TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su nombre
JUZGADO DÉCIMO TERCERO DE MUNICIPIO
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARA-CAS

Expediente nº AP31-V-2009-003344
(Sentencia definitiva)

Demandante: El ciudadano ARGENIS ANTONIO MALPICA MORALES, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad nº V-7.039.434.

Apoderados judiciales de la parte actora: Los abogados VÍCTOR JOSÉ BARONE SILVA y VÍCTOR HUGO BARONE RODRÍGUEZ, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 60.197 y 3.914, respectivamente.

Demandadas: Las ciudadanas SONIA BEATRIZ LEÓN GRAGERA y MARÍA DEL CARMEN DESI LEÓN GRAGERA, ambas de nacionalidad venezolana, ma-yores de edad, de este domicilio y, respectivamente, titulares de las cédulas de identidad nº V-5.538.374 y V-6.816.659.

Apoderado judicial de la parte demandada: El abogado ÁNGEL MENDOZA FI-GUEROA, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abo-gado bajo el número 37.015.

Asunto: Cumplimiento de contrato de transacción extrajudicial.

Vistos estos autos:

I
Por auto dictado en fecha 22 de octubre de 2.009, este Tribunal admitió a trámite la demanda interpuesta por el ciudadano ARGENIS ANTONIO MALPICA MORALES, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad personal nº V-7.039.434, asistido, en ese entonces, por el abogado VÍCTOR JOSÉ BARONE SILVA, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 60.107.

En tal sentido, como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, el actor, asistido de abogado, indicó en el libelo los siguientes acontecimientos que, a su entender, amerita se le conceda la adecua-da tutela judicial efectiva:

a) Que, según documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Pri-mer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 8 de marzo de 2.006, anotado bajo el número 2, Tomo 28, Protocolo Primero, de los libros llevados por esa oficina registral, el actor es legítimo propietario del bien inmueble consti-tuido por el apartamento identificado con el número treinta y tres (nº 33), que se ubica en el tercer piso del Edificio que lleva por nombre Residencias Primavera II, situado en el sector Sur, Manzana C-10, zona 4 de la urbanización La Urbina, juris-dicción hoy en día de la parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, perteneciente al Distrito Metropolitano de Caracas, cuyo inmueble, tal como se in-dica en el libelo, se encuentra ocupado actualmente por las ciudadanas SONIA BEATRIZ LEÓN GRAGERA y MARÍA DEL CARMEN DESIREE LEÓN GRAGE-RA, ambas de nacionalidad venezolana, mayores de edad, de este domicilio y, res-pectivamente, portadoras de las cédulas de identidad nº V-5.538.374 y V-6.816.659.

b) Que, de acuerdo a documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, de fecha 18 de enero de 2.008, anotado bajo el número 70, Tomo 02, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el actor celebró con las nombradas SONIA BEATRIZ LEÓN GRAGE-RA y MARÍA DEL CARMEN DESIREE LEÓN GRAGERA contrato de transacción extrajudicial, en el que las referidas ocupantes, en el término de seis (6) meses ca-lendario contados a partir del día 15 de enero de 2.008, se obligaron frente al hoy demandante a restituir el inmueble propiedad del hoy demandante, ‘completamente desocupado y libre de personas y bienes en la (sic) mismas condiciones que lo recibió por Las ocupantes, entendiéndose este plazo de gracia, como una gracia que le concede El Pro-pietario (ciudadano ARGENIS ANTONIO MALPICA MORALES, plenamente identifi-cado), y no puede ni debe entenderse como una prórroga tácita o automática del contrato verbal resuelto y mucho menos convencional’ (sic).

c) Que, habiendo expirado el plazo estipulado en ese contrato de transacción extrajudicial, las ciudadanas SONIA BEATRIZ LEÓN GRAGERA y MARÍA DEL CARMEN DESIREE LEÓN GRAGERA ‘NO entregaron el referido inmueble, tal como lo establece la mencionada transacción’ (sic), por lo que el actor ha ‘exigido amistosamen-te y extrajudicialmente el cumplimiento de tal obligación establecida en esa transacción, haciendo todo lo imposible por (su) parte, como también, le ha (sic) resultado inútiles las gestiones extrajudiciales a través de (su) abogado para que (le) entregue (su) inmueble, y logrando únicamente obtener hasta el mes de junio de 2009, la cantidad de los Bs. 3.000,00 mensuales, por concepto de indemnización compensatoria, tal como lo señala la cláusula DECIMO CUARTO’ (sic).

Sobre la base de tales consideraciones, invocándose en el libelo el supuesto de hecho normativo a que alude el artículo 1.713 del Código Civil, relacionado con los artículos 255, 256 y 257 del Código de Procedimiento Civil, se intenta la presen-te demanda en sede jurisdiccional, en la que se le reclama judicialmente a las ciu-dadanas SONIA BEATRIZ LEÓN GRAGERA y MARÍA DEL CARMEN DESIREE LEÓN GRAGERA, satisfacer en beneficio del actor los siguientes conceptos:

1.- El cumplimiento del contrato de transacción extrajudicial incorporado por el actor al libelo como instrumento fundamental de su pretensión, autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, de fecha 18 de enero de 2.008, anotado bajo el número 70, Tomo 02, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, exigiéndose a las nombradas SONIA BEATRIZ LEÓN GRAGERA y MARÍA DEL CARMEN DESIREE LEÓN GRAGE-RA la entrega del inmueble objeto de esa convención, constituido por el aparta-mento distinguido con el número treinta y tres (nº 33), que se ubica en el tercer pi-so del Edificio que lleva por nombre Residencias Primavera II, situado en el sector Sur, Manzana C-10, zona 4 de la urbanización La Urbina, jurisdicción hoy en día de la parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, perteneciente al Distrito Metropolitano de Caracas, ‘libre de personas y de bienes’ (sic).

2.- El pago de la cantidad de ciento cuarenta y seis mil bolívares fuertes (Bs. F. 146.000,00), ‘correspondientes a 365 DÍAS TRANSCURRIDO (sic) desde la fecha de ven-cimiento para la entrega del inmueble, contados a partir del 16 de julio de 2008 hasta 16 de julio de 2009, a razón de CUATROCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 400,00) dia-rios (…) por concepto de indemnización por el uso y disfrute del inmueble a consecuencia de los daños y perjuicios ocasionados’ (sic), tal como se infiere de la cláusula décima cuarta de ese contrato de transacción extrajudicial, cuyo monto, según pidió el ac-tor, deberá ser sometido al régimen de la indexación monetaria, pues así se exige en el literal “c” de la parte petitoria del libelo.

3.- Las costas y costos derivados de este juicio.

Según diligencia estampada en fecha 4 de marzo de 2.010, el abogado ÁN-GEL MENDOZA FIGUEROA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abo-gado bajo el número 37.015, aduciendo su carácter de apoderado judicial de las codemandadas SONIA BEATRIZ LEÓN GRAGERA y MARÍA DEL CARMEN DESI LEÓN GRAGERA, se dio por citado en nombre de sus representadas para todos los efectos derivados de este juicio, a cuyos efectos el nombrado profesional de la abogacía consignó el instrumento poder del cual deriva su representación.

Mediante escrito consignado en fecha 9 de marzo de 2.010, el apoderado judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda interpuesta contra sus representadas.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tan singular dere-cho, lo que de seguidas permite a quien aquí decide pronunciarse acerca de la ido-neidad de los medios probatorios aportados por quienes intervienen en la presente relación jurídica litigiosa.

Así, mediante escrito consignado en fecha 5 de abril de 2.010, el apoderado judicial de la parte actora promovió las siguientes probanzas:

a) En el encabezamiento del particular titulado ‘CAPITULO I’, de su escrito del 5 de abril de 2.010, el apoderado judicial de la parte actora reprodujo ‘el mérito favo-rable de los autos, en especial las razones y demás alegados que (expuso) en el libelo de demanda de Cumplimiento de Transacción, las cuales a todo evento (da) aquí por reprodu-cidas en todas y cada una de sus partes’ (sic).

