EPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2009-003949 PARTE DEMANDANTE: SORAYA ANTONIA SANCHEZ PORRAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de Cédula de Identidad Nº V-6.848.616.- APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ESTEBAN JOSE VOLPE CAMPOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 68.596.- PARTE DEMANDADA: JAIRO MARIN CASTILLO VELASQUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad nº V-10.012.891.- JOSE NAVARRO ADEMAN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 21.207.- APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- I NARRATIVA Se inició la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 12 de Noviembre de 2009 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial que la asigna mediante distribución al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que mediante auto dictado en fecha 16 de Noviembre de 2009 la admite y dispone su tramite conforme a las normas del procedimiento breve.- Narra apoderado judicial de la parte actora que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento distinguido como 1-F, Piso 1 en el Edificio Residencias Morichal, ubicado en la avenida Sur 3 entre las esquinas Zamuro a Miseria, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital y que lo arrendó en fecha 24 de Marzo de 2004 al ciudadano JAIRO MARIN CASTILLO VELESQUEZ, mediante contrato que a tal efecto suscribieron en el que convinieron la duración de un año, es decir, hasta el 24 de marzo de 2005.- Que en 27 de agosto de 2007 celebraron otro contrato que culminó el 24 de agosto de 2008, estipulando que a partir de esa fecha correría la prórroga legal sin necesidad de desahucio.- Que el arrendatario asumió la obligación de pagar las cuotas de condominio.- Continua el apoderado actor significando que no obstante, haber transcurrido un año y tres meses desde la fecha de la terminación del contrato el arrendatario no ha hecho entrega del inmueble, pero además no ha cumplido con hacer el pago de las cuotas de condominio entre los meses de Noviembre de 2008 y Noviembre de 2009, adeudando por esta la cantidad DOS MIL NOVECIENTOS DIECINUEVE BOLÍVARES CON SETENTA Y UN CÉNTIMOS (BS. 2.919,71).- Concluye señalando como pretensión se declare la resolución del contrato y se les ordene el pago de las cantidades adeudadas, es decir, CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 4.500,00) por indemnización por el uso del inmueble más diez por ciento (10%) por atraso moratorio, más UN MIL BOLÍVARES (BS.1.000,00) por concepto de honorarios de abogados.- La parte demandada contesta alegando que en el curso de la relación locativa se han suscrito cuatro contratos de arrendamiento que el último de estos venció en fecha 24 de Agosto de 2008 y que han transcurrido quince (15) meses en los cuales ha cumplido cabalmente con el pago del arrendamiento por lo cual el contrato se ha indeterminado.- Señala además que la actora confunde las acciones de resolución y cumplimiento y que las propone acumulativamente.- Que la actora no puede subrogarse a las acciones que corresponden a la junta de condominio de las Residencia Morichal para demandar las cuotas de condominio si fuere el caso.- En estos términos ha quedado plantada la litis y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedican los siguientes capítulos del fallo para lo cual se observa: II PRUEBAS 1. Cursan entre el folio diez (10) y el folio quince (15) del expediente tres (3) instrumentos privados contentivos de los contratos de arrendamiento suscritos sobre el inmueble al que se ha hecho referencia entre los ciudadanos JAIRO MARÍN por una parte y como arrendadora en el primero AURORA PORRAS DE SÁNCHEZ y en el ultimo SORAYA SÁNCHEZ PORRAS.- Estas instrumentales se valoran conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecian como plena prueba de la existencia de la relación locativa y en especial que las partes convinieron en el último de ellos: “Tercera: La duración del presente contrato es por un (1) año fijo, contado a partir del día 24 de agosto del 2007 y con vencimiento el día 24 de agosto de 2008. Cumplido el lapso legal, entra a correr la prorroga legal contemplada en la normativa vigente; no siendo por tanto, necesaria la práctica de desahucio alguno entre las partes en cuanto a la duración del presente contrato…” (sic) “Decima: El arrendatario, se compromete en este documento a cancelar por su propia cuenta las cuotas mensuales y consecutivas por concepto de condominio, durante el tiempo que dure el presente contrato de arrendamiento.” 2. Cursa del folio dieciséis (16) al folio veintidós (22) copia simple de instrumento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 21 de Julio de 2004, por medio del cual la actora adquiere el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se pide en este causa. Esta se desecha por impertinente, ya que no tiene relación con el tema probatorio de la causa. 