REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, 5 de Febrero de 2010 199º y 150º ASUNTO: AP11-R-2009-000075 PARTE ACTORA: INPABICAVEN, C.A., Sociedad Mercantil inscrita por ante Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 22 de marzo de 1982, Bajo No. 71, Tomo 30-A-Pro. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: YOLEIDA DE JESUS ROJAS y AGUSTIN ROJAS, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 34.303 y 9.420, respectivamente. PARTE DEMANDADA: INMOBILIARIA MENDOZA, RIVAS Y ASOCIADOS, Sociedad Mercantil inscrita por ante Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 31 de agosto de 2005, Bajo No. 41, Tomo 1166. ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: ANTONIO SIERRAALTA QUINTERO, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 75.594. MOTIVO: Apelación (Cumplimiento de Contrato de arrendamiento) - I - Síntesis del Proceso Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda que introdujeran la sociedad mercantil INPABICAVEN, C.A., por el cual demanda el cumplimiento de contrato de arrendamiento a la sociedad mercantil INMOBILIARIA MENDOZA, RIVAS Y ASOCIADOS. Dicha demanda le tocó conocer al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, luego de haber sido efectuado el sorteo correspondiente por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual procedió a su admisión en fecha 22 de octubre de 2008. Admitida como fue la demanda, se ordenó la citación de la parte demandada, a fin de que compareciera y diera contestación a la demanda. En fecha 20 de noviembre de 2008, el alguacil titular del Juzgado A quo manifestó haber logrado la citación personal de la parte demandada. En fecha 26 de noviembre de 2008, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda. En fecha 13 de enero de 2009, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas. Por auto de fecha 13 de enero de 2009, el Juzgado A quo admitió las pruebas promovidas por la parte actora. En fecha 14 de enero de 2009, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas. Por auto de fecha 14 de enero de 2009, el Juzgado A quo admitió las pruebas promovidas por la parte demandada. En fecha 20 de enero de 2009, el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia declarando CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la sociedad mercantil INPABICAVEN, C.A., contra la sociedad mercantil INMOBILIARIA MENDOZA, RIVAS Y ASOCIADOS. En fecha 23 de enero de 2009, la parte demandada apeló del fallo dictado en fecha 20 de enero de 2009. Dicha apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 28 de enero de 2009. Por auto de fecha 26 de marzo de 2009, este Juzgado le dio entrada al presente expediente. Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones: -II- Alegatos de las Partes Alega la parte actora en su libelo de demanda lo siguiente: 1. Que la actora es propietaria del inmueble constituido por el local distinguido con el No. E-51-C, ubicado en el edificio Centro Seguros La Paz, en la Avenida Francisco de Miranda, piso 5, pasillo este, La California Norte, Parroquia Leoncio Martínez, Petare, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda. 2. Que suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la parte demandada, y sobre inmueble identificado supra, en fecha 16 de agosto de 2005, el cual comenzó a regir el día 1° de septiembre de 2005. 3. Que la relación arrendaticia era de 2 años contados a partir del día 1° de septiembre de 2005, el cual sería prorrogable por un año si con 90 días de anticipación antes del vencimiento del plazo o de alguna de sus prórrogas no se manifestare la voluntad de darlo por terminado. 4. Que en fecha 27 de febrero de 2007, la actora notificó a la demandada que el contrato no sería prorrogado a la fecha de su vencimiento 1° de septiembre de 2007. 5. Que habiendo ocurrido el vencimiento de la prórroga legal en fecha 1° de septiembre de 2008, la demandada no ha entregado el inmueble objeto del litigio. La parte demandada en su escrito de contestación de la demanda alegó lo siguiente: 1. Rechazó, negó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho en que se pretende fundamentar. 2. Que es cierta la existencia del contrato de arrendamiento alegado por la actora en su libelo de demanda, pero que dicho contrato se encuentra viciado de nulidad absoluta por el contenido de los artículos 2, 3, 16 del mismo. 3. Que va contra el espíritu del artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, exigir tanto garantías reales como personales al arrendatario. 4. Que se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 1.300.000,00 mensuales más el pago del condominio, y a los efectos de cobrar esas mensualidades se firmaron 11 letras de cambio para cubrir las mensualidades del primer año de duración del contrato. 5. Que en la cláusula tercera se estableció que para garantizar el pago de los cánones de arrendamiento del segundo año 12 letras de cambio, por el monto de Bs. 1.700.000,00 cada una. 6. Que adicional a lo anterior, se estableció una fianza bancaria para cubrir las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento. - III - De Las Pruebas y su Valoración Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes: PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA: 1. Promueve documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio. Este juzgador valora dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.- 2. Promovió contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 16 de agosto de 2005. Este juzgador valora dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.