Sobre el particular, debe acotarse en primer término que el mérito favorable de los autos, por su misma índole y naturaleza, no aparece contemplado en nuestro ordenamiento jurídico como medio de prueba válido ni a favor ni en contra de ninguna de las partes integrantes de la relación jurídica de que se trate, pues tal circunstancia, en todo caso, se erige en la resultante misma de la definitiva por mandato expreso de lo establecido por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, pues la sentencia del Juez, pronunciada con sujeción a lo alegado y probado por las partes, es lo que determina la justeza o no de la pretensión procesal someti-da a escrutinio judicial, todo lo cual conlleva a establecer la manifiesta impertinen-cia del medio de prueba que nos ocupa, por lo que el mismo debe ser excluido del presente debate procesal. Así se decide.

De otro lado, en lo que hace a este mismo particular, es de considerar que el libelo de la demanda, por definición, solamente contiene la exposición de motivos que hace el justiciable en función de acceder ante los órganos de la jurisdicción, por manera de que se propenda al restablecimiento de una determinada situación jurí-dica que se afirma infringida, lo que implica considerar que, con ese tipo de actua-ciones, solamente se persigue la fijación o establecimiento de específicos hechos que, eventualmente, pueden producir efectos declarativos, constitutivos o de con-dena contra quien ha sido dirigida la pretensión, cuya tesis encuentra su corres-pondencia en la doctrina elaborada por nuestra Casación, contenida en su senten-cia nº RC-00335, de fecha 9 de junio de 2008, recaída en el caso de Banco Latino, C.A. contra Cotécnica, C.A. y otras, en la que dejó sentado lo siguiente:

(omissis) “...La Sala ha indicado reiteradamente que las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, especialmente aquellas que formulan pa-ra apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal, (Sent. 21/6/84, reiterado en Sent. 11/8/04, Pablo Antonio Contre-ras Navarrete contra Neyra Aracely Rivas).
Así, pues, el demandado en un juicio no comparece como “confesante” sino para defenderse o excepcionarse de las pretensiones de sus contrapartes y tratar de enervarlas. Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”.
En efecto, la ausencia del “animus confitendi” en los alegatos rendidos por el demandado en su escrito de contestación fue expresada en la doctrina de es-ta Sala de fecha 17 de noviembre de 1954, reseñada en la sentencia antes re-ferida, en el sentido de que no toda declaración envuelve una confesión. Pa-ra que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la ju-ridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien con-fiesa. (Ver, entre otras, Sent. 03/08/04, caso: Giovanni Gancoff, contra Uni-dad Educativa Pbro. General Jesús María Zuleta C.A.).
Esta posición es asumida por el procesalista colombiano Hernando Devis Echandía, en los siguientes términos:
“...Tampoco existe confesión en las peticiones subsidiarias de la demanda, ni en las excepciones propuestas como subsidiarias por el demandado, porque no se formulan con el propósito de declarar, sino de perseguir el beneficio menor, en el supuesto de que sea negado el principal; quién así demanda o excepciona no declara, sino que pide una declaración favorable, luego es imposible admitir que en ellas exista una confesión expresa y terminante de hecho o del derecho pretendido o de la excepción propuesta subsidiariamen-te. Igual opinión expresan LESSONA, ALSINA y ROCHA...”. (Devis Echan-día, Hernando “Compendio de Derecho Procesal. Pruebas Judiciales”, Tomo II, Décimaprimera Edición, Editorial ABC, Bogotá - Colombia, 1998.)…” (sic).

Por tales motivos, sobre la base del citado antecedente jurisprudencial que este Tribunal comparte y aplica en conformidad a lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, se juzga que el medio de prueba que nos ocupa deviene en improcedente y, por ende, el mismo debe ser excluido del presente de-bate procesal. Así se decide.

b) Finalmente, en el mismo particular titulado ‘CAPITULO I’, de su escrito del 5 de abril de 2.010, el apoderado judicial de la parte actora invocó el mérito deriva-do de los siguientes recaudos:

b.1) En el inciso “1)”, de este particular, el mandatario judicial del actor reprodu-jo el mérito derivado de contrato de transacción extrajudicial, celebrado entre su representado y las hoy demandadas, otorgado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, de fecha 18 de enero de 2.008, anotado bajo el número 70, Tomo 02, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en función de demostrar que ‘las demandadas se comprometían ha ser (sic) entrega a (su) representado del inmueble’ (sic), objeto de la precitada convención.

Sobre el particular, se aprecia que el medio de prueba ofrecido por la repre-sentación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación del referido instrumento con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido, individualmente considerado, cuyas acota-ciones se extienden a los considerandos reseñados en los incisos “2)”, “5)”, “6)”, “7)” y “8)”, del mismo particular que se analiza, de similar contenido al que nos ocupa, en los que se pretende establecer que ‘el apoderado de las demandadas, estaría violando la voluntad de las partes, pretende modificar a su conveniencia, el contenido de la cláusula TERCERO (sic) de la transacción, la cual es muy clara al establecer el lapso de tiempo para la entrega del inmueble a (su) representado’ (sic). Así se decide.

b.2) En el inciso “4)”, de ese mismo particular, el apoderado judicial de la parte actora promovió el mérito derivado de ‘RECIBO TOTAL, de pago, mediante cheque personal del Banco del Caribe, Número de cuenta 0114-0156-23-1560092209, agencia Las Mercedes, en fecha 17 de diciembre del 2008’ (sic), por concepto de ‘deuda vencidas (sic) de los pagos mensuales contraída (sic) por concepto de la transacción celebrada’ (sic).

Sobre el particular, se observa que el medio de prueba ofrecido por la repre-sentación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación del citado instrumento con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido, individualmente considerado. Así se decide.

b.3) En el inciso “3)”, de ese mismo particular, el apoderado judicial de la parte actora reprodujo el mérito derivado de documento acompañado al libelo ‘marcado con la letra “B” (sic), en función de demostrar ‘la cualidad de propiedad (sic) de (su) representado (…) para efectuar la Transacción Extrajudicial del inmueble de su propiedad’ (sic).

Al respecto, se observa que el mandatario judicial de la parte actora está haciendo referencia expresa al documento protocolizado ante el Registro Inmobi-liario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 8 de marzo de 2.006, anotado bajo el número 2, Tomo 28, Protocolo Primero, de los li-bros llevados por esa oficina registral, inherente a la propiedad raíz del inmueble sobre el cual versa el contrato de transacción extrajudicial accionado, advirtiéndose que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto se im-pone para quien aquí decide la apreciación del citado instrumento con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido. Así se decide.

Por su parte, mediante escrito consignado en fecha 5 de abril de 2.010, el apoderado judicial de las codemandadas promovió las siguientes probanzas:

a) En el particular titulado ‘CAPÍTULO I’, de su escrito del 5 de abril de 2.010, el apoderado judicial de la parte demandada invocó el mérito que se deriva de las siguientes documentales:

a.1) Auto de admisión de la demanda, dictado por este Tribunal, cursante al fo-lio 29 del expediente, en función de demostrar que ‘el fundamento legal de la Admi-sión de la Demanda, está constituido por los artículos 881 del Código de Procedimiento Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo aplicables en causas de desocu-pación de inmuebles derivadas de la relación jurídica nacida de un contrato de arrenda-miento’ (sic).

Sobre el particular, aprecia quien aquí decide que el auto de admisión de la demanda, por su misma índole y naturaleza, constituye un típico acto decisorio del juez en el que, previa comprobación, prima facie, de los requisitos indicados por el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, se le permite al justiciable su acce-so ante los órganos de la jurisdicción para el valimiento efectivo de sus particulares intereses, frente a una determinada situación jurídica que se afirma infringida, lo que de ninguna manera se erige en un adelantamiento de opinión sobre el fondo de lo controvertido ni constituye un prejuzgamiento acerca de la idoneidad de la pretensión procesal deducida por el actor.

