TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 19 de Julio de 2010
200º y 151º

ASUNTO: AH12-V-2008-000040

PARTE ACTORA RECONVENIDA: Ciudadanos CARLOS NODA SANTOS y TEODORA MARGARITA FRAGIER de NODA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.131.556 y V-2.944.231, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: PABLO JULIAN NAVAS SILVERA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 73.187.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Ciudadana MARIANELLA BASALO ESCOBAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-12.374.372.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: TIRSO RAMON CORASPE LEDEZMA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 29.295.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA.

EXPEDIENTE ANTIGUO: 08-9814.

- I –
SÍNTESIS DEL PROCESO
En fecha 11 de abril de 2008, el abogado Pablo Julián Navas Silvera, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos CARLOS NODA SANTOS y NODA MARGARITA FRAGIER de NODA, presenta por ante el Juzgado Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito esta Circunscripción Judicial demanda por resolución de contrato de opción de compraventa en contra de la ciudadana MARIANELLA BASALO ESCOBAR, la cual, previo sorteo de ley, correspondió ser conocida por este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que procedió a admitirla en fecha 28 de mayo de 2008.
En fecha 30 de junio de 2008, el ciudadano JOSE RUIZ, en su carácter de Alguacil Titular de este Juzgado, dejó constancia de haberse entrevistado con la demandada, quien se negó a firmar el recibo.
Así las cosas, en fecha 04 de agosto de 2008 se libró boleta de notificación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 24 de octubre de 2008, la parte demandada dio contestación a la demanda y reconvino a la actora en la resolución del contrato.
En fecha 30 de marzo de 2009, la parte actora hizo uso de su derecho a promover pruebas, las cuales fueron admitidas en fecha 21 de abril de 2009.
En fecha 29 de junio de 2009, la parte demandante presentó escrito de informes.
En fecha 24 de marzo de 2010, la parte actora solicitó se dicte sentencia en el presente asunto.

- II -
ALEGATOS DE LOS PARTES

Alegó la parte demandante en el libelo de demanda lo siguiente:

1) Que la ciudadana MARIANELLA BASALO ESCOBAR, suscribió un documento de opción de compraventa, mediante el cual se comprometió a adquirir a través del sistema de política habitacional, un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Residencias Dos, segundo nivel, planta baja, distinguido con el No. 2, situado en la Urbanización Guaicoco, calle Tamanaco, sector Limoncito, Parroquia La Dolorita del Municipio Sucre del Estado Miranda.
2) Que el precio de venta fue pactado en la cantidad de Bs. 113.000,00, que la demandada debió pagar a los propietarios de la siguiente manera: La cantidad de Bs. 10.000,00, en calidad de arras para garantizar la negociación y el restante, es decir, la cantidad de Bs. 103.000,00, pagaderos el día del otorgamiento del documento definitivo de compraventa.
3) Que se estableció como periodo máximo para la ejecución de la negociación, el determinado por el sistema de política habitacional.
4) Que desde la fecha de la autenticación del contrato de opción de compraventa, la demandada ocupa junto a su familia el inmueble objeto de la negociación.
5) Que mientras tramitaba las gestiones correspondientes para el otorgamiento del crédito hipotecario, efectuó diez abonos mensuales y consecutivos, desde el 30 de septiembre de 2006 hasta el 30 de julio de 2007.
6) Que el total de dichos aportes fue la cantidad Bs. 4.000,00, por lo que resta la cantidad de Bs. 99.000,00.
7) Que se pactó verbalmente un lapso estimado de 6 meses para el otorgamiento del crédito hipotecario.
8) Que hasta la fecha de la interposición de la demanda, han transcurrido 19 meses y no se ha concretado la venta definitiva del inmueble.
9) Que como consecuencia de todo lo antes expuesto, demanda la resolución del contrato y la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, así como la devolución inmediata del inmueble.

