ASUNTO: AP31-V-2010-001316 Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio que ha presentado la empresa SOCIEDAD MERCANTIL “RESIDENCIAS MONTE AZUL”, inscrita por ante el Registro Mercantil Séptimo del Distrito Federal y Estado Miranda (ahora Distrito Capital y Estado Miranda)en fecha 3 de mayo de 2001, bajo el No.53, Tomo 182-A-VII, representada por los abogados Omaira Limpio Bolivar, Alberto Peña Torres e Itamar Materano Limpio, IPSA # 72.024,44041 y 114.087 respectivamente; contra la ciudadana MARCIA CONTRERAS DIAZ, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.V-14.991.302. Planteamiento de la litis Libelo de demanda Refieren los apoderados de la parte actora que su representada celebró con la parte demandada contrato verbal de arrendamiento sobre una habitación ubicada en Residencias Monte Azul, Piso 1, habitación 113-A, Avenida Las Ciencias con Calle Codazzi, Los Chaguaramos, Municipio Libertador, Distrito Capital. Se fijó un canon de arrendamiento de Bs.280, oo mensual, pagadero por mensualidades vencidas; pero es el caso no que no lo paga, debiendo los alquileres desde el 1 de julio de 2008 “hasta la presente” . Es decir que esta debiendo 21 meses que van desde julio de 2008 hasta 09 de abril de 2010 Es por ello que acude a demandar el desalojo y la entrega del inmueble, además de que pague los alquileres desde el 1 de julio de 2008 “hasta la presente fecha”. Contestación de la demanda La parte demandada, haciéndose asistir de la abogada Vilma Carolina Márquez M., IPSA # 20.135, pasó a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos: 1. Opuso la cuestión previa No.2 del art. 346 CPC, fundamentándola en la circunstancia de que la sociedad demandante carece de una persona natural que la represente. 2. Opuso la cuestión previa No.6 del art.346, por omitir los requisitos 4°, 5° y 6° del art.340 CPC, fundamentándola en las circunstancias en que no señaló los linderos del inmueble; no hizo en el libelo la fundamentación legal de la acción, no acompañó el título de propiedad del inmueble. 3. Opuso la cuestión priva No.11 del art. 346 CPC, fundamentándola en la circunstancia de que el inmueble arrendado es una pensión u hospedaje y el art. 3, literal e) de DLAI prohíbe esos arrendamientos. 4. En cuanto al fondo de la demanda, la rechaza, por cuanto no es cierto que el canon fuese por Bs.280,oo; ya que para el 5 de julio de 2002 pagaba Bs.110,oo, que estuvo pagando hasta marzo de 2003; después pagó Bs.120,oo de abril-2003 hasta junio de 2006; después, Bs.150, de agosto de 2005 hasta junio de 2006; Bs.200,oo, de julio de 2006 hasta septiembre de 2007; Bs.220, de febrero 2008 hasta junio 2008; Bs.240, de febrero 2009 hasta junio 2008. 5. Alega la congelación de alquileres, y que haya pagado por adelantado cánones de arrendamientos, desde abril de 2003 hasta octubre de 2008; por lo que se considera solvente, por haber pagado con sobre precio el alquiler congelado. 6. Formula reconvención que riela al folio 33 y ss, para que se declare que las cantidades percibidas con antelación al 13 de abril de 2010 (admisión de la demanda) sean adminiculadas a los supuestos 21 meses demandados, que a razón de bs.110,oo cubren de julio 2008 hasta marzo de 2011, en virtud de la congelación de alquileres decreta por el Ejecutivo , aplicando la compensación. Contestación a la reconvención La parte actora reconvenida, rechazó la contra demanda, y las cuestiones previas, bajo los siguientes argumentos: 1. Antonio Da Silva Marques tiene capacidad para representar a la empresa actora. Acompaña documento notariado. 2. La acción es lícita. La demandada debe demostrar que ha pagado los meses que van desde julio de 2008 hasta abril de 2010. 3. Rechaza que este cobrando un sobreprecio en el alquiler. 4. Rechaza como incierto los pagos que la parte demandada dice haber efectuado. 5. Rechaza que haya hecho pagos adelantados. 6. Dice que los meses consignados judicialmente son extemporáneas. Examen de las pruebas. Visto como ha quedado trabada la litis, pasaremos a analizar los medios probatorios traídos a los autos por las partes, exponiendo nuestra opinión en relación a los temas controvertidos. 1.