3. Cursa al folio veintitrés (23) estado de cuenta emitido por la ADMINISTRADORA ACTUAL C.A., relativo a las cuotas de condominio correspondientes al apartamento 1-F.- Respecto a esta instrumental se observa que siendo un documento emanado de un tercero, no se ha cumplido con la regla de establecimiento que prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no obstante se aprecia como un indicio relativo al estado de cuenta de las cuotas de condominio del inmueble.- 4. Cursantes en los folios desde el sesenta y nueve (69) al setenta y tres (73) comprobantes de transferencias bancarias hechas a favor del ciudadano EDGARD SÁNCHEZ por concepto de pago de alquiler realizados a una cuenta bancaria designada en el contrato de arrendamiento.- Estas instrumentales se aprecian como un indicio grave del pago del alquiler hecho en los meses entre Enero y Junio del año 2010.- 5. Recibo de pago del condominio correspondiente al mes de Abril de 2010, Respecto a esta instrumental se observa que siendo un documento emanado de un tercero, no se ha cumplido con la regla de establecimiento que prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no obstante se aprecia como un indicio relativo al pago de la cuota de abril de 2010, en fecha 21de mayo de 2010.- 6. Solvencia de condominio emanado de la ADMINISTRADORA ACTUAL C.A., en fecha 21 de Mayo de 2010.- Respecto a esta instrumental se observa que siendo un documento emanado de un tercero, no se ha cumplido con la regla de establecimiento que prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no obstante se aprecia como un indicio relativo al estado de cuenta de las cuotas de condominio del inmueble al que se ha hecho referencia para el mes de mayo de 2010.- III PUNTO PREVIO FALTA DE CUALIDAD Sobre la cualidad, el Maestro LUIS LORETO, en su magnífica obra “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad” (Estudios de Derecho Procesal Civil. Volumen XIII. UCV. 1956), expresaba lo siguiente: “La cualidad en sentido amplísimo, es sinónima de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de titularidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se encuentra ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico a la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o deber jurídico concreto a un sujeto determinado” …omissis… “Este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y contradecir. La cualidad en este sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción”… omissis…“Si la noción de cualidad que se ha dado anteriormente es exacta, aparece de manifiesto que ella denota sólo una relación de identidad lógica entre el efectivo titular de la acción y la persona que concretamente la ejercita.. La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción. Se trata como se ha dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; en el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación, y nada más”… omissis… “En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio, tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella. El interés es la medida de la acción, dice un viejo adagio jurídico, del cual el artículo 14 de nuestro Código de Procedimiento Civil no es sino una expresión legislativa: “Para que haya acción debe haber interés aunque sea eventual o futuro, salvo el caso en que la ley lo exija actual” …omissis… “Siendo la cualidad una noción que expresa la relación de identidad de la persona del actor con la persona a quien la ley concede la acción y no concediéndose está sino al titular del derecho subjetivo e interés jurídico cuya tutela se demanda en juicio, es evidente que sólo podrá saberse quien es el titular de la acción, quien tiene cualidad para intentarla, después que se haya demostrado en el proceso si el actor es o no titular del derecho subjetivo o interés jurídico invocados en el juicio. La cuestión de la pertenencia o titularidad de éstos, habrá de ser, en principio, una cuestión que ha de verificarse durante el proceso y constituye una alegación de fondo. Tal es, pues, la regla general. Ahora bien, ¿no existen casos en los cuales puede separarse la prueba de la existencia del derecho o interés invocados en juicio, de la prueba misma de la actual titularidad de la acción en quien la invoca”. En el derecho procesal común se fue elaborando una doctrina según la cual prueba de la legitimatio ad causam, podía hacerse excepcional y separadamente de la prueba relativa a la pertenencia del derecho invocado (cualidad activa), o de la obligación en el demandado (cualidad pasiva). Se admitía en ciertos y limitados casos que la prueba de la cualidad podía hacerse independientemente de la prueba de los fundamentos de hecho de la demanda. Es la llamada cualidad en sentido estricto, a la que corresponde únicamente la teoría propia de la cualidad”.