TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2010-001298

El juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentado por la sociedad mercantil VENEZOLANO DE CRÉDITO S.A., BANCO UNIVERSAL, originalmente denonimada Banco Venezolano de Crédito, constituida por documento inscrito ante el registro de Comercio que llevaba el Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito Federal el 04 de junio de 1925 bajo el Nº 204, tomo 2-B., representado judicialmente por los abogados Joel Bracho, Marielba Ghersi Guinand, Joel Bracho Ghersi y Aníbal Lairet, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 11.601, 11.922, 123.588 y 19.882, en ese orden, contra la sociedad de comercio FUNPLAY INVERSIONES I C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda bajo el Nº 29, tomo 310-A Qto., del 14 de mayo de 1999, representado en juicio por el 27 de abril de 2005 bajo el Nº 65, tomo 33-A Cto., representada judicialmente por los abogados Eduardo Díaz Lakatos, Enrique Fermín Villalba y Milagros Ramos, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 17.753, 12.792 y 121.144, respectivamente, se inició por libelo de demanda incoado el 09 de abril de 2010 y se admitió por auto del 16 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que la sociedad mercantil Soficrédito Banco de Inversión C.A., dio en arrendamiento a la demandada un local comercial distinguido con el Nº C-95, con un área aproximada de ciento veinticuatro metros cuadrados con noventa y cinco decímetros cuadrados (124,95 m2) situado en el sector Mall, parte central del Centro Comercial Buenaventura, ubicado al borde de la avenida Intercomunal Guarenas - Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda, según documento autenticando el 16 de marzo de 2000.
Que Soficrédito Banco de Inversión C.A., fue absorbida por ella (actora) por vía de fusión, por lo que pasó a ser propietaria – arrendadora del citado local comercial.
Que la duración del contrato era de tres años fijos contados desde el 08 de marzo de 2000 hasta el 09 de marzo de 2003, vencido el cual, las partes continuaron ejecutando la relación arrendaticia y posteriormente pactaron un nuevo contrato según documento autenticado el 22 de marzo de 2006, por dos años fijos contados desde el 01 de octubre de 2005 hasta el 30 de septiembre de 2007, pudiéndose prorrogar automáticamente por un año, a menos que una de las partes notificase a la otra su intención de darlo por terminado.
Que el 26 de julio de 2007, notificó a la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato al su vencimiento que tendría lugar el 30 de septiembre de 2007, por lo que comenzaba a correr la prórroga legal de dos años con vencimiento al 30 de septiembre de 2009, pese a lo cual no ha cumplido con la entrega del inmueble arrendado, por lo que de acuerdo a lo previsto en los artículos 39 y 41 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1133, 1159, 1264, 1167,1579 y 1599 del Código Civil, demandó a la arrendataria a los fines que convenga o sea condenada al cumplimiento del contrato y en consecuencia a la entrega del inmueble arrendado y en pagar las costas procesales. La cuantía de la demanda la fijó en cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000).
El 31 de mayo de 2010, acudió al proceso la citada representación judicial de la parte demandada y se dio por citado, para lo cual aportaron instrumento poder con facultad expresa para ello.
Oportunamente, el 02 de junio de 2010, presentaron escrito mediante el cual contestaron a la pretensión de la parte actora. En primer lugar, propuso la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, dado que en el libelo de demanda, la parte actora no indicó el equivalente en unidades tributarias, la cuantía en que fue estimada la demanda.
Además, alegó la falta de cualidad de Funplay Inversiones I, C.A., pues la actora omitió señalar que el contrato de arrendamiento celebrado el 22 de marzo de 2006, tiene como arrendataria a otra persona jurídica, distinta y diferente, Funplay Inversiones II, C.A., y en su duración se estableció por dos años que comenzaba a correr desde el 01 de octubre de 2005 hasta el 30 de septiembre de 2007, pero que tiene el mismo inmueble como bien arrendado, es decir, el local comercial Nº C-95 y el contrato que vincula a Funplay Inversiones I, C.A., terminó el 09 de marzo de 2003, por lo que no tiene cualidad de arrendataria desde el 09 de marzo de 2003 y no suscribió el contrato del 22 de marzo de 2006, sino Funplay Inversiones II, C.A., por lo que no tiene eficacia jurídica alguna la supuesta notificación de prórroga legal, pues la misma no fue concedida a Funplay Inversiones I, C.A., sino que fue dirigida a Funplay Inversiones II, C.A., quien no es demandada en este proceso y en consecuencia, no puede a través de este proceso demandarse a que se entregue un inmueble sobre el cual no tiene ninguna posesión derivada de contrato de arrendamiento con la demandante.
Que desde el 22 de marzo de 2006, la actora ha expedido recibos de pago de cánones de arrendamiento a favor de su arrendataria Funplay Inversiones II, C.A., y ello se evidencia además, de comunicación del 26 de julio de 2007, donde la actora manifiesta su voluntad de no renovar el contrato dirigido a Funplay Inversiones II, C.A.
SEGUNDO
La cuestión previa formulada por la parte demandada trata sobre la regularidad formal de la demanda. En efecto, se alegó defecto de forma de la demanda, por el hecho que la parte actora no señaló el equivalente a unidades tributarias, la cuantía en que estimó la demanda.
En el caso de los procesos de arrendamiento, por disposición del artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las cuestiones previas deben resolverse en la oportunidad de la sentencia definitiva. En este sentido, se observa que efectivamente por Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en Gaceta Oficial Nº 39.152 del 02 de abril de 2009, mediante la cual se modificó la competencia a nivel nacional a los Tribunales, se impuso el deber a los justiciables de expresar el valor de la demanda además de las sumas en bolívares el equivalente en Unidades Tributarias, a los fines de la determinación de la competencia por la cuantía.
Sin embargo, dicha determinación la puede hacer el Juez de una simple operación aritmética, sabiendo que para el momento de intentarse la demanda, el valor de la Unidad Tributaria era de sesenta y cinco bolívares (Bs. 65) cada una.
A pesar que ciertamente en el libelo de demanda, la parte no hizo tal estimación, habiéndose estimado el valor de la demanda en cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000), ello equivalen a 769,23 Unidades Tributarias. La falta de tal determinación por parte del actor no puede considerarse como un defecto capaz de provocar la suspensión del proceso hasta que la parte subsane la falta, dado que lo importante es que se pueda determinar la competencia del tribunal, que igual se puede hacer sólo con la suma en bolívares.
Además, consta que la parte actora por escrito de promoción de pruebas del 15 de junio de 2010, indicó que efectivamente el valor de la demanda estimada en cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000), equivalen a 769,23 Unidades Tributarias, por lo que resulta inútil suspender el proceso cuando se tiene certeza de la cuantía y de la competencia del Tribunal para conocer y decidir el asunto, por lo que se declara sin lugar dicha cuestión previa.

TERCERO
Como un presupuesto material de la sentencia de mérito, se resuelve la falta de cualidad alegada por la representación judicial de la demandada.
La cualidad se refiere a esa condición que establece la ley respecto de aquella persona que puede solicitar la intervención del órgano jurisdiccional, a los fines de resolver el mérito de un litigio y frente a quien se puede solicitar esa tutela. O mejor, como lo afirmó el maestro Loreto:
El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado” (Ensayos jurídicos, 1987, 183).

En efecto, la cualidad para estar en juicio no es más que la identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o la persona contra quien se ejerce y la persona concreta que la ejercita o la hace valer como su titular o contra quien se dirige.
Se cuestiona la legitimación ad causam o cualidad cuando se presenta en juicio una persona a quien la ley no le concede el derecho o el poder que invoca a su favor. Cuando se está frente a personas con falta de cualidad bien activa o pasiva, el Tribunal debe dictar una sentencia inhibitoria sobre el mérito.
Estar legitimado, según el citado autor, significa tener derecho a exigir que se resuelva sobre las peticiones formuladas en la demanda, es decir, sobre la existencia del derecho material pretendido, ya por medio de sentencia favorable o desfavorable.
Por ello, para resolver sobre el mérito de la pretensión, se necesita que se esté frente a los legítimos contradictores, de lo contrario, el Juez debe pronunciarse sobre la imposibilidad de conocerlo.
Junto al libelo de demanda, la parte actora aportó instrumento autenticado el 16 de marzo de 2000, relativo al contrato de arrendamiento pactado entre Soficrédito Banco de Inversión, C.A., y Funplay Inversiones I, C.A., representada por los ciudadanos Carlos Meneses Urdaneta, Pedro Miguel Cifuentes Pubiano y Damaso Díaz Redondo, por el local comercial antes descrito, por tres años fijos, contados a partir del 08 de marzo de 2000. Dicho instrumento merece fe su contenido a tenor de lo dispuesto en los artículos 1359 y 136º del Código Civil.
Asimismo, aportó documento autenticado el 22 de marzo de 2006, relativo a contrato de arrendamiento pactado entre Venezolano de Crédito S.A., Banco Universal y Funplay Inversiones II, C.A., representada por Carlos Meneses Urdaneta, Pedro Miguel Cifuentes Pubiano y Armando José Guevara Briceño, sobre el mismo local comercial descrito, por la duración de dos (2) años, contados a partir del 01 de octubre de 2005 hasta el 30 de septiembre de 2007, pudiéndose prorrogar por periodos de un año, a menos que una de las partes notifique a la otra su intención de dar por terminado el contrato, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento o de cualquiera de sus prórrogas. Dicho documento merece igualmente fe su contenido a tenor de lo previsto en las citadas disposiciones del Código Civil.
Aportó igualmente copia simple de documento registrado el 24 de enero de 2002, contentivo de inscripción de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de Venezolano de Crédito, S.A., Banco Universal, por medio de la cual se fusionó por absorción a Soficrédito Banco de Inversión, C.A., teniéndose como fidedignas por no haber sido impugnadas, mereciendo fe su contenido.
Consta asimismo, copia certificada de documento registrado el 23 de mayo de 1997, por medio del cual Soficrédito Banco de Inversión, compró el local comercial arrendado, por lo que en virtud de la fusión por absorción, la actora, adquirió en propiedad el local comercial arrendado y con ello sus derechos y obligaciones que de él derivasen.
Consta asimismo, copia simple de documento privado relativo a comunicación del 26 de julio de 2007, enviada por la representación de la parte actora a la arrendataria, la cual no tiene ninguna eficacia probatoria a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser precisamente copia simple de documento privado.
Por su lado, la parte demandada en el lapso de promoción de pruebas aportó, copia certificada de actas de asamblea extraordinaria de la sociedad de comercio Funplay Inversiones I, C.A del 05 de abril de 2000 y copia certificada de Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de Funplay Inversiones II, C.A., del 24 de mayo de 2000, que merecen fe su contenido. Del primer instrumento se destaca que reunidos los ciudadanos Damaso Díaz, Pedro Miguel Cifuentes Ribiano, Lia Ángela Capro Paíola, Armando José Guevara y Carlos Meneses Urdaneta, los dos primeros actuando en sus propios nombres y propietarios de 1250 acciones cada uno y los dos siguientes actuando en representación de Inversiones 3868, C.A., propietaria de 1250 acciones y el último actuando en representación de Matriz Negocios, C.A., propietaria de 1250 acciones, 100% del capital social de esa compañía, consideraron y aprobaron traspasar a propiedad de Inversiones Funplay II, C.A., máquinas de videos como aportes de los socios a dicha compañía y en consecuencia su desincorporación del inventario de activos fijos de dichos bienes de Funplay Inversiones I, C.A.
De la copia certificada del Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de Funplay Inversiones II, C.A., del 24 de mayo de 2000, se destaca la voluntad de los ciudadanos Damaso Díaz, Pedro Miguel Cifuentes Ribiano, Carlos Meneses Urdaneta y Lia Angela Capro Paíola así como Armando José Guevara, los tres primeros actuando en nombre propio y los dos restantes como representantes de Inversiones 3868, C.A., de constituir a dicha sociedad de comercio Funplay Inversiones II, C.A., con el objeto de explotar especialmente de parques o centros de diversión, recreación o entretenimiento familiar, siendo nombrado como Director a Dámaso Díaz, Pedro Miguel Cifuentes Ribiano, Carlos Meneses Urdaneta y Armando José Guevara. Se cumplió con las formalidades a los fines que dicha sociedad mercantil naciera como persona jurídica.