Por otra parte, el demandado se excepcionó alegando lo siguiente:

1) Negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado.
2) Convino en la existencia del contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 31 de agosto de 2006, así como en el pago de Bs. 14.000,00, como parte del precio de la venta del inmueble.
3) Que es falso que se haya establecido en forma verbal un plazo de 6 meses para cumplir con el contrato, puesto que en la cláusula sexta se estableció como periodo máximo para la ejecución del negocio y la protocolización del documento, el determinado por la entidad bancaria para la tramitación del crédito y su respectiva aprobación.
4) Que la parte actora no ha entregado la documentación necesaria para gestionar el préstamo bancario, por lo tanto, no ha nacido el lapso para el cumplimiento del contrato.
5) Que desde que fue celebrado el contrato de venta, el vendedor se ha negado ha cumplir con su obligación de transferirle la propiedad del inmueble por ante la Oficina de Registro Público.
6) Reconvino al actora en resolver el contrato de opción de compraventa, así como en el pago de Bs. 14.000,00 que se le entregó como parte del pago del precio y Bs. 5.000,00, por los daños y perjuicios sufridos.
7) Por último, solicitó sea condenada la parte actora algo pago de los intereses de mora más la indexación monetaria correspondiente.

- III –
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

A. Promovió copias certificadas del contrato de opción de compraventa, autenticado en fecha 31 de agosto de 2006 por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital. Al respecto, este juzgador admite dicho instrumento contractual por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como un documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.-
B. Promovió copias simples de título supletorio otorgado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial al ciudadano CARLOS NODA SANTOS, sobre las bienhechurías realizadas sobre el terreno de su propiedad. Al respecto, este sentenciador las considera fidedigna de su original de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y las declara como documento judicial otorgándole valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.-
C. Promovió copia simple de documento de propiedad del terreno sobre el cual se construyeron las bienhechurías. Al respecto, este sentenciador las considera fidedigna de su original de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.
D. Promovió relación de pago de las cuotas pagadas por la demandada, las cuales se encuentran debidamente firmadas por la ciudadana MARIANELLA BASALO. Al respecto, este sentenciador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

A. Promovió copias simples del contrato de opción de compraventa autenticado en fecha 31 de agosto de 2006 por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital. Al respecto, este sentenciador las considera fidedigna de su original de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.
B. Promovió copia simple de documento privado de relación de pago de la vivienda. Al respecto, este sentenciador le niega el valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
C. Promovió la confesión judicial de la actora reconvenida en lo que respecta a las siguientes aseveraciones: “en cuanto a la negación de mis representados a otorgarle a la compradora Marianella Basalo, el documento definitivo de la venta por ante las Oficinas Registro Público, es una negación apegada a la ley, ya que es una pretensión absurda por parte de la compradora, porque no ha pagado el valor de la venta del inmueble y la venta se protocolizaría, sólo cuando cancelare la deuda bien sea con sus propios fondos económicos o con el crédito hipotecario”. “La compradora ciudadana Marianella Basalo Escobar en ningún momento le entregó a mis representados la solicitud bancaria de la documentación necesaria para la tramitación del crédito hipotecario. La ciudadana Marianella Basalo, para optar a un crédito bancario habitacional debía cumplir con los requisitos que la entidad solicitara, de los cuales, el único que debía entregar mis representados era el contrato suscrito debidamente autenticado, y éste lo poseía la compradora; el resto de los requisitos no son obligaciones del vendedor”. Al respecto, este sentenciador valora las anteriores aseveraciones de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil. Así se establece.

En síntesis, es de precisar por este sentenciador que una vez analizadas todas probanzas aportadas por las partes involucradas en el presente asunto, quedó demostrado lo siguiente:
A. Son hechos admitidos en este juicio y fuera del controvertido: (i) la existencia del contrato de opción de compraventa, (ii) el precio de la venta y (iii) que el demandante reconvenido recibió la cantidad de Bs. 10.000,00 por concepto de arras y Bs. 4.000,00 en aportes al precio de venta.
B. Que el ciudadano CARLOS NODA SANTOS, es el propietario del inmueble objeto de este litigio.
C. Que el ciudadano CARLOS NODA SANTOS, se ha negado a protocolizar el documento definitivo de venta, toda vez que la demandada no ha pagado el precio total de la venta.
- IV -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
LA DEMANDA ORIGINARIA

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa:
Se ventila aquí una acción de resolución de contrato de opción de compraventa motivada en un supuesto incumplimiento de la obligación de la demandada referente al pago del precio total de la venta.
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En ese orden ideas, la doctrina ha establecido los requisitos necesarios para que prospere la acción de cumplimiento de contrato, manifestando lo siguiente:

“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515). (Resaltado Tribunal)

De igual forma, el autor Luis Diez-Picaso ha señalado sobre el particular anterior lo siguiente:
“...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.

Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.
(Omissis)
“Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.

El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.

Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721).
(Resaltado Tribunal)

Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizado por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral;
2. El incumplimiento de una de las partes respecto de una obligación principal.
3. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con sus propias obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de opción de compraventa, el cual cursa a los autos de este expediente, aunado al hecho de que la parte demandada admitió la existencia de la relación contractual, por lo tanto resulta tal hecho fuera del controvertido.
Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso la procedencia del primero de los requisitos antes discriminados. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, el incumplimiento de la demandada reconviniente en cuanto al pago del precio total de la venta, observa este sentenciador que la parte actora reconvenida no probó la existencia de la convención verbal mediante la cual se pactara el lapso de 6 meses para la culminación del negocio. Adicionalmente, la cláusula sexta del contrato estableció lo siguiente:

“SEXTA: Se establece como período máximo para la ejecución del negocio y la protocolización respectiva el determinado por la entidad bancaria para la tramitación del crédito y su respectiva aprobación.”

En ese sentido, la parte demandante reconvenida no demostró el tiempo determinado por la entidad bancaria para la tramitación del crédito, lo cual constituía una carga para dicha parte. Lo anterior, en virtud del principio que rige el derecho probatorio en nuestro país respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1354 del Código Civil y, en el mismo sentido, lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”
(Negritas del Tribunal)
En consecuencia, toda vez que en el caso que nos ocupa, no ha quedado probado el incumplimiento en cabeza del demandado reconviniente, este sentenciador debe desechar la pretensión contenida en la demanda de resolución de contrato de opción de compraventa incoada por los ciudadanos CARLOS NODA SANTOS y TEODORA MARGARITA FRAGIER, y así se decide.
- V -
DE LA RECONVENCION

Corresponde ahora determinar la procedencia de la reconvención propuesta por la ciudadana MARIANELLA BASALO ESCOBAR, la cual alegó que el demandante reconvenido incumplió con su obligación de entregar los documentos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario. Adicionalmente, alegó que el ciudadano CARLOS NODA SANTOS se niega a protocolizar el documento definitivo de venta, razones por las cuales solicitó la resolución del contrato.
En primer término, debe señalar este sentenciador que luego de una revisión exhaustiva del contrato de opción de compraventa, se evidencia del mismo que las partes nada pactaron en relación a la supuesta obligación de la actora en entregar los documentos necesarios para la tramitación del crédito, desconociendo este Tribunal cuales documentos se refería la ciudadana MARIANELLA BASALO ESCOBAR.
En segundo lugar, es de precisarse que la parte que intente la acción, en este caso la reconvención, debe haber cumplido con sus obligaciones adquiridas en el contrato (requisitos señalados en el capítulo anterior del presente fallo). En ese sentido, es menester resaltar lo dispuesto en el artículo 1.491 del Código Civil, el cual literalmente dispone:
“Artículo 1.491: Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario.”

Vista la anterior norma, debe concluirse que el comprador tiene la obligación de pagar los gastos de escritura y registro.
Habida cuenta de lo antes expuesto, este Tribunal precisa que la parte demandada reconviniente no demostró haber cumplido con tales obligaciones, así como tampoco quedó demostrado el incumplimiento de la actora, por lo tanto, este Tribunal debe declarar la improcedencia de la reconvención. Y así también se decide.-
- VI –
DISPOSITIVA

Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara lo siguiente:
PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda de resolución de contrato de opción de compraventa incoada por los ciudadanos CARLOS NODA SANTOS y TEODORA MARGARITA FRAGIER de NODA en contra de la ciudadana MARIANELLA BASALO ESCOBAR.
SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión contenida en la reconvención intentada por la ciudadana MARIANELLA BASALO ESCOBAR en contra de los ciudadanos CARLOS NODA SANTOS y TEODORA MARGARITA FRAGIER de NODA.
TERCERO: Por cuanto ninguna de las partes resultó totalmente vencida en la presente controversia, no hay condenatoria en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de julio de dos mil diez (2010).

EL JUEZ,
LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ
EL SECRETARIO ACC,
JONATHAN MORALES J

En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las_______.

EL SECRETARIO,

Exp. N° 08-9814.
LRHG/Henry HF.-