Luego entonces, contrario a la tesis sustentada por el apoderado judicial de las promoventes, el auto de admisión de la demanda cumple como función especí-fica la de determinar y establecer el procedimiento a seguir para que se canalice la pretensión procesal deducida por el actor, por manera que el destinatario de esa pretensión tenga conocimiento fehaciente del lugar y tiempo en que deben cele-brarse los actos subsiguientes del proceso, luego de ocurrida la citación personal del demandado, pues:

(omissis) “…en desarrollo del derecho constitucional a la defensa, en el auto de admisión de la demanda el juez debe establecer el procedimiento que se aplicará al caso específico, a objeto de que se conozcan con certeza los lapsos e incidencias por los cuales se dilucidará, en principio, la pretensión deduci-da, con lo cual, dada la presunción de conocimiento de la ley, se le garantiza a las partes el derecho a la defensa oportuna.
Señala esta Sala que el proceso, en cualquier juicio, comienza con la admi-sión de la demanda y la orden de citación al demandado para que compa-rezca a contestarla en el lapso o término específico previsto por la ley para el procedimiento aplicable al caso particular, no siendo por lo tanto el auto de admisión, como ya lo dijo la extinta Corte Suprema de Justicia, una diligen-cia de mero trámite, sino un acto esencial para la instauración del juicio, cu-ya nulidad necesariamente acarrea la de toda actuación procesal realizada con posterioridad a su fecha en el procedimiento que se hubiere iniciado al ser dictado, máxime cuando la causa de su anulación es el cambio del pro-cedimiento a seguir y el término de emplazamiento, cuyo conocimiento con certeza garantiza al demandado el ejercicio de su derecho de defensa.
Considera esta Sala, que la interpretación de la normativa relativa al derecho de defensa debe ser efectuada con amplitud, ya que resulta absurdo que una parte que manifiesta expresamente su voluntad de defenderse le sea cerce-nado tal derecho que hace valer, por interpretaciones destinadas a enervar el derecho que se está ejerciendo…” (Sentencia nº 254, de fecha 20 de febrero de 2.001, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de ALEJANDRO ACOSTA MAYORAL).

Por ello, la sola circunstancia de habérsele dado curso a la pretensión proce-sal deducida por la parte actora mediante la observancia del procedimiento breve, no atiende a prejuzgar la existencia de una demanda por desalojo o desocupación, en la forma indicada por el apoderado judicial de la parte demandada, sino a lo que expresamente dispone el artículo 33 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuanto a considerar que las ‘demandas por desalo-jo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquile-res, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán con-forme a las dispones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previs-to en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía’.

En consecuencia de lo expuesto, el medio de prueba ofrecido por la repre-sentación judicial de la parte demandada deviene en improcedente y, por lo tanto, debe ser excluido del presente debate procesal. Así se declara.

a.2) Libelo de demanda, con el que se pretende demostrar (literal “2” del inciso ‘primero’, del particular titulado ‘CAPÍTULO I’), que sus representadas ‘ocupan el inmueble como locación, termino (sic) que legalmente se utiliza, para designar legalmente el contrato de arrendamiento’ (sic), por una parte; y por la otra, para establecer (literal “3” del inciso ‘primero’, del particular titulado ‘CAPÍTULO I’), que ‘la obligación de pago mensual al arrendador, es por concepto de uso y disfrute del inmueble, por lo que la misma, no tiene carácter indemnizatorio, no constituye pago de obligaciones preexistentes al írrito contrato, si no, de pago de Alquiler’ (sic).

Al respecto, ha de recalcarse, tal como se indicó en renglones anteriores al tratar un punto similar al que nos ocupa, que el libelo de la demanda, por defini-ción y naturaleza, solamente contiene la exposición de motivos que hace el justi-ciable en función de acceder ante los órganos de la jurisdicción, por manera de que se propenda al restablecimiento efectivo de una determinada situación jurídica que se afirma infringida, lo que implica considerar que, con ese tipo de actuaciones, solamente se persigue la fijación o establecimiento de específicos hechos que, even-tualmente, pueden producir efectos declarativos, constitutivos o de condena contra quien ha sido dirigida la pretensión, pues ‘para que una declaración de la contraparte pueda ser considerada como prueba de confesión se requiere que la misma verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un dere-cho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa’ (Sentencia nº RNyC.00706, de fecha 27 de noviembre de 2.009, dictada por el Tri-bunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de ELIZA-BETH CARIDAD TAMAYO VELÁSQUEZ contra BREPAL, s.a., y otros).

Por ende, el medio de prueba que nos ocupa deviene en improcedente y, por lo tanto, el mismo debe ser excluido del presente debate procesal. Así se deci-de.

a.3) Documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 8 de marzo de 2.006, anotado bajo el número 2, Tomo 28, Protocolo Primero, de los libros llevados por esa oficina registral, en función de demostrar que ‘el demandante es casado. El ciudadano ARGE-NIS ANTONIO MALPICA MORALES, no tiene cualidad plena para disponer derechos en una transacción (…) ya que por su condición de casado y por constituir un acto de dis-posición de derechos, amerita autorización expresa de su cónyuge para disponer’ (sic).

Sobre el particular, se observa que el medio de prueba promovido por la representación judicial de la parte demandada versa sobre uno de los recaudos que el actor incorporó a su libelo como esenciales de su pretensión, frente a lo cual se impone su apreciación como plena prueba pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido, individualmente considerado. Así se decide.

a.4) Contrato de transacción extrajudicial, autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, de fecha 18 de enero de 2.008, anotado bajo el número 70, Tomo 02, de los libros de autenticaciones lle-vados por esa Notaría, en función de demostrar que el negocio jurídico que ese instrumento contiene ‘no ha sido objeto de control por el Estado, mediante la homologa-ción necesaria, por cuanto los derechos de los arrendatarios son irrenunciables y por tanto para la existencia de una transacción en la materia, es condición indispensable el control del Estado. Además, No existe en el írrito contrato renuncias de derechos por ninguna de las partes, ni tampoco evidencia de que se incluya en el mismo el pago de una obligación pre-existente transada, a cambio de la renuncia de algún derecho’ (sic).

Al respecto, se observa que el documento invocado por el apoderado judi-cial de la parte actora es el mismo que el hoy demandante anexó a su libelo como recaudo fundamental de su pretensión, por lo que al no existir controversia sobre el mismo, se impone la apreciación de ese instrumento con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido, indivi-dualmente considerado. Así se decide.

b) En el inciso ‘Segundo’, del particular titulado ‘CAPÍTULO I’, de su escrito del 5 de abril de 2.010, el apoderado judicial de la parte demandada invocó el mérito derivado de ‘ENMIENDA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR PRO-RROGA (sic) LEGAL, con vencimiento el día 01 de Enero de 2.008; tal como consta, en documento autenticado por ante la Notaría Séptima del Municipio Autónomo Chacao, del Estado Miranda, anteriormente denominada: Vigésima Primera del Municipio Autónomo Chacao; bajo el número 26 Tomo 04 de fecha VEINTIDOS (sic) DE ENERO DE 2.007’ (sic), en función de demostrar ‘la existencia de una Relación Jurídica de Carácter Patri-monial Preexistente, de arrendamiento por el inmueble, que no se da en el presente caso, si no que se simula, con el Objeto de evadir el cumplimiento de las Disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios’ (sic).

Sobre el particular, se observa que el medio de prueba ofrecido por la repre-sentación judicial de la parte demandada está referido a otro tipo de situaciones que en nada se relacionan con el tema a decidir en el presente caso, toda vez que la relación contractual arrendaticia que allí se refleja solamente involucra e interesa a quienes allí se identifican como ANTONIO CARLOS DA SILVA NETO y LUCÍA COVA DE DA SILVA, con las hoy demandadas, referida al arrendamiento del bien inmueble constituido por el apartamento nº 9-B, ubicado hacia el suroeste de la novena planta del Edificio que lleva por nombre COL-VITA, situado frente a la calle 2-2 de la urbanización La Urbina, jurisdicción hoy en día de la parroquia Pe-tare, Municipio sucre del Estado Miranda, en el que el actor no aparece vinculado de ninguna manera.