- Al folio 01 y ss corre el libelo de demanda donde se observa que la empresa Residencias Monte Azul, c.a. actúa por medio de dos apoderados judiciales, cuyo mandato representativo, contenido en documento notariado, corre al folio 14. La parte demandada no cuestionó el conferimiento del poder, de conformidad con el la cuestión previa No.3 del art. 346 CPC; sino dijo que la empresa actora no tenía persona natural que la representara, de conformidad con la cuestión previa No.2 del art. 346 CPC; lo cual no es cierto, porque sí tiene quien la represente. ¿Qué son los apoderados judiciales que actúan en este juicio? Por otro lado, en relación con los defectos de forma del libelo de demanda, cabe observar que cuando dice que la parte demandada es su inquilino, por virtud de contrato verbal de arrendamiento de una habitación que señala, que no paga los alquileres de 21 meses que van desde 1 de julio de 2008 hasta la presente fecha, a razón de Bs.280,oo c/u; y que por tal motivo pide el desalojo y la entrega del bien arrendado, esta sin duda dando el objeto de la pretensión, la relación de los hechos y la conclusión, que son los requisitos exigidos de los números 4, 5 y 6 del art. 340 CPC; ya que no es necesario acompañar el documento de propiedad del inmueble, desde el momento que para arrendar no es necesario ser propietario. Y en cuanto al contrato de arrendamiento, al ser verbal obviamente no hay documento que lo contenga; siendo que la parte demandada ha reconocido su condición de arrendatario. Y en cuanto a los linderos del inmueble, ellos son exigidos cuando la acción incoada es de naturaleza real, cuyo objeto de pretensión es la cosa misma; pero en las acciones personales cuya pretensión es resolver un contrato, lo que exige el art.340 No.4° CPC es identificar “el derecho u objeto incorporal” , esto es el contrato objeto de extinción. Lo único que se deja de ver en el libelo es que no aparece ninguna invocación del “fundamento de derecho” que se exige en el No.5 del art. 340 CPC; pero en el escrito de la parte actora que corre al folio 40 y ss, ésta señaló el fundamento de derecho, subsanando así la omisión incurrida cuando dijo que intentaba la presente demanda de acuerdo con los artículos de ley que allí menciona. Por último, en cuanto a la cuestión previa del 11 del art. 346 CPC, por ser el objeto de arrendamiento una pensión u hospedaje, cabe decir que la condición de pensión u hospedaje de un inmueble se debe acreditar para pedir que el arrendamiento de una habitación sea excluido del régimen especial inquilinario, de conformidad con el art. 3 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Además, el arrendamiento en tales casos, no es que este prohibido como tal, sino que el mismo no se disciplinaría por el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliario de 1999, sino por el Código Civil de 1941, y su procedimiento no sería el breve especial del Decreto Ley, sino el breve ordinario del CPC A los arrendamientos no sometidos al régimen especial del Decreto Ley Inquilinario, lo que se plica, en estos casos de alquileres de hospedajes y hoteles, es la posibilidad de deshacerlos libremente (art. 1615 CC); lo cual es lógicamente contrario a los intereses de los arrendatarios. Queda de esta manera desestimadas las cuestiones previas invocadas, y pasamos a examinar el fondo de la controversia, que no es otro que el estado de solvencia o no de la parte demandada en su obligación de pagar los cánones de arrendamientos. 2.- Al folio 43 y ss corre en copias certificadas el registro Mercantil de la empresa demandante., donde se ve que el señor Antonio Jesús Marques Da Silva, C.I. 6.194.810, que funge como su Presidente de la misma, fue la persona quien otorgó el documento poder a los abogados que con tal carácter suscribieron el libelo de demanda. 3.- Al folio 53 corre documento protocolizado representativo del titulo de propiedad del inmueble de autos en cabeza de la empresa actora. Queda de esta forma probada dicha propiedad; aun cuando ya dijimos que para celebrar contrato de arrendamiento no es necesario ser dueño de lo que se alquila, sino poseedor; ya que el contrato de arrendamiento lo que trasmite es el goce y la tenencia de la cosa, pero no el dominio. Además, en el Código Civil hay ejemplos muy claros de arrendamientos hechos por el administrador, por el mismo arrendatario o por el usufructuario; esto es, por quienes obviamente no son propietarios. 4.- Al folio 60 y ss corre recaudos de una solicitud de justificativo de testigos sin evacuar, la cual no arroja ningún elemento de prueba en esta litis. 5.- Al folio 75 y ss corre una serie de documentos privados representativo de recibos de pago emanados de la empresa Residencias Monte Azul, c.a. a favor de la parte demandada, corresponde a meses de alquiler anteriores a los que se señalan en el libelo cono no pagados; y ya que llegan hasta el mes de junio de 2008. Ahora bien, la parte demandada alega que ha pagado en exceso a partir del momento que los alquileres quedaron congelados, por lo que tiene a su favor para ser compensado las diferencias. El apoderado de la parte actora, en el escrito que presentó en fecha 09 de julio que corre al folio 106, desconoció en forma genérica los documentos promovidos—dice—por la parte actora (¿?) . Este desconocimiento es ineficaz; primero porque no se dice qué documentos se desconocen y es doctrina jurisprudencial reiterada de la Sala Civil del TSJ que cuando se desconoce documentos del contrario, se debe particularizar cuáles documentos se están desconocimiento, ya que el desconocimiento crea la carga, por parte del presentante de los mismos, de promover el cotejo, y él debe saber cuál de los documentos que ha presentado debe cotejar; lo contrario sería dejarlo en indefensión u obligarlos a cotejar todos, lo cual es inadmisible. El art. 444 CPC exige que el desconocimiento se haga “manifestando de manera formal” el desconocimiento; y esta formalidad en el desconocimiento requiere que se especifique el instrumento de que se trata, de manera que no haya duda alguna sobre cual o cuales instrumentos va a recaer la prueba de experticia de cotejo. En segundo lugar el apoderado de la parte actora dice desconocer los documentos que han sido presentados por la parte actora, lo cual es ilógico y crea todavía más indeterminación y dudas respecto de lo que se esta desconociendo. En conclusión: se les considera reconocidos los documentos recibos presentados, de conformidad con el art. 444 CPC. Hay que tener en cuenta que los alquileres quedaron congelados a partir del 8 de abril de 2003, por lo que el canon vigente para esa fecha era de Bs.120.000, oo, (Bs.f.120,oo) según recibo de fecha 24 de abril de 2003, por Bs.120.000, oo, correspondiente al mes de marzo de 2003 (folio 78) Si sumamos los recibos posteriores a ese mes, abril de 2003 en adelante, ellos nos suman Bs. viejos 8.680.000, oo oo, que son Bs.f.8.680, oo. Y si ahora multiplicamos Bs.120.000, oo (Bs.f.120,oo) por los meses correspondientes a los recibos bajo examen, que es lo que se debió cobrar en esos 61 meses, de acuerdo al alquiler congelado, el resultado es Bs. Viejos, 7.320.000, oo , o Bs.f.7.320,oo; lo que da una diferencia de Bs.,1.360,000,oo o Bs.f. 1.360,oo pagada en exceso por el inquilino, que puede compensar con los alquileres de los meses que se dicen no pagados en la demanda, que va desde el 01 de julio de 2008, hasta 09 de abril de 2010 , fecha de la presentación de la demanda. 6.- Al folio Al folio 89 corre un documento representativo de una planilla bancaria de depósitos por Bs.1.040, oo, de fecha 17 de octubre de 2008, hecho en la cuenta particular de la parte actora. No aparece a qué meses corresponde, pero por detrás, se alcanza a leer unos meses escritos a mano. No esta probado que el depositar alquileres en la cuenta privada del arrendador fuese una modalidad de pago aceptada por las partes, ni hay pruebas de que tal forma de pago se hubiere hecho validamente en el pasado. Por lo tanto, no se le da valor liberatorio a ese depósito, de acuerdo con el art. 56 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999. De todos modos el inquilino tiene una diferencia a su favor de bs.1.360,oo, que le cubre once meses, a razón de bs.f.120,oo mensual. 7.- Al folio 93 y ss corren fotostatos de documentos privados sin valor probatorio. 8.- Al folio 96 y corren documentos emanado del Juzgado 25° de Municipio de Consignaciones Judiciales de Cánones de Arrendamientos, donde se certifican los cánones depositados por la parte demandada, a favor de la parte actora, a razón de Bs.280, oo c/u; además de las planillas de depósito respectivas, que cubren los meses de arrendamiento consecutivos, que van desde noviembre y diciembre de 2008 hasta el mes de abril de 2010, ambos inclusive. Dichos depósitos están realizados en los primeros cinco días del mes vencido. Ahora bien, vemos que no cubre los meses desde noviembre y diciembre de julio de 2008 exclusive hacia atrás hasta julio de 2008 inclusive; pero esos cinco meses anteriores quedarían cubiertos con la diferencia en exceso que vimos antes que tenía el demandado a su favor. Conclusiones Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir que la parte demandada se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de julio-2008 a abril 2010, por lo que no debe ser desalojada del inmueble que alquila. Así se declara. Parte dispositiva En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara sin lugar la demanda que presentó Residencias Monte Azul, c.a. contra Marcia Contreras Díaz, ambas partes arriba identificadas. Hay condena en costas por razón del vencimiento. Publíquese, Regístrese y Déjese copia Dado, formada y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte días del mes de julio de dos mil diez, en Los Cortijos de Lourdes. El Juez JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH La Secretaria IVONNE CONTRERAS Nota: En esta misma fecha, siendo las diez de la mañana, se publicó el anterior fallo, con su inserción del mismo en los autos del expediente. La Secretaria