TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO
200° Y 151°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE N° 6.688-10
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
PARTE DEMANDANTE: CONSTRUCTORA PARQUE RESIDENCIAL ALBORADA CONTRY C.A., inscrita por ante los Libros de Registro de Comercio llevado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, bajo el N°. 42, Folio vuelto 121 y siguiente, Tomo VII de los Libros respectivos, correspondientes al año 1.993, y de este domicilio, actuando en este Acto como Gerente General el Ciudadano JHON SMITK SILVA HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cedula de identidad N° 4.309.750 y domiciliado en la Población de Valle de la Pascua, Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado MANUEL ENRIQUE GONZÁLEZ PÉREZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 19.246.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana MONICA ESTHER ALVAREZ COLMENARES, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad N° 12.897.047, domiciliada en la Población de Valle de la Pascua, Municipio Leonardo Infante.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados ALECIO J. VALERI MARTÍNEZ Y SAÚL LEDEZMA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 101.365 y 7.562.
.I.
Comienza el presente proceso de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Población de Valle de la Pascua, mediante escrito libelar de fecha 20 de Marzo de 2.007 y a través del cual expuso: que costa de documento que se haya debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua Estado Guárico, en fecha 16 de Febrero de 2.004, inserto bajo el N°. 48, Tomo 10, de los libros de autenticaciones por esa Notaria, cuyo instrumento acompañó en original marcado “C”, que la Accionante, antes plenamente identificada celebró con la Demandada un contrato sobre la opción, construcción compra-venta de una vivienda unifamiliar de Sesenta y Tres Metros cuadrados (63 Mts2), con dos (02) habitaciones, dos (02) baños, sala recibo, comedor, cocina, porche en un área de Doscientos Ocho Metros Cuadrados (208 Mts2) en lote de dos (02) parcelas contiguas de terrenos señalados en el plano de fraccionamiento denominado Faralyón House, el cual se encuentra registrado en fecha 09 de Enero de 2.002, bajo el N° 15, folios 99 al 105, Protocolo Primero, Tomo Primero, Primer Trimestre del año 2002, cuyo instrumento se acompañó en original marcado “D”, y estas parcelas están identificadas bajo los números 09 y 10, las cuales consta de un área de Ciento Cincuenta Metros Cuadrados (150 Mts2), cada una siendo sus linderos particulares son los siguientes: Parcela N° 09 área: Ciento Cincuenta Metros Cuadrados (150 mts2): NORTE: En 15 mts con Parcela N° 10; SUR: En 15 mts con calle en medio con Parcela N° 08; ESTE: En 10 mts con Parcela N° 27; OESTE: En 10 mts con calle en medio con terrenos de Maura de Lanetti,. Parcela N° 10: área: Ciento Cincuenta Metros Cuadrados (150 mts2), linderos: NORTE: En 15 mts con Parcela N° 11; SUR: En 15 mts con Parcela N° 09, ESTE: En 10 mts con Parcela N° 26 y OESTE: En 10 mts con calle por medio con terreno de Maura de Lanetti, sobre la parcela N° 10, solamente se esta opcionando la cantidad de Cincuenta y Ocho Metros Cuadrados (58 Mts2), para así, complementar el área de Doscientos Ocho Metros Cuadrados (208 Mts2), siendo los linderos particulares los siguientes: área: 58 Mts2; NORTE: En 3 mts con Parcela N° 26, SUR: En 15 mts con Parcela N° 09, ESTE: Con parcela N° 09 y OESTE: En 3 mts, calle de por medio con terreno de Maura Lanetti, cuya propiedad consta en Documento Registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Infante del Estado Guárico, bajo N° 130, Folio 92, Protocolo Primero, Tomo Tercero adicional N° 1, Segundo Trimestre del Año 1.993, cuyo instrumento se acompañó en original marcado “E”, que formo parte de la mayor extensión, bajo los linderos generales que constan en aclaratoria protocolizada en la misma Oficina de Registro bajo el N° 45. Folios 303 al 309, Protocolo Primero, Tomo Décimo Sexto, Segundo Trimestre del año 2.001, cuyo instrumento se acompañó en original marcado “F”; Ahora bien, en la Cláusulas Cuarta la Actora estaba obligada a construir la señalada vivienda en un plazo de Tres (03) Meses, contados partir de la fecha de autenticación del mencionado contrato y entregarla con el compromiso del convenio de lo contratantes donde dice: Si el OPTANTE no cumplía con la obligación de pagarle a la constructora durante el plazo establecido en Cláusula Cuarta, plazo que estaba establecido tanto para la entrega de la vivienda como para la cancelación total de dicha vivienda cuyo pago se explica al remitirse en la Cláusula Quinta: que el precio del terreno y la vivienda se construirá en un precio de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00), que el optante se obliga a pagar al opcionante o quien en su derecho representa de la manera siguiente: SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00), al momento de la firma autentica de esta escritura o en dinero restante, mediante Una (1) Letra de cambio pagadera por la Cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,00) con fecha de vencimiento 09 de Marzo de 2.004 y el complemento que es la cantidad de VEINTIÚN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 21.000.000,00) que complementan los TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00), que serian tramitados por la Parte Excepcionada, sobre esta negociación al citar nuevamente la Cláusula Cuarta donde reza que este contrato perderá lo que hubiere pagado al Accionante , si las causas fueren imputable. Ahora bien, sucede que la Parte Actora, cumplió con su obligación de la construcción de la vivienda y dadas las circunstancias de que la Demandada, no dio cumplimiento al pago del saldo deudor que completaba el monto total de la negociación, los cuales iban hacer gestionados por una financiera en lapso establecido en el convenio de los contratantes, a que se refieran en la Cláusula Cuarta, la sanciona. La Actora en la Cláusula Sexta: Segundo Capitulo establece: que si por su parte la Opcionante no cumple con la obligación de construir la vivienda referida en la Cláusula Tercera del contrato, queda obligado a devolver las cantidades de dinero que él optante le haya pagado y en compensación por daños y perjuicios. Aquí se explicó claramente de que si la Demandada, hubiese demostrado un incumplimiento de parte de la Actora y antes del vencimiento de este contrato el Actor solo quedaba en la obligación de devolver el dinero que de esa manera establecía el contrato; no que la Empresa le iba a dar casa para que viviera la Demandada sin que previamente la comprara, en un supuesto negado de incumplido, porque el hecho, como lo hizo de introducirse a vivir dentro de esa vivienda propiedad del Actor es una violación a la Cláusula firmada en el citado Contrato. En consecuencia por todo que antes expuesto fue que solicitó ante el A quo, como en efecto demandó en este acto la RESOLUCIÓN DE CONTRATO que se acompañó con la letra “C” Ut supra identificado, para que convenga en dicha Resolución o en su defecto a ello sea compelida por el Tribunal por haber incurrido en el incumplimiento de las Cláusulas convenidas entre los contratantes. 1.- Que si el Optante durante lo establecido en la Cláusula Cuarta la cual establece el pago de VENTIUN MILLONES DE BOLIVRAES (Bs. 21.000.000,00) los cuales iban hacer gestionados por la Demandada para ser cancelados el 16 de mayo de 2.004, que era la fecha posterior a los tres (03) meses de la firma del contrato para complementar la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00) en lapso de tres (03) meses. Ahora bien la Parte Accionante se fundamentó en el artículo 1.167, 1.159 y 1.160 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 338 y 339 ejusdem, a los efectos que se garantizaran las resultas del Juicio, pidió al A quo que decreté la medida de secuestró sobre la Casa Opcionada ya construida propiedad del Demandante, tal como lo evidencia de Titulo Supletorio Registrado posteriormente ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Infante del Estado Guárico, bajo N° 5, Folio 27 al 33, Protocolo Primero, Tomo Décimo Primero, Tercer Trimestre del año 2.005, que se acompaña con la letra “H” identificado como PARCELAMIENTO FARALYON HOUSE “MODIFICADO”, en vía el corozo, de la Población de Valle la Pascua del Estado Guárico en la parcela distinguida con el N° 9 y que sus linderos y medidas son las siguientes: NORTE: con 13 mts con parcela N° 10;SUR: con 13 mts con calle principal interna; ESTE: con 16 mts con parcela N° 21; y OESTE: con 16 mts con calle interna. Solicitud que hizo en fundamento en el Ordinal 2° del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, así mismo pidió que la citación a la Parte Excepcionada se hiciera conforme con lo previsto al artículo 218 ejusdem. Ahora bien la Parte Accionante estimó la presente Demanda en la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00).
