TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-002336

En el juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentado por la sociedad mercantil CORPORACIÓN RIO D’OR C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 01 de diciembre de 1992, bajo el Nº 16, tomo 102-A Segundo, Cuarto Trimestre, titular de la cédula de identidad Nº 10.339.492, representado judicialmente por el abogado Ramón Enrique Fabrega Trueba, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 65.290 contra el ciudadano PEDRO FRANCISCO BALESTRINI LEAL, titular de la cédula de identidad número 4.350.416, representado judicialmente por los abogados Inés Arminda Rivas Paredes y Fernando Guerrero Briceño, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 19.736 y 8.496, en ese orden, se inició por libelo de demanda incoado el 13 de julio de 2009, reformada el 14 de agosto de 2009, admitidos por autos del 16 de julio y 22 de septiembre de 2009, respectivamente, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
En el libelo de demanda y su reforma, la parte actora alegó que el 16 de abril de 1999, la empresa Verikasa, C.A., Bienes Raíces, de este domicilio, como arrendadora firmó contrato de arrendamiento con el demandado sobre un apartamento identificado con las letras y número PH-1 Pent House y puesto de estacionamiento números PH1 cubierto y PH1 descubierto, que forman parte del edificio Contrueces, situado en la Av. Los Samanes, urbanización La Florida, parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, por un año fijo contado a partir del 01 de abril de 1999, prorrogable automáticamente por igual periodo, a menos que una de las partes, diera aviso a la otra por escrito con por lo menos treinta días de anticipación su deseo de darlo por terminado y, por la pensión mensual equivalentes a doscientos sesenta bolívares (Bs. 260), que debían ser pagados durante los primeros cinco días de cada mes. Que luego de la última regulación, la pensión se fijo en setecientos quince bolívares (Bs. 715).
Que el 01 de agosto de 2002, Verikasa, C.A., cedió el contrato de arrendamiento a la ciudadana María Olivia Suárez Quintana de Fabrega, accionista de la sociedad de comercio Corporación Rio D’or C.A., quien el 30 de agosto de 2002, lo cedió a la sociedad de comercio Inmobiliaria Siglo 21, C.A., quien a su vez lo cedió a Corporación Rio D’or.
Que el 27 de febrero de 2007, se notificó judicialmente al arrendatario a solicitud de Corporación Inmobiliaria Siglo 21 C.A., arrendadora para ese momento, de la no prórroga del contrato, de acuerdo a lo pactado en la cláusula tercera, por lo que tenía derecho a la prórroga legal de dos (02) años.
Que sobre la base de lo expuesto y sobre lo dispuesto en los artículos 38 y 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo previsto en el artículo 1159 del Código Civil, agotadas las gestiones extrajudiciales para lograr la entrega del inmueble, demanda al arrendatario a los fines que convenga o sea condenado al cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal y en consecuencia a la entrega del inmueble arrendado así como al pago de las costas procesales. Estimó el valor de la demanda en dos mil bolívares (Bs. 2.000)
El 18 de mayo de 2010, acudió al proceso el demandado asistido de abogado, se dio por citado, consignó poder otorgado a su representante judicial y oportunamente el 20 de ese mismo mes y año, presentó escrito de contestación a la pretensión de la parte actora.
Como punto previo, propuso tacha incidental contra la notificación judicial practicada por el Juzgado tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial y posteriormente desistió de la misma.
Alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que la demanda no llenaba los requisitos a que se refiere el artículo 340 eiusdem, por no tener consignado en el expediente el título de propiedad del edificio ni precisión del objeto de la pretensión, especificando sus linderos y medidas.
Sobre el mérito, negó y rechazó tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora. Admitió ser el arrendatario del inmueble arriba identificado desde el 16 de abril de 1999, según contrato autenticado.