- De modo que podemos afirmar que para que exista la cualidad de la actora debe darse correspondencia entre el sujeto al que en abstracto la ley le concede la acción y aquel que en concreto la propone ente el Tribunal.- En el caso que nos ocupa la actora no está ejerciendo la acción que la Ley de Propiedad Horizontal otorga a la comunidad para que el administrador intente el cobro judicial de las cuotas, sino que acciona exigiendo el cumplimiento de la obligación contractual que asumió el arrendatario de pagar puntualmente el condominio.- En este sentido, es prudente recordar que contractualmente se puede transferir el pago de dicha obligación al arrendatario siempre y cuando, el inmueble no se encuentre regulado, en este sentido, el autor Roberto Hung, en su libro “Nuevo Régimen Inquilinario de Venezuela” nos indica: “En los bienes destinados para el arrendamiento que formen parte de edificaciones bajo régimen de propiedad horizontal, se debe hacer una primera diferenciación entre los que están libres de regulación y aquellos sujetos a la regulación. En los primeros, como se explicara anteriormente, es perfectamente viable la posibilidad de delegar en el arrendatario la responsabilidad de pagar los respectivos recibos de condominios…”.- Se excluyen los inmueble regulados en virtud que la regulación ya contiene la consideración de esta carga, tal y como lo prevé el artículo 30 parágrafo único del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y lo autoriza el artículo 19 “ejusdem” En el caso de los inmuebles no regulados opera lo que las partes convengan.- Siendo así debe desecharse la falta de cualidad alegada y así se declara.- IV MERITO En sus defensas de fondo el arrendatario sostiene que el contrato se ha indeterminado.- Al respecto se observa que de las estipulaciones contractuales se establece claramente la finalización del contrato en fecha 24 de agosto de 2008.- En este sentido es iniciar recordando lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil que prevé: Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.” La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña: “En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…” Empero sobre el mismo aspecto, pero ya desde un punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere: “Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber: 1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civi : “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”. Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la máxima romana “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).” En el caso en estudio es claro que a tenor de la previsión de la cláusula tercera el contrato tendría una duración que las partes calificaron como fija de un (1) año que se cumplió el 24 de agosto de 2008.- Ahora bien, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es: “Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”.- A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prórroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Esta institución la denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado: (Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. prórroga legal).”.- De modo que en Agosto de 2008 al vencerse el contrato se inició la prórroga legal obligatoria por el término máximo de un (1) año más que venció el 24 de Agosto de 2009.- Ahora bien, siendo que el arrendatario permaneció en el inmueble, según se establece de las afirmaciones concurrentes de las partes y dado que además se le recibió la pensión de arrendamiento por meses posteriores al vencimiento de la prorroga legal, según se establece con las constancias de transferencias bancarias se deduce que en el presente caso se produjo la tacita reconducción que prevé el artículo 1600 del Código Civil y en tal virtud la relación paso a ser indeterminada en cuanto a su duración temporal y por esta razón no puede prosperar la acción intentada, ya que en el incumplimiento alegado da origen a que se proponga la acción de desalojo.- IV DISPOSITIVA En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR, la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentada por la ciudadana SORAYA ANTONIA SANCHEZ PORRAS, en contra del ciudadano JAIRO MARIN CASTILLO VELASQUEZ, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión.- Conforme a las previsiones del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante perdidosa, por haber resultado vencida en el proceso.- Regístrese, publíquese y déjese copia de la presente decisión.- Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los catorce (14) días del mes de Julio de dos mil diez (2010). 200 Años de Independencia y 151 Años de Federación.- El Juez, Abg. Víctor Martín Díaz Salas. La Secretaria, Abg. Nancy Tirado Jaramillo.- En esta misma fecha 14 de Julio de 2010, siendo las 11:47 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.- La Secretaria, Abg. Nancy Tirado Jaramillo.- VMDS/ntj* EXP. Nº AP31-V-2009-003949