En fecha 08 de Mayo de 2.007, el A quo admitió la Demanda, ordenando la citación a la Demandada, para que compareciera dentro de los Veinte (20) días de despacho siguientes.
Mediante escrito presentado por la Demandada, en fecha 02 de Julio de 2.007 y encontrándose en la oportunidad procesal procedió a dar contestación la demanda en los términos siguientes: rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hecho como en derecho la demanda incoada por el Accionante, por ser totalmente falsos los hechos expuestos en el escrito libelar, en efecto, es cierto que el Demandante y la Demandada celebraron un Contrato de Opción Compra Venta y el cual fue autenticado en la Notaria Pública de Valle de la Pascua del Estado Guárico, en 16 de Febrero de 2.004; a los efectos del contrato la Actora se denomino “OPCIONANTE” y la Demandada “EL OPTANTE”, el referido Contrato tuvo como objeto la opción de compra de una parcela de terreno constante de DOSCIENTOS OCHO METROS CUADRADOS (208 mts2), que la Actora a los efectos del aludido Contrato determinó como parcela 9 y 10, ubicada en el Parcelamiento “Rita Romero” o fraccionamiento denominado Faralyon House, Vía el Corozo, de la población de Valle de la Pascua, Jurisdicción de Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, y sus linderos de ambas parcelas Ut supra identificadas en el escrito libelar.
Ahora bien, es el caso que la OPCIONANTE no cumplió con su obligación de entregarme la casa “totalmente habitable” en el plazo establecido en la Cláusula Cuarta del Contrato y el cual se cumplió el día 16 de Mayo de 2.004, por el contrario, le fue entregada sin terminar de construir , a inicios del mes de Octubre del año 2.005, es decir después de 15 meses de Celebrado el aludido Contrato; luego que recibió la casa y a los fines de hacerla habitable, procedió a hacerle los siguientes arreglos: colocación de cuarenta (40) metros de cerámica en los pisos; compra e instalación de tres (03) juegos de grifos para los lavamanos de los dos (02) baños y la cocina; construcción de bases para el tanque de agua potable; construcción de los paredones laterales y traseros que comprendieron Treinta y Seis Metros (36 mts) de viga de riostra, Catorce (14) bases con pilotines y sus respectivas columnas, Treinta y Dos Metros (32 mts) de pared de bloques de arcilla, Trece Metros (13 mts)de viga corona, compra de pintura y pagó de mano de obra para pintar la casa en su exterior y interior, por lo cual es totalmente falso alegó la Demandada que haya ocupado la casa sin que le hubiese sido entregada. Con respecto al pago del precio de la parcela y la casa, sigue narrando la Demandada que no es cierto que le adeude la cantidad de VENTIUN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 21.000.000,00), debido a que después de efectuarse la firma y Autenticar el Contrato de Opción Compra Venta, el Demandante, exigió a la Demandada pagos fraccionados a cuenta de saldo deudor determinando en la Cláusula Quinta y en tal sentido le hizo varios pagos que en su totalidad ascendieron a la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs., 4.500.000,00) y que obviamente deben ser descontado de la cantidad de VEINTIUN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 21.000.000,00), siendo el saldo insoluto de la cantidad de DIECISEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES(Bs. 16.500.000,00) en ello sin tomar en cuenta las previsiones del punto N° 2 de la Cláusula Sexta del Contrato y el cual le revela de cualquier pagó pendiente, dado el incumplimiento en que incurrió la OPCIONANTE, al no entregar la casa totalmente habitable en el plazo convenido . con respecto a la gestión del crédito por el sistema de la Ley de Política Habitacional, no le fue posible a la Excepcionada tramitarlo dentro del plazo establecido en la Cláusula dado al incumplimiento en que incurrió la OPCIONANTE, puesto que la solicitud del avalúo y la correspondiente autorización para que se hiciera el mismo, tramitada en la entidad Bancaria FONDO COMUN, Banco Universal, Sucursal Valle de la Pascua, fue firmado por el antes mencionado ciudadano, actuando en carácter de Gerente General de la Empresa Mercantil, el día 21 de Octubre de 2.005, procediendo siempre de buena fe , fue la voluntad de la Demandada terminar de cancelar el saldo deudor pendiente y a tales fines realizó innumerables gestiones para proceder a pagarlo, no obstante el Accionante, se negó a recibir el saldo deudor pendiente , argumentando que la casa había adquirido un mayor valor, es decir, que pretendió cobrar un precio muy superior al originalmente convenido, antes tales circunstancia procedió la Excepcionada a hacerle una Oferta Real de Pago en la Empresa Ut supra identificada, por ante el Tribunal Primero de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de esta misma Circunscripción Judicial; admitida la Solicitud de Oferta Real, el antes mencionado Tribunal se trasladó a la sede social de la referida sociedad Mercantil, ubicada dentro del Parcelamiento “Rita Romero” vía el Corozo ó Parcelamiento CONSTRUCTORA PARQUE RESIDENCIAL ARBORADA COUNTRY, C.A., ciudad de Valle de la Pascua y no fue posible hacerle el ofrecimiento, debido a que no se pudo localizar el ciudadano que actúa en carácter de representante de la Empresa. Así alegó la Demandada que nunca pretendió apoderarse de la casa Objeto del Contrato, sin cancelar su precio.