Se opuso y rechazó a los documentos que rielan a los folios 21 y 22 del expediente, relativos a la cesión del contrato, dado que para su validez se requiere la notificación del arrendatario, para saber a quien pagar la pensión de arrendamiento. Que la sociedad de comercio Verikasa, C.A., cedente, tampoco suscribió dicho documento, ni hay identificación de la persona que representa a la empresa o quien es la responsable de dicho acto, por lo que no puede convalidarse y el documento cursante al folio 23, no lleva datos del poder ni carta de autorización para ese acto, por lo que desconoce en su contenido y firma dichos anexos así como el cursante a los folios 41, 42, 44, 61, el penúltimo por ser copias simples y el último dado que no hay presentación de la constitución de Corporación Rio D’or, C.A., la cual se dice propietaria del inmueble.
Igualmente, rechazó lo expresado al folio 56 encabezado por la ciudadana Magnolia Mejía, en su condición de Directora de la precitada sociedad mercantil, dado que no tiene capacidad legal para realizar ese tipo de actos al tratarse de actas de asambleas y ser una persona extranjera., requisito sine qua non para realizar actos de comercio en Venezuela -según afirmó.
Rechazó la cuantía en que el actor estimó el valor de su demanda, bajo el fundamento que en este tipo de juicios no hay condenatoria en costas.
SEGUNDO
De acuerdo a los hechos expuestos, el thema decidendum quedó circunscrito a determinar si la arrendataria se encuentra en el supuesto de hecho alegado por la actora a los fines de ser condenada o no a las consecuencias legales pertinentes, esto, es a cumplir con su obligación como arrendataria de hacerle entrega del inmueble arrendado a la arrendadora, puesto que no se negó la existencia del contrato de arrendamiento.
Antes de conocer el mérito del asunto, se resuelve previamente el rechazo de la cuantía y la cuestión previa.
En cuanto al rechazó la cuantía en que el actor estimó el valor de su demanda, bajo el fundamento que en este tipo de juicios no hay condenatoria en costas, se tiene que la parte actora estimó el valor de la demanda en dos mil bolívares (Bs. 2.000), y de acuerdo a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, la demandada tiene el derecho a rechazarla por considerarla insuficiente o exagerada, pero con la carga de aportar los argumentos y elementos de juicio que pruebe su afirmación, es decir, debe acreditar elementos probatorios que demuestren su afirmación sobre la estimación que realizó la parte actora, de lo contrario, debe desecharse su impugnación, quedando establecida la estimada hecha por la parte actora.
En este caso, la parte actora lejos de argumentar y probar hechos objetivos que tiendan a determinarse el valor de la demanda, argumentó hechos inverosímiles, pues no es cierto que en materia de arrendamiento no haya lugar a costas, pues las mismas se rigen por las normas del Código de Procedimiento Civil. Siendo así debe tenerse como el quantum del valor de lo litigado lo estimado por la parte actora, es decir, la suma de dos mil bolívares (Bs. 2.000).
La cuestión previa formulada por la parte demandada trata sobre la regularidad formal de la demanda, que de ser fundada debe resolverse antes de entrar a la etapa subsiguiente del proceso, a los fines que la sentencia que llegue a dictarse cumpla con su eficacia y sea congruente con la pretensión.
En este caso, la parte demandada indicó que en el libelo no se señaló haberse consignado en el expediente el título de propiedad del edificio ni precisión del objeto de la pretensión, especificando sus linderos y medidas. Al respecto debe indicarse que de acuerdo a la norma del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ciertamente la parte tiene la carga de aportar aquellos instrumentos de los cuales derive inmediatamente su pretensión, so pena que prospere la cuestión previa de defecto de forma, pues de acuerdo a lo previsto en el artículo 434 eiusdem, no se le admitirán después, salvo la excepción allí prevista.
Como puede verificarse, se trata de una carga procesal de parte que en caso de no cumplirla puede sucumbir en su pretensión. Sin embargo, en este caso, el objeto de a pretensión de la actora es el cumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, en cuanto a la entrega de la cosa arrendada en virtud del vencimiento de la prórroga legal, de allí que el objeto de la pretensión no es el inmueble, aunque éste sea el objeto del contrato.
En materia de arrendamiento, el autor José Luís Aguilar Gorrondona (1995), señaló:
“Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de Laurent, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes” (Contratos y Garantías, P. 301).

