TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-001229
Se refiere el presente caso a una demanda arrendaticia de que ha presentado la ciudadana ZULAY EULALIA MATUTE, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No.V-3.967.241, representada por los abogados en ejercicio América Yolanda Kilcy y Arlene del Carmen Duque Villanueva, IPSA # 54.017 y 59.931 respectivamente; contra los ciudadanos RODRIGUEZ F. FRANCIS y RAPETTI CARRILLO OSCAR ENRIQUE, mayores de edad, de este domicilio, C.I. Nos. V-4.163.059 y V-5.566.842 respectivamente.
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS
LIBELO DE DEMANDA
Refieren los apoderados actores que su defendida celebró con los demandados un contrato de arrendamiento, sobre un apartamento de su propiedad, distinguido con el No.4° Piso 1, letra F, Municipio Libertador del Distrito Capital, del bloque tres de la Reurbanización El Silencio, Parroquia San Juan, según contrato notariado de fecha 21-07-03; en el cual se estipuló un canon de arrendamiento de Bs.300,oo, que los arrendatarios se obligan a depositar en la cuenta bancaria que la arrendadora indique.
Pero es el caso—sigue diciendo—que no paga los alquileres; ya que debe los meses de arrendamiento de octubre, noviembre y diciembre de 2008, enero, febrero, marzo y abril de 2009, que hacen un total de Bs.2.100,oo, que corresponde a siete mensualidades.
Por ese motivo, después de explanar el fundamento legal de su demanda, con la trascripción de normas legales, demanda a los inquilinos para que desalojen el inmueble y se lo entreguen en las mismas condiciones que lo recibió. Los demanda también para que le paguen Bs.2.100,oo en concepto de los cánones insolutos que motivan la demanda; más los alquileres de los meses que se sigan causando hasta la definitiva entrega del apartamento.
Contestación de la demanda
La parte demandada Francis F. Rodríguez fue citada personalmente por el Alguacil Francisco Javier Abreu, aún cuando no quiso firmar el recibo de la compulsa; y el otro codemandado, Rappeti Carrillo Oscar Enrique, no pudo ser localizado, por lo que, al ser llamado sin resultados por el periódico, se le nombró defensor ad litem en la persona del abogado Rafael Sarmiento, IPSA # 34.308.
Es de observar que la codemandada que sí fue citada personalmente por el Alguacil y no quiso firmar el recibo de la boleta, no pudo ser notificada por la Secretaria, de acuerdo con el art. 218 CPC, ya que no contestó a la puerta; por lo que también se le llamó por carteles en la prensa, a fín de subsanar el no poder cumplir con el art. 218 CPC; ya que lo contrario hubiese sido paralizar indefinidamente el proceso., en violación al derecho constitucional a la tutela judicial. Pero de todos modos veremos que sí contestó la demanda.
◙ También se le nombró defensor ad litem, en la persona del abogado Rabel Sarmiento, quien contestó la demanda, bajo los siguientes argumentos:
1. Le puso un telegrama a sus defendidos, sin resultados.
2. Manifestó no haber podido tampoco localizar a los demandados, para que le dieran instrucciones respecto a su defensa.
3. Negó los hechos narrados en el libelo, diciendo que los demandados sí cumplieron con sus pagos de alquileres.
◙ La parte co demandada, Francis Rocio Rodríguez Fagundez, asistida por el abogado Jesús E. Haack, IPSA # 43.695, acudió también a contestar la demanda, contradiciéndola bajo los siguientes argumentos:
1. invocó la cuestión previa del no.7 del art. 346 CPC, existencia de una cuestión pendiente, que fundamenta en la circunstancia en el Decreto 31 publicado en la Gaceta Municipal No.3119-2 de fecha 5 de marzo de 2009, emanado de la Alcaldía del Municipio Libertador, cuyo art. 11 transcribe..
2. En relación al fondo de la controversia, expuso:
• niega los hechos de la demanda.
• Dice que la cuenta bancaria a que hace referencia la cláusula segunda del contrato fue abierta por la actora, y allí se procedió a depositar los alquileres en forma puntual hasta que la actora la cerró sin darle explicación; por lo que el incumplimiento a que se hace referencia en el libelo, no le es aplicable, sino a la falta de comunicación de la actora en su forma de proceder.
