TSJ Regiones - Decisión

I
En fecha 22 de Julio del 2009, se introduce la presente demanda, correspondiéndole el conocimiento de la causa a este Juzgado previa distribución de la misma.-
En fecha 28 de Julio del 2009, se admitió la demanda ordenándose la citación de la parte Demandada, a fin de que comparezca por ante este Juzgado dentro de los Dos (2) días de despacho siguiente a su citación para que de contestación a la demanda.-
En fecha 29 de Julio del 2009, mediante escrito el apoderado judicial de la parte acciónate reforma la demanda.-
En fecha 11 de Agosto del 2009, se admite la demanda ordenándose la citación de la parte demandada.-
En fecha 24 de Septiembre del 2009, mediante diligencia el Alguacil de este Juzgado deja constancia que le fueron suministrados los medios necesarios para practicar la citación de la demandada.-
En fecha 25 de Septiembre del 2009, mediante diligencia el Alguacil consigna boleta de citación de la parte demandad debidamente firmada.-
En fecha 29 de Septiembre del 2009, la parte demandad, otorga poder APUD ACTA a los abogados CRISTINA QUINTERO, YVAN HERRERA, MIGUEL LEDON, CARLOS MARIN, JORGE VALERO Y JOSE RAFAEL PEREZ, inscritos en el IPSA bajo los Nros. 127.717, 76.532, 33.408, 118.836, 116.784, y 101.374 respectivamente.-
En fecha 29 de Septiembre del 2009, se levanto acta dejándose constancia que en el acto conciliatorio las partes no habían llegado a ningún acuerdo
En fecha 29 de Septiembre del 20029, mediante escrito la parte demandada dio contestación a la demanda e impugnó los documentos anexos al libelo de la demanda.-
En fecha 30 de Septiembre del 2009, mediante nota de secretaria se dejo constancia que en fecha 29-09-2009, venció el lapso de dos días que la ley otorga para que contesten la demanda.-
En fecha 07 de Octubre del 2009, mediante escrito el apoderado judicial de la parte Actora, promueve pruebas.-
En fecha 08 de Octubre del 2009, se admitió el escrito de prueba presentado por la accionante.-
En fecha 08 de Octubre del 2009, mediante escrito la parte Actora promueve pruebas.-
En fecha 09 de Octubre del 2009.se admitió el escrito de prueba de la parte Accionante, salvo su apreciación en la definitiva, se ordeno intimar a la parte demandada para la prueba de exhibición de documentos.-
En fecha 16 de Octubre del 2009, mediante escrito la parte demandada promueve pruebas.-
En fecha 20 de Octubre del 2009, mediante nota de secretaria se dejo constancia que en fecha 16-10-2009, venció el lapso de prueba.-
En fecha 23 de Octubre del 2009, mediante escrito la apoderada judicial de la parte demandada, le hace observaciones al Tribunal.-
En fecha 30 de Octubre del 2009, se ordeno notificar a las partes que la causa entraría en sentencia una vez se notificaran a las mismas.-
En fecha 10 de Noviembre del 2009, mediante diligencia el Alguacil de este juzgado, consigna boleta de notificación de la parte demandada debidamente firmada.-
En fecha 11 de Noviembre del 2009, mediante diligencia el Alguacil de este juzgado, consigna boleta de notificación de la parte Actora debidamente firmada
En fecha 04 de Diciembre del 2009, mediante auto se difiere la sentencia para el décimo día de despacho siguiente a este auto.-
En fecha 11 de Enero del 2010, se abocó la Dra. Fanny Escobar a la causa, se ordenó notificar a las partes.-
En fecha 12 de Enero del 2009, el alguacil consigna boleta de notificación de las partes debidamente firmadas
En fecha 18 de Enero del 2010, mediante nota de secretaria se dejó constancia que en fecha 15-01-2010, venció el lapso de tres días que la ley le otorga a las partes para que recusen a la juez.-
II
Alega el apoderado judicial de la parte demandante en su libelo de demanda, que su representado dio en arrendamiento a tiempo determinado a la ciudadana ARGELIA HERNANDEZ, dos (2) locales comerciales, ubicados en un inmueble de su propiedad conocido como “Mini centro San José”, situado en la carrera 12 entre las calles 8 y 9 de ésta ciudad de Calabozo, según consta de documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Miranda del Estado Guárico, el cual acompaña en copia fotostática al libelo de demanda, marcado “C”.
