TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2009-001457

PARTE DEMANDANTE:
CLARA PELAY DE SALVADOR, venezolana, mayor de edad, domiciliada en San Sebastián, Guipúzcoa, Reino de España y titular de Cédula de Identidad Nº V-213.039.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
ADOLFO ACOSTA NUÑEZ, ANTONIO CALLAOS FARRA, GIUSEPPINA ZEOLI DE COLAROSSI y ANGELA SANTORO NIFOSI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 46.934, 46.935 y 57.004, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

EDGAR ALFREDO PEREZ JIMENEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 1.745.755 y la sociedad Mercantil CORPORACIÓN MIDAS C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil II de esta Circunscripción Judicial , en fecha 30 de Julio de 1981, bajo el Nº 5, Tomo 60-A- Sgdo.-

YVAN MAGALLANES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 130.202.-

DEFENSOR JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
CUMPLIMIEMTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

Se inicia la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 20 de Mayo de 2009 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial y asignada al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que en fecha 21 de Mayo de 2009 la admite y ordena su trámite conforme a las normas del procedimiento breve.- Cumplida la sustanciación se procede a dictar sentencia definitiva.-
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
Narra el apoderado de la parte actora que según se evidencia de contrato que anexó al libelo que su representada y el ciudadano MIGUEL SALVADOR C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.745.755 dieron en arrendamiento a EDGAR ALFREDO PEREZ JIMENEZ, antes identificado, un inmueble constituido por el apartamento “A” del Edificio Donosti, situado en la Avenida Orinoco de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, que incluye a partir del 2002 entre sus accesorios un garaje cerrado identificado con la letra “b” ubicado en el nivel Planta Baja, destinado exclusivamente para su vivienda personal y la de su familia inmediata.- Que en el referido contrato se reconoce que el arrendamiento venía desde el año 1972 y se prevé que el arrendatario debía entregar el inmueble al termino de ese contrato.- Que se convino en un canon de CIEN BOLÍVARES (BS. 100.00) para los meses de Enero a Marzo de 1997 y de CIENTO TREINTA BOLÍVARES (BS. 130.00) hasta el 31 de diciembre de 1997 y que en posteriormente se ajustaría anualmente conforme al Índice de Precios al Consumidor emanado del Banco Central de Venezuela y que así la pensión alcanzó la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES (BS. 644.00) para el año 2005.- Que se pactó una duración de un año a partir del 1º de enero de 1997, prorrogable automáticamente por periodos iguales a menos que una de las partes con treinta días de anticipación manifestara su voluntad en contrario.- Que el arrendatario asumió la obligación de pagar los servicios públicos del inmueble y que en especial el arrendatario autorizo al arrendador para que en su nombre hiciera los pagos por consumo de agua que acordaron sería de un octavo del total de la facturación.- Que el arrendatario quedó obligado a presentar el original de los recibos cancelados de los servicios del inmueble que también se obligó a no subarrendar, ceder o traspasar el inmueble y que el arrendador no consideraría como arrendatario a ninguna otra persona y que dispuso que cualquier incumplimiento determinaría que el contrato quedara resuelto.- Que se constituyó como fiadora de las obligaciones asumidas por el arrendatario la CORPORACIÓN MIDAS C.A.-
Continua el apoderado de los actores narrando que en fecha 13 de Octubre de 2005 con la intervención del Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial se notificó al arrendatario que no se sería prorrogado el contrato y que debía entregar el inmueble al día siguiente del vencimiento del término o de la prórroga legal si hacía uso de la misma.- Señala además que entre las fechas 1º de Enero de 2006 y 1º de Enero de 2009 transcurrieron los tres (3) años que correspondían de prorroga legal y que hasta la presente fecha el arrendatario no ha hecho entrega del inmueble por lo que ha incumplido el contrato.-
Sobre la base de los hechos que narra, señala como pretensión de la parte actora que se condene al demandado a la ejecución del contrato restituyendo el inmueble arrendado en buen estado y libre de bienes y personas además de solvente en cuanto a los servicios del mismo.- Al pago de la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO (BS. 2.345,00) por concepto de consumo de agua, cuyo pago fue realizado por el arrendador conforme a las previsiones del contrato.- Al pago de la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (BS. 1.800,00) por concepto de 120 días de retraso en la entrega del inmueble y en aplicación de la cláusula penal contenida en la disposición décima tercera del contrato, además de lo que se siga causando hasta la fecha de la sentencia definitiva.- Al pago del consumo de agua conforme a lo previsto en la cláusula décima cuarta por los meses desde Abril de 2009, hasta la fecha de la sentencia definitiva.- Al pago de DOS MIL QUINIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (BS. 2.576.00) por concepto de canon de arrendamiento de los meses desde el 1º de Enero al 1º de Mayo del año 2009, más las cantidades que por este concepto se sigan causando hasta la fecha de la sentencia definitiva.-
Subsidiariamente y para el caso que se desestime la pretensión de cumplimiento intenta la de resolución de contrato afirmando que el arrendatario se obligo a usar el inmueble para su vivienda y la de su familia inmediata, no obstante, durante la notificación relativa a la no prórroga del contrato el Tribunal que la practicó dejó constancia de haberla realizado en la persona de la ciudadana Carmen Gutiérrez quien manifestó ser ocupante lo que a juicio del actor implica que el arrendatario cedió o traspaso el contrato con lo cual violó la cláusula séptima del mismo.- Que a pesar de que el arrendatario estaba obligado a pagar las pensiones en la casa del arrendador, injustificadamente a partir del año 2005 comenzó a consignar las mismas en un Juzgado.- Que tampoco cumplió el arrendatario con la obligación de presentar los recibos originales de los pagos de los servicios públicos del inmueble y que tampoco pago el consumo de agua de los meses desde agosto de 2005 hasta marzo de 2009.-
Sobre la base de estos hechos pretende se declare resuelto el contrato de arrendamiento y se condene al demandado a devolver el inmueble y al pago de las siguientes cantidades: Primero: DOS MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES (BS. 2.345,00) por concepto de consumo de agua, cuyo pago fue realizado por el arrendador, por adelantado, conforme a las previsiones del contrato.- Segundo: Al pago de la cantidad de DIECINUEVE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (BS. 19.455,00) por concepto de 1.297 días de que el arrendatario no habita con su familia en el inmueble, más lo que corresponda a los días que se continúen venciendo como indemnización de los daños por la ilegitima ocupación del inmueble por la ciudadana Carmen Gutiérrez.- Tercero: Al pago de DOS MIL QUINIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (BS. 2.576.00) por concepto de canon de arrendamiento de los últimos cuatro meses que el arrendatario no habita con su familia en el inmueble, más las cantidades que por este concepto se sigan causando hasta la fecha de la sentencia definitiva.- Cuarto: Al pago del consumo de agua conforme a lo revisto en la cláusula décima cuarta por los meses desde Abril de 2009, hasta la fecha de la sentencia definitiva.-
No fue posible la citación personal del demandado quien tampoco atendió los carteles con los que se llamo al juicio por lo cual lo representó un defensor judicial que contestó la demanda negando y rechazando en forma genérica tanto los hechos como los fundamentos de derecho que señala el actor.-

Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes en el curso del iter procesal ha quedado planteada la controversia y definido el tema decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, a tal efecto observamos:

II
PRUEBAS
1. Cursa del folio catorce (14) al folio diecisiete (17) del expediente instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento celebrado por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la relación locativa y en especial que en cuanto a su duración las partes de la misma estipularon en la cláusula tercera: “…Este contrato entra en vigencia a partir del 1º de enero de 1997. Su duración será de un año fijo, prorrogable automáticamente por periodos iguales, a voluntad de las partes. La parte que no desee la prorroga deberá notificarlo a la otra por escrito con al menos un mes de anticipación a la fecha de vencimiento del plazo fijo o de la prorroga correspondiente…”.-

2. Cursa del folio dieciocho (18) al folio veintitrés (23) Expediente S-4994/05 del Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, relativo a las actuaciones para la notificación judicial del ciudadano Edgard Alfredo Pérez Jiménez sobre la voluntad de los arrendadores de no prorrogar el contrato de arrendamiento que tiene por objeto el apartamento “A” del edificio “DONOSTI” de la Avenida Orinoco de la Urbanización Las Mercedes.- Esta instrumental se valora conforme a la norma del artículo 1.357 del Código Civil y se aprecia como plena de la notificación realizada en fecha 13 de octubre de 2005 en la persona de Carmen Gutiérrez en el mismo inmueble señalado por los actores.-

III
MOTIVA
Adminiculando las probanzas aportadas se establece que entre las partes en conflicto existe un contrato de arrendamiento pactado por tiempo determinado y sujeto a prorrogas sucesivas la última de las cuales venció en fecha 31 de Diciembre de 2005, en virtud de que en fecha 13 de Octubre de ese año se le notificó que no se prorrogaría el arrendamiento.- Que se inició una prorroga legal por el periodo de tres (3) años dado que la relación locativa se inicio en 1972, que la prorroga legal venció en fecha 28 de agosto de 2009.-
Para decidir se observa respecto a la pretensión principal de la actora que el artículo 1599 del Código Civil que prevé:
Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”
La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:
“En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…”
En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere:
“Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber:
1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civi : “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.
Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la máxima romana “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).”
Ahora debemos también significar que en materia de arrendamientos suele incorporarse cláusulas que prevén la prórroga automática del contrato de modo que así ocurra sucesivamente hasta tanto alguna de las partes manifieste su voluntad de que no ocurra la prorroga. Una previsión en este sentido se ha incorporado al contrato del caso “subjudice” de modo que con la notificación hecha cesaron las prorrogas siendo la ultima la que se extinguió en 31 de enero de 2005.
Ahora bien, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prorroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado:

(Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid.prórroga legal).”

De modo que el vencer en fecha 1º de Enero de 2009 la prorroga legal de (3) tres años que correspondía a la relación locativa que nos ocupa el arrendatario tenía la obligación de devolver la cosa arrendada.- En efecto, conforme a la previsión contenida en el artículo 1594 del Código Civil el arrendatario tiene al finalizar el arrendamiento la obligación de restituir al arrendador la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió.- En efecto se dispone en esa norma:
“Artículo 1.594.- El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor”.-
Tal obligación es a que se ha denunciado en la presente causa como incumplida por el demandado y así ha quedado establecido.- En tal virtud lo procedente en el caso bajo examen, en derecho y en justicia es estimar procedente la acción propuesta.-

Ahora bien, además pretende la actora la condena del demandado: Primero: Al pago de la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO (BS. 2.345,00) por concepto de consumo de agua, cuyo pago fue realizado por el arrendador conforme a las previsiones del contrato.- Segundo: Al pago de la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (BS. 1.800,00) por concepto de 120 días de retraso en la entrega del inmueble y en aplicación de la cláusula penal contenida en la disposición décima tercera del contrato, además de lo que se siga causando hasta la fecha de la sentencia definitiva.- Tercero: Al pago del consumo de agua conforme a lo previsto en la cláusula décima cuarta por los meses desde abril de 2009 hasta la fecha de la sentencia definitiva Cuarto: Al pago de DOS MIL QUINIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (BS. 2.576.00) por concepto de canon de arrendamiento de los meses desde el 1º de Enero al 1º de Mayo del año 2009, más las cantidades que por este concepto se sigan causando hasta la fecha de la sentencia definitiva.- Este Tribunal encuentra procedente tales reclamos y en virtud de ello los acuerda.-

Igualmente, debe advertir el sentenciador que siendo que en el presente caso se han propuesto dos acciones incompatibles pero alegando como principal la que acaba de resolverse y como subsidiara y para el caso de ser rechazada la primera una de resolución por incumplimiento, siendo que tal posibilidad resulta procesalmente admisible a tenor de lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, empero ya ha sido acogida la acción principal, se declara que no hay materia sobre la cual decidir respecto a la subsidiaria y así se decide.-

IV
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana CLARA PELAY DE SALVADOR, en contra del ciudadano EDGAR ALFREDO PEREZ JIMENEZ y la SOCIEDAD MERCANTIL CORPORACION MIDAS, C.A., ambas partes plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.- En consecuencia se condena a la parte demandada a lo siguiente:
Primero: A la ejecución del contrato de arrendamiento haciendo entrega a la parte actora del inmueble constituido por el Apartamento identificado con la letra “A” del Edificio Donosti, situado en la Avenida Orinoco de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, que incluye a partir del año 2002, entre sus accesorios, un garaje cerrado identificado con la letra “b”, ubicado en la planta baja.-

Segundo: Se le condena igualmente, al pago de las siguientes cantidades: Primero: DOS MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES (BS. 2.345,00) por concepto de consumo de agua, cuyo pago fue realizado por el arrendador conforme a las previsiones del contrato.- Segundo: UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (BS. 1.800,00) por concepto de 120 días de retraso en la entrega del inmueble y en aplicación de la cláusula penal contenida en la disposición décima tercera del contrato, además de lo que se siga causando hasta la fecha de la sentencia definitiva.- Tercero: Al pago del consumo de agua conforme a lo previsto en la cláusula décima cuarta por los meses desde Abril de 2009, hasta la fecha de la sentencia definitiva.- Cuarto: DOS MIL QUINIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (BS. 2.576.00) por concepto de canon de arrendamiento de los meses desde el 1º de Enero al 1º de Mayo del año 2009, más las cantidades que por este concepto se sigan causando hasta la fecha de la sentencia definitiva.-
Tercero: Conforme a lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se acuerda la práctica de experticia complementaria del fallo para determinar las cantidades que por concepto de indemnización aquí han sido condenadas.-

Cuarto: Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales.-

Quinto: Se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, sin lo cual no comenzará a transcurrir el lapso legal para su impugnación.-

Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los veintidós (22) días del mes de Julio del año dos mil diez (2.010).- Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 22 de julio de 2010, siendo las 11:23 a.m., se dictó y publicó sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. Nº AP31-V-2009-001457