TSJ Regiones - Decisión

II
Punto Previo
En la contestación de la demanda el demandado alega la inadmisibilidad de la acción propuesta, por ser contraria a disposiciones de la Ley, alega que solo es procedente la acción de desalojo en los casos de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, como lo establece el Artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, alega también: “que en la clausula Tercera las partes pactamos que llegado a su termino el contrato que nos ocupa, si el arrendatario continuare ocupándolo y la arrendadora la dejare en posesión de la cosa arrendada, el contrato se renovaría por el mismo tiempo que se estipulado, es decir, continuaría con la condición por ellas convenidas de ser un contrato a tiempo determinado” Solicita sea declarada inadmisible de conformidad con el Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido el Artículo 341, del Código de Procedimiento Civil establece:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…….”
Por otra parte la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, estableció en sentencia de fecha 09 de octubre 2009, tomando en cuenta los preceptos Constitucionales y la Ley Procesal, dejo sentado que: “Los Jueces de la República al momento de admitir, tramitar y decidir la controversia sometida a su consideración, debe pues, actuar ajustado a lo dispuesto en las disposiciones adjetivas aplicables al caso, pues en caso contrario estaría vulnerando el principio de legalidad de las formas procesales. ………la admisión de la demanda por un procedimiento distinto al establecido de manera expresa en la Ley, para el trámite de la misma, resulta contrario al debido proceso.”
Ahora bien, La Ley de arrendamiento Inmobiliario establece en su Artículo 34 lo siguiente:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:…..omissis”
Del estudio del presente caso, se observa que la controversia es incoada conforme al Artículo 34 letra b de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando el accionante que solicita el desalojo del inmueble de su propiedad arrendado al ciudadano JUAN DE JESÚS ABRIL BOHORQUEZ, parte demandada, en virtud que tiene la necesidad de ocupar el inmueble, ya que vive en valencia a su vez arrendado y le han solicitado la desocupación de la habitación donde vive
Alega también, que el contrato se celebro a tiempo determinado, que le concedió la prorroga legal establecida conforme a la ley y que el arrendatario no le entrego su casa en el tiempo estipulado.
Por su parte el demandado, en la contestación de la demanda alega que es cierto que celebro un contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la demanda y a tiempo determinado con el demandante, pero que este en ningún momento le notifico de la no prorroga que mas bien le aumento el canon de arrendamiento y lo dejo en el inmueble aceptándole los pago, alega que el contrato se renovó en las mismas condiciones y tiempo, consignando recibos de depósitos bancarios a nombre del demandante, algunos por Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs.450 ) y otros por Ocho Cientos Bolívares (Bs.800), recibos que no fueron impugnados por el accionante, por lo que quien aquí decide los aprecia y le otorga valor probatorio por emanar de una Institución bancaria, conforme al Artículo 429 del
Ahora bien, de la revisión y estudio minucioso del expediente, se observa, que realmente el contrato de arrendamiento se inicio a tiempo determinado que comenzó a regir el 17 de marzo del año 2006 y culminó el 17 de marzo del 2007, así se desprende de la clausula segunda del contrato que en original riela al folio 06 al 08, del expediente debidamente autenticado.
En este mismo orden de ideas, el Artículo 1.600 del Código Civil establece: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el Artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Asimismo, el Artículo 1.614 del mismo Código Civil señala: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
Esta última norma trascrita establece los requisitos fundamentales para que opere la tacita reconducción:
___Que el contrato de arrendamiento inmobiliario sea a tiempo determinado
___Que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término.
___Y que no haya oposición del propietario.
De la contestación de la demanda se evidencia que el demandado opone como defensa que no fue notificado en ningún momento por el arrendador de la no renovación del contrato, sino por el contrario que le siguió aceptando los pagos y aumentándole el canon a Ocho Cientos Bolívares (Bs.800), el cual para demostrar consigna depósitos realizados en el Banco Federal en la cuenta N° 01330055101100093104, de José Ángel Prieto, hasta el 25 de noviembre del 2009, por su parte el demandante, no demostró o desvirtuó este dicho, que al ser negado por el accionado el hecho de que no se le notifico de la no prorroga era carga del demandante probar el ese hecho alegado conforme al Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Hecho este análisis de las normas antes indicadas y de las actuaciones que forman el presente caso, considera quien decide que se encuentra lleno los extremos del Artículo 1.614 del Código Civil, y como lo indica el mismo artículo en este caso con respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado, como también lo indica el artículo 1.600 ejusdem. Siendo ello así la acción por desalojo interpuesta en este caso es admisible. En consecuencia se declara Sin Lugar la Inadmisibilidad Solicitada. Así se decide.
FONDO DE LA CONTROVERSIA
De la Competencia del Tribunal:
Es competente este Tribunal, para conocer y decidir la presente demanda de desalojo de inmueble, tomando en cuenta la naturaleza de la materia debatida, se precisa que el objeto sobre el cual versa la pretensión deducida es materia de arrendamiento Inmobiliario, y siendo materia propia de este Tribunal, por la cuantía, es por lo que este Tribunal conoce del mismo, tal como se desprende de la Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial, N° 39.152 de fecha 2 de abril del año 2009.
Del Procedimiento:
Tomando en cuenta la naturaleza de la pretensión que corresponde a la materia de Arrendamiento Inmobiliario, se siguió por el procedimiento breve, conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Código de Procedimiento Civil en su Artículo 88.
De los Límites de la Controversia:
La controversia se centra en virtud del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano JOSÉ ÁNGEL PRIETO Y JUAN DE JESÚS ABRIL BOHORQUEZ, ambos identificados en autos, el 17 de marzo del 2006 sobre una casa de habitación familiar, ubicada en la Calle 1, N° M-3, Urbanización Magisterio de esta ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico; a tiempo determinado con una duración de un (01) año, contados desde el 17 de Marzo del 2006, improrrogable, donde el arrendatario se obligó a desocupar el inmueble al vencimiento del mismo luego de transcurrido la prórroga legal para que desocupe el inmueble, operando la Tacita reconducción de conformidad con el Artículo 1.114 del Código Civil, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado. El demandante solicita la desocupación del inmueble conforme a lo establecido en el Artículo 34 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Alegando que actualmente esta residenciado en Valencia, Estado Carabobo, ocupando un inmueble arrendado propiedad del ciudadano OSWALDO ENRIQUE RODRÍGUEZ MORALES, el cual le están pidiendo desalojo del mismo, que por razón necesita con urgencia la única vivienda de su propiedad para ocuparla. Solicito también que el demandado le pague la cantidad de Veintiún Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 21.600), como clausula penal pactada en Cláusula Decima séptima del Contrato de Arrendamiento-
En la contestación de la demanda el demandado acepto que si es cierto que celebro el contrato de arrendamiento con el demandante, que era a tiempo determinado, y que comenzó pagando Cuatrocientos Cincuenta Bolívares Bs.F. 450,00) inicialmente, y que posteriormente cuando el arrendador lo dejo pagaba ochocientos Bolívares (Bs.F. 800,oo), negó que nunca fue notificado de que no se le iba prorrogar el contrato, que al contrario le manifestó la voluntad de renovar el contrato al aumentarle el canon de arrendamiento y seguir recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento. Rechazo, negó y contradijo el pago de daños y perjuicios estipulados en la Clausula Decima Séptima del contrato de arrendamiento.
Trabada así la litis, corresponde al demandante propietario probar la necesidad que tiene de ocupar el inmueble objeto de la presente demanda de conformidad con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido Establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: "Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
………….b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble,….omissis.
Para lo cual esta juzgadora pasa analizar las pruebas