Que desde el mes de Octubre del año 2.007 su mandante le manifestó a la hoy demandada de autos, que su contrato estaba vencido y que necesitaba el inmueble por cuanto iba a realizar una construcción que ameritaba su desocupación a lo que, según lo manifestado por el actor, dicha ciudadana estuvo de acuerdo pero solicitó que le diese un tiempo para conseguir otro local, transcurriendo más de un (1) año desde entonces hasta la fecha de interposición de la demanda, sin que le entregasen los dos locales dados en arrendamiento.
Que en el inmueble donde están ubicado los dos locales comerciales pertenecientes a su representado, se le debe realizar una demolición parcial, en atención a que la totalidad de la construcción existente no es en toda su extensión de su poderdante, y que a la ciudadana ISBELIA LOBELIA GAMARRA, quién es propietaria del inmueble ubicado en el lindero SUR, le corresponde una porción equivalente a un metro con noventa y un centímetros (1.91 mts), esto es, porque en el documento que acompaña el demandante marcado con la letra “B” en copia fotostática, el cual se encuentra protocolizado por ante la ya mencionada Oficina Subalterna de Registro Público, y de donde se desprende la propiedad del señor PEDRO VICENTE FONTAINES RATTIA, quedó establecido que el inmueble vendido tiene en el lindero “oeste”, nueve metros con cuarenta y siete centímetros (9,47 Mts) aún cuando lo que está construido es de once metros con treinta y ocho centímetros (11,38 Mts) y que la diferencia existente le pertenece a la vecina ISABEL GAMARRA, quién es hermana de la señora JOSEFA ANTONIA GAMARRA, antigua propietaria del bien que actualmente pertenece al demandante.
Que a los fines de ilustrar al Tribunal sobre tal circunstancia, acompaña marcado “D” plano donde señala el demandante, se aprecian las medidas de la construcción existente, de lo que le pertenece al actor, el inmueble de la señora ISABEL GAMARRA, así como lo que va a demolerse y la construcción a levantarse, la cual consiste en una pared que va a dividir en línea recta el inmueble del actor y el de la señora Gamarra, que el mismo fue presentado por ante la Alcaldía de ésta ciudad a los fines de que se otorgase el permiso de construcción respectivo y que le fue conferido mediante constancia de cumplimiento de las variables urbanas anexas marcada “E”.
Que el contrato de arrendamiento celebrado por su mandante con la ciudadana ARGELIA HERNANDEZ, fue celebrado a tiempo determinado, pero que ocurrió la tácita reconducción, al seguir la arrendataria ocupando el inmueble después de vencido el término convenido sin oposición de su propietario, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.614 del Código Civil, continuando dicho contrato de arrendamiento en las mismas condiciones del inicial, es decir, manteniendo las mismas cláusulas excepto la clausula de duración, la cual queda como inexistente ya que el nuevo contrato es de duración indeterminada.
Que de conformidad a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (Título IV De la terminación de la relación arrendaticia, Capitulo I De las demandas) en el artículo 34, las causales para demandar el desalojo de un inmueble arrendado a tiempo indeterminado, sea por contrato verbal o escrito, procede entre otras, “Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación”; y que en el presente caso, los hechos se corresponden con la normativa legal que regula el derecho inmobiliario, y por tal circunstancia, solicita, en nombre de su representado, quién realizó gestiones amistosas infructuosas y por haber recibido instrucciones del mismo, el desalojo del inmueble arrendado invocando a su favor la cláusula C del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para demandar a la ciudadana ARGELIA HERNANDEZ Venezolana mayor de edad, de éste domicilio y titular de la cedula de identidad numero V-10.274.205 quien ocupa en calidad de arrendataria, o en su defecto sea condenado a ello por el Tribunal.
