TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 22 de Julio de 2010
200º y 151º

ASUNTO: AH12-V-2007-000211

PARTE ACTORA: Ciudadanas MAYRA VIRGINIA YONIS y MONICA REBECA JONIS LOMBANO, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.868.021 y V-5.887.109, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: RAFAEL ISIDRO VIVAS ZAMBRANO y NANCY MIRIAN HERNANDEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 66.348 y 71.510, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana NOEMI DEL CARMEN CEDEÑO TEJADA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-4.873.812.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RAMON AUDILIO MARTINEZ DIAZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 48.792.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA.

EXPEDIENTE ANTIGUO: 07-9461.
- I –
SÍNTESIS DEL PROCESO

En fecha 09 de agosto de 2007, los abogados Rafael Isidro Vivas y Nancy Hernández actuando en su carácter de apoderados judiciales de las ciudadanas MAYRA VIRGINIA YONIS y MONICA REBECA JONIS LOMBANO, presentan por ante el Juzgado Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito esta Circunscripción Judicial demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa en contra de la ciudadana NOEMI DEL CARMEN CEDEÑO TEJADA, la cual, previo sorteo de ley, correspondió ser conocida por este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que procedió a admitirla en fecha 10 de octubre de 2007, ordenando tramitarla por el procedimiento ordinario.
En fechas 22 y 23 de noviembre de 2007, el ciudadano José Ruiz en su carácter de Alguacil titular de este Tribunal dejó constancia de no haber podido logar la citación personal de la demandada.
Así las cosas, a solicitud de la parte actora se procedió a citarla mediante carteles de citación, los cuales fueron librados en fecha 05 de diciembre de 2007.
En fecha 29 de julio de 2009, se dio cumplimiento a las formalidades consagradas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Posteriormente, en fecha 19 de noviembre de 2009, se dio por citada la ciudadana NOEMI DEL CARMEN CEDEÑO TEJADA, dando contestación a la demanda en fecha 07 de enero de 2010.
En fechas 26 de enero de 2010 y 05 de febrero de 2010, las partes hicieron uso a su derecho a promover pruebas, las cuales se tuvieron por admitidas de conformidad a lo establecido en el artículo 399 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 22 y 29 de abril de 2010, las partes presentaron escritos de informes.
Así las cosas, este Tribunal pasa a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:
- II -
ALEGATOS DE LOS PARTES

Alega la parte demandante en el libelo de demanda lo siguiente:

1) Que en fecha 22 de febrero de 2007, celebraron un contrato de opción de compraventa con la ciudadana NOEMI DEL CARMEN CEDEÑO TEJADA, el cual tenía por objeto la promesa de venta de un inmueble propiedad de la demandada constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización Caricuao, sector UD-5, La Hacienda, bloque 15, edificio 1, piso 2, apartamento 0204.
2) Que se estableció el precio de venta en la cantidad de Bs. 150.000,00, de los cuales se pagaron por anticipado la cantidad de Bs. 35.000,00 y el restante se pagaría al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa.
3) Que la demandada se comprometió a entregar dentro de los 10 días hábiles anteriores a la fecha de la protocolización, los recaudos necesarios para cumplir con el otorgamiento del documento por ante el Registro Inmobiliario respectivo.
4) Que la demandada no entregó la documentación requerida para la protocolización y ofrecieron devolver únicamente la cantidad de Bs. 31.500,00, alegando que la cantidad de Bs. 3.500,00 sería retenida en calidad de penalización por el incumplimiento.
5) Que se negaron a recibir dicha cantidad, toda vez que hicieron todo lo necesario para que se diera la compraventa, sacando certificación de gravámenes, solicitando créditos hipotecarios, acudiendo al Registro a buscar la planilla de cancelación al fisco

Por otra parte, los demandados en la oportunidad para dar contestación a la demanda alegaron lo siguiente:

1) Que es cierto que en fecha 22 de febrero de 2007, suscribió un contrato de opción de compraventa por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda.
2) Que es cierto que el precio de venta del inmueble se convino por la cantidad Bs. 150.000,00, de los cuales recibió la cantidad de Bs. 35.000,00.
3) Que es cierto que la duración de la opción de compraventa fue pactada por 120 días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del contrato.
4) Que es cierto que se comprometió a entregar los recaudos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa dentro de los 10 días hábiles anteriores a la fecha de protocolización.
5) Negó, rechazó y contradijo que haya incumplido con su obligación de entregar los documentos necesarios para la protocolización de la compraventa.
6) Que las ciudadanas MAYRA VIRGINIA YONIS y MONICA REBECA JONIS, no tramitaron oportunamente el crédito hipotecario para pagar el saldo restante.