Por ende, se impone la desestimación del medio de prueba que nos ocupa, dados sus manifiestos visos de improcedencia, cuyos argumentos se extienden y aplican al contenido del inciso ‘primero’ del particular titulado ‘CAPITULO III’, de su escrito del 5 de abril de 2.010, de idéntico contenido al que nos ocupa. Así se decide.

c) En el particular titulado ‘CAPÍTULO II’, de su escrito del 5 de abril de 2.010, el apoderado judicial de la parte demandada promovió el mérito de recibos por concepto de pago de canon de arrendamiento, emitidos por el hoy demandante, en función de demostrar que ‘el contrato realidad, es un contrato de Arrendamiento, que es a tiempo indeterminado y que (sus) representadas, han cumplido con sus pagos correspon-dientes, e inclusive han pagado cantidades en exceso de acuerdo al contrato’ (sic). En este sentido, se observa:

c.1) En relación al documento inserto al folio 87, de este expediente, promovido por el apoderado judicial de las codemandadas, se impone la desestimación del mismo pues se trata de un instrumento que emana de terceras personas que no son, ni lo han sido, parte integrante de la presente relación jurídica litigiosa, como son las ciudadanas que allí se identifican como ODALIS VIVAS AGUILAR y RE-BECA DE CHAPARRO, quienes se identifican como representantes de la junta de condominio del Edificio Primavera II, sin evidenciarse de autos que el apoderado judicial de las codemandadas hubieren observado la actividad que les ordena cumplir el postulado que indica el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que al estar en presencia de una prueba improcedente, la misma queda ex-cluida del presente debate procesal, cuyos argumentos se extienden y se aplican a los medios de prueba contenidos en el inciso ‘segundo’ del particular titulado ‘CA-PITULO III’, de su escrito del 5 de abril de 2.010, de idéntico contenido al que nos ocupa. Así se decide.

c.2) Por lo que atañe a los recaudos incorporados por la representación judicial de la parte demandada, insertos a los folios 102 al 113, ambos inclusive, de este expediente, observa el Tribunal que el apoderado judicial de la parte actora, me-diante escrito consignado en fecha 15 de abril de 2.010 (folios 125 al 129, ambos inclusive), procedió a impugnar los que aparecen consignados en copia fotostática simple, sin evidenciarse en autos que el promovente de la prueba hubiere observa-do la actividad que le indica el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, mientras que los recaudos que fueron incorporados en su forma original, fueron desconocidos en su contenido y firma, sin constatarse en autos que la parte de-mandada hubiese promovido la prueba de cotejo en función de demostrar la au-tenticidad de esas documentales.

En ambos casos, se impone la aplicación de las consecuencias que, particula-rizadamente, imponen las citadas normas, referentes a considerar que esas docu-mentales quedan excluidas de este debate procesal, carentes de todo efecto en el mundo jurídico y en el ámbito procedimental. Así se decide.

c.3) En este mismo particular, en función de demostrar que ‘el contrato realidad, es un contrato de Arrendamiento, que es a tiempo indeterminado y que (sus) representadas, han cumplido con sus pagos correspondientes, e inclusive han pagado en exceso de acuerdo al contrato’ (sic), la representación judicial de la parte demandada promovió el mé-rito derivado de sendos comprobantes de depósito bancario, mediante abonos efectuados en la cuenta bancaria que mantiene el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, frente a lo cual el apoderado judicial de la parte actora manifestó su impugnación y des-conocimiento por cuanto ‘no se está discutiendo la falta de pago de las mensualidades de la indemnización compensatoria por el uso y disfrute del inmueble’ (sic).

Sobre el particular, se observa que la disconformidad expresada por el apo-derado judicial de la parte actora no se enfoca a discutir la idoneidad formal de la prueba promovida, sino a cuestionar la densidad de los argumentos ofrecidos por la parte demandada para fundamentar su derecho de pedir, en cuyo supuesto se impone para este Tribunal la apreciación de esas instrumentales con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en ellos contenido. Así se declara.

II

La competencia subjetiva de la ciudadana Jueza, que con tal carácter suscri-be esta decisión, no fue objetada en la forma de ley por ninguna de las partes inte-grantes de la presente relación jurídica litigiosa.

Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar senten-cia, previas las siguientes consideraciones:

Primero
De la falta de cualidad alegada

En el inciso ‘cuarto’, del particular titulado ‘sección primera’ del Capítulo III de su escrito de contestación a la demanda, el apoderado judicial de la parte de-mandada alegó la defensa previa inherente a la falta de cualidad que le es atribui-da al actor para intentar el juicio, para lo cual indicó:

(omissis) “…La transacción tiene como elemento existencial, la mutua re-nuncia de derechos de las partes, por lo que se requiere para transar, plena capacidad para disponer de los bienes objeto de la transacción. El deman-dante Ciudadano ARGENIS ANTONIO MALPICA MORALES, se identifica como casado, en el documento donde adquiere en propiedad el inmueble objeto de la irrita transacción (…); por lo que para transar, requiere autoriza-ción expresa de su cónyuge, circunstancia esta, que no acredita en el docu-mento donde consta la inexistente Transacción; antes por el contrario, se oculta una expresión necesaria, que pone una vez más de manifiesto el ani-mus simulandi y que vicia de nulidad el contrato, por cuanto el Ciudadano ARGENIS ANTONIO MALPICA MORALES no tiene la cualidad que se atribuye, para dar por sí solo el consentimiento para transar una negocia-ción, cuyo objeto sea el inmueble que Las Ocupantes tienen en condición de arrendatarias…” (sic).

Para decidir, se observa:

Sólidos principios doctrinarios y jurisprudenciales elaborados sobre la mate-ria, son contestes al establecer que en el proceso civil las partes deben asistir al jui-cio de que se trate dotadas de la necesaria y suficiente legitimación, activa o pasiva, para su correcta y adecuada participación en estrados, lo que se infiere palmaria-mente al examinar el contenido del artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, que es del siguiente tenor:

Artículo 136.- “Son capaces para obrar en juicio, las personas que ten-gan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones estable-cidas en la ley”.

De la precitada norma, se infiere con meridiana claridad que la aptitud de las personas para ser titulares de derechos y asumir válidamente obligaciones, es lo que en doctrina se conoce con el nombre de capacidad de goce (‘legitimatio ad cau-sam’); mientras que la posibilidad de honrar el cumplimiento de tales obligaciones es lo que se denomina capacidad de obrar (‘legitimatio ad procesum’), o mejor dicho, cualidad, lo que no es otra cosa sino que la facultad de obrar en justicia.

Así las cosas, la cualidad no es más que la adecuada y necesaria relación de identidad lógica entre la figura abstracta del demandante, concretamente conside-rada, en relación con la persona que es titular del derecho; y de identidad lógica entre la figura abstracta del demandado, concretamente considerada, en relación a la persona contra quien está dirigida la pretensión procesal. Esta, también, es la tesis sustentada con carácter vinculante por el Supremo Tribunal de la República, al establecerse lo siguiente:

(omissis) “…La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mu-cho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos es-tudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista Luis Loreto “Contribución al estudio de la excepción de inad-misibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afir-mación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo preten-de hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pre-tende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola de-terminación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en jui-cio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisa-mente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.
Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justi-cia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la fal-ta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensio-nes contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social.
A favor de lo antes dicho, cabe lo que fue afirmado por el Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, en exposición que hizo sobre la confesión ficta:
(...) me vengo planteando hace años, que el demandado sin necesidad de haberlo expuesto en su contestación, si no contestó la demanda, siempre podrá alegar y probar en cualquier etapa del proceso la falta de acción. Re-suelto que la jurisprudencia se mueve por la acción, y si no hay acción no puede haber sentencia. No es que estemos discutiendo el fondo del asunto, sino que es totalmente absurdo que el juez esté decidiendo un caso cuando él no podía haberlo resuelto porque había perdido la jurisdicción sobre él, ya que la acción no existe, si no hay interés, si no hay cualidad, si hay cadu-cidad legal y menos, si hay prohibición de la ley de admitirla...omissis... (CABRERA, Jesús E. La Confesión Ficta en revista de derecho probatorio. n.° 12 pp. 35 y 36).
Más adelante, en el mismo trabajo, dicho autor afirmó:
(...) ¿Cuándo es contraria a derecho una petición? Indudablemente, cuando no existe acción (...). Cuando la acción está prohibida por la Ley, estamos en la misma situación. Sentencias de la Casación del 18/11/64 y del 16/09/64, señalaron que si la acción está prohibida por la ley la demanda es contraria. Pero si la acción está prohibida por la ley, no hay acción, no es que es con-traria a derecho, sino que simplemente no hay acción (...).
(...) Se ha venido planteando ¿qué sucede si la demanda es contraria al or-den público? Según el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, esa demanda era inadmisible. Pero fue admitida. Llegamos a la sentencia defi-nitiva y allí el juez está convencido de que la demanda es contraria al orden público, y toda demanda que es contraria al orden público también es con-traria a derecho. (ibidem pp. 47 y 48).
Por otro lado, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuando reconoce el derecho de acceso a la jurisdicción (artículo 26), dispone que:
Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o di-fusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la deci-sión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles (Resaltado añadido).
El derecho constitucional de acción, además de que es uno solo, es general y abstracto, pues está dirigido a toda persona para la defensa de sus propios derechos e intereses, y se concreta mediante la infinidad de pretensiones que son establecidas legalmente, que se propongan para hacerlas valer ante la jurisdicción. Es por ello que Luis Loreto sostuvo que la cualidad “expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente conside-rada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción” (op.cit.).
Desde luego que quien afirme la titularidad de un derecho o interés jurídico deberá demostrarlo, durante el proceso (cuestión de mérito o fondo del asunto debatido), lo cual escapa al estudio de la legitimación a la causa (ad causam) que, en este instante, ocupa la atención de esta Sala, pues, como se observa, el texto constitucional se refiere a la tutela de los propios derechos e intereses. No obstante lo anterior, es importante la aclaración de que aún cuando la Constitución reconoce el derecho de acción o acceso a la jurisdic-ción para la defensa de los derechos e intereses propios, no es óbice para que el legislador ordinario, de forma excepcional, conceda legitimación a la causa a quien no sea titular del derecho subjetivo, para que lo haga valer ju-risdiccionalmente en su propio interés.
Efectivamente, aun cuando el texto del artículo constitucional que fue tras-crito, se insiste, recoge el derecho constitucional a la acción y, por ende, a la jurisdicción, para la defensa o tutela jurisdiccional de los derechos de quien peticiona dicha tutela, para lo cual con la sola afirmación de dicha titulari-dad (legitimación), excepcionalmente, la ley otorga legitimación ad causam para que se haga valer, en nombre e interés propio, un derecho ajeno, situa-ción esta que en doctrina se denomina sustitución procesal (distinta de la sucesión de parte, en la que sí se sustituye al titular del derecho). Un claro ejemplo de esta legitimación anómala o extraordinaria la encontramos en la acción oblicua o subrogatoria (ex artículo 1.278 del C.C.), pero, debe insistir-se en que, para esos casos de sustitución procesal, es necesaria una expresa habilitación legal (ex artículo 140 del Código de Procedimiento Civil)…” (Sentencia N° 1193, de fecha 22 de julio de 2.008, dictada por el Tribunal Su-premo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de RUBÉN CA-RRILLO ROMERO y otros). El subrayado y las cursivas son de la Sala-

Aplicadas las anteriores consideraciones al caso que nos ocupa, se observa que el ciudadano ARGENIS ANTONIO MALPICA MORALES se ha presentado a juicio esgrimiendo su particular condición de propietario del bien inmueble consti-tuido por el apartamento distinguido con el número treinta y tres (nº 33), que se ubica en el tercer piso del Edificio que lleva por nombre Residencias Primavera II, situado en el Sector Sur, Manzana C.10, zona 4 de la urbanización La Urbina, juris-dicción hoy en día de la parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, perteneciente al Distrito Metropolitano de Caracas, cuya circunstancia acreditó mediante la incorporación en autos de documento protocolizado ante la entonces denominada Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, de fecha 8 de marzo de 2.006, anotado bajo el número 2, Tomo 28, Protocolo Primero.

En el expresado instrumento, el hoy demandante indicó ser de estado civil casado, lo cual se corresponde con lo manifestado en ese documento por quien allí se identifica como CATERINA MAGNANO TORTOZA, portadora de la cédula de identidad nº V-6.256.502, al señalar ella su aceptación formal como cónyuge al con-tenido del negocio jurídico de la compraventa a que se contrae el referido docu-mento, lo que es indicativo que el descrito inmueble aparenta pertenecer a la co-munidad de gananciales existente entre ambos declarantes, frente a lo cual debe tenerse presente el contenido del artículo 168 del Código Civil, cuyo encabeza-miento dice así:

Artículo 168.- “Cada uno de los cónyuges podrá administrar por sí só-lo los bienes de la comunidad que hubiere adquirido con su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo; la legitimación en juicio, para los actos relativos a la misma corresponderá al que los haya rea-lizado. Se requerirá del consentimiento de ambos para enajenar a tí-tulo gratuito u oneroso o para gravar los bienes gananciales, cuando se trate de inmuebles, derechos y cuotas de compañías, fondos de comercio, así como aportes de dichos bienes a sociedades. En estos casos la legitimación en juicio para las respectivas acciones corres-ponderá a los dos en forma conjunta…”. (Resaltado del Tribunal).

Ahora bien, a los efectos de la presente decisión, es de considerar que el ob-jeto de la pretensión procesal deducida por el actor, persigue obtener una declara-toria judicial encaminada a requerir de las hoy demandadas la satisfacción de es-pecíficas prestaciones de hacer, nacidas como consecuencia de la expiración del término de duración estipulado en el contrato de transacción extrajudicial anexo al libelo como recaudo fundamental de la petición propuesta por el demandante, lo que conlleva a establecer que no se está en presencia de un caso de enajenación de bienes pertenecientes a la comunidad de gananciales existente entre los ciudadanos ARGENIS ANTONIO MALPICA MORALES y CATERINA MAGNANO TORTO-ZA, o la constitución de algún gravamen que afecte los intereses de esa comuni-dad, sino que tal demanda atañe al reconocimiento, por una parte, del derecho de propiedad que es inherente sobre el inmueble objeto de ese contrato de transacción judicial, y por el otro a procurar la restitución de la libre disposición de ese bien que, de obtenerse, beneficiaría no solo al actor sino también a la cónyuge que no actúa en este proceso, pues:

(omissis) “...suponer que el bien inmueble objeto de litigio se presume de la comunidad conyugal, no resulta suficiente para determinar, per se, la exis-tencia de un litis consorcio activo necesario, de acuerdo a lo previsto en el mencionado artículo 168 del Código Civil, pues dicha institución procesal -litis consorcio necesario- se puede presentar según la relación que se suscite entre la parte sustancial activa o pasiva con el petitorio de la pretensión (verbigracia, una pretensión que verse sobre una enajenación o gravamen), de lo cual se determinará la existencia de un litis consorcio necesario (activo o pasivo, según el caso) para actuar en juicio, conforme a lo previsto en el ci-tado artículo 168 del Código Civil.
A los fines de dilucidar lo anterior, en el caso de autos, la Sala estima preciso citar la decisión dictada por la Sala de Casación Civil de este Supremo Tri-bunal, No. 194 del 28 de abril de 2003, caso “Auto Escuela Chacaíto, C.A.”, en la cual se estableció lo siguiente:
“La recurrida por una parte reconoció que en el caso bajo estudio, el bien ob-jeto de litigio pertenece a la comunidad de gananciales. De igual forma, la sentencia impugnada determinó la inexistencia de un «litisconsorcio necesa-rio» entre los cónyuges, para intentar la demanda reivindicatoria de un in-mueble perteneciente a la comunidad conyugal. Consideró el Sentenciador de alzada, que al no tratarse de una enajenación o gravamen de un inmue-ble, no estaban dados los supuestos del artículo 168 del Código Civil, pues la acción reivindicatoria, lejos de generar la sustracción de un bien del patri-monio conyugal, persigue la adición de ese bien a esa comunidad de ganan-ciales.
La Sala comparte el razonamiento expresado por el sentenciador de alzada. En efecto, el artículo 168 del Código Civil dispone: …
(omissis)
…La norma transcrita requiere el consentimiento de ambos cónyuges para enajenar o gravar un inmueble de la comunidad conyugal, o para aportalo a sociedades, y establece que la legitimación en juicio para las respectivas ac-ciones corresponderá a ambos.
Ahora bien, en el caso de autos fue demandada la «reivindicación» de un inmueble que pertenece a la comunidad conyugal, siendo que tal situación fáctica no comprende un acto de enajenación o de gravamen lo cual apareja como corolario que esté excluido del régimen especial de legitimación con-junta en juicio previsto en dicha norma. Por ende, la Sala concluye que no es uno de los casos en que la legitimidad en juicio corresponde a ambos y, por esa razón, sí podía demandar uno sólo…” (Sentencia nº 794, de fecha 25 de noviembre de 2008, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil).