• A todo evento, para evitar el atraso que la actora quería provocar con el cierre de la cuenta, procedió a consignar los cánones de arrendamiento, de conformidad con el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y describe las consignaciones judiciales realizadas; y dice que ha continuando haciéndolo de los meses subsiguientes..
• Niega el fundamento de derecho de la demanda, y dice que la parte actora no realizó gestiones de pago del canon de arrendamiento, originando a sabiendas un atraso.
• Rechaza el valor de la demanda del libelo en Bs.2.100,oo, ya que no existe deuda alguna, desde el momento que dicho monto esta depositado en el Juzgado de Consignaciones.
Parte motiva
I) En relación con la cuestión previa invocada, cabe decir que lo argumentado como tal no fundamenta, en estricto derecho ninguna condición o plazo pendiente; ya que lo que dicha cuestión previa en realidad significa, es cuando la obligación que se reclama—si ese fuere el caso—estuviese sometida su cumplimiento a una condición o plazo pendiente, en el sentido estricto del término Y en el presente caso lo que dice el referido Decreto, es que para ejecutar desalojo debe notificarse a la Alcaldía del Municipio, para obtenerse previamente la orden del Alcalde.
Como quiera que existen procesos arrendaticios que el desalojo accionado no llega a prosperar por alguna razón, se considera más práctico y conveniente esperar a que la sentencia este definitivamente firme, para notificar a la Alcaldía su ejecución, acompañando copia de la sentencia para formar criterio, en el entendido de que para garantizar el derecho constitucional a la tuta la judicial, es imprescindible establecer algún tiempo de esperar a la respuesta de la Alcaldía.
II) En relación con el fondo de la controversia, vista la contradicción de los hechos de la demanda, le corresponde a la parte actora probar la obligación cuyo incumplimiento fundamenta su acción de desalojo arrendaticio.Y vez probada dicha obligación, le corresponderá a la parte demandada probar el pago o el hecho que haya producido la extinción de la misma, de conformidad con el art. 1354 del Código Civil.
II) Pasemos a examinar los medios probatorios allegados a los autos
1.-
Al folio 9 y ss corre documento autenticado por Notaria de fecha 21 de julio de 2003, representativo de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio, sobre un apartamento de propiedad de los actores-arrendadores, distinguido con el número cuatro (4) del Piso 1°, letra “F”, situado en el Bloque tres (3) de la Reurbanización El Silencio, Parroquia San Juan, que es el inmueble señalado en el libelo.
Allí aparece estipulado un alquiler de Bs.300.000,oo que los arrendatarios se comprometen a pagar al vencimiento de cada mes, en la cuenta bancaria que la arrendadora indique para tales fines.
Queda probada entonces la obligación de pago de cánones de arrendamientos a cargo de los demandados como arrendatarios que son, de conformidad con el art. 1579 del Código Civil. Además de su reconocimiento expreso en contestación, de que son efectivamente los arrendatarios, cuando se excepcionan con el supuesto pago o consignación de cánones.
Y como deudores de alquileres están en la obligación de probar su solvencia. Ello dicen que los alquileres que le señalan en el libelo como no pagados los tiene consignados judicialmente. Corresponde entonces analizar las pruebas de esas consignaciones.
2.-
Al folio 87 y ss corren en copias certificadas el expediente de consignaciones judiciales llevadas a cabo por la parte demandada a favor de la parte actora. Al folio 90 corre una certificación de consignaciones, que es la siguiente:
Fecha de consignación Fecha de depósito No. deposito Desde hasta monto
05-06-09 05-06-09 1243417 Enero-09 Feb-09 600,oo
05-06-09 05-06-09 1243416 Nov-08 Dic-08 600,oo
05-06-09 05-06-09 1243413 Sep-08 Oct-08 600,oo
05-06-09 05-06-09 1243412 Jul-08 Ago 08 600,oo
08-06-09 08-06-09 1243414 Mar-09 Mar-09 300,oo
09-06-09 09-06-09 1276972 Abr-09 May09 600.oo
15-07-09 13-07-09 1276971 Jun-09 Jun-09 300,oo
Como podemos observa dichas consignaciones cubren p incluyen los siete meses que en el libelo se señalan como no pagados, que son: octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero, febrero, marzo y abril de 2009, a Bs.300, oo c/u
Es cierto que algunos están depositados de dos en dos, por lo que se puede decir que no se hacen dentro de los quince días siguientes al mes vencido, como señala el art. 51 del Decreto ley. De Arrendamientos Inmobiliarios.