Efectivamente, no se necesita ser propietario para dar en arrendamiento, como sí se requiere –en materia civil- ser propietario para vender, por lo que en materia de arrendamiento, no se discute la propiedad sino el derecho a gozar de la cosa por determinado tiempo mediante el pago de un precio, por lo que se declara sin lugar la cuestión previa de defecto de forma.
TERCERO
Aún cuando la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido, la parte actora aportó al expediente copia simple de documento autenticado el 16 de abril de 1999 y en el lapso probatorio aportó original de instrumento autenticado en dicha fecha, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre Verikasa C.A., y Pedro Francisco Balestrini Leal, que se aprecia de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, mereciendo fe su contenido. En su cláusula tercera, se pactó:
“El presente contrato tendrá una duración de un (1) año, desde el 1º de abril de 1999 hasta el 1º de abril del año 2000, prorrogable por periodos de un (1) año automáticamente, a menos que una de las partes de aviso, a la otra por escrito con no menos de treinta (30) días de anticipación, su deseo de darlo por terminado, considerándose vigente hasta la fecha del mismo. Se entenderá siempre que aun cuando EL ARRENDATARIO continuare ocupando el inmueble después de vencido el plazo no operará la tácita reconducción por el hecho de que vencido el plazo EL ARRENDATARIO si por cualquier causa siguiere ocupando el inmueble”.

Asimismo, junto al libelo de demanda aportó copia simple de instrumentos relativos a la cesión de los contratos y habiendo sido rechazados por la demandada, dado que para su eficacia debían ser notificados, la parte actora los aportó en originales en la etapa probatoria. En efecto, por documento de fecha 01 de agosto de 2002, Verikasa, C.A., cedió el contrato de arrendamiento a la ciudadana María Oliva de Fabrega, titular de la cédula de identidad Nº 3.496.832, mientras que por instrumento del 30 de agosto de 2002, esta última ciudadana cedió el mismo contrato de arrendamiento a Corporación Inmobiliaria Siglo 21, C.A y el 13 de agosto de 2009 Corporación Inmobiliaria Siglo 21 cedió el contrato a Corporación Río D’or C.A, con la parte demandada sobre el inmueble arriba identificado, el cual se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil, mereciendo fe su contenido.
Consta original de acta del 27 de febrero de 2007, levantada por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde dejó constancia que a petición de la sociedad de comercio Corporación Inmobiliaria Siglo 21, C.A., se trasladó al inmueble arrendado y notificó al ciudadano José Manuel Bencomo, hijo de la esposa del arrendatario, la voluntad del arrendador de la no prórroga del contrato de arrendamiento y que a su vencimiento tenía derecho a la prórroga legal de dos años con vencimiento al 01 de abril de 2009, por lo que debía entregar el inmueble en esa fecha. Dicha actuación merece fe al Tribunal por haber sido efectuada por un funcionario competente para ello.
Consta del folio 44 al 53, copia simple de instrumento registrado el 18 de marzo de 1996, y al folio 198 al 202, cursa original, mediante el cual la ciudadana María Oliva Suárez Quintana de Fabrega, cedió en propiedad a Corporación Rio D’or C.A., el inmueble constituido por una parcela de terreno y el edificio sobre ella construido denominado Residencias Contrueces, ubicado en la avenida Los Samanes de la urbanización La Florida. Dicho instrumento merece fe su contenido al de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil, muy a pesar que la parte demandada “se opuso” y “los desconoció”, pues al tratarse de copias simples de instrumentos públicos deben impugnarse o tacharse y no simplemente oponerse o desconocerlos como si se tratase de documentos que se le hayan opuesto como proveniente de esa parte.
A pesar que dicho instrumento prueba la propiedad del referido inmueble, se dijo con antelación que la propiedad no es un hecho discutido en estos casos, donde sólo entra en discusión el derecho del arrendatario a seguir ocupando el inmueble en virtud del contrato de arrendamiento que sólo le permite gozarlo por un tiempo mediante el pago de un precio.