Fundamentó la demanda en los artículos 1 y 34 ordinal C de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en virtud de que el inmueble será objeto de demolición que amerita su desocupación, indicó el domicilio procesal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, y estimó la demanda en la cantidad de doscientos bolívares (200) de conformidad con el artículo 38 del mismo Código, siendo su equivalente 3.63 unidades tributarias. Igualmente solicitó que se declarara con lugar la demanda así como las costas con todos los pronunciamientos de Ley.
Llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda y para la realización del acto conciliatorio entre las partes sin que las mismas llegasen a un acuerdo, la co-apoderada judicial de la parte demandada contesta la demanda alegando que es cierto que entre su representada y el demandante de autos exista una relación arrendaticia pero que la misma es solo sobre un (01) local comercial ubicado en el Mini centro “San José” situado en la carrera 12 entre calles 8 y 9 de ésta ciudad de Calabozo, el cual está distinguido con el numero 5 y no sobre dos locales como indica el demandante, tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento, negando que su representada tenga en arrendamiento dos locales comerciales, igualmente procede a negar, rechazar y contradecir, tanto en los hechos como en el derecho la demanda en todos sus puntos.
Igualmente indica la demandada, que el demandante fundamenta su acción de desalojo en el literal C del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, ya que supuestamente el inmueble donde está ubicado el local arrendado, amerita una demolición parcial y que no pertenece en su totalidad al ciudadano Pedro Fontaines, sino que la referida construcción le pertenece a la ciudadana Isabel Gamarra, quién es colindante por el lindero sur, que le corresponde una porción de terreno equivalente a un metro noventa y un centímetros (1,91 mtrs) y que es la diferencia entre lo que está construido, que son once metros con treinta y ocho centímetros (11, 38 mtrs) y lo que le corresponde según documento de compraventa son nueve metros con cuarenta y siete centímetros (9,47 mtrs); y que a éste respecto, alega la demandada, que las modificaciones a realizarse en el inmueble consisten en tumbar una sola pared y moverla un metro cuarenta y siete centímetros hasta los linderos supuestamente correspondientes, y que no se trata de una demolición lo que se va a efectuar en el inmueble porque éste se encuentre en estado de ruina o que en caso de no efectuarse se pondría en riesgo el inmueble o la vida de los ocupantes, sino que la modificación a realizar es, según manifiesta la representante de la demandada, un capricho del arrendador, de forma arbitraria y en contra de los derechos de su representada quién cumple a cabalidad con todas sus obligaciones, y que dado a que se trata de un inmueble de carácter comercial cuyo uso está destinado a las actividades económicas, es ilógico que sea retirada su representada, quien tiene el asiento de su actividad económica en dicho inmueble por una demolición, que en su concepto, no es urgente por cuanto el actor adquirió el inmueble en el año 2.005 y es 4 años después que manifiesta tener que demoler la pared y que dicha solicitud responde a un antojo del arrendador.
Asimismo impugna los anexos reproducidos por el actor con el libelo de demanda y que aparecen marcados con las letras “C, D y E” por cuanto fueron aportados en fotostáticas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Negó y rechazó la demanda de cumplimiento de desalojo sea declarada con lugar en la definitiva, así como las costas.