Sin embargo, el plazo de quince días previsto en el art. 51 del Decreto ley es un plazo de cumplimiento de una obligación, y como tal su vencimiento lo único que produce es colocar al deudor en estado de mora, siendo posible para él, mientras no lo demanden en desalojo o la resolución, cumplir válidamente su obligación de pago aún tardíamente en estado de mora. Pero una vez demandada la resolución o el desalojo por falta de pago, ya no sería posible el cumplimiento fuera del plazo, porque éste sería extemporáneo; habida cuenta que con su demanda el acreedor-arrendador ha manifestado su opción de escoger la resolución y no el cumplimiento, de acuerdo con el art. 1167 CC, siendo a partir de ese momento un derecho adquirido de él que no se le podría arrebatar por el deudor con un ofrecimiento unilateral tardío.
Vemos que las consignaciones y los depósitos se llevaron efecto en el mes de junio del año 2009, (salvo la última del mes de junio de 2009, que fue consignada en julio-09); vale decir el arrendatario esta depositando judicialmente los cánones de arrendamiento de los meses señalados en el libelo como no pagados, además de estar fuera del plazo de 15 días del art. 51 del Decreto, cuando ya esta demandado, dado que la demanda se presentó el 7 de mayo de 2009, siendo que a partir de esa fecha las consignaciones advienen extemporánea, no siendo posible purgar el estado de mora con ofrecimientos tardíos.
Pero como veremos después el arrendador dio por buena esas consignaciones extemporáneos cuando las retira voluntariamente.
3.-
Al folio 92 y ss corren recaudos judiciales del retiro de la actora de consignaciones, correspondiente a los meses de mayo y septiembre de 2006, oo.
Como quiera que no corresponden a los meses señalados en el libelo como no pagados, no resulta pertinente.
4.-
Al folio 96 y corren recaudos judiciales de retiro de la actora de consignaciones de alquileres, correspondiente a los meses desde octubre de 2006 a mayo de 2007.
Corresponde decir lo mismo: no corresponde a los meses que se imputan como insolutos.

5.-
Al folio 100 y ss corren recaudos del retiro de consignaciones de alquileres, correspondiente a los meses que van de junio-2007 hasta junio 2008.
Corresponde decir lo mismo, no corresponde a los meses insolutos del libelo
6.-
Al folio 103 y ss corren recaudos demostrativos del retiro por la actorra de consignaciones de alquileres correspondientes a los meses que van de julio 2008 hasta mayo de 2009,
Estos meses sí comprenden a los que se señalan en el libelo como no pagados.
Dicha cantidad de Bs.3.300,oo fue solicitada en 08 de junio de 2009, y el cheque respectivo fue entregado el 15 de julio de 2009. La demanda de este juicio fue presentada, como ya dijimos, el 7 de mayo de 2009. O sea, que la solicitud y el retiro de las consignaciones se producen después de aperturado y en curso el presente juicio.
El art. 52 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dictamina:
Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor, conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones
Esta última salvedad que formula la norma—“a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones”—solo cabe interpretarla en el sentido de que en caso que la acción estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones, el arrendador no podría retirar las pensiones consignadas, ya que en caso que lo hiciese, estaría renunciando o desistiendo a la acción que hubiese incoado.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir, que si bien por un lado la parte arrendataria consignó judicialmente los cánones de arrendamientos señalados en el libelo como no pagados, en forma extemporánea; ya que además de hacerlo en mora, esto es, fuera del plazo de los quince días previsto en el art. 51 del Decreto-Ley, lo hizo una vez que estaba demandada, cuando su estado de mora ya no era subsanable; por otro lado resulta sin embargo que la parte arrendadora, procedió a retirar dichos alquileres, con lo cual estaba dando por buena dichas consignaciones y renunciando o desistiendo a la acción incoada por razón de ese supuesto incumplimiento, como lo dictamina el art. 51 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya copiado anteriormente.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA, por razón del desistimiento o la renuncia prevista en el art. 51 del Decreto ley, que ha presentado Zulia Eulalia Matute contra Rodríguez E. Francis y Rapetti Carrillo Oscar Enrique, ambas partes arriba identificados. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del área metropolitana de caracas, a los dos días del mes de febrero de dos mil diez, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las nueve de la mañana se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria