TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DECIMOQUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: MARÍA FÁTIMA DE ASCENCAO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.447.226, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 107.173, quien actúa en su propio nombre y representación.-

PARTE DEMANDADA: LUÍS OSWALDO ARÉVALO BRICEÑO y LUÍS FRANCISCO LUNA RENGEL, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad números V-13.219.016 y V-8.975.628, respectivamente.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: TONY RAFAEL CEDEÑO PÉREZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 130.980.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: AP31-V-2010-000190
CAPITULO I
DE LA NARRATIVA

Se inició la presente causa mediante demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue interpuesta por la ciudadana MARÍA FÁTIMA DE ASCENCAO, debidamente asistida por la Abogada NANCY MÁRQUEZ MENESES contra los ciudadanos LUÍS OSWALDO ARÉVALO BRICEÑO y LUÍS FRANCISCO LUNA RENGEL, la cual fue presentada por ante el sistema de distribución de causas, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal.-

Alegó la parte actora en su escrito libelar, que suscribió un contrato de arrendamiento con los ciudadanos LUÍS OSWALDO ARÉVALO BRICEÑO y LUÍS FRANCISCO LUNA RENGEL de un Local Comercial con bienes muebles de su propiedad ubicado en la Planta Baja del Inmueble ubicado en la Calle Argentina, entre Cristo y Panamericana, identificado con el N° 8, Catia, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13/06/2008, bajo el N° 96, Tomo 48 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría. Que el referido contrato fue suscrito con una duración de tres (3) años fijos determinados e improrrogables, estipulándose un canon de arrendamiento de UN MIL BOLÍVARES (Bs. F 1.000,00), y los años restantes una modificación adicional de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 500,00). Que los arrendatarios dejaron de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto y septiembre de 2009, siendo infructuosos sus esfuerzos para lograr la cancelación de dichos cánones. Que en fecha 15/10/2009, el arrendatario LUÍS OSWALDO ARÉVALO BRICEÑO, acudió por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial para consignar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Octubre de 2009, manifestando que el arrendador se negó a entregar los cánones de arrendamiento de los meses de Agosto y septiembre de 2009. Que en virtud del incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de los arrendatarios, así como la imposibilidad de acceder al inmueble, en fecha 20/11/2009, se realizó una inspección judicial donde se evidencia el deterioro, el uso inapropiado y el total descuido que le han dado los arrendatarios al local comercial y los bienes de su propiedad que se encuentran en el mismo, razón por la cual procede a demandar a los ciudadanos LUÍS OSWALDO ARÉVALO BRICEÑO y LUÍS FRANCISCO LUNA RENGEL, para que convenga o sea condenado por el Tribunal en lo siguiente. PRIMERO: En la resolución del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio. SEGUNDO: En la entrega material del inmueble objeto del presente juicio en perfecto estado de mantenimiento y conservación. TERCERO: En el pago de la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. F. 3.000,00), a título de daños y perjuicios por el uso del inmueble dado en arrendamiento, debido a la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Agosto y Septiembre de 2009, a razón de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F.1.500,00) cada uno, así como los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo. CUARTO: Al pago de los intereses moratorios calculados sobre los cánones de arrendamiento que sean condenados al pago. QUINTO: Al pago de las costas, costos y honorarios de abogados.

Por auto de fecha 11/02/2010, este Juzgado admite la demanda y ordena la citación de los ciudadanos LUÍS OSWALDO ARÉVALO BRICEÑO y LUÍS FRANCISCO LUNA RENGEL, para que comparecieran por ante este Tribunal al Segundo (2do.) día de despacho siguientes a la última que de sus citaciones se haga y se deje constancia en autos de la misma, a fin de dar contestación a la demanda u oponer las defensas que juzgaren procedentes.- (Folios 64).-

Mediante diligencia de fecha 18/02/2010, la parte actora consignó las copias fotostáticas para la elaboración de las compulsas, las cuales fueron libradas en fecha 09/03/2010. (Folio 66 y vto. del 68).-

Por diligencia de fecha 23/02/2010, el ciudadano NELSON MATOS, en su carácter de Coordinador de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial con sede en el Edificio José María Vargas, dejó constancia de haber recibido los emolumentos para la practica de la citación de la parte demandada. (Folio 68).

Mediante diligencias de fecha 05/04/2010, el ciudadano DOUGLAS VEJAR BASTIDAS, en su carácter de Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dejó constancia de haber practicado la citación personal del co-demandado LUÍS OSWALDO ARÉVALO BRICEÑO, así como la imposibilidad de citar personalmente al co-demandado LUÍS FRANCISCO LUNA RENGEL.- (Folios 68 y 82).