Vistas las afirmaciones realizadas por las partes, se observa que ambas partes están de acuerdo en la existencia de una relación arrendaticia sobre un local comercial ubicado en un inmueble propiedad del demandante conocido como Mini centro “San José”, situado en la carrera 12 entre las calles 8 y 9 de ésta ciudad de Calabozo; por lo tanto, la controversia versa sobre la existencia de una relación arrendaticia entre las partes sobre un segundo local comercial ubicado en el mismo inmueble propiedad del demandante, así como la procedencia en Derecho de la acción que ejerce el demandante con fundamento en el literal c del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando como causa petendi de su pretensión de desalojo, la demolición parcial del inmueble arrendado para la construcción de una pared divisoria entre la propiedad del demandante y el de la ciudadana ISABEL GAMARRA, lo cual amerita la desocupación del inmueble. Compete verificar si la causal se ha producido haciendo imposible el uso del inmueble.
Realizado el anterior razonamiento, queda a ésta juzgadora analizar si efectivamente se ha verificado en el presente caso, los supuestos formulados.
Determinados los límites de la controversia se procede a dictar sentencia de conformidad con lo dispuesto en los artículos 2, 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y los artículos 12, 15 y 243 del Código de procedimiento Civil, y en atención a lo contenido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ley especial que rige la materia, en concordancia con los fundamentos de hecho y de derecho esgrimidos por las partes en el debate probatorio.
ANALISIS PROBATORIO
Seguidamente se procede a analizar y valorar, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, las pruebas consignadas por las partes, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.354 del Código Civil.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Promueve el mérito favorable de los autos, el cual es apreciado en su justo valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
Prueba de experticia la cual fue traída a los autos a los fines de demostrar y evidenciar que la ejecución de la obra afectará considerablemente la estructura del inmueble, por lo que sería necesario que el aludido inmueble esté desalojado de personas y cosas. A los fines de la valoración de dicha prueba, se evidencia que la misma no fue evacuada dentro del lapso legal establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, y así consta de auto de éste mismo Tribunal de fecha 20 de Octubre de 2009, donde se indica que el lapso de diez días de despacho que da la ley para promover, admitir, y evacuar las pruebas en la presente causa vencieron el día 16 de Octubre de 2009, por lo que la juramentación y consignación del informe de los expertos se realizaron fuera del lapso legal, a saber el día 20 de Octubre de 2009, el acto de juramentación de expertos y el 22 de Octubre de 2009 la consignación del informe, tal y como se evidencia de los folios 144 y 146 al 153 ambos inclusive, así mismo se evidencia que la parte promovente de la prueba no solicitó la prórroga del lapso lo cual es posible en desarrollo de la perspectiva constitucional que establece la garantía del derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva que, no solo puede entenderse en el sentido de que los ciudadanos tengan acceso a los órganos de administración de justicia sino que ellos lo hagan de forma expedita, transparente obviando aquellos formalismos que no puedan ser considerados esenciales y como una consecuencia de una nueva manera de conceptualizar los derechos fundamentales mencionados ha sostenido la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia (Sentencia N° 774, de fecha 10/10/06, expediente N° 05-540, Carmen Susana Romero Borges contra Luis Angel Romero Gómez; RC-00578-260707-07191, Expediente N°2007-000191 Promotora 204 C.A contra Inversiones Hernandez Borges, C.A (INHERBORCA) ) que ha modificado el criterio imperante según el cual todas las pruebas deben evacuarse en el lapso que la ley concede para ello, y así se ha flexibilizado el mismo, estableciendo que para las pruebas de cotejo, experticia, inspecciones judiciales, exhibición de documentos, declaraciones de testigos y otras que por su especiales características necesitan en algunos casos mayor período de tiempo para su evacuación, habilitando a los jurisdicentes para ampliar el predicho lapso y así se estableció, por lo que la brevedad de los lapsos no es una razón contundente para que el Juez desestime una prueba, y con ello lesione el derecho a la defensa que tienen las partes para demostrar sus alegatos. Igualmente señala la mencionada sentencia que, tales evacuaciones no pueden realizarse sin límite de tiempo ya que esto lo que traería como consecuencia es que los procesos se eternicen y así se desvirtuaría la garantía constitucional de la justicia expedita. Por lo tanto en atención a las jurisprudencias indicadas, las cuales comparte esta sentenciadora, para que sean apreciadas las pruebas evacuadas fuera del lapso correspondiente, el jurisdicente debe solicitar la extensión del lapso para su evacuación, lo cual en el presente caso no fue realizado por la parte promovente de la prueba, lo que hace que la misma no pueda ser apreciada por extemporánea y así se establece.