Por lo tanto, al no configurarse en autos el supuesto de hecho normativo a que alude el encabezamiento del artículo 168 del Código Civil para que se estime la necesidad de constituir en el presente caso un litis consorcio activo necesario, la defensa que nos ocupa deviene en improcedente, no debe prosperar, pues el actor está actuando en la defensa de un bien que pertenece a la comunidad de ganancia-les a que alude el apoderado judicial de la parte demandada. Así se decide.

Segundo
Del fondo de lo controvertido

En el presente caso, el ciudadano ARGENIS ANTONIO MALPICA MORA-LES se ha presentado a juicio esgrimiendo su condición de propietario del bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número treinta y tres (nº 33), que se ubica en el tercer piso del Edificio que lleva por nombre Residencias Primavera II, situado en el Sector Sur, Manzana C.10, zona 4 de la urbanización La Urbina, jurisdicción hoy en día de la parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, perteneciente al Distrito Metropolitano de Caracas, cuya circunstancia acreditó mediante la incorporación de documento protocolizado ante la entonces denominada Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, de fecha 8 de marzo de 2.006, anotado bajo el número 2, Tomo 28, Protocolo Primero.

En tales circunstancias, el hoy demandante pretende la restitución del bien inmueble anteriormente indicado, alegando para ello que ese apartamento está siendo ocupado en la actualidad por las ciudadanas SONIA BEATRIZ LEÓN GRAGERA y MARÍA DEL CARMEN LEÓN GRAGERA, quienes (de acuerdo a documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, de fecha 18 de enero de 2.008, anotado bajo el número 70, Tomo 02, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría), se com-prometieron a restituir el citado apartamento a más tardar el día 15 de julio de 2.008, sin que tal obligación, a juicio del actor, se hubiere satisfecho en el tiempo y el espacio.

Frente a tales circunstancias, las hoy demandadas, a través de su apoderado judicial, se defienden y alegan la ilegalidad de las pretensiones de la parte actora, aduciendo para ello, entre otras consideraciones, lo siguiente:

(omissis) “…En el caso de marras, está indiscutiblemente claro: No hay po-sibilidad Jurídica de Existencia de un Contrato de Transacción: No hay nin-gún Negocio Jurídico Preexistente entre las partes, no hay litigio que termi-nar, ni relación jurídica que pueda generar eventual litigio. Lo que se inicia el día 18 de Enero de 2.008 es un contrato de arrendamiento, para eso otor-gan el consentimiento mis Representadas.
El Contrato define que la causa de las Ocupantes es el uso y disfrute del in-mueble, y que lo ocupan como locación (Arrendamiento).
Con relación a la causa del Arrendador, es evidente en la Ejecución del con-trato, que es el Alquiler observemos el proceso de pago:
En la ejecución del contrato, El ciudadano dueño del inmueble, ARGENIS ANTONIO MALPICA MORALES, otorga los recibos por alquiler, no obs-tante las intencionales equivocaciones de fecha de emisión, para tratar de confundir, pero que en lugar de engañar, constituyen pruebas de su animus simulandi. Así es la Relación: Durante el año 2.008: En fecha 18 de febrero de 2.008: TRES MIL BOLIVARES CON OO/100 (Bs. 3.000.00), correspondientes a alquiler del mes de Febrero 2.008. El 24 de Marzo de 2.008: TRES MIL BO-LIVARES CON 00/100 (Bs. 3.000.00), correspondientes a alquiler del mes de Marzo 2.008. El 19 de Mayo de 2.008: TRES MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 3.000,00), correspondientes a alquiler del mes de Abril 2.008. El 19 de Agosto de 2.008: TRES MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 3.000,00), corres-pondientes al alquiler del mes de Junio 2.008. Pagos parciales de MIL BOLI-VARES (Bs. 1.000,00) El día 19 de Agosto de 2.008 y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000.00) El día 15 de Septiembre de 2.008, para completar TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.00) correspondientes al alquiler del mes de Julio de 2.008. Pagos parciales de MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.300.00) El día 15 de Septiembre de 2.008 y MILSETECIENTOS (1.700.00) El día 29 de Septiembre de 2.008, para completar TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.00) correspondientes al alquiler mes de Agosto de 2.008.
Lo que demuestra, que el contrato realidad, se cumplió como un contrato de arrendamiento.
RELEVANTE es destacar, que el día 01 de Noviembre de 2.008. Las arrenda-tarias, pagan TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000.00) y se le emite un recibo por los siguientes conceptos: Cancelación de condominio y realización del documento contrato de arrendamiento fijado en fecha 18 de Enero de 2.008, del apartamento PRIMAVERA II APTO 33 PISO 3, CALLE 3-A, LA URBI-NA.
Es también de Material Importancia, observar, que todos estos recibos, otor-gados por concepto de alquiler, debidamente mensualizados (sic) y el co-rrespondiente a los servicios por redacción del documento de arrendamiento firmado en fecha 18 de enero de 2.008, están suscritos por el Demandante, dueño del inmueble.
CONCLUSIONES: Al contrastar las razones de hecho y de derecho que constituyen los fundamentos de la Resistencia de la demanda, con los fun-damentos de hecho y de derecho en que se fundamentan las pretensiones del demandante, y con el contrato que se cumple de hecho, o sea, el contrato realidad, es obligante concluir: Primero: El ciudadano ARGENIS ANTONIO MALPICA MORALES, no tiene cualidad plena para disponer derechos en una transacción donde el Objeto del contrato sea el apartamento PRIMAVE-RA II APTO 33 PISO 3, CALLE 3-A, LA URBINA, ya que por su condición de casado y por constituir un acto de disposición de derechos, amerita auto-rización expresa de su cónyuge para disponer. Segundo: El irrito contrato de Transacción en que se fundamenta la pretensión del demandante, es inexis-tente. Tercero: Existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado entre mis representadas: SONIA BEATRIZ LEON GRAGERA Y MARIA DEL CARMEN DESI LEON GRAGERA con ARGENIS ANTONIO MALPI-CA MORALES, por el apartamento PRIMAVERA II APTO 33, CALLE 3-A, LA URBINA…” (sic).

Para decidir, se observa:

Al examinarse detenidamente el libelo y la contestación ofrecida por las des-tinatarias de la pretensión, no se avizora, ‘prima facie’, el motivo o la causa de la ocupación que hoy en día ejercen las hoy demandadas sobre el inmueble propie-dad de la parte actora, pues esa circunstancia no fue explicada en detalle por las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa, a lo que se añade que el apoderado judicial de las destinatarias de la pretensión repitió hasta la saciedad que ‘No hay ningún Negocio Jurídico Preexistente entre las partes, no hay litigio que ter-minar, ni relación jurídica que pueda generar eventual litigio’ (sic).