- 3. Promovió comunicación de fecha 21 de febrero de 2007, dirigida por la actora a la demandada, la cual fue recibida en esa misma fecha, por la demandada. Al respecto, debe observar este juzgador que de conformidad con el Artículo 1371 del Código Civil, la presente probanza posee valor probatorio por tener relación con el controvertido del presente proceso. Así se declara.- 4. Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA: 1. Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.- 2. Promovió 19 letras de cambio a favor de la parte actora, correspondientes a los meses de octubre a diciembre de 2005; enero a diciembre de 2006; enero a agosto de 2007. Este juzgador admite dichos instrumentos privados, por guardar pertinencia con los hechos alegados, como auténticos en virtud de la aceptación de los mismos según los artículos 433 y 436 del Código de Comercio. Así se declara.- 3. Promovió copia simple del contrato de fianza de fiel cumplimiento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 30 de septiembre de 2005. Al respecto, este sentenciador observa que dichas copias tienen valor probatorio por ser fidedignas de su original y por no ser impugnadas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.- - IV – Punto Previo Planteada así la controversia, y siendo que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda se excepcionó alegando el incumplimiento del contenido del artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haberle sido exigidas garantías tanto personales como reales, para garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento debe este Tribunal observar lo siguiente: En primer lugar, se debe precisar el contenido del artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente: “Artículo 21.- El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías reales o personales en respaldo de las obligaciones asumidas por éste. En ningún caso, podrán coexistir ambos tipos de garantías.” Al respecto, debe precisar este Tribunal que la garantía es una obligación accesoria a una obligación principal, por la cual se concede al acreedor una situación más favorable en el orden a la satisfacción de su crédito. En ese sentido, Josserand la define como: “Las garantías o seguridad tienen como objeto y función el prevenir al acreedor contra la insolvencia posible del deudor…”. Una vez establecido lo que se entiende por garantía, debe pasarse al estudio de la clasificación de las mismas que nos interesa, es decir, la diferenciación entre las garantías reales y las garantías personales. En ese orden de ideas, debemos definir las garantías personales como aquellas que no afectan un bien determinado del patrimonio de la persona, sino que afecta todo el patrimonio del garante. Como garantías reales se debe entender aquellas que confieren al acreedor el derecho de ejecutar una cosa con derecho de cobrarse preferentemente de su precio e independientemente de las manos en que se encuentre el asiento de la garantía. Debe este Tribunal precisar que en el caso de marras, se evidencia la existencia de una serie de letras de cambio para garantizar el cumplimiento de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento. Asimismo, se evidencia que existe una fianza de fiel cumplimiento para garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Ahora bien, primeramente debe observarse que tanto las letras de cambio libradas para garantizar el pago de los cánones de arrendamiento, como la fianza de fiel cumplimiento para garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, son garantías reales. Una vez establecido lo anterior, debe pasarse al análisis del supuesto de hecho establecido en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que no pueden coexistir garantías reales y personales para garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento. Como consecuencia de lo anterior, al ser ambas garantías de carácter personal, mal podría aplicarse la consecuencia jurídica derivada del incumplimiento de la norma consagrada en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En virtud de los razonamientos anteriormente expuesto, el alegato de nulidad del contrato por violación de normas legales debe ser desechado. Así se decide.- - V - Motivación para Decidir Respecto de la controversia de fondo, observa este sentenciador que nuestro Código Civil en le capítulo referente a los efectos de las obligaciones, consagra en el artículo 1167 lo siguiente: “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento de contrato, a saber: 1. La existencia de un contrato bilateral; y, 2. El incumplimiento de la parte demandada de una o más de las obligaciones derivadas de dicho contrato. Habida cuenta de lo anterior, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados. En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de arrendamiento. Aunado a lo anterior, observa este Tribunal que la parte demandada aceptó la existencia del mencionado contrato de arrendamiento, por lo que se tiene como un hecho admitido fuera del controvertido; por lo que ha quedado probado en este proceso la existencia del contrato bilateral alegado en el libelo de la demanda. Así se decide.