TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO
200° Y 151°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE N° 6.763-10
MOTIVO: DESALOJO.
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana ANDREA JOSEFINA MARTINEZ DE LEAL, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 2.219.107 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogadas MARITZA PEREZ DE AGUERO y ROSARIS BUSTAMANTE, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nros. 101.206 y 102.731.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano ARMANDO DARTAÑAN BRITO HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 2.516.787.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado FRANKLIN AGUERO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 30.008.
.I.
En fecha 06 de Abril de 2.010, comienza la presente Acción de DESALOJO, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, mediante escrito libelar presentado por la Parte Actora, a través del cual alegó que es propietaria de una casa, ubicada en la calle Anzoátegui N° 02 de está ciudad de San Juan de los Morros, Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, y comprendiendo dentro de los siguientes linderos: NORTE: Solares de Hilario Martínez y Diosa Hinojosa; SUR: Casa de Marcos Balza; ESTE: Que es su frente la calle Anzoátegui; y OESTE: Solar de Baldomero Ynojosa; cuyo documento original del inmueble lo acompañó marcada letra “A”, el inmueble de propiedad de la Actora está constituido por una vivienda destinada para uso exclusivo de habitación familiar la cual alquiló al ciudadano ARMANDO DARTAÑAN BRITO HERNANDEZ, ya identificado, dicho arrendamiento fue realizado por medio de un Contrato a tiempo Determinado el cual fue firmado entre las partes el 01 de Noviembre de 1.996, contrato que se transformó a tiempo Indeterminado, el canon mensual le corresponde en la cantidad de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,00), pagaderos dentro de los primeros Cinco (05) días de cada mes, tal como lo establece la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y siendo por cuenta del Arrendatario los gastos de Servicios Públicos tales como la Electricidad, Aseo Urbano y otros. De igual manera, anexó con la letra “B” original del Contrato de Arrendamiento y como prueba de la relación que une a las partes.
Ahora bien, el mencionado arrendatario ha incumplido con su obligación de cancelar el canon de arrendamiento respectivo a los meses de Junio 2.009, Julio 2.009, Agosto 2.009, Septiembre 2.009, Octubre 2.009, Diciembre 2.009, Enero 2.010, Febrero 2.010, Marzo 2.010, en definitiva han transcurrido diez (10) meses en que no ha recibido pago alguno causándole esto graves perjuicios.
Así mismo, presentó la Demanda de Desalojo de Inmueble, de conformidad con el artículo 34 literal (a), ya que él Demandado ha incumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, según lo convenido, y a la fecha adeuda el monto equivalente a Diez (10) cánones de arrendamiento a DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,00) cada mes, lo que dio un monto de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00) por lo que demandó el Cobro De Cánones de Arrendamientos Por Percibir, por el incumplimiento del referido contrato. Por lo que antecedió, pretende el Desalojo Inmediato del Inmueble de propiedad de la Accionante, que detenta el Demandado, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento de Diez (10) meses. Del mismo, modo sus fundamentos legales de esta Acción están previsto en los artículos 1579, 1592 del Código de Procedimiento Civil que: “Cuando la sentencia o un acto equivalente a ella, haya quedado definitivamente firme, la ejecución se llevará a cabo el cuarto día siguiente si dentro de los tres días que le proceden no ha habido cumplimiento voluntario.
Así como también, solicitó que se citara el Demandado en la dirección antes descrita, del inmueble Objeto de está Acción.
Ahora bien, como a la fecha fueron infructuosas las diligencias amigables para lograr que él arrendatario cancelara la deuda pendiente, se la solicitó que entregué el Inmueble o que cancele la deuda pendiente. Ante la negativa de ponerse al día con le pagó de los cánones de arrendamiento, con fundamento en el literal (a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ejerció la Acción de Desalojo del Inmueble.
Por todo lo antes expuesto, de conformidad con él artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, es que acudió al Tribunal de la Causa, para Demandar, como en efecto lo hizo Por DESALOJO DE INMUEBLE, al Demandado Ut supra identificado, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado, a lo siguiente: PRIMERO: En el Desalojo del inmueble que viene ocupando en su carácter de arrendatario por más de 14 años, hasta la fecha actual, inmueble ya identificado. Para que lo entregue libre de personas, bienes y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió al momento. SEGUNDO: La entrega Material inmediata del inmueble de ser declarada Con Lugar la presente Acción por Desalojo de Inmueble, por incumplimiento de los cánones de arrendamiento. TERCERO: Del mismo modo, se condene al pagó de la deuda que tiene el inmueble con HIDROPÁEZ C.A., deuda que asciende al monto de MILCIENTO VEINTE BOLIVARES CON VEINTI UN CENTIMOS (Bs. 1.120,21) por concepto de servicio de agua pendientes y hasta la fecha de la desocupación definitiva del inmueble deuda que se evidencia en estado de cuenta la cual se anexó. CUARTO: A pagar la deuda insoluta que asciende a la cantidad de DOSMIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00) correspondientes a las mensualidades de los meses Junio de 2.009 hasta Marzo 2.010, más lo cánones que sigan generando mensualmente por el mismo concepto, hasta la fecha efectiva de la desocupación del inmueble. QUINTO: En pagar las Costas Procesales que demande el presente juicio, y los honorarios profesionales, calculados prudencialmente en un 30% de lo adeudad, lo que corresponde con la cantidad de NOVECIENTOS TREITA Y SEIS BOLIVARES CON SEIS CENTIMOS (Bs. 936,06). Sexto: De conformidad con el Código de Procedimiento Civil, estimó la Demanda en CUATRO MIL CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES CON VEINTISIETE CENTIMOS (Bs. 4.056,27) o lo equivalente a 62,04 Unidades Tributarias. Finalmente solicitó que la presenté Demanda fuese admitida y sustanciada conforme a derecho, y declarada Con Lugar en la Definitiva, con todo los pronunciamientos accesorios de la Ley. La presente acción fue admitida, mediante auto en fecha 12 de Abril de 2.010, dictado por el A Quo, para que compareciera la Parte Excepcionada el Segundo (2°) día de despacho siguiente contados a partir de que constara en autos la ultima notificación, a los fines de dar contestación a la demanda.