Por escritos de fechas 05/04/2010 y 08/04/2010, el Abogado TONY RAFAEL CEDEÑO PÉREZ, en su carácter de Apoderado Judicial del co-demandado LUÍS OSWALDO ARÉVALO BRICEÑO, da contestación a la demanda.

Mediante diligencia de fecha 11/05/2010, el co-demandado LUÍS FRANCISCO LUNA RENGEL, debidamente asistido por el Abogado JUAN GONZÁLEZ BUSTAMANTE, se dio por citado en el presente juicio.- (Folio 96).-

Por diligencia de fecha 17/05/2010, el Abogado TONY RAFAEL CEDEÑO PÉREZ, en su carácter de Apoderado Judicial del co-demandado LUÍS OSWALDO ARÉVALO BRICEÑO, estando dentro de la oportunidad legal correspondiente, procedió a ratificar el escrito de contestación por el presentado en fecha 08/04/2010, el cual sucintamente señala:

Negó, rechazó y contradijo todo lo alegado por la parte actora en su escrito libelar. Alegó que la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del presente juicio comenzó en fecha 04/04/2006, según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital. Que llegada la fecha de la entrega material del inmueble arrendado, ocurrió la tácita reconducción del contrato de arrendamiento convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado, ya que su defendido continuó en el inmueble y cancelando los cánones de arrendamiento. Que en el año 2008 la arrendadora le presentó a su mandante un nuevo contrato de arrendamiento, el cual se vio obligado a firmar por coacción por parte de la arrendadora. Que su representada desde el año 2006 ha venido cancelando puntualmente todos los cánones de arrendamiento los primeros días de cada mes, pero a pesar de realizar los pagos en efectivo, la arrendadora se niega a realizarle recibos de pagos, incumpliendo con su deber de emitir dichos recibos, por lo tanto su representada cuenta con los recibos de pago solo hasta los meses de Julio y Agosto, negándose la arrendadora a entregar a su representada el recibo de pago del mes de Septiembre de 2009 y se niega a recibir el pago correspondiente al mes de Octubre de 2009, es por lo que acudió al Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, a fin de efectuar el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al inmueble objeto del presente juicio. Que el ciudadano LUÍS FRANCISCO LUNA RANGEL, en vista de la denuncia interpuesta en su contra por la arrendadora por ante el CIPC, renunció al arrendamiento que ejercía conjuntamente con su defendido, pasándole a la arrendadora tal comunicado, por lo que solo quedó obligado en calidad de arrendatario su representado. En virtud de la renuncia por parte del arrendatario LUÍS FRANCISCO LUNA RANGEL, la arrendadora notificó a su mandante sobre la resolución del contrato por la simple renuncia de su socio, lo cual no fue aceptado. Razón por la cual solicita que se declare la ejecución del primer contrato de arrendamiento en cada una de sus partes; que se deje sin efecto el segundo contrato subscrito por su representada, por haber sido suscrito bajo condiciones desfavorables para el arrendatario; que se condene en costas y costos procesales a la parte demandante.

Visto lo anterior observa este sentenciador que nuestra Ley sustantiva establece:

Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

En ese sentido, siendo la oportunidad para promover pruebas en el presente juicio, ambas partes hicieron usos de éste derecho.-

CAPITULO III
DE LA MOTIVA

Vista como quedó planteada la controversia y analizadas las actas procesales que conforman este expediente, así como las pruebas consignadas en el juicio, pasa seguidamente este Tribunal a analizar los supuestos de hechos y la norma de derecho aplicable al caso para decidir.

Observa este sentenciador que la acción intentada es la de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por la falta de pago por parte de los arrendatarios de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Agosto y Septiembre de 2009.-

Ahora bien, considera necesario este Juzgador antes de entrar a valorar cada una de las pruebas presentadas durante la secuela del proceso, determinar la permanencia en el tiempo de la relación arrendaticia, siendo que la parte actora en su escrito libelar señaló que la relación arrendaticia comenzó a regir a partir del 21/04/2008, según contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 13/06/2008, bajo el N° 96, Tomo 48 de los Libros de Autenticaciones, documento este que no fue tachado por la parte demandada, sino que el mismo fue reconocido expresamente al haberlo promovido como prueba en el lapso correspondiente.

Por su parte el demandado LUÍS OSWALDO ARÉVALO BRICEÑO, al momento de dar contestación a la demanda manifestó, que la relación arrendaticia objeto del presente juicio comenzó en fecha 01/04/2006, consignando a los autos contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 22/03/2006, por ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el N° 96, Tomo 48 de los Libros de Autenticaciones, documento éste que fue desconocido e impugnado por la parte actora; sin embargo, por tratarse de un documento público el mismo debió ser tachado de falso, por lo tanto dicho contrato de arrendamiento surte su valor probatorio.

Ahora bien, observa este Juzgador que según la cláusula Quinta del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 22/03/2006, quedó demostrado que el mismo venció en fecha 31/03/2007, fecha en la cual el arrendatario debía entregar el local comercial, por lo que a partir de dicha fecha según la norma contenida en el Literal “A” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzó a correr la prorroga legal de seis (6) meses, la cual culmino en fecha 31/09/2007, por lo tanto para el momento en que fue suscrito el nuevo contrato de arrendamiento, es decir, en fecha 13/04/2008, ya se encontraba vencido el contrato celebrado en el año 2006 y su prorroga legal, por lo que al continuar arrendatario con la posesión del inmueble y el arrendador recibir el pago de los cánones de arrendamiento, operó la tácita reconducción a que se refiere la norma contenida en el artículo 1.600 del Código Civil, es decir, la relación arrendaticia se indeterminó en el tiempo. Así se decide.-

Ahora bien, observa este Juzgador que el arrendador pretende con el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 13/04/2008, que se determine nuevamente la relación arrendaticia, es decir, que nuevamente la relación arrendaticia pase a ser a tiempo determinada de un (1) año fijo.

Siendo esta la circunstancia considera este Jugador que debe aplicarse al caso bajo estudio la disposición prevista en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud que con el nuevo contrato suscrito entre las partes en fecha 13/04/2008, se pretende cambiar la naturaleza del contrato primigenio; que si bien es cierto nació como un contrato a tiempo determinado, sin embargo, éste se indeterminó en el tiempo al prorrogarse por lo que sus efectos son distintos a los que se derivan de un contrato a tiempo determinado, por lo tanto en aplicación a la norma citada debe tenerse por no escrito el contrato de arrendamiento de fecha 13/04/2008, suscrito por las partes en perjuicio a los intereses del arrendatario.-

Ahora bien, llegados a la conclusión que nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; debe quien aquí decide, observarle a la parte actora que los contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado o verbal cuando la causal resolutoria encuadre dentro de los supuestos previstos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tienen aplicación resolutoria solo por vía de desalojo; no siendo esto óbice, para que el arrendador no pueda ejercer cualquier otra acción resolutoria por otras causales distintas a las previstas en el artículo 34, conforme lo prevé su Parágrafo Segundo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo tanto el demandante dada la causal rosolutoria invocada y la naturaleza del contrato, tenía como única vía procesal para ejercer la “acción de resolución” en contra del arrendatario dada la naturaleza del contrato, la acción de desalojo fundamentada en el Literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la resolución del contrato por falta de pago, solo aplicable a los contratos a tiempo determinado. Así se decide.-

De manera que, el actor debió calificar acertadamente su acción, para que la parte demandada supiera con exactitud que tipo de defensa oponer, de lo contrario se crearía un estado de indefensión en contra del demandado.-

En este sentido, la Jurisprudencia de la antigua Corte Suprema de Justicia, que data desde el año 1943, estableció lo siguiente:

“...corresponde al actor narrar con exactitud los hechos y calificar bien la acción que intenta, la cual debe ser derivada del respectivo acto jurídico invocado, y si en el propio libelo del actor califica mal su acción y mal el acto jurídico de la cual se deriva y luego en el proceso resulta otra distinta de la intentada por ser también otro y distinto el acto jurídico que resulta probado en el curso del proceso, el actor deberá sucumbir en su demanda, por su culpa, pues la misión de los jueces no es corregir ni suplir defensas, sino la de administrar cumplidamente justicia ateniéndose a lo alegado y probado en autos...”

En consecuencia al escoger el actor erróneamente la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO cuando la vía procesal es la de DESALOJO, debe concluir quien aquí decide que no puede prosperar la presente acción.- ASÍ SE DECIDE.-

CAPITULO V
DE LA DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO sigue la ciudadana MARÍA FÁTIMA DE ASCENCAO contra los ciudadanos LUÍS OSWALDO ARÉVALO BRICEÑO y LUÍS FRANCISCO LUNA RENGEL.-

Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 ibidem.

Por haberse publicado la presente decisión fuera del lapso, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.-

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al Ocho (08) día del mes de Julio de dos mil Diez.
EL JUEZ TITULAR

RENÁN JOSÉ GONZÁLEZ
EL SECRETARIO

WALID JOSEPH YOUNES M

En esta misma fecha siendo las 12:05 p.m., se público y registró esta decisión.
EL SECRETARIO

WALID JOSEPH YOUNES M
Exp. N° AP31-V-2010-000190
JRG/yul*