Pruebas de la parte demandante, con el libelo acompaño

Contrato de arrendamiento: En Original debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Juan Germán Roscio, San Juan de los Morro del Estado Guárico, en fecha 16 de Marzo del 2006, bajo el N° 79 del tomo 13, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, suscrito entre los ciudadanos JOSÉ ÁNGEL PRIETO y JUAN DE JESÚS ABRIL BOHORQUEZ sobre un inmueble ubicado en la Calle 1, Nº M-3, en la urbanización Magisterio de la ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico,. El mismo no fue impugnado ni tachado por la parte demandada, por cuanto se valora este instrumento de conformidad con el Artículo 1.359 del Código Civil. Así se decide.
En el lapso probatorio promovió:
En el primer particular promovió, el merito de los autos, los cuales no constituyen pruebas, no es más que el principio de comunidad de la prueba.
Hizo valer la necesidad de ocupar el inmueble y el reconocimiento tácito del demandado que es propietario del inmueble demandado.
En el Segundo particular Promovió, marcado con la Letra “A” cursante al folio 22, contrato de arrendamiento privado en original de fecha 20 de marzo del 2008, suscrito entre los ciudadanos OSWALDO ENRIQUE RODRÍGUEZ MORALES, titular de la cédula de identidad N° V- 9.997.927, en su carácter de arrendador y JOSÉ ÁNGEL PRIETO, titular de la cédula de identidad N° V- 2.761.945, en su condición de arrendatario a los fines de demostrar que el demandante esta ocupando un inmueble en condición de arrendatario, en la ciudad de Valencia Estado Carabobo y demostrar la necesidad de ocupar el inmueble objeto de la demanda. En cuanto a esta documental, el Tribunal observa, que el mismo fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad correspondiente, pero observa asimismo, en el particular octavo promovió como testigo al ciudadano Oswaldo Enrique Rodríguez Morales, para que ratificara el contenido y firma de dicho contrato, cursante a los folios 83 y en la tercera pregunta contesto que “si lo reconozco el contrato que de arrendamiento que riela al folio 22 y es mía la firma”, documento este al ser reconocido, se aprecia y se le otorga el valor probatorio en cuanto al contenido del mismo, de conformidad con el Artículo 429 de Código de Procedimiento Civil. Y 1.363 del Código Civil Así se decide.
En el Tercer Particular promueve: Constancia de residencia marcada con la letra “B”: en Copia simple expedida al ciudadano JOSÉ ÁNGEL PRIETO, por la Alcaldía del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo. Al respecto, este Tribunal observa que la parte demandada en el escrito introducido por el demandado folios 75 hasta el 79 de fecha 26 de octubre de 2009, fue impugnado por la parte demandada, por cuanto se trata de un instrumento administrativo consignado en copia simple, su sola impugnación acarreó su desestimación, pues correspondía a la parte actora demostrar la veracidad con el original, o bien la copia certificada, a tenor de lo previsto en último aparte del Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.

En el Cuarto Particular, promovió en Originales notificaciones, de fechas 10 de Febrero, 27 de Abril y 04 de Agosto de 2009, marcadas C, D y E, donde el ciudadano Oswaldo Rodríguez, le notifica al ciudadano JOSÉ ÁNGEL PRIETO, en la primera se le informa la intención de no renovar/prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito entre este y el ciudadano OSWALDO ENRIQUE RODRÍGUEZ MORALES; en la segunda, se le otorgan tres (03) meses de prorroga para la desocupación del inmueble y en la tercera se le notifica de la culminación de la prorroga por lo que se le pide la desocupación de la habitación de su propiedad. Documentos privados que promueve para demostrar la necesidad que tiene de ocupar el inmueble objeto del presente juicio. Estas documentales se tratan de documentos privados que también fueron impugnados por la contraparte, se evidencia en el particular octavo promovió como testigo al ciudadano Oswaldo Enrique Rodríguez Morales, para que ratificara el contenido y firma de dichas cartas, cursante a los folios 83 donde en la Cuarta pregunta contesto que “Se le notifico de la no renovación del contrato y el desalojo de la habitación, en la Quinta pregunta, al preguntarle que si reconocía los documentos que cursan a los folios 24, 25 y 26 del expediente Contesto: “Si los reconozco y los identifico a través de mi firma”. Documento este al ser reconocido, se aprecia y se le otorga el valor probatorio en cuanto al contenido del mismo, de conformidad con el Artículo 429 de Código de Procedimiento Civil. Y 1.363 del Código Civil Así se decide

En el Quinto particular promovió: En Copia simple documento de propiedad del inmueble objeto de desalojo, esta documental fue impugnada por la parte demandada, que a tenor del Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ningún valor le otorga. Así se decide.
En el sexto particular, promovió posiciones juradas, de conformidad con el Artículo 405 del Código de Procedimiento Civil, se observa que no fueron evacuadas, Al folio 85, consta diligencia suscrita por el abogado GREGORIO RAMÓN GÓMEZ SEQUEDA, apoderado de la parte demandada, donde a través de ella estampo las posiciones juradas al demandante, esta juzgadora no lo aprecia en virtud que no se cumplió con lo establecido en el Artículo 413 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En el séptimo particular promovió prueba de informe al Registro Público del Municipio Roscio y Ortiz, del Estado Guárico, para que informe si se encuentra registrado el documento de fecha 22 de octubre de 1.986, bajo el N° 21, folios 76 al 82, Protocolo Primero, Tomo Tercero, Cuarto Trimestre del año 1.986. Al folio 87 al 94, consta oficio N° 7060-207, de fecha 27 de noviembre del 2009, donde el registrador Público da respuesta a lo solicitado enviando copias certificadas del documento en cuestión que acredita la propiedad del inmueble en litigio, al tratarse de un documento público se aprecia y se le otorga el valor probatorio según el Artículo 1.359 del Código Civil. Así se decide.

Testimoniales
Promovió al ciudadano OSWALDO ENRIQUE RODRÍGUEZ MORALES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.997.927, domiciliado en la Urbanización la granja, Residencia Guaparo Norte Torre 2, piso 6 apartamento 2-06-3, para que ratificará en contenido y firma los documentos privados suscritos por el cursantes a los folios 22, 24, 25, y 26, marcados con la letra “A”, “C”,”D” y “E”. En la oportunidad fijada por el tribunal el testigo se presento a rendir su declaración en la que se le puso a la vista para su reconocimiento las documentales, y al ser interrogado se los reconocía en su contenido y firma contesto que su es cierto el contenido y suya la firma, no fue repreguntado por la parte contraria, y concatenado con los documentos que reconociera, a este testigo es conteste en sus dichos, por lo cual es apreciado y se le da el valor probatorio conforme el Articulo 508 y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Probas de la parte demandada.