En cuanto al rechazo a lo expresado al folio 56 encabezado por la ciudadana Magnolia Mejía, en su condición de Directora de la actora, dado que no tiene capacidad legal para realizar ese tipo de actos al tratarse de actas de asambleas y ser una persona extranjera, requisito sine qua non para realizar actos de comercio en Venezuela -según afirmó, se observa que no existe tal prohibición en la ley a los fines que determinada persona como accionista de una sociedad mercantil pueda estar presente en una asamblea de accionistas y disponga de sus derechos accionarios, como se hizo. Sin embargo, ese es un hecho ajeno a lo controvertido y por ello impertinente en este asunto dado que no tiene relevancia respecto a los hechos que aquí se discuten al igual que la propiedad del inmueble dado en arrendamiento, tratado en dicha asamblea de accionistas.
Del folio 209 al 273, cursan instrumentos relativos a comunicación enviada por el Director de la sociedad de comercio Inmobiliaria Siglo C.A., al arrendatario, del 15 de septiembre de 2002, haciéndole saber que dicha sociedad mercantil era la nueva administradora del inmueble por él ocupado y en consecuencia a su favor debía hacer el pago de las pensiones de arrendamiento. Asimismo, cursan copias de instrumentos privados con la denominación Corporación Inmobiliaria Siglo 21, donde se deja constancia de pago de pensiones de arrendamiento efectuados por el arrendatario a favor de dicha administradora. Y por último, constancia del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela del 09 de junio de 2009 de haber remitido al representante legal de la citada sociedad de comercio, información de haberse consignado pensiones de arrendamiento a su favor. Estos no son hechos controvertidos y por ello impertinentes a los fines de resolver el asunto.
CUARTO
En lo que respecta a la cesión del contrato de arrendamiento, se tiene que a pesar de la existencia de los contratos de cesión del contrato de arrendamiento, se tiene que la actora es la propietaria del inmueble arrendado por habérsele cedido ese derecho de acuerdo a documento protocolizado el 18 de marzo de 1996, con lo cual se tiene que con ello el nuevo propietario arrendador se sustituyó en el antiguo, con los mismos derechos y obligaciones originalmente pactadas.
De allí que las cesiones de los derechos derivados del contrato de arrendamiento interese al tercero o deudor cedido, a los fines del pago, pues en el caso que no fuese notificado de la cesión, el mismo se libera de su obligación si paga al cedente antes de la cesión. Sin embargo, este hecho no entra en discusión dado que en este caso no se discute el pago o no de las pensiones de arrendamiento sino el cumplimiento del arrendatario de su obligación de entregar la acosa arrendada en virtud del vencimiento de la prórroga legal.
Del contrato de arrendamiento arriba analizado, se destaca que el mismo se pactó se pactó por un año con prórrogas automáticas de igual lapso de tiempo, a menos que una de las partes diese aviso, a la otra por escrito con no menos de treinta (30) días de anticipación, su deseo de darlo por terminado, con vigencia desde el 1º de abril de 1999 hasta el 1º de abril del año 2000, por lo que anualmente y mientras no mediase aviso previo, se renovaba por un año.
Que el 27 de febrero de 2007, se le notificó de manera auténtica al arrendatario la voluntad del arrendador de la no prórroga del contrato de arrendamiento y que a su vencimiento, el 01 de abril de 2007, tenía derecho a la prórroga legal de dos años con vencimiento al 01 de abril de 2009, por lo que a su vencimiento, de pleno derecho comenzó a correr la prórroga legal a favor del arrendatario por dos (2) años, de acuerdo a lo previsto en el literal “c” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La prórroga legal corre de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, por lo que a su vencimiento, la parte demandada debió hacer entrega del inmueble y en caso de no hacerlo, la arrendadora quedaba facultada para hacer ese requerimiento judicialmente, pues al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, el arrendador queda facultado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”.
Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
QUINTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la Cuestión previa de defecto de forma formulada por la parte demandada. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal intentado por la sociedad de comercio CORPORACIÓN RIO D’OR, C.A., contra el ciudadano PEDRO FRANCISCO BALESTRINI LEAL. TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por el apartamento identificado con las letras y número PH-1 Pent House y puestos de estacionamiento números PH1 cubierto y PH1 descubierto, que forman parte del edificio Contrueces, situado en la Av. Los Samanes, urbanización La Florida, parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
De conformidad con lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de junio de dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA ACC.

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 12:38 p.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