Ahora bien, sobre los efectos de los contratos, establece el artículo 1.160 del Código Civil “los contratos deben efectuarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”. Es evidente , que la demanda incoada persigue fines inconfesables y significa un abuso en el ejercicio del derecho por parte de OPCIONANTE, ello por la razones siguientes 1.- nunca se negó a cumplir con las obligaciones que se derivaron del Contrato de opción a Compra Venta, prueba de ello fueron los pagos parciales a cuenta del precio total que hizo cuando fueron requeridos por la Parte Actora; 2.- después del pagó de la suma de NUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 9.000.000,00) el Gerente de la Empresa ya Identificado, le exigió cantidades de dineros adicionales y sin estar obligada a tales pagos, de buena fe le entregó en diversas oportunidades sumas de dinero que sumadas ascendieron a la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.500.000,00); 3.- el crédito gestionado por el Sistema de Política Habitacional, no me fue otorgado en su debida oportunidad debido al incumplimiento de la Actora de entregar la vivienda totalmente terminada en el plazo en el plazo establecido en la Cláusula Cuarta del Contrato. En el supuesto negado que la presente demanda fuera declarada con lugar, alegó en favor del derecho de retención establecido en el artículo 793 de la antes citado Código Civil expresamente me reservo el derecho de demandar separadamente la indemnización de daños y perjuicios que causó la Actora a la Demandada y que tiene su origen en el incumplimiento de las Cláusulas Contractuales. Así mismo, con fundamento en los argumentos de hechos y derecho antes expuesto, pidió que la Demanda incoada el su contra sea declarada Sin Lugar, con todos los pronunciamientos de la ley.
Llegada la oportunidad para promover las pruebas, la Parte Actora lo hizo mediante escrito, en fecha 27 de Julio de 2.007, en los siguientes términos: Capítulo Primero: promovió Acta de Asamblea donde se de designa el Ciudadano JHON SMITK SILVA HERNANDEZ se designa como Gerente General de la mencionada empresa, y los cuales corren insertos al libelo marcado con la letras “A y B”. Con el objeto de demostrarla existencia y legalidad de la empresa que representa el Demandante y la cualidad con la que actúo. Capítulo Segundo: Promovió e hizo valer Contrato de Opción Compra Venta, celebrado entre las partes y el cual corre inserto en libelo marcado “C”. El objeto de esta prueba es la de demostrar existencia y legalidad del Contrato Opción Compra Venta celebrado entre las Partes. Capítulo Tercero: Promovió documento del Parcelamiento FARLYON HOUSE y corre inserto en el libelo marcado “D”. Así como también, promovió documento de venta de terreno a la empresa cual representa el Actor debidamente registrado y corre inserto en el libelo marcado “E”. Asimismo; promovió documentos debidamente registrados, lo cual corren insertos en el libelo marcado “F y H”. El objeto de esta prueba es de demostrar la propiedad de los terrenos y el parcelamiento. Capítulo Cuarto: Promovió Titulo Supletorio de Propiedad del Inmueble objeto de la Acción debidamente Registrado, y que esta inserto en el expediente marcado “G”. Promovió la presente prueba con el objeto de demostrar la propiedad del Demandante sobre la vivienda o inmueble Objeto de este Juicio. Capítulo Quinto: Promovió la Prueba de informes sobre todos los documentos señalados en los capítulos I al IV de este escrito de pruebas, para lo cual solicitó del Tribunal de la Causa soliste la información correspondiente a los documentos anteriormente mencionados y cuyos datos regístrales y notariales ya fueron suficientemente mencionados en los capítulos respectivos y los dio aquí por reproducidos. Capítulo Sexto: Promovió e hizo valer la confesión de la parte Demandada cuando reconoce en un escrito de contestación de demanda; 1.- Que si celebro Un Contrato de Opción Compra Venta con la Parte Actora. 2.- Que no tramito el crédito para la compra de la vivienda en el plazo establecido en el contrato. Promovió la presente prueba con el objeto de demostrar que la Demandante reconoce expresamente que incumplió el contrato. Capítulo Séptimo: Promovió la prueba de deposiciones juradas para que sean absueltas por la Parte Demandada que señale el Tribunal. Promovió la presente prueba con el objeto de demostrar a través de las posiciones juradas la veracidad de lo alegado en demanda así como la falsedad de lo alegado en la contestación. Capítulo Octavo: Promovió los testimoniales de los ciudadanos: PEDRO ALEJANDRO RAMOS RODRIGUEZ, ELIO ANTONIO GARCIA MORIN, MANUEL DE JESÚS GÓMEZ REBOLLEDO, RICARDO ADAMS WILKIE Y ARACELIS SOTILLO. Promovió la presente prueba con el objeto de demostrar los hechos alegados en la demanda. Capítulo Décimo: Promovió la prueba de informe y en tal sentido solicitó al A quo oficie al Banco del Caribe agencia Valle de la Pascua para que informe si la Demandada solicitó un crédito por ante esa Entidad Bancaria con el Plan de Política Habitacional y en Caso de ser afirmativa determine la fecha de la solicitud del crédito. El objeto de la presente prueba es de demostrar que la Demandada le fue negado el crédito solicitado por causas atribuibles a la demanda; y por último pidió que el presente escrito de prueba sea admitido, sustanciado conforme a derecho y apreciado en su justo valor en la definitiva.