Aportó prueba que tanto Funplay Inversiones I C.A., como Funplay Inversiones II C.A., hicieron su Registro de Información Fiscal y que la primera de ellas hizo declaración definitiva de rentas por el año 2001.
Aportó igualmente seis instrumentos privados denominados recibos, donde consta que la arrendadora recibió el pago de las pensiones de arrendamiento de parte de Funplay Inversiones II C.A, por el local comercial arrendado en referencia.
De la misma manera aportó original de cinco comunicaciones privadas remitidas por la representación de la arrendadora a Funplay Inversiones II, C.A., de fechas, 05/10/2005, 26/06/2007, 03/10/2007, 12/09/2008 y 12/01/2009, en ese orden, mediante las cuales se le informaba el incremento de la pensión de arrendamiento del local comercial, su voluntad de no renovar el contrato cuyo vencimiento era el 30 de septiembre de 2007, nuevo incremento de la pensión de arrendamiento, del vencimiento de la prórroga legal y que se realizaría una inspección al local, también respectivamente. Dichos instrumentos se valoran por no haber sido desconocidos.
Asimismo, consta comunicación del 12 de mayo de 2005, dirigida por la arrendadora a Electricidad de Caracas, mediante la cual autorizaba a Funplay Inversiones II, C.A., a realizar el cambio de propietario del servicio de Electricidad.
Asimismo, constan dos copias simples de instrumentos privados que se desechan del proceso a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no tener ninguna eficacia probatoria. Asimismo, se desecha del proceso, factura del servicio de electricidad, de acuerdo a lo previsto en el artículo 431 eiusdem, por tratarse de instrumento privado proveniente de terceros al juicio y no ratificados mediante la prueba testimonial.
En ese mismo lapso de promoción de pruebas, la parte actora aportó trece (13) copias al carbón de recibos suscritos por la parte arrendadora dejando constancia de haber recibido el pago de las pensiones de los meses de octubre a noviembre de 2005 y así como los meses de enero a octubre de 2006, por el local arrendado Nº C-95, destacándose que los correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2006, se hace mención a Funplay Inversiones I, C.A. y el resto a nombre de Funplay Inversiones II, C.A. Dichos instrumentos se valoran de acuerdo a lo previsto en el artículo 1383, del Código Civil pues no consta objeción de parte respecto de ellas, por lo que merecen fe entre ellas. Siendo así, a pesar que los recibos tienen el logo de la arrendadora, por lo que se tiene una presunción hominis que los emitió ella, no se evidencia objeción alguna de la arrendataria.
CUARTO
Ciertamente, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 201 del Código de Comercio, “Las compañías constituyen personas jurídicas distintas de las de los socios”. Siendo así, cada una de ellas como sujeto de derecho deben responder de sus obligaciones. Sin embargo, debe primar la realidad sobre las formas. En efecto, sin menoscabo del principio enunciado, hay casos en que la realidad va más allá de las formas societarias de allí la importancia de determinar esa realidad a los fines que bajo el escudo de esa forma societaria, se abuse de ella.
En este caso, no hay dudas que a la luz del derecho positivo, Funplay Inversiones I, C.A., y Funplay Inversiones II, C.A., formalmente constituyen personas distintas y por ello, en principio, cada una sujetas individualmente a derechos y obligaciones, de allí que cada una de ellas haya podido obligarse en el tiempo a través de los contratos de arrendamiento pactado con la arrendadora, destacándose que siempre ha tenido como objeto el mismo local comercial, ahora ocupado por Funplay Inversiones II, C.A., pero a los fines de explotar el mismo objeto comercial de Funplay Inversiones I, C.A, pues así lo acordó la junta directiva de Funplay Inversiones I, C.A., reunida en asamblea.
En efecto, reunidos en asamblea los accionistas que representaban el 100% del capital social de Funplay Inversiones I, C.A., acordó transferir en propiedad a Funplay Inversiones II, C.A., máquinas de videos, como aporte de los socios y su desincorporación de aquella, a los fines de desarrollar el objeto social de ésta, en el local arrendado, apreciándose de los instrumentos analizados que el 100% de los accionistas que conforman el capital social de ambas sociedades mercantiles son los mismos, quienes además fungen como Directores de la nueva sociedad mercantil constituida, por lo que a pesar de ser personas jurídicas distintas, son los mismos accionistas y desarrolla el mismo objeto social que aquella, con los medios que aquella lo hacía y en el mismo local comercial arrendado.
