TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dieciséis (16) de junio de 2010
200º y 151º

PARTE DEMANDANTE: “FRANKLIN DA SILVA CONTRERAS”, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.322.804; Con domicilio procesal en: Marrón a Pelota, Edificio General Páez, piso 4, Oficina 402, Parroquia Catedral, Caracas.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “MARÍA LIDIA PITA VIERA” inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 27.396.

PARTE DEMANDADA: “TRINIDAD DEL CARMEN SALAZAR,” venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.113.562. Sin domicilio procesal acreditado en autos.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “ELBA LANDER GARCIA”, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 36.957.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2008-0002464

I
DEL ITER PROCEDIMENTAL

El día 16 de octubre de 2008, el abogado en ejercicio de su profesión Carlos Gottberg Toro, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 51.871, con el carácter de mandatario judicial del ciudadano Franklin Da Silva Contreras, presenta ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda contra la ciudadana Trinidad del Carmen Salazar, pretendiendo con fundamento en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el desalojo de una habitación distinguida con el Nº 3, que forma parte de la casa Nº 40, ubicada en Monte Piedad, Calle Colombia, detrás de la Estación del Metro de Caño Amarillo, Municipio Libertador, Caracas; alegando como causa petendi que la arrendataria pagó extemporáneamente el canon de alquiler correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007; así como también, que dejó de pagar el correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2008.
Por auto de fecha 20 de octubre de 2008, se admite la demanda de acuerdo con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines consiguientes.
En fecha 30 de octubre de 2008, previa consignación de los recaudos necesarios, se libra la compulsa
El día 19 de noviembre de 2008, se deja constancia en el expediente de haberse suministrado los emolumentos necesarios a los fines de la citación de la parte demandada.
Según consta de diligencias estampadas en fechas 12 de enero de 2009, y 3 de marzo de 2009, respectivamente, no fue posible citar personalmente a la parte demandada.
En este estado, agotadas las diligencias pertinentes, la ciudadana Secretaria del Tribunal deja constancia mediante nota de fecha 6 de julio de 2009, del cumplimiento de las formalidades de citación conforme el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil
El 7 de octubre de 2009, se instituye a la abogada María Lidia Pita Viera, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 27.396, mandataria judicial de la parte actora.
Luego, en vista de la incomparecencia de la parte demandada a darse por citada, se le designó defensora judicial ad litem a la abogada Elba Lander García, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 36.957, quien conforme consta en diligencia suscrita en fecha 18 de noviembre de 2009, aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley.
Citada la referida defensora judicial ad litem, procedió a dar contestación a la demanda en fecha 10 de marzo de 2010, alegando todo cuanto creyó pertinente en defensa de los derechos e intereses de su patrocinada.
Así las cosas, en fecha 18 de marzo de 2010, la representación judicial ad litem de la parte demandada promovió los medios de pruebas que estimó idóneos y pertinentes a sus alegatos.
Por auto de fecha 22 del mismo mes y año, se providenció el escrito de pruebas antes señalado.
El 14 de junio de 2010, se agregó a los autos las resultas de la prueba de informes promovida por la representación judicial ad litem de la parte demandada.
Por lo tanto, vista las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar la sentencia de merito, previa las siguientes consideraciones:
II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

La representación judicial de la parte demandante alega en el libelo de la demanda, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, lo siguiente:

Alegatos en que se fundamenta la pretensión de la parte demandante

a) Sostiene, que su representado mantiene un contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana Trinidad del Carmen Salazar, que tiene por objeto una habitación distinguida con el Nº 3, que forma parte de la casa Nº 40, ubicada en Monte Piedad, Calle Colombia, detrás de la Estación del Metro de Caño Amarillo, Municipio Libertador, Caracas; con un canon de arrendamiento fijado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, de Bs. 6.982,50.
b) Expone, que la arrendataria deposita extemporáneamente el canon de arrendamiento en el expediente Nº 2002-4803, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial; pues pagó junto los cánones de octubre, noviembre y diciembre de 2007; y que para la fecha en que presenta la demanda, se encuentra insolvente en el pago de los cánones de alquiler correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2008.
c) Que por lo antes expuesto, ocurre ante esta competente autoridad a demandar a la arrendataria, con fundamento en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en desocupar y entregar el inmueble propiedad de su mandante, y pagar por concepto de daños y perjuicios una cantidad igual al canon de arrendamiento, hasta que se produzca sentencia definitiva y el desalojo efectivo del inmueble objeto del proceso.

Frente a estos hechos libelados, la representación judicial ad litem de la parte demandada, en el escrito de fecha 10 de marzo de 2010, a fin de enervar la pretensión que hace valer la parte actora, alega las siguientes excepciones de fondo:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada

a) Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos libelados como en el Derecho que de ellos se pretende deducir, la demanda de Desalojo incoada por Franklin Da Silva Contreras.
b) En este sentido, niega que su defendida haya dejado de pagar oportunamente los cánones de alquiler en que se fundamenta la demanda; los cuales ha venido depositando en el expediente administrativo del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.

De acuerdo con lo antes expuesto, queda de manifiesto que en el presente caso, el thema decidendum se circunscribe a decidir sobre los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la acción de Desalojo incoada por la parte actora, afirmando que la parte demandada incumplió con su obligación de pagar tempestivamente los cánones de alquiler correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007; y definitivamente los correspondientes al mes de agosto, septiembre y octubre de 2008, de acuerdo con el monto fijado por el órgano administrativo competente.
A tales efectos, es menester destacar que la Jurisprudencia suprema ha sido reiterada al establecer que el propósito de la motivación del fallo, además de llevar al ánimo de las partes la justicia de lo decidido, es permitir el control de la legalidad en caso de error; así, “la motivación debe estar constituida por las razones de hecho y de derecho que dan los Jueces como fundamento del dispositivo. Las primeras están formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que las demuestran; y las segundas, la aplicación a éstos de los preceptos y los principios doctrinarios atinentes”.
Por consiguiente, resulta deber ineludible realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes; y es por ello que, a los fines de verificar el cumplimiento de la carga probatoria y por ende satisfacer el requisito de la motivación del fallo, este operador jurídico sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil, procede a valorar los medios probáticos ofrecidos por las partes en el proceso.
Al respecto observa:

-III-
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandante
1. Promueve junto al libelo de la demanda, copia simple del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de noviembre de 1991, bajo el Nº 20, tomo 29, protocolo primero. Este instrumento se admite conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, se le otorga valor probatorio de demostrar la titularidad del derecho de propiedad que asiste a la parte demandante sobre el inmueble objeto de la litis, y por ende su legitimidad para intentar el juicio; así se establece.-
2. Promueve copia simple del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 004750, de fecha 8 de mayo de 2002, emitida por la Dirección de Inquilinato adscrita para ese entonces al Ministerio de Infraestructura, la cual se admite conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor probatorio de demostrar que el canon de arrendamiento fijado por el órgano competente al inmueble objeto de la demanda, es la suma de Bs. 6.982,50; y así se decide.-
3. Promueve copia certificada del expediente Nº 2002-4803, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se admite y valora conforme lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil, reputándose idónea y pertinente para demostrar la condición de arrendataria de la parte demandada Trinidad del Carmen Salazar; el depósito de sumas de dinero en concepto de cánones de alquiler, y el retiro efectuado por el ciudadano Acacio Da Silva Flores de la sumas consignadas en dicho expediente, según “auto de egreso de consignaciones” de fecha 8 de febrero de 2008; así se aprecia.-
4. Durante la etapa probatoria, no tuvo actividad probatoria.

Pruebas promovidas por la defensora ad litem de la parte demandada

1) Durante la etapa probatoria, promueve prueba de informes a fin de recabar información del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, respecto a las consignaciones de cánones de alquiler efectuadas por la arrendataria Trinidad del Carmen Salazar, en el expediente Nº 2002-4803 de su nomenclatura interna, entre el período octubre 2007, a octubre 2008, ambos inclusive. Al respecto, consta en autos las resultas de dicha prueba, remitida a este Juzgado mediante oficio Nº 150-2010 de fecha 16 de abril de 2010, la cual se aprecia en su contenido, así se decide.-