- Ahora bien, debe este Tribunal determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento que rige la presente relación arrendaticia, ya que la parte actora aduce que es a tiempo determinado. A tal efecto, se debe observar que de autos se desprende que la relación arrendaticia data desde el año 2005, y que en dicho contrato se estableció como lapso de duración del mismo, dos años fijos contados desde el 1° de septiembre de 2005 hasta el 1° de septiembre de 2007, siendo dicho plazo prorrogable por un año, salvo que con 90 días de anticipación antes del vencimiento del plazo o de alguna de sus prórrogas se manifestare la voluntad de darlo por terminado. Asimismo, se debe observar que consta a los autos del presente expediente que la parte actora envió a la demandada una misiva mediante la cual manifestó su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento objeto del presente litigio al vencer el contrato antes mencionado, es decir, el día 1° de septiembre de 2007. Dicha misiva fue recibida por la demandada, y al no ser desconocida la misma, se tiene como reconocida por la parte demandada. Una vez establecido lo anterior, debe observar este Tribunal que de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora demostró que efectivamente se notificó a la parte demandada la no renovación del contrato de arrendamiento, por lo que dicha relación arrendaticia se mantiene como un contrato a tiempo determinado. Así se decide.- Visto lo anterior, reitera este Juzgado que al ser dicho contrato de arrendamiento el que vincula a las partes, es decir, el celebrado en fecha 16 de agosto de 2005, la notificación realizada por la parte actora, es válida, en el sentido de que la misma ratificó la voluntad de que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado finalizaría en fecha 1° de septiembre de 2007. Siendo así lo anterior, se evidencia que muy por el contrario a la ocurrencia de la tácita reconducción o indeterminación del contrato, la parte actora manifestó de manera oportuna su deseo de no continuar con el contrato de arrendamiento, por lo que a partir del día en que finalizó la vigencia del contrato, comenzó a correr el lapso de prórroga legal. Así se declara.- Una vez realizadas todas las consideraciones anteriormente expuestas, debe este Tribunal concluir que el contrato cuyo cumplimiento es exigido a través del presente proceso, es a tiempo determinado en cuanto a su duración, siendo la presente acción, la acción idónea para satisfacer la pretensión deducida. Así se decide.- Una vez concluido el análisis del primero de los requisitos de procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato, debe este Tribunal pasar a analizar el segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la falta de entrega del inmueble objeto del presente litigio el día 1° de septiembre de 2008, fecha en la cual venció el lapso legal de 1 año que le correspondía a la demandada en razón de la prórroga legal, el cual comenzó a computarse el día 1° de septiembre de 2007, exclusive, oportunidad en la cual venció el tiempo fijo de la convención arrendaticia. Ahora bien, a los fines de probar si la obligación de entregar el inmueble objeto del presente litigio y si la falta de cumplimiento se debe a un hecho de la demandada, debe este Tribunal entrar a revisar las actas del presente expediente. De conformidad con las probanzas traídas por la parte actora, se evidencia que la parte demandada fue debidamente notificada de la voluntad de la parte actora de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Asimismo, se evidencia que la parte demandada aceptó el contenido de la mencionada comunicación, por lo que se tiene como cierto que el lapso transcurrido entre el 1° de septiembre de 2007 (exclusive) hasta el 1° de septiembre de 2008, (exclusive) se correspondía con el lapso de prórroga legal. De conformidad con lo anterior, se evidencia que correspondía a la parte demandada la demostración del cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en la oportunidad pactada por las partes en dicho instrumento convencional. En ese sentido, y del análisis del material probatorio lleva a este sentenciador a concluir, que la parte demandada no cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su excepción, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.” Así como lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil que establece lo siguiente: “Artículo 1354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” Al respecto observa este sentenciador que “si me considero acreedor, es absolutamente preciso que demuestre la obligación de mi pretendido deudor, o de lo contrario, no puedo obligarle al pago”. Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado. Así pues, la parte demandada no trajo a los autos ningún medio probatorio destinado a demostrar el cumplimiento de su obligación. Como consecuencia de los razonamientos anteriormente expuestos, debe necesariamente este sentenciador declarar la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento propuesta por la sociedad mercantil INPABICAVEN, C.A. contra la sociedad mercantil INMOBILIARIA MENDOZA, RIVAS Y ASOCIADOS, en virtud de que la demandada no cumplió con la carga procesal de probar lo alegado a lo que se refiere el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.- - V - Dispositiva En razón de lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la sociedad mercantil INMOBILIARIA MENDOZA, RIVAS Y ASOCIADOS, contra la decisión de primera instancia dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20 de enero de 2009. Como consecuencia de lo anterior, SE CONFIRMA la sentencia apelada, aunque con distinta motivación. Se condena en costas a la parte apelante. De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo. Regístrese, publíquese y notifíquese a las partes. Remítase el expediente a su Tribunal de origen. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cinco (05) días del mes de febrero de dos mil diez (2010). EL JUEZ, LUIS RODOLFO HERRERA GONZALEZ LA SECRETARIA, MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ En la misma fecha, siendo las se publicó la anterior decisión. LA SECRETARIA, LRHG/FM. Asunto No. AP11-R-2009-000075.