Sin embargo, del mismo texto de la transacción extrajudicial cuyo cumpli-miento se pretende, puede inferirse que su origen deviene de una relación contrac-tual arrendaticia que primigeniamente existió entre las partes hoy en conflicto, lo que se advierte al leer el contenido de la cláusula primera de esa convención, en la que se estableció lo siguiente:

(omissis) “…Las partes convienen en rescindir por esta vía y en consecuen-cia dejar sin efecto el contrato de arrendamiento verbal suscrito entre ellos, mediante el cual El Arrendador (El Propietario) dio en arrendamiento a las Arrendatarias (Las Ocupantes) El Inmueble anteriormente identificado. Y desde ya Las Arrendatarias aceptan” (sic).

En tal caso, resulta contradictorio que las hoy demandadas afirmen la in-existencia de toda relación contractual previa a la conformación del contrato de transacción extrajudicial, cuando la causa de esa modalidad de contratación se in-serta en la previsión legal contenida en el artículo 1.133 del Código Civil, conforme al cual ‘El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico’, lo que, a su vez, se relaciona con el principio de ley que tiene entre las partes el contrato ya celebrado, pues conforme a lo preceptuado en el artículo 1.159 de ese mismo Código sustanti-vo, ‘Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley’.

Ahora bien, la conjunción armonizada de ambas disposiciones legales expli-ca, en principio, la razón de ser del contrato de transacción cuyo cumplimiento se ambiciona en sede jurisdiccional, pues conforme a lo que se indica en el artículo 1.713 del Código Civil, ‘La Transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual’, cuyas menciones se corresponden con el fin primario establecido por las partes hoy en conflicto, al señalarse en el contrato accionado que esa transacción fue celebrada ‘con el fin de evitar cualquier controversia judicial, por la vía del desalojo’ (sic), lo que implica considerar que la validez de ese acuerdo transaccional debe estar supedi-tado a que no se encuentre comprendido en los motivos de nulidad pautados por la norma que lo regula, lo que, a su vez, por los antecedentes que precedieron a su elaboración, debe ser concatenado con el principio rector contenido en el artículo 7 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el que se establece la irrenunciabilidad de los derechos inherentes a todo arrendatario, entendiéndose, en consecuencia, que ‘Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos’, lo que deja ver a las claras el carácter de orden público que atribuye la referida norma a los derechos consagrados en la mencionada ley y en tal sentido, los mismos no pueden ser relajados por la voluntad de las partes.

Sobre la base de las anteriores premisas, constata quien aquí decide que el contrato de transacción judicial en que se fundamenta la causa de pedir esbozada por la parte actora, se encuentra inficionado de causa ilícita pues, en los términos expresados por el artículo 1.157 del Código Civil, ese contrato es contrario al orden público, lo que permite propiciar, aún de oficio, su declaratoria de nulidad, pues:

(omissis) “…En cuanto a las características de la nulidad absoluta del con-trato, la Sala de Casación Civil ha señalado en sentencia de fecha 15 de no-viembre de 2004, en el juicio seguido por los ciudadanos Flor de la Chiquin-quirá Caldera de Ramírez y María Alejandra Rivas-Vásquez Caldera contra Luis Fernando Bohórquez Montoya, sentencia N° RC-01342, exp. N° 2003-000550, lo siguiente:
“…Es principio general y universal del derecho contractual la autonomía de la voluntad de las partes, entendiéndose como tal que éstas son libres para crear, modificar, reglamentar o extinguir sus relaciones jurídicas de carácter contractual. (López Herrera, Francisco: “La nulidad de los contratos en la Legis-lación civil de Venezuela”, Caracas 1952, p. 13).
Este principio, si bien no está consagrado explícitamente en nuestro Código Civil, surge de dos disposiciones legales a saber: la primera, del artículo 1.159 del Código Civil que establece “los contratos tienen fuerza de ley entre las par-tes...”; la segunda, del artículo 1.262 eiusdem que dispone que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; por tanto, de con-formidad con las referidas disposiciones la ley permite la libertad contrac-tual.
No obstante, esa libertad contractual no es ilimitada y, en consecuencia, las partes o un tercero pueden solicitar ante el órgano jurisdiccional su nulidad si contraviene las leyes de la República, el orden público o las buenas cos-tumbres, y es la intensidad de la sanción de nulidad junto con la intención de la norma sustantiva imperativa o prohibitiva violada la que distingue en-tre la nulidad absoluta y la nulidad relativa del contrato, pues mientras unas están dirigidas a la protección del orden público o a la salvaguarda de las buenas costumbres, otras están destinadas a amparar a uno de los contratantes o un particular que por hallarse en situación especial, la ley mira con particular simpatía. (Ob. cit. p. 18).
De esta manera, al ser violada una norma del primer tipo, todos los intere-sados en el contrato, además de las partes contratantes, pueden prevalerse de ella y solicitar del juez la declaración de nulidad absoluta correspon-diente; en cambio, si se viola en un contrato una norma destinada a proteger exclusivamente a un particular por no encontrarse en juego intereses supe-riores, sólo el interesado tiene la titularidad de la acción de nulidad (relativa) y está única y exclusivamente en sus manos determinar si el contrato ha de ser anulado por el tribunal o si ha de continuar existiendo en el mundo del derecho.
Por consiguiente, la nulidad absoluta es la “...sanción aplicable a la inob-servancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, por parte de un contrato, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o las buenas costumbres y a menos que la misma Ley indique que es otra la sanción aplicable o que ello surja de la finalidad que persi-gue...”. (Ob. cit. p. 93).
Sus características son: 1) Tiende a proteger un interés público; 2) Cual-quier persona interesada puede intentar la acción para que un contrato se declare afectado de nulidad absoluta; 3) Puede ser alegada en cualquier es-tado y grado del juicio; 4) No es susceptible de ser confirmado por las par-tes; y, 5) La acción de nulidad absoluta no prescribe nunca. (Maduro Lu-yando, Eloy: Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Fondo Editorial Luis Sa-nojo, Caracas 1967, p. 596).
Por su parte, la nulidad relativa es “...la sanción legal a la inobservancia de al-guna norma imperativa o prohibitiva de la ley, por parte de los contratantes, cuando esa norma está destinada a proteger los intereses de uno de ellos, a quien la Ley ve con especial simpatía, dada la particular circunstancia que se encontraba al contra-tar...”. (Ob. cit. p. 146).
Sus características son: 1) No afecta el contrato desde su inicio y éste existe desde su celebración; por tanto, produce sus efectos hasta tanto no sea decla-rado nulo por la autoridad judicial; 2) La acción para obtener la declaración de nulidad sólo puede ser ejercida por la persona en cuyo favor o protección se establece la nulidad; 3) La acción es prescriptible; y, 4) Este tipo de nuli-dad es subsanable. (Ob. cit. p. 598). (Resaltado de la Sala).
Como puede observarse, la nulidad absoluta opera de pleno derecho, y el Juez puede constatar, incluso de oficio, su ineficacia. La acción de nulidad absoluta puede ser incluso intentada por los terceros que tengan un interés en ello. La propia recurrida reconoció que el contrato no existía, pues, no hubo consentimiento al haber fallecido la persona tres años antes de la pro-tocolización de la venta. Siendo inexistente tal venta, no podía declarar sin lugar la demanda de nulidad, bajo la exigencia de que “…no se puede anular lo que no existe jurídicamente…”, pues con un sofisma semejante dejó incólu-me el contrato.
Precisamente, al percatarse de la inexistencia del contrato ha debido decla-rarla de inmediato, pues el orden público se lo exigía. Al no hacerlo, cierta-mente quebrantó por errónea interpretación el artículo 1.141 del Código Ci-vil relativo a las condiciones requeridas para la existencia del contrato, entre ellas, el consentimiento de las partes…” Sentencia nº RC_00737, de fecha 10 de diciembre de 2.009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de ESPERANZA LIENDO DE ÁLVA-REZ y otras contra FELICÍSIMA CAMACHO CAMACHO). –Las cursivas y las negrillas son de la Sala-

En efecto, sobre la base del citado antecedente jurisprudencial, que este Tri-bunal comparte y aplica en conformidad a lo que se establece en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, es de recalcar que el origen de la relación negocial que involucra a las partes hoy en conflicto, deviene de un contrato de arrenda-miento en forma verbal, frente a lo cual es de señalar que la forma de propender a la terminación de un contrato de esa naturaleza no es otra sino la contemplada por el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobilia-rios, lo cual, sin embargo, no impide a las partes contratantes la posibilidad de ce-lebrar acuerdos de orden transaccional antes de entablarse el respectivo pleito ju-dicial, pero ese acuerdo debe estar referido, necesariamente, a lo que constituye su objeto, pues lo concerniente a la renuncia de los derechos y obligaciones compren-de únicamente lo relativo a las cuestiones que han dado lugar a la transacción, pero no para evitar, como se sostiene en ese contrato de transacción extrajudicial, ‘evitar cualquier controversia judicial, por la vía del desalojo’ (sic) pues, en tal caso, lo que se está es propendiendo al desconocimiento de todo un régimen legal de pro-tección concebido en beneficio tanto del arrendador como del arrendatario.