IV
FUNDAMENTOS DE FALLO

Establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De allí que la mejor doctrina jurídica afirme, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
Desde este punto de vista, el anterior análisis del material probatorio pone de manifiesto, que entre las partes en litigio existe un vinculo jurídico arrendaticio verbal, sin solución de continuidad, que tiene por objeto la habitación distinguida con el Nº 3, que forma parte de la casa Nº 40, ubicada en Monte Piedad, Calle Colombia, detrás de la Estación del Metro de Caño Amarillo, Municipio Libertador, Caracas; asumiendo la arrendataria, Trinidad del Carmen Salazar, la obligación pecuniaria de pagar el canon de arrendamiento por la suma de Bs. 6.982,50, monto establecido en el acto administrativo emanado de la Dirección de Inquilinato adscrita hoy día al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda. Se trata de una obligación esencial que no puede eliminarse por convenio entre las partes, pues sería una obligación sin causa, nula en resumen.
A tales efectos, del informe rendido por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, se desprende con claridad meridiana que la referida arrendataria efectuó pagos periódicos en concepto de cánones de alquiler, entre el período comprendido desde el mes de octubre de 2007, al mes de octubre de 2008, ambos inclusive.
Sin embargo, la parte accionante alega que el canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre, noviembre y diciembre de 2007, fue pagado extemporáneamente; y que a la fecha en que interpone la demanda, la arrendataria dejó de pagar el correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2008.
Ahora bien, si bien es cierto que una de las características del arrendamiento es la de ser un contrato de tracto sucesivo o de ejecución sucesiva, esto es, aquél en que las prestaciones de una de las dos partes son de cumplimiento reiterado o continuo, no obstante, nada obsta para que las partes pacten el pago del canon de arrendamiento mediante un pago único o pagos periódicos, por plazos vencidos o anticipados.
En el presente caso, ante la existencia de relación arrendaticia verbal entre las partes, surge la necesidad de precisar el tiempo en que se hace exigible el pago de esta obligación pecuniaria por parte de la arrendataria, pues ello es determinante en la resolución del conflicto.
Es importante destacar, que según establece el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo podrá demandarse el Desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito por escrito a tiempo indeterminado, cuando el arrendatario haya dejado de pagar dos mensualidades consecutivas de cánones de alquiler.
En este mismo orden de ideas, el artículo 51 eiusdem estatuye que cuando el arrendador de un inmueble rehusase expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario consignarla ante el Tribunal de Municipio competente por el territorio, dentro de los quince (15) días continuos siguientes el vencimiento de la mensualidad.
Al respecto de esta última disposición sustantiva, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 5 de febrero de 2009, con ponencia del magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, expediente Nº 07-1731, estableció el siguiente criterio vinculante de interpretación:
“…En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido …omissis…Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces …omissis…Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide…”

Entonces, aplicando el anterior criterio constitucional, que este Tribunal hace suyo, resulta evidente que la arrendataria debió honrar su compromiso de pagar el canon de arrendamiento por mensualidades vencidas, es decir, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mes calendario.
Siendo así, se deduce que pagó de manera extemporánea por tardía, los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007, pues en efecto, es en fecha 7 de febrero de 2008, cuando procede a depositarlos en la cuenta corriente del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, mediante planilla Nº 1000126, nomenclatura del Banco Industrial de Venezuela, y por consiguiente no producen efectos liberatorios.
En cuanto a los demás cánones de alquiler reclamados insolutos en el escrito libelar, advierte el Tribunal que el correspondiente al mes de agosto de 2008, lo depositó tempestivamente en fecha 15 de septiembre de 2008; el correspondiente al mes de septiembre de 2008, lo depositó extemporáneamente en fecha 10 de noviembre de 2008; y el correspondiente al mes de octubre de 2008, lo depositó tempestivamente el 10 de noviembre de 2008.
De lo expuesto anteriormente se determina, que la parte demandada no aportó plena prueba capaz de desvirtuar los hechos afirmados en el escrito libelar, específicamente en cuanto a la falta de pago de al menos dos (2) mensualidades consecutivas de cánones de alquiler, incumpliendo su carga procesal de acuerdo con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, debiendo por tanto sucumbir en la contienda judicial como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo, pues ciertamente incumplió con la obligación prevista en el artículo 1.592 del Código Civil, todo lo cual se subsume en el supuesto de hecho del artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así se establece.-
En cambio, la parte accionante cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, conforme la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, pues en efecto, dicha parte actora demostró la existencia de la obligación que alega incumplida por parte de la arrendataria; así igualmente se decide.-

V
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: PROCEDENTE en Derecho la pretensión de Desalojo contenida en la demanda incoada por el ciudadano Franklin Da Silva Contreras contra la ciudadana Trinidad del Carmen Salazar, ambas partes plenamente identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a desalojar y entregar a la parte accionante, el siguiente inmueble: una habitación distinguida con el Nº 3, que forma parte de la casa Nº 40, ubicada en Monte Piedad, Calle Colombia, detrás de la Estación del Metro de Caño Amarillo, Municipio Libertador, Caracas.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar por concepto de indemnización de daños y perjuicios, una cantidad mensual igual al canon de arrendamiento, es decir Bs. 6.982,50, a partir del mes de noviembre de 2008, hasta el día en que se declare definitivamente el fallo, ambos inclusive. Dicho monto será establecido por el Tribunal mediante auto dictado en fase de ejecución de sentencia.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los dieciséis (16) días del mes de junio de 2010. Años: 200º de la Independencia y 151° de la Federación.
El juez
Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria, Acc.

Yajaira Larreal

En la misma fecha siendo las 12:53 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-
La Secretaria