-III –
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

A. Promovió copias certificadas del contrato de opción de compraventa autenticado en fecha 22 de febrero de 2007 por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda. Al respecto, este juzgador admite dichos instrumentos contractuales por guardar pertinencia con los hechos alegados, y los valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachados ni impugnados en alguna manera, deben tenerse como documentos capaz de dar fe de las afirmaciones que de ellos se desprenden; por tanto, este Tribunal les otorga valor probatorio. Así se declara.-
B. Promovió certificación de gravámenes del inmueble objeto de la presente demanda, expedida en fecha 26 de febrero de 2007 por el Registro Público del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal. Al respecto, este sentenciador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se establece.-
C. Promovió copia simple de proyecto de documento de compraventa del inmueble, el cual no se encuentra firmado por los demandados ni autenticado y/o protocolizado. Al respecto, este Tribunal le niega valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil. Y así se establece.-
D. Promovió copia simple de documento mediante el cual el IPASME declara que la ciudadana NOHEMÍ DEL CARMEN CEDEÑO TEJADA nada adeuda a dicho instituto por el crédito hipotecario otorgado, por lo tanto solicitan la extinción de la hipoteca. Al respecto, este sentenciador considera que el presente instrumento constituye un documento privado emanado de un tercero, el cual debió ser ratificado en juicio, por lo tanto, se le niega valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
E. Promovió el mérito favorable de autos. Con vista al medio probatorio promovido, quien aquí decide luego de examinado aquel, verificó que el mismo no se refiere a alguno de los medios probatorios contenidos en la Ley, por lo cual mal podría este Juzgado darle cabida dada su manifiesta ilegalidad. En consecuencia, se declara inadmisible el medio probatorio opuesto por la representación judicial de la parte demandada, referente al “Merito Favorable” por ser aquel manifiestamente ilegal, puesto que el mismo no esta admitido como tal en la Ley, todo ello en conformidad con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil . Y así se decide.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

A. Promovió comprobante de telegrama enviado a la actora en fecha 22 de junio de 2007 por ante IPOSTEL. Al respecto, observa este Tribunal que la parte demandada desconoció tal probanza, sin embargo, es de hacer notar que dicho desconocimiento resulta ineficaz, toda vez que el documento desconocido no emana de la parte actora, por lo tanto, no puede ser susceptible de desconocimiento de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, este sentenciador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.375 del Código Civil, únicamente a los fines de probar el envío del telegrama, más no el contenido del mismo. Así se establece.-
B. Promovió carta enviada al IPASME mediante el cual le notificó que no se llevará a cabo la negociación con las demandantes, ello a los fines de que no le entreguen documentación alguna. Al respecto, observa este Tribunal que la parte demandada desconoció igualmente esta documental, sin embargo, tal y como se dijo en el punto anterior, dicho desconocimiento resulta ineficaz toda vez que el instrumento no emana de la parte demandante. En consecuencia se declara improcedente el desconocimiento. A los fines de valorar la presente prueba, observa este juzgador que de conformidad con lo establecido en el principio procesal de que nadie puede crear un título a su favor, el cual se encuentra consagrado en el Artículo 1378 del Código Civil, este Tribunal debe desechar la presente probanza. Así se declara.-
En síntesis, es de precisar por este sentenciador que una vez analizadas todas probanzas aportadas por las partes involucradas en el presente asunto, quedó demostrado lo siguiente:
A. Que en fecha 22 de febrero de 2007, las partes celebraron contrato de opción de compraventa, el cual fuera autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda.
B. Que al día 26 de febrero de 2007 pesaba sobre el inmueble una hipoteca de primer grado a favor del IPASME para garantizar un préstamo a interés por la cantidad de Bs. 600.000,00.
C. Que la ciudadana NOEMI DEL CARMEN CEDEÑO TEJADA envió un telegrama a la ciudadana MAYRA VIRGINIA JONIS en fecha 22 de junio de 2007, sin embargo, no quedó probado el contenido del telegrama enviado.
- V -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa:
Se ventila aquí una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento motivada en un supuesto incumplimiento de la obligación de hacer que tienen los demandados, consistente en efectuar la tradición del bien inmueble vendido.
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecidos los requisitos necesarios para que prospere la acción de cumplimiento de contrato, manifestando lo siguiente:

“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).
(Resaltado Tribunal)

De igual forma, el autor Luis Diez-Picaso ha señalado sobre el particular anterior lo siguiente:
“...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.

Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.
(Omissis)
“Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.

El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.

Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721).
(Resaltado Tribunal)

Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizados por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral;
2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
3. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de opción de compraventa, el cual cursa a los autos de este expediente.
Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda, evidenciándose lo anterior, del contrato de opción de compraventa consignado. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación o manifieste cumplirla, observa este Tribunal que las ciudadanas MAYRA VIRGINIA YONIS y MONICA REBECA JONIS LOMBANO, no ofrecieron cumplir su obligación de pagar el precio definitivo de la venta, establecido en la cláusula tercera del contrato de opción de compraventa. Habida cuenta de lo anterior, considera este Tribunal que no se ha cumplido con el segundo de los requisitos necesarios para la procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato.
Una vez que ha quedado establecido que en el presente caso que no se cumplió con el segundo de los requisitos necesarios para que proceda la presente acción, este Tribunal considera que no es necesario analizar el tercero de dichos requisitos, por cuanto los mismos deben acreditarse de modo concurrentes para la procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa. Y así se decide.-
- VI –
DISPOSITIVA

Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoada por las ciudadanas MAYRA VIRGINIA YONIS y MONICA REBECA JONIS LOMBANO en contra de la ciudadana NOEMI DEL CARMEN CEDEÑO TEJADA.
Se condena en costas a la parte actora de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de julio de dos mil diez (2010).

EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ
EL SECRETARIO ACC,

JONATHAN MORALES J
En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las_______.
EL SECRETARIO ACC,

Exp. N° 07-9461.
LRHG/Henry HF.-