TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL:
AP31-V-2009-003880

PARTE DEMANDANTE:
MARIA GRAZIELLA PERI GIGLIO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad número V-10.520.922.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:
FIDEL VILLEGAS HERNANDEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 116.834.-

MAU KEUNG CHANG, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-19.204.325.-

EDGAR JOSE LOZADA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 82.086.-

I
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 06 de Noviembre de 2009 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, la que se asignó al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que mediante auto de fecha 10 de Noviembre de 2009, la admite para que se trámite conforme a las normas del juicio breve y dispone la citación de la parte demandada.-
La accionante sostiene en su libelo que en fecha 09 de Octubre de 2006, arrendó al ciudadano MAU KEUNG CHANG dos inmuebles constituidos por el Local Comercial de la Planta baja y Local Comercial de la Planta Mezzanina, identificados con el numero 56, de las Residencias Peri, ubicada en la Calle Argentina, entre la Segunda y Tercera Avenida, Jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital.- Que se convino como duración del arrendamiento el lapso de dos (2) años contados a partir del 01 de Octubre de 2006, fijos e improrrogables.- Que se notificó al arrendatario el vencimiento del contrato e inicio de la prórroga legal el 01 de Octubre de 2008.- Que el inquilino ejerció la prórroga legal y que la misma se venció en fecha 01 de Octubre de 2009.- Que no obstante, no ha hecho entrega del inmueble a la arrendadora, por lo que pretende se condene a la demandada al cumplimiento del contrato restituyendo el bien arrendado.-

En fecha 14 de Diciembre de 2009 se dejó constancia de haberse practicado la citación del demandado y el 16 de Diciembre de 2009 se recibió la contestación a la demanda, en la cual negó, rechazó y contradijo la demanda, reconoció la existencia del contrato alegando además que existió un contrato anterior también por una duración de dos (2) años celebrado con la sucesión de GIUSSEPE PERI CAMMARATA y que comenzó en fecha 01 de Octubre de 2004.-
Continua alegando que no existe la prórroga legal alegada y que al vencerse el segundo contrato se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado.- Que la notificación no se practicó en la persona del inquilino sino en el encargado del negocio quien no tiene cualidad.- Luego señala que le corresponden dos (2) años de prórroga ya que a partir del momento de la notificación con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato.-

Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por las partes en el curso del proceso han quedado definidos los límites de la controversia y el “thema decidemdum” y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo para lo cual se observa:

II
PRUEBAS
La parte actora produjo:

1. Copia certificada de instrumento autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 09 de Octubre de 2006, bajo el número 10, Tomo 56, cursante del folio diez (10) al folio catorce (14) del expediente que se valora conforme a las normas contenidas en los artículos 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa, en especial de que las partes en la cláusula tercera del mismo establecieron: “El plazo de duración del presente Contrato de Arrendamiento es de dos años fijos; improrrogables, contados a partir del 1º de octubre del 2006…”.-

2. Copia certificada de instrumento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 06 de Enero de 2006, bajo el número 20, Tomo 1, Protocolo Primero, cursante del folio quince (15) al folio diecinueve (19) del expediente que se valora conforme a las normas contenidas en los artículos 1357 del Código Civil, no obstante resulta impertinente, pues la propiedad del inmueble no forma parte del tema probatorio de la controversia.-

3. Cursante al folio veinte (20) del expediente instrumento por el cual la arrendadora notifica el fin del contrato en fecha 01 de Octubre de 2008 y el inicio de la prórroga legal.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de haberse realizado la notificación alegada.-

Por su parte la parte demandada aportó:

1. Copia simple de instrumento autenticado por ante la Notaria Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 24 de Agosto de 2004, bajo el número 19, Tomo 43, cursante del folio cuarenta y cinco (45) al folio cincuenta y uno (51) del expediente que se valora conforme a las normas contenidas en los artículos 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa, a partir de este contrato, en especial de que las partes en la cláusula tercera del mismo establecieron: “El plazo de duración del presente Contrato de Arrendamiento es de dos años fijos, improrrogables, contados a partir del 1º de octubre del 2004…”.-
2. Copia simple del instrumento por el cual la arrendadora notifica el fin del contrato en fecha 01 de Octubre de 2008 y el inicio de la prórroga legal.- Esta instrumental se desecha por ilegal ya que no se trata de uno de los instrumentos que pueda promoverse mediante fotostato, tal como lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

Adminiculando las probanzas anteriores se establece que las partes en conflicto se encuentran vinculadas por un contrato de arrendamiento y que la relación locativa se inició en fecha 01 de Octubre de 2004, que según sus acuerdos estaba fijado para durar dos (2) años hasta el 01 de Octubre de 2006, luego se prorrogó por dos (2) años mediante un nuevo contrato hasta el 01 de Octubre de 2008.- Que el arrendatario ejerció la prórroga legal hasta el 01 de Octubre de 2009 y que no ha hecho entrega del inmueble.-

III
MERITO

En la presente causa se demanda el cumplimiento de la obligación derivada de la terminación del contrato de arrendamiento y de su prórroga legal, siendo así a los fines de la resolución de la controversia debemos iniciar recordando lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil que prevé:

Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”

La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:
“En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…”
En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere:
“Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber:
1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civil: “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.
Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la máxima romana “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).”

Ahora bien, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es:

“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prorroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado:

(Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid.prórroga legal).”

En el presente caso siendo que la relación tuvo una duración contractual de cuatro años, la prórroga legal que corresponde es por un año, que también ha transcurrido.-

No se verifica en el caso que nos ocupa la tacita reconducción que prevé el artículo 1600 del Código Civil toda vez que esta supone que existe una conducta por parte del arrendador que tolere la permanencia del inquilino en el inmueble, de donde se deduce la su tacita voluntad de continuar con el arrendamiento.- Empero en este caso no existe prueba de que se haya cobrado cánones posteriores a la prorroga legal, y la acción para exigir el cumplimiento ha sido intentada en un plazo breve después de hacerse exigible la entrega.-

Ahora bien, conforme a la previsión contenida en el artículo 1594 del Código Civil el arrendatario tiene al finalizar el arrendamiento la obligación de restituir al arrendador la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió. En efecto se dispone en esa norma:
“Artículo 1.594.- El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor”.

Tal obligación es a que se ha denunciado en la presente causa como incumplida por el demandado y así ha quedado establecido.- En tal virtud lo procedente en el caso bajo examen, en derecho y en justicia es declarar con lugar la acción propuesta y así se decide.-

IV
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana MARIA GRAZZIELLA PERI GIGLIO, en contra del ciudadano MAU KEUNG CHANG, ambas parte plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.- En consecuencia se condena a la parte demandada a la ejecución del contrato de arrendamiento haciendo entrega a la parte actora del inmueble constituido por el Local Comercial de la Planta Baja y Local Comercial de la Planta Mezzanina, identificados con el numero 56, de las Residencias Peri, ubicada en la Calle Argentina, entre la Segunda y Tercera Avenida, Jurisdicción de la Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital.-

Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales.-

Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los diez (10) días del mes de Febrero del año dos mil diez (2.010).- Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 10 de Febrero de 2010, siendo las 9:58 a.m., se dictó y publicó sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
Exp. Nº AP31-V-2009-003880