Prueba de Informes, la cual fue promovida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil a fin de que se oficie a la Oficina de Ingeniería Municipal y ésta informe si el proyecto presentado por el demandante de autos es viable, y si fue conferida al ciudadano Pedro Fontaines la constancia de cumplimiento de variables urbanas, la cual fue promovida con la finalidad de demostrar que el demandante obtuvo de esa Oficina Pública el permiso para construir. A los fines de su valoración se observa que la misma fue promovida, admitida y ordenada su evacuación dentro del lapso procesal ordenado por la ley, por cuanto dicho informe fue emitido por la Oficina de Ingeniería Municipal de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Miranda en fecha 16 de Octubre de 2009, la misma se valora de conformidad con el artículo 8 de la Ley de Procedimientos Administrativos, el cual produce efectos “erga omnes” por ser emanado de funcionarios públicos en el desempeño de sus funciones y en cumplimiento de los requisitos exigidos, quedando demostrado que el ciudadano PEDRO VICENTE FONTAINES, titular de la cédula de identidad número V-12.990.604, demandante de autos, presentó ante esa oficina los requisitos exigidos para la construcción de cerca perimetral, que la misma es viable y que se le otorgó la debida constancia de cumplimiento de variables urbanas en fecha 30 de marzo del año 2009. Y así se decide.
Pruebas Documentales: a) Contrato de Arrendamiento acompañado al libelo de demanda marcado “B”, el cual fue promovido a los fines de demostrar la existencia del arrendamiento de uno de los dos (2) locales comerciales que la demandada de autos suscribió con el demandante. A los fines de su valoración y por ser un instrumento fundamental de la demanda, se observa que el mismo se presentó en original y que fue celebrado en el ámbito privado de las partes, que la demandada al momento de dar contestación a la demanda a través de su apoderado judicial manifestó “Es cierto que entre mí representada y el ciudadano Pedro Vicente Fontaines Rattia existe una relación arrendaticia sobre un (1) local comercial ubicado en el “Mini centro San José” situado en la carrera 12 entre las calles 8 y 9 de ésta ciudad de Calabozo, el cual está distinguido con el número 5…”, lo cual por ser éste un hecho admitido por el demandado, tal y como se señalo antes, no es objeto de prueba en la presente causa por no ser un hecho controvertido, por lo cual es innecesario analizar su valor probatorio y así se establece.
Copia Certificada del expediente consignatorio, signado con el numero C-165 de la nomenclatura interna llevada por éste mismo Juzgado, donde aparece como consignataria la ciudadana ARGELIA HERNANDEZ, y beneficiario el ciudadano PEDRO VICENTE FONTAINES RATTIA, se valoran las mismas por ser un documento público, de conformidad con la primera parte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y prueba la demuestra que la ciudadana ARGELIA HERNANDEZ, es consignataria de cánones de arrendamiento de dos locales comerciales identificados con los números 4 y 7 ubicados en el Mini centro San José que está en la Carrera 12 entre las calles 8 y 9 de esta ciudad de Calabozo Estado Guárico, que les tiene arrendado, por contrato escrito, al beneficiario ciudadano PEDRO VICENTE FONTAINES RATTIA. Y así se declara.
Copia Certificada de Constancia de Cumplimiento de variables urbanas expedida por la oficina de Ingeniería Municipal se valoran las mismas por ser un documento emanado de dependencia pública por funcionario autorizado para ello, la cual adminiculada con la prueba de informes ya analizada demuestra el cumplimiento de las variables urbanas indicadas en el artículo 87 de la Ley de Ordenación Urbanística, previo cumplimiento de los requisitos exigidos por ese ente administrativo.
Exhibición de documento No hay pronunciamiento al respecto por cuanto se evidencia de autos que la misma no fue evacuada en el proceso.
En cuanto a los instrumentos fundamentales de la demanda que fueron impugnados por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que fueron acompañados al libelo de demanda marcados con las letras C, D y E, el demandante los consigna en copia certificada conforme con el mencionado artículo en su parte in fine, por lo que a las mismas se les otorga todo su valor probatorio en la siguiente forma: Marcado “C” de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil demuestra la compra-venta realizada entre los ciudadanos JOSEFA ANTONIA GAMARRA MORENO y PEDRO VICENTE FONTAINES RATTIA. Marcado D plano topográfico contentivo de proyecto de construcción de cerca perimetral en inmueble ubicado en la carrera 12, calles 8 y 9 emanado de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Miranda del Estado Guárico, en cuanto a su contenido. Marcado E, Constancia de cumplimiento de variables urbanas emanado de la Oficina de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Miranda del Estado Guárico, la cual ya fue analizada y a cuyo análisis se remite.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Promueve el mérito favorable de los autos, el cual es apreciado en su justo valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo indica en su escrito de promoción de pruebas que el actor en ningún momento establece en forma específica el objeto de su pretensión a los fines de dar cumplimiento en lo establecido en el artículo 243 ordinal 6, no indicando cuales son los locales comerciales que su representada tiene arrendado con el demandante, a tal efecto considera quién aquí decide que los locales comerciales objeto de la presente acción de desalojo, se refieren a los que se encuentran en un inmueble propiedad del demandante, conocido como Mini centro San José ubicado en la carrera 12 entre las calles 8 y 9 de ésta ciudad de Calabozo, según consta de documento registrado por ante la oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Miranda del Estado Guárico anotado bajo el numero 48, folio 294 al 307, protocolo primero, tomo décimo primero, cuarto trimestre del año 2005, tal y como lo indica el demandante en su libelo, y que constan de copias certificadas de expediente consignatorio llevado por ante éste mismo Tribunal en calidad de arrendataria la ciudadana ARGELIA HERNANDEZ y así se establece.
Del análisis probatorio antes realizado, se observa que el demandante fundó su demanda en el artículo 34 de la Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las causales establecidas en dicho artículo, siendo la escogida por el actor la establecida en el literal c, es decir, que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación del mismo.
La Doctrina ha sido conteste en indicar que las reparaciones a que se refiere la ley en su literal c, son aquellas que ameritan la desocupación del inmueble por ser graves, necesarias y urgentes, y que de no realizarse se pondría en riesgo la vida de los ocupantes y del mismo inmueble, pues de tratarse de reparaciones parciales y urgentes que no puedan diferirse hasta la conclusión del contrato, el artículo 1.590 del Código Civil establece que el arrendatario tiene que tolerar la realización de la obra aunque sea muy molesta y pueda verse privado de parte de la cosa arrendada pudiéndose en éstos casos disminuirse el canon de arrendamiento.
Se trata pues de reparaciones que ameriten la desocupación del inmueble dada la magnitud de la misma pues de otro modo no se procederá al desalojo que la norma establece, por lo que de autos no quedó demostrada la causal alegada por el demandante, pues no trajo al proceso pruebas que determinaran la necesidad de la desocupación del inmueble por requerir reparaciones graves y necesarias que representen riesgo inminente a las personas que lo ocupan o al inmueble mismo, ni que las mismas obedezcan a causas imputables al arrendatario ni al incumplimiento del contrato, siendo forzoso declarar el desalojo del inmueble por la causal invocada y así se decide.