En fecha 30 de Julio de 2.007, la Parte Excepcionada estando dentro del lapso legal establecido por le artículo 392 del Código de Procedimiento Civil, para la promoción de pruebas, ocurrió para exponer en los siguientes términos: Capítulo Primero: Promovió las testimoniales de los ciudadanos; MIGUEL ÁNGEL GUZMAN, JENNY HERNANDEZ, JORGE LUIS MARTÍN C., ROSA APONTE DURAN, LORENZO EDGARDO BARRETO LEDEZMA y HUMBERTO RAFAEL ORTEGA. Capítulo Segundo: 1.- a los efectos de probar los siguientes hechos: la Demandada siempre tuvo la voluntad de cancelar a la Demandante el saldo deudor pendiente del precio de venta de la parcela de terreno y de la casa edificada sobre la misma, que la excepcionada además de haberle cancelado la cantidad de dinero correspondiente a la cuota inicial, conforme a lo establecido en la Cláusula Quinta del Contrato celebrado, igualmente lo hizo en pago parciales; produzco marcada “A”, en Veinticuatro (24) folios útiles, actuaciones contentivas de la Oferta Real que hizo la Excepcionada por ante el Tribunal Primero de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguarama de esta misma Circunscripción Judicial. 2.- A los efectos de descostrar los siguientes hechos: Que en fecha 21 de Noviembre de 2.005, El Accionante procediendo en su carácter de su Representante Legal de la Vendedora, autorizó a la Entidad Bancaria FONDO COMUN, Banco Universal, Sucursal Valle de la Pascua. Par que practicara el Avalúo del Inmueble Objeto de la negociación, produzco marcada “B”, documento denominado Solicitud de Avalúo y el cual fue debidamente firmado por el Demandante. Finalmente pidió que las prueba fuesen admitidas, sustanciadas conforme a derecho y apreciadas en la definitiva. En fecha 09 de Agosto de 2.007, el A quo admitió las pruebas promovidas por ambas partes.
En fecha 09 d Enero de 2.008, La Parte Accionante consignó ante el Tribunal de la Causa él escrito de informe, lo hizo de la siguiente manera: Vista la demanda presentada y lo recaudos en ella presentados, promovidas y evacuadas las pruebas de ambas partes, quedó plenamente demostrado los derechos de la Parte Demandante, No habiendo demostrado la Parte Demandada en ningún momento lo alegado, y siendo que las Pruebas Documentales de los testigos, así como las posiciones juradas de la Excepcionada prueban los hechos alegados en la demanda interpuesta, solicitó que la misma sea declarada Con Lugar a favor de la Parte Demandante por haber probado plenamente todo lo alegado en su demanda.
Llegada la oportunidad para que el A quo se pronunciara, éste dictó sentencia en fecha 01 de Febrero de 2.010 y declaró CON LUGAR la acción de Resolución de Contrato y en consecuencia se CONDENÓ en Costas a la Parte Demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
De la Anterior decisión, formuló Recurso de Apelación la Parte Excepcionada; la cual fue oída en ambos efectos por el A Quo, en fecha 12 de Febrero de 2.010 y ordenó el envío del expediente a esta Alzada.
En fecha 03 de Marzo de 2.010, esta Alzada le dio entrada y fijó el Vigésimo (20°) día de despacho para la presentación de informes, la cual ambas partes hicieron uso de ese derecho.
Una vez planteado en los términos anteriores el expresado conflicto, esta Alzada pasa a dictaminar y al efecto observa:

II

Llegan los autos a esta Superioridad, producto del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, en contra del fallo de la recurrida, Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la ciudad de Valle de la Pascua, de fecha 01 de Febrero de 2.010, que declara con lugar la demanda de resolución de contrato interpuesta por la parte actora en contra de la excepcionada.
En efecto, bajando a los autos, a los fines de establecer la carga alegatoria de las partes, puede observarse que la accionante demanda la resolución del contrato de opción de compra-venta suscrito con el reo, en relación a la construcción de una vivienda unifamiliar de 63 M2, de dos (02) habitaciones y dos (02) baños, sala-recibo-comedor, cocina, porche, en un área de 208 M2, cuyos linderos y medidas se encuentran establecida e n la narrativa del presente fallo; siendo que dicho contrato de opción, fue autenticado ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua en fecha 16 de Febrero de 2.004, bajo el N° 48, Tomo 10, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en cuya cláusula Cuarta la actora se obligaba a construir una vivienda en el plazo de tres meses, contados a partir de la autenticación del referido documento y la demandada en ese mismo plazo se obligaba a cancelar la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), de la siguiente manera: la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00) al momento de la firma de dicha opción de compra-venta; la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00), a través de una letra de cambio con vencimiento al 09 de Marzo de 2.004; y, el resto, es decir, la cantidad de VENTIUN MIL BOLIVARES (Bs. 21.000,00), seria tramitado por la actora a través de una entidad financiera; señalándose además en la cláusula SEXTA de dicho contrato, que si la opcionante durante el plazo establecido en la cláusula CUARTA no cumple con el pago, perderá la cantidad que hubiere pagado, si las causas le fueren imputables. Así, el actor señala que la demandada se introdujo en la vivienda y que no cumplió con el referido contrato, pues no cumplió con el saldo deudor de VENTIUN MIL BOLIVARES (Bs. 21.000,00), que iban a ser gestionados ante una entidad financiera, por lo cual, demanda la resolución de dicho contrato, estimando la presente acción en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00). Llegada la oportunidad de la perentoria contestación, la demandada incurre en una “Infitatio”, vale decir, niega y rechaza en su totalidad los alegatos de la parte actora señalando como ciertos el que se haya firmado el contrato de opción de compra-venta y el que fuere autenticado en fecha 16 de Febrero del año 2.004, sobre el inmueble descrito en la presente narrativa; pero que sin embargo, la actora-opcionante, no cumplió con la obligación de entregarle la casa totalmente habitable, en el plazo establecido en la cláusula CUARTA del contrato, vale decir hasta el día 16 de Mayo de 2.004, pues la casa le fue entregada sin terminar de construir, a inicios de Octubre de 2.005, es decir, quince (15) meses después de haberse celebrado el referido contrato, procediendo a realizarle la colocación de 40 metros de cerámica, instalación de tres juegos de grifos para el lavamanos, construcción de base para el tanque de agua potable, construcción de los paredones laterales y traseros y pintura interior y exterior de la casa; adicionalmente a ello alega y afirma que no es cierto que le adeude al actor la cantidad de VENTIUN MIL BOLIVARES (Bs. 21.000,00), pues según expresa el actor le exigió pagos fraccionados a cuenta del saldo deudor, los cuales realizó, -según expresa-, hasta por la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500,00), siendo el saldo, la cantidad de DIECISEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 16.500,00), los cuales no debería pagar, pues la casa no le fue entregada en forma debida, totalmente habitable en el plazo convenido. Alega adicionalmente, que no le fue posible tramitar la gestión del crédito por la Ley de Política Habitacional dentro del plazo establecido debido al incumplimiento en que incurrió la actora, puesto que la solicitud de avalúo y correspondiente autorización para que se hiciera el mismo, y se tramitara en la entidad bancario Fondo Común, fue firmado por el antes mencionado actor en fecha 21 de octubre de 2.005; y que el mencionado actor, se negó a recibir el pago para lo cual tuvo que realizar una oferta real y depósito por ante el tribunal primero de los Municipios Leonardo Infante, las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, pero que no pudo localizar al demandado, alegando su derecho de retensión establecido en el artículo 793 del Código Civil.