En fecha 23 de Abril de 2.010, siendo la oportunidad legal para dar Contestación al escrito libelar por Desalojo interpuesta por la Demandante, la Parte Excepcionada lo hizo en los siguientes términos: de conformidad con lo previsto en el artículo 346 y 358 del Código de Procedimiento Civil, interpuso, alegó y promovió las Cuestiones Previas, previstas en el Artículo 346 ibídem, en sus ordinales: 2, 3, 6. las correspondientes a los Ordinales Segundo (2do y 4to), debido a que, la Demandante no es la propietaria del inmueble que pretende desalojar, no es en la actualidad ni en el pasado, propietaria del inmueble a que se refiere la Demanda. Como tampoco es la arrendadora del mismo. No tuvo relación, contractual ni de ninguna índole con la Demandante. Por lo tanto, carece de legitimidad y capacidad para comparecer en juicio. En cuanto a la prevista en el Ordinal (6to); es claro y evidente que la demanda si se puede llamar así, no cumple con los requisitos mínimo, exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto la relación de los hechos se hizo de una manera imprecisa, vaga y escuálida. Hechos estos que no concuerdan, ni guardaron relación alguna con la realidad.
Así como también; negó y rechazo, que en la actualidad mantiene una relación arrendaticia con la Demandante. Como también es falso, que el actual canon de arrendamiento es de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,00) mensuales. Y por tanto, es imposible que la Excepcionada le adeude cantidad alguna por concepto de cánones de arrendamiento o algo parecido.
De Igual forma, es falso, y por tal motivo negó y rechazo, que la mencionada señora, haya venido gestionando la desocupación formal del inmueble, ya que no es ocupado en calidad de arrendatario, no existe la identidad entre el inmueble a que se refiere la demanda y el que Demandado lo ocupa. En ningún momento han mantenido conversación alguna en relación a dicho tema. Por lo cual, le sorprendió excesivamente cuando fue notificado de la presente demanda, que guarda relación alguna con el Demandante. Y por lo tanto, no tienen relación de ningún tipo.
Igualmente, es falso que existiera un contrato verbal a tiempo indeterminado. Lo que creyó es que existe una confusión, ya que en su condición de profesor de matemática y física, en algunas oportunidades ha acudido a dicho inmueble a prestar sus servicios como tal. Pero no es arrendatario de esa casa.
Por todo lo anterior expuesto, es por lo que rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la presente demanda de DESALOJO, por demás infundada, vaga, y sumadamente contradictoria. Finalmente, pidió que sea declarada Sin Lugar, condenado a la Parte Demandante al pago de las costas procesales. Finalmente impugnó y desconoció los documentos acompañados al escrito libelar.
En fecha 06 de Mayo de 2.010, estando dentro del lapso legal para la Promoción de Pruebas previsto en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, la Parte Actora lo hizo muy respetuosamente promovió en los términos siguientes: PRIMERO: promovió, reprodujo y ratificó Documento Público de Propiedad que fue anexo al escrito libelar marcado “A”, documento debidamente protocolizado por ante el Registro Subalterno del Distrito Roscio del Estado Guárico, bajo el número 10 folios 29al 32, Protocolo Primero, de fecha 15 de Julio de 1.971, cuya ubicación y linderos Ut supra identificados. El objeto de está prueba fue probar la cualidad de la Parte Actora, para solicitar el DESALOJO demandado. SEGUNDO: Promovió, reprodujo y ratificó Documento de Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado el cual fue firmado entre las partes en fecha 01 de Noviembre de 1.996, que fue anexo en el escrito libelar marcado “B”. Con este documento se probó la relación arrendaticia existente, además de las condiciones o cláusulas bajo las cuales se mantiene la relación arrendaticia. TERCERO: Promovió, reprodujo y ratificó Estado de Cuenta emanado de le empresa HIDROPÁEZ C.A…. El Objeto de esta prueba fue demostrar el estado de insolvencia en que se encuentra el inmueble por culpa de arrendador – Demandado y permitió demostrar el monto que adeuda por este concepto y que fue demandado.
Por último ratificó el pedimento efectuado en el libelo a que se condene a la parte Demandada: a) Pago de los cánones de arrendamiento adeudados, b) Se condene a desalojar y a entregar el inmueble objeto de la acción en las condiciones en las cuales fue recibido u además las solvencias con respecto a los servicios públicos que corren a cargo del arrendatario (agua, servicio eléctrico). c) Al pago de las costas procesales.
En virtud de las razones expuestas, solicitó que las presentes pruebas sean admitidas y sustanciadas conforme a derecho. El mismo fue admitido por el A quo en fecha 11 de Mayo de 2.010.
En fecha 18 de Mayo de 2.010, el A quo dicto sentencia, declarando así CON LUGAR la presente Demanda de DESALOJO incoada por la Parte Actora en contra de la Demandada fundamentada en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ambos identificados suficientemente en autos, en consecuencia, CONDEÓ al Demandado a entregar completamente desocupado y libre de personas el Inmueble Objeto de la Acción, y así como al pago de los cánones de arrendamientos adeudados, correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del 2.009 y los correspondientes a los meses de Enero, Febrero y Marzo del corriente año, más lo que sigan venciendo hasta la desocupación efectiva del inmueble. Dada la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas. Así mismo, dicha sentencia fue apelada por la Parte Perdidosa, mediante diligencia de fecha 19 de Mayo de 2.010 y la misma fue oída en ambos efectos por el Tribunal de la Causa, ordenando la remisión del Expediente a está Alzada.
En fecha 27 de Mayo de 2.010, esta Alzada le dio entrada y fijó el Décimo (10°) día de despacho para dictar sentencia.
Una vez planteado en los términos anteriores el expresado conflicto, esta Alzada pasa a dictaminar y al efecto observa:

.II.
Llegan los autos a esta Superioridad, producto del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, en contra del fallo de la recurrida Juzgado Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de San Juan de los Morros, de fecha 18 de Mayo de 2.010, que declara con lugar la acción de desocupación interpuesta por la parte actora en contra de la excepcionada.
En efecto, bajando a los autos observa quien aquí decide que la parte actora alega ser propietaria de una casa ubicada en: la calle Anzoátegui N° 02 de está ciudad de San Juan de los Morros, Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, y comprendiendo dentro de los siguientes linderos: NORTE: Solares de Hilario Martínez y Diosa Hinojosa; SUR: Casa de Marcos Balza; ESTE: Que es su frente la calle Anzoátegui; y OESTE: Solar de Baldomero Ynojosa; expresando que se la arrendó o alquiló al demandado a través de un contrato de arrendamiento firmado entre las partes, el 01 de Noviembre de 1.996, contrato que -según expresa-, comenzó a tiempo determinado y se transformó en a tiempo indeterminado, con un canon mensual de 200 bolívares pagaderos dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes; subsumiendo su alegato de desalojo en el artículo 34, literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al señalar que el inquilino debe desde el mes de Junio de 2.009 hasta Marzo de 2.010, vale decir, la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00). Demandando igualmente dentro del petitorio la cantidad de MIL CIENTO VEINTE BOLIVARES CON VEINTIUN CENTIMOS (Bs. 1.120,21), por concepto de servicio de agua pendiente, la cantidad de NOVECIENTOS TREITA Y SEIS BOLIVARES CON SEIS CENTIMOS (Bs. 936,06), por concepto de costas procesales, estimando su totalidad la acción en la cantidad de CUATRO MIL CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES CON VEINTISIETE CENTIMOS (Bs. 4.056,27), equivalente a 62 unidades Tributarias.
Llegada la oportunidad de la perentoria contestación, el reo señala que no ocupa el inmueble en calidad de arrendatario, negando que mantenga una relación arrendaticia con el demandante, expresando que: “…me sorprendió sobremanera cuando fui notificado de la presente demanda, que no guarda relación alguna conmigo. Y por lo tanto, no tenemos relación de ningún tipo…es igualmente falso que existe un contrato verbal a tiempo indeterminado…pero no soy arrendatario de esa casa… impugno y desconozco los documentos acompañados a la demanda…”.
En atención a tal perentoria contestación, como punto previo corresponde al actor la carga de la prueba de la existencia de la relación arrendaticia, tal cual lo establece los artículos:
Artículo 506. Código de Procedimiento Civil. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

Artículo 1.354. Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Todo ello a los fines de llevar a la plena convicción de esta Alzada lo relativo a la existencia de la relación arrendaticia para poder declarar con lugar la presente acción de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código Adjetivo Civil.
Para esta Alzada, el contrato de arrendamiento es definido de manera extraordinaria por nuestro Código Civil, en el artículo 1.579, que expresa: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella…”, teniendo como elementos esenciales a la existencia y validez del mismo, el consentimiento de las partes en el arrendamiento, la cosa objeto del arrendamiento, el precio o canon y la duración; siendo que, es fundamental, que se pruebe la existencia de tal contrato, bien sea como en el caso de autos en forma escrita. Para ello, la parte actora consigna a los autos copia simple de un contrato de arrendamiento privado que corre del folio 09 al folio 11 del presente expediente, el cual fue impugnado por la parte demandada en la perentoria contestación, sin que exista a los autos, ningún otro medio de prueba referido a la existencia de tal relación arrendaticia.
Para esta Alzada, el instrumento privado, es aquel escrito realizado por las partes sin la presencia de funcionarios públicos, que contiene la representación de un hecho jurídico a través del cual, para que tenga validez, es necesario que este suscrito por la contraparte a quien se le opone de conformidad con lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil, y el cual no goza de presunción de veracidad desde su formación, ello en virtud de la falta de intervención del funcionario público que le imprima fe publica; el instrumento privado carece de eficacia probatoria hasta tanto no se produzca su reconocimiento, lo que se traduce, en que la eficacia probatoria del instrumento privado no se obtiene desde su nacimiento, sino como consecuencia de un acto posterior, como lo es el reconocimiento.
En el caso sub lite, la única instrumental que corre a los autos del folio 09 al folio 11, ambos inclusive, es una instrumental privada promovida en fotocopia, tal cual lo expresa el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que señala:
“Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocido, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedidas por funcionario competente con arreglo a las leyes. Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de éstos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación a la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio sino son aceptadas expresamente por la otra parte. La parte que quiera servirse de la copia impugnada podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer en original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere”.
Desglosando la norma en cuestión, encontramos que en el proceso judicial, los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocido, pueden ser aportados en original, en copia simple o certificada, en reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, teniendo el mismo valor y eficacia probatoria que sus originales, de manera que, por argumento en contrario, los instrumentos privados simples no pueden ser aportados sino en forma original.
Con base a ello, al tener que desecharse tal instrumental en copia fotostática, el actor no asumió la carga de la prueba de la existencia de la relación arrendaticia, por lo cual, es evidente que tal pretensión debe sucumbir al no existir a los autos la plena convicción llevada al Juzgador de la existencia del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado alegado por la actora como fundamento de su acción de desocupación, y así se establece.
En consecuencia:
III.

Por las razones antes expuestas, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, y del TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada Ciudadano ARMANDO DARTAÑAN BRITO HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 2.516.787. Se declara SIN LUGAR la acción de desocupación interpuesta por la parte actora al no haber podido asumir la carga probatoria de conformidad con los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, en relación, a la existencia misma de la relación arrendaticia. Se REVOCA el fallo de la recurrida, Juzgado Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de San Juan de los Morros, de fecha 18 de Mayo de 2.010, y así se decide.
SEGUNDO: Se condena en COSTAS del procedimiento a la parte actora al haber resultado vencida en su totalidad de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.
Regístrese, Publíquese, y Déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Once (11) días del mes de Junio de Dos Mil Diez (2.010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-
El Juez Titular.

Dr. Guillermo Blanco Vázquez.

El Secretario Temporal

T.S.U. Wilmer Contreras

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado anteriormente, se registró y publicó la anterior Sentencia siendo las 1:40 p.m.
El Secretario Temporal
GBV/es.-