En el Capitulo I, promovió el merito que emerge de los autos, en cuanto a que el demandante le concedió nueva prorroga, dichos estos que no constituyen pruebas, sino que esta alegando el principio de la comunidad de la prueba.
En el Capitulo II, promovió e hizo valer 38, recibos de depósitos bancarios, una casa de habitación familiar, ubicada en la Calle 1, N° M-3, Urbanización Magisterio de esta ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico;que no fueron impugnados, se aprecia en cuanto a su contenido y se le otorga valor probatorio, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Valorada como han sido las pruebas, el Tribunal para decidir al fondo de la presente causa observa:
En lo que respecta a la demanda de desalojo del inmueble constituida por una casa de habitación familiar, ubicada en la Calle 1, N° M-3, Urbanización Magisterio de esta ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico, propiedad del ciudadano JOSÉ ÁNGEL PRIETO, según documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Roscio y Ortiz, del Estado Guárico, de fecha 22 de octubre de 1.986, bajo el N° 21, folios 76 al 82, Protocolo Primero, Tomo Tercero, Cuarto Trimestre del año 1.986 en contra del ciudadano JUAN DE JESÚS ABRIL BOHORQUEZ, plenamente identificado en auto, de conformidad con el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal b.
En este sentido el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: "Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
………….b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble,….omissis.
Analizadas las pruebas aportadas por las partes en el presente juicio, quedo plenamente demostrado, que existe una relación arrendaticia a tiempo indeterminado entre el ciudadano JOSÉ ÁNGEL PRIETO Y JUAN DE JESÚS ABRIL BOHORQUEZ, sobre un inmueble ubicado en la en la Calle 1, N° M-3, Urbanización Magisterio de esta ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico, propiedad del ciudadano JOSÉ ÁNGEL PRIETO, según documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Roscio y Ortiz, del Estado Guárico, de fecha 22 de octubre de 1.986, bajo el N° 21, folios 76 al 82, Protocolo Primero, Tomo Tercero, Cuarto Trimestre del año 1.986. Por otra parte, considera quien aquí decide que el demandado demostró la necesidad que tiene de ocupar su inmueble con la declaración que al folio 83 y 84 consta hiciera el ciudadano OSWALDO ENRIQUE RODRÍGUEZ MORALES, promovido por el actor para que ratificará en contenido y firma el Contrato de Arrendamiento y las notificaciones de desocupación de la habitación que el demandante ocupa en la Urbanización la Granja Residencias Guaparo Norte, apartamento distinguido con el N° 2-06-3, nivel 6, edificio N° 2, Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, a demás concatenado con el hecho de que en la contestación de la demanda el demandado no negó este hecho produciéndose así la aceptación de la necesidad que el ciudadano JOSÉ ÁNGEL PRIETO, tiene de ocupar el inmueble objeto de la presente demanda, por talo motivo concluye quien aquí decide que el inmueble antes descrito debe ser desalojado por el demandado JUAN DE JESÚS ABRIL BOHORQUEZ, Colombiano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 83.842.307, domiciliado en la Calle 1, N° M-3, Urbanización Magisterio de esta ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico, totalmente desocupado, solvente de tos los servicios públicos y en las condiciones como lo recibió. De conformidad con el Parágrafo Primero del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se le concede al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del inmueble plenamente identificado antes, contado a partir de que quede definitivamente firme la presente sentencia. Así se decide.
Con relación a que se le pague la cantidad de VEINTIÚN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.21.600,00), que se le adeuda de conformidad con la cláusula Decima Séptima del contrato, que establece: Si al finalizar este contrato el arrendatario no entregase completamente desocupado el inmueble objeto de este arrendamiento, indemnizará a el ARRENDADOR, con el pago de Treinta Mil Bolívares (Bs:30.000,00) por cada día de mora en dicha entrega.( lo que equivale a la fecha Treinta Bolívares fuertes). Ahora bien, como punto previo se resolvió la inadmisibilidad de la demanda solicitada por el demandado, donde el contrato que inicialmente fue a tiempo determinado se convirtió en indeterminado, por lo que esta juzgadora considera que no procede tal pedimento, en virtud que al operar la tacita reconducción al no oponerse a que continuase ocupando el inmueble en el tiempo de su vencimiento, el contrato continua pero a tiempo indeterminado. En atención a las consideraciones antes señaladas la presente demanda de desalojo debe declararse Parcialmente Con Lugar. Como se establecerá en el dispositivo del fallo Así se decide.