Trabada así la litis, es evidente que de conformidad con los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, es a la parte demandada a quien le corresponde la carga de la prueba del incumplimiento del actor de las obligaciones pertinentes para opción de compra-venta, los cuales establecen:
Artículo 506. Código de Procedimiento Civil. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Artículo 1.354. Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Pues es evidente que la demandada en su contestación hace uso de la “Excepctio Nom Adiplendis Contractus”, establecido en el artículo 1.168 del Código Civil, que expresa: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya…”.
En el caso sub lite, debe la excepcionada demostrar sus afirmaciones relativas a que la casa le fue entregada 15 meses después y sin concluir, que solo debe la cantidad de DIECISEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 16.500,00), y que el mencionado actor se negó a recibir una oferta real y deposito y adicionalmente que le corresponde el derecho de retensión sobre la cosa.
Siendo ello así, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, procede esta Alzada a dar cumplimiento al Principio de la Exhaustividad de la Prueba, siendo de observarse, que anexo al libelo de demanda del folio 4 al folio 15, ambos inclusive, constan documentos constitutivos de la parte actora Compañía Anónima Constructora “Parque Residencial Alborada Country C.A.”, a través de la cual se demuestra que el actor es el Gerente General de la Compañía, y que dicho Gerente General según la cláusula NOVENA tiene la representación de la compañía en juicio y fuera de él; y siendo que, dichas instrumentales son documentales públicos con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, las mismas se valoran plenamente en relación a tal supuesto de autos, y así se establece. De la misma manera del folio 19 al folio 23, ambos inclusive, consta el contrato de opción de compra-venta cuya resolución se solicita a través de la presente acción, el cual es un documento autenticado, con valor de plena prueba, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y de donde se observa que efectivamente el actor da una opción de compra a la demandada sobre el inmuebles descrito en el presente fallo, en el cual el actor se obliga a construir dicho inmueble consistente en una casa de habitación familiar de 63M2; con dos (02) habitaciones, dos (02) baños, área para cocina y comedor, recibo, totalmente terminada con cerámicas en pisos y baños, totalmente habitable a excepción del servicio de agua, luz y cloaca, los cuales serian instalados cuando esté concluida dicha vivienda, obligándose el actor a concluir dicho inmueble dentro del lapso de tres (03) meses a la autenticación del referido contrato, la cual fue autenticado el 16 de Febrero del año 2.004, por lo cual, el actor, se obligaba a entregar dicho inmueble el 16 de Mayo de 2.004; igualmente se observa que la actora se comprometía en dicho lapso a entregar la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00), al momento de la firma de dicha escritura; la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00), para el día 09 de Marzo de 2.004, a través de una letra de cambio y por último la cantidad de VENTIUN MIL BOLIVARES (Bs. 21.000,00), que sería gestionada por ante una entidad financiera a través del sistema de Ley de Política Habitacional. Asimismo, de los folios 24 al 30, ambos inclusive, consta documento registrado por ante el Registro Público del Distrito Infante del Estado Guárico de fecha 09 de Enero del año 2.002, a través del cual, la parte actora, acredita la propiedad de parte del inmueble sobre el cual se construyó la casa de habitación, prueba ésta por demás impertinente, pues en el caso sub lite, no ha sido atacada la falta de propiedad del actor, ya que lo que se demanda es la resolución de contrato de opción de compra-venta y no lo referido al derecho de propiedad, siendo dicha documental impertinente, y así se establece. Asimismo se desecha por impertinente el titulo supletorio que corre del folio 41 al 45, ambos inclusive, con el que se pretende acreditar la propiedad sobre lotes de terrenos, los cuales no se discuten en el presente asunto, pues como se expresó supra, la carga alegatoria y la carga de la prueba de las partes se refieren a la resolución contractual producto de un incumplimiento y no del derecho de propiedad. De la misma manera se desecha el documento público que corre del folio 47 al 53, ambos inclusive, donde se pretende acreditar propiedad sobre determinadas parcelas, el cual fue otorgado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Infante del Estado Guárico, en fecha 25 de Mayo de 2.005, ya que como se expresó con anterioridad dicha instrumental es impertinente por cuanto en el presente caso se discute en la trabazón de la litis lo relativo a la resolución o no del contrato de opción de compra-venta y no, ningún elemento que tenga que ver con la propiedad del inmueble, pues ambas partes reconocieron a través de documento autenticado cuya resolución se solicita a los autos que la actora es propietaria de dos parcelas de terrenos, la cual no es objeto de discusión entre las partes, y así se establece.
Asimismo, del folio 71 al folio 95, ambos inclusive, corre oferta real que fue promovida por la parte demandada única y exclusivamente en relación a la presentación de dicha solicitud, siendo de observarse, que la referida oferta real fue presentada en fecha 19 de Diciembre de 2.006, es decir, con posterioridad al vencimiento del plazo para realizar el pago que era en fecha 16 de Mayo de 2.004, por lo cual, indiscutiblemente es extemporánea dicha oferta debiendo desecharse la misma, y así se establece. De la misma manera, esta Alzada no puede entrar a valorar las instrumentales que corre del folio 82 al folio 84, ambas inclusive, pues las mismas no fueron promovidas para serle opuestas directamente a la excepcionada, tal cual lo establece el artículo 1.364 del Código Civil, pues lo que promovió el demandado en su escrito de promoción de pruebas fue la oferta real tratando de expresar su voluntad de cancelar, pero nunca le opuso dichos recibos para ser reconocidos en su contenido y firma, por lo cual, mal podían ser desconocidos y así se establece. Por otra parte corre al folio 96, corre solicitud de avalúo ante la entidad bancaria Fondo común, donde consta autorización del actor para realizar el mismo en fecha 21 de Octubre de 2.005. Ahora bien, si bien es cierto el propietario tiene que dar el consentimiento para el avalúo, no es menos cierto, que tal autorización debió haber sido gestionada por la demandada dentro del lapso de tres meses siguientes a la autenticación del documento de opción de compra-venta, es decir, con antelación al 16 de mayo de 2.004, pues el hecho, de que conste la autorización a los autos otorgadas por el actor en el año 2.005, no prueba que la demandada haya dado cumplimiento dentro del lapso contractual a realizar la solicitud del crédito de política Habitacional al cual se comprometió en el contrato de opción de compra-venta, siendo de establecerse que de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil, que los contratos son ley entre las partes, lo que significa que éstas (contratantes) determinan libremente sus intereses y establecen sus reglas con la manifestación de la voluntad y tales contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, en todo caso, en el contrato de opción de compra de autos la demandada se obligó a gestionar dicho crédito ante una entidad bancaria dentro del lapso de tres meses, circunstancia ésta que no hizo, por lo cual, la solicitud de avalúo cursante en la primera pieza de autos, no involucra un incumplimiento del actor, sino por el contrario, manifiesta justamente que la demandada quien tenía la obligación de solicitar dicho crédito dentro de los tres meses siguientes a la autenticación del contrato y no lo hizo, y así se establece.
En esta perspectiva, se observa la declaración del testigo PEDRO RAMOS, quien luego de deponer sobre distintas situaciones, relativas al contrato de opción de compra-venta, sobre la cual el medio de prueba testimonial no tiene capacidad por efecto del artículo 1.387 del Código Civil, a la repregunta OCTAVA fue interrogado sobre si ha servido en innumerables oportunidades como testigo instrumental en títulos supletorios y justificativos de testigos, por ante todos los Tribunales que conocen de materia civil en la Ciudad de Valle de la Pascua, a lo cual respondió: “..Si he declarado en una que otra causa, no en innumerables causas y no en todos los Tribunales…”. Para esta Alzada de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y utilizando esta sus máximas de experiencia y su conocimiento privado (artículo 12 del Código de Procedimiento Civil), observa que si bien es cierto al ser humano, durante el recorrido de su vida, le tocará en alguna ocasión ser llamado como testigo, le resulta muy extraño a quien aquí decide, que en el caso sub lite, el testigo que declara expone, ante la repregunta sobre si ha declarado en una que otra causa, lo cual excede del promedio normal que el ciudadano puede actuar, como experiencia del Juzgador, como testigo; por lo cual, en el caso de autos nos encontramos con un testigo que depone en la formación de títulos supletorios y de justificativos ante litem, por lo cual no le merece credibilidad a esta Alzada, por cuanto estaríamos en presencia de un tercero que tiene como profesión la de testificar en juicio, que es una causal absoluta de inhabilitación de los testigos, establecida en el artículo 477 del Código de Procedimiento Civil, que tiende a cautelar la ética y probidad del proceso; tal como nos comenta el maestro BRICE, quien al respecto ha expresado: “…esta prohibición tiene un gran sentido ético y practico, pues tiende a velar por la probidad, que es cualidad de esencial para todo testigo. Una persona que sirva de testigo al mejor postor, que sin oficio conocido, su tiempo lo dedique a testificar en las causas a las que ha sido llevado mediante remuneración, que figura como testigo corrientemente en diversos procesos, carece de la fe en que debe basarse el testimonio. Frecuentemente vemos en nuestros Tribunales testigos de estas clase: son los eternos testigos utilizados en títulos supletorios, en la reconstrucción de las partidas de estado civil, en las citaciones, notificaciones, cuando el testigo se niega a firmarlos; aquellos de quien dijo el maestro ARMINIO BORJAS. “…que son gentes indignas de fe, porque sus dicho es propiedad del mejor postor, gente que ronda las Sala de los Tribunales, cruz en mano, a la caza de una declaración por rendir…”. Con base a ello, al haber el repreguntante ubicado a dicho testigo como compareciente a los tribunales a prestar declaración que como dice el propio deponente, lo ha hecho en casos de títulos supletorios, y otros, dicho testigo no merece credibilidad a esta Alzada, por lo cual debe desecharse y así se establece. De igual modo, comparece igualmente a deponer como testigo, el ciudadano ELIO ANTONIO GARCIA MORIN, dicho testigo se desecha, pues a parte de deponer que conoce de vista a las partes, se limitó a responder en todas las preguntas hechas por el promovente, lo siguiente: “si, me consta” y al contestar el porqué le consta lo declarado se limitó a señalar porque tiene conocimiento de los hechos, sin expresar las razones de tiempo, de lugar, que le permitieron observar lo que depuso a los autos; además de eso, el testigo se transforma en una especie de Juez, pues a la repregunta CUARTA, dice que la demandada incumplió el contrato, por lo que lejos de comparecer a deponer objetivamente, incurre en un aspecto subjetivo que lleva a esta Juzgador de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, a desecharlo y así se establece. Dentro de este marco comparece a deponer la testigo ARACELIS DEL VALLE SOTILLO ORTIZ, de profesión abogado, soltera, de 47 años de edad, quien señaló conocer a la empresa actora y a su gerente general, que conoce a la demandada de vista, porque vive a una casa por el medio de ella, que la demandada celebró un contrato para la construcción de vivienda, que ese plazo para la entrega de la vivienda fue de tres (3) meses contados a partir de la firma del contrato, que la demandada se obligó en esos tres (3) meses a cancelar la vivienda, que la demandada no canceló la vivienda y que le consta lo declarado porque ella compró una casa a la empresa actora en las mismas condiciones y el día en que el gerente general de la actora hablaba con la demandada le estaba exigiendo el pago, que le desocupara la casa. Repreguntado el testigo dijo que habita la casa desde Julio de 2.003, que la demandada ocupo la casa en diciembre de 2.006, que jamás a trabajado para la actora, que el contrato entre la actora y el demandado se suscribió en Febrero de 2.004, y que la casa fue construida totalmente para ser habitada dentro del lapso establecido en dicho contrato, es decir, en Mayo de 2.005. Tal testigo se valora de conformidad con la sana critica, en el sentido de que la casa construida por la actora fue hecha dentro del lapso del contrato, es decir, que fue terminada en Mayo de 2.005, tal testigo se valora de conformidad con la sana crítica establecida en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, específicamente, -se repite-, en relación, a que la actora cumplió el contrato y terminó la casa dentro del plazo establecido en el mismo. Seguidamente compareció a deponer el testigo LORENZO EDGARDO BARRETO LEDEZMA, tal testigo se desecha de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pues al ser repreguntado dijo que la parte demandada le señaló que los arreglos en las ranuras y en la parte de arriba de la platabanda los había hecho ella y que los desperfectos estaban en la casa como se la entregó la actora y que eso también se lo dijo ella, vale decir, que es un testigo, que lo que ha declarado le consta porque se lo dijo la parte demandada, vale decir estamos en presencia del testigo de oídas, declara lo que oyó de la propia demandada promovente del medio testimonial, por lo cual, dicho testigo no le merece credibilidad a esta Alzada debiendo desecharse, y así se establece. Asimismo compareció a deponer el testigo HUMBERTO RAFAEL ORTEGA, tal testigo se desecha pues no aporta nada al proceso, ya que declara conocer a la actora, que le realizó trabajos de unos protectores de ventanas y puertas, que lo realizó en las adyacencias de la Escuela “Gran Colombia” en Noviembre de 2.005. Dicho testigo no aporta nada al proceso en relación a que los trabajos hayan sido trascendentales para entender un incumplimiento por parte de la empresa actora, pues el único trabajo que dice haber realizado el testigo es el de colocar los protectores de ventanas y puertas, lo cual no consta se haya obligado a realizar la parte actora, debiendo desecharse tal testigo y así se establece. De la misma compareció a deponer la testigo ROSA APONTE DURAN, quien dijo conocer a la demandada, quien se mudó los primeros días de Diciembre de 2.005 y que vio que la demandada hizo reparación de herrería y cerámicas y que no pudio ver más, que le hicieron los protectores de puertas y ventanas, que la urbanización no tiene aceras ni brocales, que las calles no están asfaltadas y que tiene cuatro años viviendo allí. Repreguntada la testigo, dijo que conoce al gerente general de la actora, que conoce a la demandada, que la actora le dio en venta una casa a ella, que no le consta si la demandada se metió en la casa o se la entregaron, que no le consta si la ha cancelado, y que vino para verificar que es cierto lo que dice la demandada. Para esta Alzada, la referida testigo no aporta nada al proceso, pues se limito a señalar que las reparaciones eran referidas a protectores de puertas y ventanas, sin que ello involucre un incumplimiento por parte del actor, no constando en el contrato que la actora tuviese que hacer las aceras y brocales o asfaltar las calles, por lo cual, debe desecharse tal testigo y así se decide. Asimismo se desecha al testigo ADANS WILKIE, RICARDO JOSE, dicho testigo se desecha pues señala haber comparecido “en muy pocas ocasiones” para servir como testigo en la evacuación de títulos supletorios de propiedad y justificativos de testigos. Para esta Alzada de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y utilizando esta Alzada sus máximas de experiencia y su conocimiento privado, observa que si bien es cierto el ser humano durante el recorrido de su vida le tocará en alguna ocasión ser llamado como testigo, le resulta muy extraño a quien aquí decide, que en el caso sub lite, el testigo que declara expone ante la repregunta que si ha declarado en una que otra causa, lo cual excede del promedio normal que el ciudadano puede actuar, como experiencia del juzgador, como testigo; por lo cual, en el caso de autos nos encontramos con un testigo que depone en la formación de títulos supletorios y de justificativos ante litem, por lo cual no le merece credibilidad a esta Alzada, por cuanto estaríamos en presencia de un tercero que tiene como profesión la de testificar en juicio que es una cosa absoluta de inhabilitación de los testigos establecida en el artículo 477 del Código de Procedimiento Civil, que tiende a cautelar la ética y probidad del proceso; tal como nos comenta el maestro BRICE al respecto: “…esta prohibición tiene un gran sentido ético y practico, pues tiende a velar por la probidad, que es cualidad de esencial para todo testigo. Una persona que sirva de testigo al mejor postor, que sin oficio conocido, su tiempo lo dedique a testificar en las causas a las que ha sido llevado mediante remuneración, que figura como testigo corrientemente en diversos procesos, carece de la fe en que debe basarse el testimonio. Frecuentemente vemos en nuestros Tribunales testigos de estas clase: son los eternos testigos utilizados en títulos supletorios, en la reconstrucción de las partidas de estado civil, en las citaciones, notificaciones, cuando el testigo se niega a firmarlos; aquellos de quien dijo el maestro ARMINIO BORJAS. “…que son gentes indignas de fe, porque sus dicho es propiedad del mejor postor, gente que ronda las Sala de los Tribunales, cruz en mano, a la caza de una declaración por rendir…”. Con base a ello, al haber el repreguntante ubicado a dicho testigo como compareciente a los tribunales a prestar declaración que como dice el propio deponente lo ha hechos en casos de títulos supletorios, y otros, dicho testigo no le merece credibilidad a esta Alzada, por lo cual debe desecharse, y así se establece. Asimismo compareció a deponer el testigo MANUEL DE JESUS GOMEZ REBOLLEDO, tal testigo se desecha, pues declara conocer al gerente general de la actora, a la demandada, que pudo observar el contrato de construcción de vivienda, que la demandada no cumplió con el pago, que dejó de cancelar las cuotas, que una cuota era de VEINTIUN MIL BOLIVARES (Bs. 21.000,00), que no le fue otorgado el crédito bancario, que eso le consta porque observó una discusión, que no sabe qué ente crediticio solicitó la demandada el crédito que le fue negado y que esa discusión que presencio entre el representante de la actora y la demandada fue en diciembre de 2.006. De conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, dicho testigo se desecha pues los elementos que pretende demostrar tales como: el pago o no de la obligación y la existencia de las cláusulas contractuales; son elementos que no pueden ser probados a través de medio de prueba testimonial, tal cual lo establece el artículo 1.387 del Código Civil. De la misma manera el hecho afirmado en relación a que la demandada no le otorgaron el crédito para el pago de la obligación le consta por haberlo escucharlo en una discusión entre la demandada y el representante de la actora, no siendo la testimonial el medio conducente para demostrar tal negativa crediticia debiendo desecharse y así se establece.
Ahora bien de la misma manera, en fecha 30 de noviembre del año 2.007, compareció a los autos la parte demandada a absolver posiciones juradas, la cual reconoció la existencia del contrato de opción a compra – venta analizado supra, donde expresó haber cancelado seis mil bolívares al momento de su autenticación y luego canceló tres mil bolívares más y expresó que hizo pagos adicionales por cuatro mil quinientos bolívares, y que el inmueble está ubicado en la vía que conduce a la represa el corozo de Valle de la Pascua y que el contrato establecía un pago adicional de veintiún mil bolívares que se iban a procesal por la Ley de Política Habitacional, y que lo hizo en octubre de 2005 que fue cuando la casa estuvo terminada y se podía realizar el avalúo y que no pudo cancelar una vivienda que no estaba construida y que cuando solicitó el crédito, le fue negado. Específicamente expresó en la respuesta a la posición SEXTA que: “Si me fue negado y lo tramité para octubre de 2005”. Para esta Alzada las Posiciones Juradas son un medio de prueba o mecanismo procesal que pretende dentro del lapso destinado a su evacuación, obtener la confesión, vale decir, el reconocimiento o aceptación que hace una persona de hechos relevantes a una determinada litis o relación jurídica que le concierne y que son opuestos al efecto jurídico que reclama, espera o le interesa al declarante.
Según lo dicho, en nuestra legislación el factor puntual de la confesión, en cuanto a su eficacia probatoria, radica en el reconocimiento o aceptación, desde que éste involucra, de acuerdo al contenido semántico de dichas palabras, la “Oponibilidad” de los hechos declarados a quien los declara por parte de quien recibe esa declaración. Como atinadamente lo observa RODRIGO RIVERA MORALES. (Las Pruebas en el Derecho Venezolano. Cuarta Edición. Pág. 337), la confesión es: “…una declaración que hace una parte sobre un acto propio vinculado a una determinada relación jurídica que es desfavorable a su interés o del conocimiento que tiene de actos ajenos que son opuestos a sus pretensiones y favorables a la contraparte…”. Por su parte la Casación Venezolana ha definido la confesión como: “…la afirmación de la verdad de un hecho que produce efectos jurídicos contra la persona misma que la hace, siendo conceptuada como la prueba por excelencia, debiendo referirse a un hecho jurídico para producir efectos de esa misma índole, porque de no ser así, no sería más que una simple afirmación, incapaz por su naturaleza de producir consecuencias legales…”. (Sentencia del 12 de Julio de 1.962. G. F. N° 37.2 E). Aplicando tal doctrina al caso sub iudice, observa esta Superioridad, que de las respuestas expresadas por el absolvente, en las cinco primeras absoluciones, no hubo confesión, pero en la respuesta a la sexta pregunta la demandada confesó que: “Si me fue negado y lo tramité para octubre de 2005”, por lo cual, se deduce un incumplimiento contractual de la parte accionada, quien se comprometió a cancelar los VEINTIUN MIL BOLIVARES (Bs. 21.000,00), dentro de los tres (3) meses siguientes a la firma autenticada del contrato de opción de compraventa, con lo cual, surge una declaración hecha por la demandada que, le perjudica y beneficia a su contraparte (accionante), debiendo valorarse como plena prueba de su incumplimiento bajo la tarifa legal establecida en el artículo 1.418 del Código Civil y así, se establece.
Ahora bien, la presente acción de resolución contractual, se fundamenta en el Artículo 1.167 del Código Civil, que expresa:
“EN EL CONTRATO BILATERAL, SI UNA DE LAS PARTES NO EJECUTA SU OBLIGACIÓN, LA OTRA PUEDE A SU ELECCIÓN RECLAMAR JUDICIALMENTE LA EJECUCIÓN DEL CONTRATO O LA RESOLUCIÓN DEL MISMO, CON LOS DAÑOS Y PERJUICIOS EN AMBOS CASOS SI HUBIERE LUGAR A ELLO.”
A tal efecto, la “Acción Resolutoria” presupone un incumplimiento de la parte demandada, vale decir, cuando el deudor no pone la conducta debida tal como ella estaba pactada y que resulte imputable a ese deudor. En los contratos bilaterales, como su denominación lo indica, se crean deberes y derechos recíprocos entre los contratantes. Concretamente, en lo que se refiere al contrato de venta de inmueble, la obligación fundamental del comprador es de pagar el precio; y la del vendedor, la de hacer la tradición de la cosa vendida mediante el otorgamiento del instrumento de propiedad y la de responder por el saneamiento de esa misma cosa. Nuestra Jurisprudencia de Instancia ha venido expresando en forma reiterada, cuales son los requisitos para la procedencia de la acción resolutoria, al señalar:
“…la acción resolutoria exige como requisitos de procedencia: A) La Bilateralidad del Contrato; B) El incumplimiento definitivo del contrato; C) el incumplimiento culpable imputable al deudor; D) Que el Demandante hubiese cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; y E) La intervención Judicial…”
(Juzgado Superior Sexto en lo Civil y Mercantil del Área Metropolitana de Caracas. Sentencia del 14 de Agosto de 1.997, Autocamiones CORSA contra FIAT Automóviles de Venezuela C.A.)
En el caso de autos la parte actora atribuye a la demandada el incumplimiento del pago de la cantidad de VEINTIUN MIL BOLIVARES (Bs. 21.000,00), que completaban los TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) de la negociación los cuales iban a ser gestionados ante una entidad financiera para cancelar el saldo deudor, según consta de documento de compra-venta autenticado en fecha 16 de Febrero de 2.004, lo cual confesó en las propias posiciones juradas la demandada que dicho crédito no se lo habían aprobado.
Desde la perspectiva más general se observa que la demandada incurre en una condición resolutoria que esta implícita en todo contrato bilateral, según lo expuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, por ello, tal cual lo señala el tratadista nacional ELOY MADURO LUYANDO: “… la acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberado de su obligación, si la otra no cumple a su vez con la suya…”, o como lo establece el Doctor GILBERTO GUERRERO QUINTERO: “… la acción resolutoria es el derecho que tiene la parte cumpliente, o que ofrece eficazmente cumplir, de pedir la terminación judicial del contrato, si la otra no cumple con su respectiva obligación…”. En el caso de autos, en el análisis de las diversas premisas que han quedados asentadas en el presente fallo, se conduce a la conclusión de que la parte actora ha dado cabal satisfacción a las obligaciones contractuales; y por cuanto ante esa situación jurídica se enfrenta a la del comprobado incumplimiento de la correlativa obligación del demandado de cancelar las obligaciones a que se sometió, siendo evidente para este juzgador que dicha acción es procedente de conformidad con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, al existir un incumplimiento de la parte demandada, y así se establece. De la misma manera se declara sin lugar la solicitud por retención de mejoras realizada por la demandada conforme al artículo 793 del Código Civil, pues es evidente que para la procedencia de dicha retención es requisito “Sine Cua Nom”, la existencia de la buena fe, circunstancia ésta, que no se encuentra presente cuando una de las partes no cumple con sus obligaciones, debiendo desecharse y así se decide.
En consecuencia:
III.
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, actuando en Sede Civil, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada Ciudadana MONICA ESTHER ALVAREZ COLMENARES, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad N° 12.897.047, domiciliada en la Población de Valle de la Pascua, Municipio Leonardo Infante. Se CONFIRMA el fallo de la recurrida, Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de Valle de la Pascua, de fecha 01 de Febrero de 2.010. Se declara CON LUGAR la resolución del contrato suscrito por las partes en fecha 16 de Febrero de 2.004, por ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua, el cual quedó registrado bajo el N° 48 Tomo 10, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y así se establece.
SEGUNDO: Al existir vencimiento total se condena a la parte demandada-recurrente al pago de las COSTAS del recurso de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, así, se decide.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en la Ciudad de San Juan de los Morros, Primero (01) de Junio del año Dos Mil Diez (2.010).- Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-
El Juez Titular.-
Dr. Guillermo Blanco Vásquez.
El Secretario Temporal

T.S.U. Wilmer Contreras

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado anteriormente, se registró y publicó la anterior Sentencia siendo las 2:59 p.m.
El Secretario Temporal
GBV/es.-