Siendo así, a pesar que formalmente el nuevo contrato de arrendamiento lo pactó Funplay Inversiones II, C.A., a través de sus citados Directores Carlos Meneses Urdaneta, Pedro Miguel Cifuentes Pubiano, y Armando José Guevara Briceño, no pueden venir a escudarse en la forma societaria a los fines de desconocer su cualidad o legitimación para sostener el juicio, a sabiendas que efectivamente su representada es efectivamente la arrendataria y por ello asumió sus obligaciones frente a la arrendadora, aunque por alguna razón se intentó la pretensión contra Funplay Inversiones I, C.A., pero que se ha demostrado que en oportunidades se han comportado indistintamente frente a la arrendadora, juzgando por ejemplo, al no objetar los recibos donde la arrendadora dejó constancia de haber recibido el pago de pensiones de arrendamiento por parte de Funplay Inversiones I, C.A., aún después de haber firmado el contrato con Funplay Inversiones II, C.A. De allí que si el presente juicio estamos frente a los legítimos contradictores y por ello legitimados para estar en el juicio, pues los efectos del contrato de arrendamiento se ha comunicado entre dichas sociedades mercantiles, por lo que se declara sin lugar la falta de cualidad alegada por la parte demandada.
QUINTO
Sobre el mérito se observa que, de acuerdo a los instrumentos arriba analizados, se destaca que las partes celebraron un contrato de arrendamiento autenticado el 22 de marzo de 2006, apareciendo como arrendataria Funplay Inversiones II, C.A., representada por Carlos Meneses Urdaneta, Pedro Miguel Cifuentes Pubiano y Armando José Guevara Briceño, sobre el mismo local comercial descrito, por la duración de dos (2) años, contados a partir del 01 de octubre de 2005 hasta el 30 de septiembre de 2007, pudiéndose prorrogar por periodos de un año, a menos que una de las partes notifique a la otra su intención de dar por terminado el contrato, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento o de cualquiera de sus prórrogas, demostrándose que el por comunicación del 26 de julio de 2007, la arrendadora manifestó su voluntad a la arrendataria de no renovación del contrato, por lo que a su vencimiento, de pleno derecho comenzó a correr la prórroga legal a favor de la arrendataria por un máximo de dos años, de acuerdo a lo previsto en el literal “c” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tomando en consideración que la relación arrendaticia se inició a través de Funplay Inversiones I, C.A., a partir del 08 de marzo de 2000,
Siendo así, vencida la prórroga legal el 30 de septiembre de 2009, la arrendataria debió cumplir con su obligación de entrega del inmueble. La prórroga legal corre de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, o la prórroga contractual, sin necesidad de desahucio, como lo expresa el artículo 1599 del Código Civil, toda vez que los contratos hechos a tiempo determinado, vence en la oportunidad fijada, sin necesidad de notificación, por lo que a su vencimiento, la arrendataria debió hacer entrega del inmueble y en caso de no hacerlo, la arrendadora quedaba facultada para hacer ese requerimiento judicialmente.
Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, la arrendadora queda facultada para exigir de la arrendataria el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”. Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
SEXTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR tanto la Cuestión previa como la falta de Cualidad alegada por la parte demandada. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal intentado por la sociedad mercantil VENEZOLANO DE CRÉDITO S.A., BANCO UNIVERSAL contra la sociedad de comercio FUNPLAY INVERSIONES I C.A., pero que de acuerdo a lo arriba analizado, se extiende a la sociedad de comercio FUNPLAY INVERSIONES II, C.A. TERCERO: Se CONDENA a la parte demanda FUNPLAY INVERSIONES I, C.A., y a la sociedad de comercio FUNPLAY INVERSIONES II, C.A., a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por un local comercial distinguido con el Nº C-95, con un área aproximada de ciento veinticuatro metros cuadrados con noventa y cinco decímetros cuadrados (124,95 m2) situado en el sector Mall, parte central del Centro Comercial Buenaventura, ubicado al borde de la avenida Intercomunal Guarenas - Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los ocho (08) días del mes de julio de dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 10:58 a.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