La precedente circunstancia, es decir, la exigibilidad de específicas presta-ciones de hacer derivadas del llamado contrato de transacción extrajudicial invo-cado por el actor, no se da en el caso bajo examen pues al leer el texto íntegro de esa convención puede advertirse de la misma la conformación de un nuevo contra-to de arrendamiento, inicialmente celebrado a tiempo fijo o determinado, en el que se estipuló un lapso específico de duración (cláusula ‘tercera’); un objeto determi-nado (cláusula ‘segunda’); un precio convenido por el uso y goce del inmueble, a ser pagado en forma igual, mensual y consecutiva (cláusula ‘tercera’); a la vez que se consagró el destino que debía dársele a ese apartamento, quedando obligadas las hoy demandantes a prestar las debidas garantías derivadas de esa ocupación y a soportar las consecuencias que su incumplimiento originaría en el mundo jurídi-co y en el plano procedimental, en cuyo supuesto, por más que se haya querido delinear la forma de un contrato de transacción extrajudicial, la verdadera inten-ción de los contratantes orienta su atención a conformar un típico contrato de arrendamiento, con las características que son propias e inherentes a esa modali-dad de contratación, siendo impensable por ello que tal contrato, en los términos que allí se expresan, pueda tener la bondad de sustituir el régimen de protección que dispensa la especial legislación inquilinaria, pues:

(omissis) “…aún cuando las partes intervinientes en las distintas transaccio-nes (seis en total) dejaron expresa constancia que las mismas, no tenían por objeto extender la relación arrendaticia, lo cierto es que en éstas, se extendió el plazo de permanencia en el inmueble por parte de la demandada por aproximadamente seis (6) años más y, la modificación de la suma que por concepto de indemnización debía pagar el demandado por la permanencia del inmueble, que no es otra cosa sino, lo que en un contrato de arrenda-miento es el equivalente al canon de arrendamiento, independientemente de la denominación que las partes le hayan dado. Éstos elementos a juicio de esta Sala permiten afirmar en apoyo a lo sostenido por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que la intención de la parte actora no era, sino pretender judicializar un contrato de arrendamiento, adquiriendo así un mecanismo compulsivo de ejecución de éste sin necesidad de proceso, en perjuicio lógicamente de la parte demandada quien se vería impedida de ejercer las defensas que a bien tuviere sin poder hacer valer igualmente, las figuras legales que le son propias en su condición de arrendataria tales co-mo, la prórroga legal, la preferencia ofertiva, entre otras. Por ello, en aras de evitar que el proceso fuera utilizado para un fin distinto al cual está destina-do, la decisión dictada por el a quo constitucional estuvo ajustada a derecho, en el sentido de considerar errada la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que ordenó al tribunal primige-nio de la causa ejecutar la última de las transacciones suscritas por las partes con el objeto de poner fin al juicio.
En consideración a lo antes expuesto, y como quiera que el acto denunciado como lesivo, ciertamente violó los derechos constitucionales de la parte ac-cionante en amparo, contenidos en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, esta Sala declara con lugar el amparo interpuesto y en consecuencia sin lugar la apelación formulada por Roso An-tonio Castillo, en su carácter de apoderado judicial de Adenahir C.A. Así se decide.
Ahora bien, dado los términos del presente fallo, el acto denunciado como lesivo (sentencia dictada el 16 de mayo de 2006, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Ju-dicial del Área Metropolitana de Caracas) será declarado nulo. Sin embargo, es de advertir que ello, no comporta una renovación del mismo (en el senti-do de que se dicte nueva decisión), toda vez que como se dijo anteriormente estamos en presencia de una relación arrendaticia renovada con posteriori-dad a la homologación efectuada en la causa principal, que requiere a los fi-nes de asegurarle tanto a la parte actora como a la demandada el ejercicio de sus derechos constitucionales, acudan a resolver sus diferencia en un nuevo juicio.
En consecuencia, se declara firme el auto dictado el 1° de marzo de 2005, por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Me-tropolitana de Caracas, que negó la ejecución de la sentencia solicitada por Adenahir C.A. Así se decide…” (Sentencia nº 342, de fecha 1 de marzo de 2.007, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, re-caída en el caso de PANACHE MODAS, s.r.l.).

Por ende, al contrario de la tesis sustentada por el actor en el libelo, el lla-mado contrato de transacción extrajudicial que él invocó no es más que la configu-ración de un nuevo contrato de arrendamiento que se formó entre las partes hoy en conflicto, frente a lo cual las causales para su terminación no derivan de exigir el cumplimiento de ese acuerdo transaccional, sino de la observancia de los preceptos contenidos en la especial legislación inquilinaria, a través de las cuales el hoy de-mandante puede obtener la satisfacción completa de su interés, sin necesidad de desviar o utilizar el proceso para fines distintos al que se indica en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en cuyo supuesto se declara la nulidad absoluta del nombrado contrato de transacción extrajudicial, contenido en documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, de fecha 18 de enero de 2.008, anotado bajo el número 70, Tomo 02, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, pues se trata de un acuerdo destinado a hacer nugatorios los legítimos derechos de las hoy demandadas en su condición de arrendatarias que, por mandato de lo es-tablecido en el artículo 7 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se considera nulo, desprovisto de todo efecto en el ámbito jurídico y en el plano procedimental.

En consecuencia, al no evidenciarse en autos plena prueba de la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, la misma no debe prosperar y así será esta-blecido en el dispositivo de este fallo. Así se decide.

III
DECISIÓN
Sobre la base de las anteriores consideraciones, este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

1.- SIN LUGAR la defensa previa promovida por el apoderado judicial de la parte demandada en la oportunidad de la litis contestación, referida a la falta de cualidad que se le atribuyó al hoy demandante para intentar el juicio.

2.- SIN LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano el ciudadano AR-GENIS ANTONIO MALPICA MORALES, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad nº V-7.039.434, contra las ciudadanas SONIA BEATRIZ LEÓN GRAGERA y MARÍA DEL CARMEN DESI LEÓN GRAGERA, ambas de nacionalidad venezolana, mayores de edad, de este domicilio y, respectivamente, titulares de las cédulas de identidad nº V-5.538.374 y V-6.816.659.

En consecuencia, establecida la nulidad absoluta del contrato de transacción judicial invocado por el demandante como su fundamento de pedir, se le indica al actor que para el caso de ambicionar la desocupación del bien inmueble objeto de la convención locativa, debe ajustar su comportamiento a las exigencias normativas contenidas en el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrenda-mientos Inmobiliarios, mediante la invocación, si tal fuere el caso, de alguno cual-quiera de los supuestos indicados en esa norma.

3.- De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Proce-dimiento Civil, se le imponen costas a la parte actora por haber resultado totalmen-te vencida en este proceso.

Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Catorce (14) días del mes de junio de dos mil diez. Años: 199º de la Indepen-dencia y 150º de la Federación.

Regístrese y publíquese.

Déjese copia. Notifíquese a las partes.

La Juez,

Dra. MARÍA AUXILIADORA GUTIÉRREZ.
La Secretaria,

Abg. DILCIA MONTENEGRO.

En esta misma fecha, siendo las 3 p.m., se registró y publicó la anterior sen-tencia, dejándose copia debidamente certificada de ella en el archivo del Tribunal, a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria,