TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO
200° Y 151°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE N° 6.751-10
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano FELIPE JOSE BERMUDEZ GUTIERREZ, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 832.362 y domiciliado en la calle la Gloria, identificada con el N° 1- Segunda Planta, Urbanización Santa Isabel, de la Ciudad de San Juan de Los Morros del Municipio Juan German Roscio, Estado Guárico.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados CARLINA MOTA y ROBERTO BOLIVAR, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 53.779 y 29.849.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano ELEUTARIO RAMON DE LA ROSA PINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 4.396.552 y domiciliado en la calle la Gloria, identificada con el N° 1 Segunda Planta, Urbanización Santa Isabel, de la Ciudad de San Juan de Los Morros del Municipio Juan German Roscio, Estado Guárico.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados JUAN JOSE PINO DE LA ROSA y ISABEL GRACIELA DE ANDRADE DE PINO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 19.913 y 101.352.

.I.

Comienza la presente Acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, mediante escrito libelar presentado por la Parte Actora, en fecha 22 de Febrero de 2.010 y a través del cual alegó que mediante un documento privado celebró con el demandado un contrato de arrendamiento de inmueble constituido por una casa de habitación, ubicada en la calle la Gloria, identificada con el N° 1-A, Segunda Planta, Urbanización Santa Isabel de esta ciudad de San Juan de los Morros, Municipio Autónomo Juan German Roscio y Ortiz del Estado Guárico, posteriormente, en fecha 04 de Julio de 2.008, autenticaron el referido contrato ante la Notaria Pública de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, quedando inserto bajo el N° 42, Tomo 44, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, él cual anexó a el escrito en original marcado “A”. En dicho, contrato en su Cláusula Tercera se fijo como tiempo de un año prorrogable. Contado a partir del 25 de Noviembre de 2.007 y computable del modo que establece el articulo 12 del Código Civil, considerándose en dicho término terminado el contrato, sin necesidad de desahucio o notificación alguna, pautándose en la Cláusula Cuarta de la forma siguiente: El Canon de Arrendamiento es la Cantidad de: CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 450,00) mensuales que el arrendatario se obliga a pagar los 25 de cada mes de vigencia del contrato, el cual deberá ser consignado en el fondo mercantil denominado Felipe Bermúdez. Así mismo, en la Cláusula Décima Segunda: se estableció lo siguiente: La falta de pago de una mensualidad de arrendamiento o el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones del arrendamiento dará derecho al arrendador, a dar por resuelto el presente contrato o exigir el cumplimiento del mismo, y en ambos casos podrá declarar o reclamar la totalidad de los cánones de arrendamientos, aún aquellos no cumplidos correspondientes al lapso de vigencia de este contrato mas los daños o perjuicios a que hubiera lugar incluyendo honorarios de abogados y los gastos de cobranza Judicial o Extrajudicial. El Demandante fundamentó su Acción en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en los siguientes artículos 1, 33, 38, 39 y del Código Civil en los artículos 1.167, 1.133, 1.579. Así como también; En su Cláusula Tercero; se fijó como tiempo de duración de un año prorrogable, contado partir del día 25 de Noviembre de 2.007 y computable del modo que establece el artículo 12 del Código Civil, considerándose al vencimiento de dicho termino terminado el contrato, sin necesidad de notificación alguna, por lo tanto, al llegar a su fin el contrato por haber expirado su terminó contractual el día 25 de Noviembre de 2.009, por haberse expirado también la prorroga contractual estipulada el cláusula tercera, el mismo se prorrogó obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios hasta por lapso máximo de Un (01) año. Y siendo que durante el lapso de prorroga legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, por lo que permanecen vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, pero es el caso; que el arrendatario no ha cancelado lo cánones de arrendamientos correspondientes a los meses que comprenden desde el 25 de Noviembre de 2.009 hasta el 25 de diciembre de 2.009 y desde 25 de Diciembre 2.009 hasta 25 de Enero 2.010, a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 450,00), para un total adeudado de NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 900,00); hecho este que constituyó un incumplimiento de pagar la pensión arrendaticia. En consecuencia se evidenció que a la parte arrendataria, que debido a su estado de insolvencia le ha fenecido el derecho de seguir haciendo uso del lapso de prorroga legal que le había concedido la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios de estar ocupando el inmueble arrendado, dado a que tenía la obligación de cumplir el referido contrato de arrendamiento en las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes al momento de suscribirlo, y como no lo ha hecho hasta los actuales momentos, ha dado motivos suficiente para proceder judicialmente para resolverlo, a fin de que finalice el contrato de arrendamiento tantas veces identificados. En tal sentido se vio precisado a recurrir ante el A quo para demandar sus derechos contractuales y exigir a la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, y como resultado de la resolución se indemnice por daños y perjuicios que comprende a los dos (02) meses adeudados ya antes identificados, y lo que se causare por el uso del inmueble hasta la decisión definitiva. En virtud de de lo antes expuesto, acudió al Tribunal de la Causa, para demandar, como en efecto demandó en su carácter de Arrendador, al Demandado Ut supra identificado, en su carácter de Arrendatario del Inmueble Objeto de esta Acción. Para que convenga o en su defecto a ello lo conmine el Tribunal, a lo siguiente: PRIMERO: A la Resolución del Contrato de Arrendamiento identificado Ut supra. SEGUNDO: A hacer entrega del inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento, libre de personas o cosas, en el mismo perfecto estado en que lo recibió. TERCERO: Se le indemnice al demandante por daños y perjuicios el pago que comprende a los dos (02) meses adeudados ya antes identificados, y lo que se causare por el uso del inmueble hasta la decisión definitiva. Se reservo expresamente a ejercer la acción por daños y perjuicios por deterioro, destrucción y modificaciones que alteren la construcción del inmueble arrendado, tal como es estableció en el contrato que rige la relación arrendaticia.
Así como también, el Accionante estimó la presente Acción en la Suma de: CINCUENTA Y DOS MIL BOLIVARES (BS. 52.000,00), que lo equivale a OCHOCIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (800U.T), siendo el valor de las misma al momento de interposición de la demanda de SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 65,00). Por ultimó pidió al A quo sea admitido el escrito libelar conforme a derecho y declare con lugar en la definitiva, con todos sus pronunciamientos y expresa a condenatoria en costas.
En fecha 02 de Marzo de 2.010, fue admitida el escrito libelar, por cuanto ha Lugar en derecho en consecuencia solicitó se citara el Demandado a fin de que comparezca ante el Juzgado al Segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación a fin de dar contestación a la referida demanda.
Así mismo, encontrándose la Parte Excepcionada dentro del lapso legal a los fines de dar contestación de la Demanda incoada en su contra, lo hizo en los siguientes términos: CAPITULO PRIMERO: aceptó como cierto los señalamientos realizados por la Parte Demandante en el según párrafo de la presente demanda en el cual señala “ en fecha 25 de Noviembre de 2.007mediante documento privado, celebré con el ciudadano ELEUTERIO RAMON DE LA ROSA PINO, un contrato de Arrendamiento de un Inmueble ya identificado. Posteriormente, en fecha 04 de Julio de 2.008 fue autenticado el referido contrato por ante la Notaria Pública de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico”. SEGUNDO: Negó, rechazó y contradijo; en toda y cada una de sus partes, los hechos señalados por el Demandante en su escrito libelar, donde copia Cláusula Décima Segunda del contrato celebrados entre las partes. TERCERO: Aceptó como cierto los señalamientos realizados por la Parte Demandante, donde señala que “En su Cláusula Tercera se fijó como tiempo de duración de un año prorrogable, contado partir del 25 de Noviembre de 2.007 y computable del modo que lo establece el artículo 12 del Código Civil”, “considerándose al vencimiento de dicho término terminado el Contrato, sin necesidad desahucio o notificación alguna”. CUARTO: Negó, rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes por ser Falso de toda falsedad lo narrado por el Accionante donde manifestó que “él arrendatario no ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que comprenden desde 25 de Noviembre de 2.005 hasta el 25 de Diciembre de 2.009 y 25 de Noviembre hasta 25 de Diciembre 2.010. QUINTO: Negó, rechazó y contradijo; en todas y cada unas de sus partes, debido a que no se encuentran ajustado a la realidad que se le deba al Demandante las mensualidades señaladas en anteriormente ya descritas. SEXTO: Con respecto al petitorio contenido en el escrito libelar, pidió al Tribunal rechace todo lo allí contenido, por cuanto nada tiene que ver con el proceso aquí debatido, además de ser falsos y a la vez todo lo allí expresado y ser contradictorio. CAPITULO SEGUNDO: El contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda no existe, el mismo tuvo vigencia hasta el 25 de Noviembre de 2.008, transformándose la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, y que en virtud de ello las acciones que se deriven de ella deben fundamentarse en las causales en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así como también, se observó que la Parte Actora invoca a los efectos del ejercicio de la Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento debidamente firmada por las partes ante la Notaria Pública Ut supra identificada. Asimismo; Código Civil en relación al contrato de arrendamiento señala en sus artículos 1.579, 1.159. Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debió el Tribunal de la Causa, analizar previamente la naturaleza del contrato de arrendamiento que acompañó el escrito libelar y lo alegado por el Demandante en la presente demanda, valió decir, que A quo debe determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.
En tal sentido se evidenció del Contrato de Arrendamiento que cursa en autos el cual fue agregado por la Parte Accionante, que se celebró un contrato de arrendamiento con la Parte Demandada y en cuyo contrato se dejó además establecido la duración del mismo en su Cláusula Tercera, asimismo, sigue narrando el Demandado que par una mejor comprensión del caso, se debió trasladar al cuerpo del presente escrito libelar a el articulo 1.600 del Código Civil.
Ahora bien, de lo antes expuesto, se observó que efectivamente el arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado, anudado al hecho de que él arrendador afirmó en la demanda que él arrendatario había continuado cancelando; por lo que debió concluirse que en virtud de ello, el señalado Contrato de Arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado, por haber operado la táctica de reconducción. CAPITULO TERCERO: en relación al petitorio, el Demandado, solicitó el pago de las siguientes cantidades: PRIMERO: Se declare Sin Lugar la presente Demanda , por no ser la vía por la cual se debe intentar la Resolución del presente asunto y no ser lo establecido por nuestro legislador para el desalojó del inmueble. SEGUNDO: Se declare temeraria la presente Acción y sea condenado el Demandante al pago de la presente Acción. CAPITULO CUARTO: Finalmente pidió que le escrito sea admitido, sustanciado conforme a derecho, en virtud de lo cual sea declarada Sin Lugar la presente Demandaron todos sus pronunciamientos de la Ley.
En fecha 16 de Abril de 2.010 y estando dentro del lapso legal a los efectos de la Promoción de Pruebas, la parte Demandada lo hizo de la siguiente forma: CAPITULO PRIMERO: Alegó a favor de la Parte Excepcionada la Comunidad de la prueba presentada por la Parte Actora en cuanto le favorezca al Demandado, en el sentido de que sea tomado en consideración por el A quo, y en general los alegatos que fueron formulados en el escrito libelar y en especial el documento que fuere autenticado en fecha 04 de Julio de 2.008, por ante la Notaria Pública de los municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, quedando inserto bajo el N° 42, Tomo 44, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, y el cual él Demandante Acompañó marcado “A”. Y ASÍ PIDIÓ SE DECLARE. CAPITULO SEGUNDO: Por último, solicitó que el presente escrito sea agregado a los autos, y admitidas las pruebas promovidas y ordene su evacuación para su apreciación en la definitiva. La misma fue admitida por el A quo en fecha 21 de Abril de 2.010.
Ahora bien, en fecha 28 de Abril 2.010, siendo la oportunidad y estando dentro del lapso legal para la Parte Actora de Promoción de Pruebas, lo realizó en la forma siguiente: Promovió y ratificó el Contrato de Arrendamiento acompañado con el escrito libelar, por ser una prueba conducente para demostrar los hechos afirmados en el escrito de demanda como: la insolvencia de la parte demandada en los meses señalados en dicho escrito, la naturaleza del contrato de arrendamiento y la vigencia del prenombrado contrato. Por ultimo, pidió que este escrito de prueba sea tramitado y sustanciado conforme a derecho y a la prueba ofrecida sea admitida, para que surta efecto deseado como es el establecimiento de los hechos afirmados en el libelo. El presente escrito de promoción de pruebas fue admitida por el A quo en fecha 28 de Abril de 2.010.
En fecha 07 de Mayo de 2.010, el A quo dicto sentencia, declarando, SIN LUGAR la presente Acción de RESOLUCION DE CONTRATO incoada por la Parte Actora en contra de la Demandada. Ambos identificados suficientemente en autos, en consecuencia, así mismo, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Se condenó en Costas a la Parte Actora por resultar vencida en la presente Acción. Dicha sentencia fue apelada por la Parte Perdidosa, mediante diligencia de fecha 11 de Mayo de 2.010 y oída en ambos efectos por el Tribunal de la Causa, ordenando la remisión del Expediente a esta Alzada.
En fecha 19 de Mayo de 2.010, esta Alzada le dio entrada y fijó el Décimo (10°) día de despacho para dictar sentencia.
Una vez planteado en los términos anteriores el expresado conflicto, esta Alzada pasa a dictaminar y al efecto observa:

.II.
Llegan los autos a esta Superioridad, producto del recurso de apelación intentado por la parte actora en contra del fallo de la recurrida, Juzgado Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de San Juan de los Morros de fecha 07 de Mayo de 2.010, que declara sin lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, seguido por la parte actora en contra de la excepcionada. En efecto, bajando a los autos, observa quien aquí decide, que la parte actora, señala la existencia de una relación arrendaticia entre el actor y el excepcionado, sobre un inmueble constituido por una casa de habitación, ubicada en la calle la Gloria, identificada con el N° 1-A, Segunda Planta, Urbanización Santa Isabel de esta ciudad de San Juan de los Morros, Municipio Autónomo Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, el cual fue suscrito en fecha 25 de Noviembre de 2.007, mediante documento privado y autenticado por ante la Notaría Pública de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, inserto en el N° 42, Tomo 44 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, con un tiempo de duración de un año prorrogable el cual se venció el 25 de Noviembre de 2.008, con un canon de arrendamiento por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 450,00) mensuales, que debe pagar el accionado los 25 días de cada mes; señalando asimismo, que el inquilino no ha cancelado los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses que comprende desde el 25 de Noviembre de 2.009, hasta el 25 de Enero de 2.010, solicitando la resolución del referido contrato, tal cual lo señala en el petitorio libelar cuando establece: “…Primero: La resolución del contrato de arrendamiento identificado ut supra…”. Llegada la oportunidad de la perentoria contestación el accionado establece una “Infitatio”, vale decir, niega en todas y en cada una de sus partes las pretensiones libelares del actor, reconociendo como ciertas, la existencia de la relación arrendaticia, expresando, que tal relación es a tiempo indeterminado y que el inquilino lo ha seguido ocupando, por lo cual, al ser un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado la vía intentada es improcedente, vale decir, que no procede la resolución del mismo sino el desalojo del inmueble conforme a las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Vista tal defensa perentoria, esta Alzada considera necesario, entrar al análisis “In Limine” de dicha excepción, pues para el caso de estar en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la acción intentada por el arrendador, bajo la normativa de la resolución contractual, sería inadmisible, pues no existe la posibilidad de demandar la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, ya que lo procedente es que, si el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado se demande el desalojo del mismo, dentro de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Desde esa perspectiva y bajando a los autos, observa esta Superioridad, la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 25 de Noviembre de 2.007, cuya duración se convino por el periodo de un año, vale decir, hasta el 25 de Noviembre de 2.008, todo ello según consta, de contrato autenticado, con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil autenticado por ante la Notaría Pública de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Cje., el cual quedó anotado bajo el N° 42, Tomo 44 del Libro de Autenticaciones llevados por esa Notaria, y cuya cláusula tercera establecía como fecha de vencimiento el 25 de Noviembre de 2.008.
Partimos de la base en la interpretación de dicha cláusula conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su parte “in fine”, y del artículo 12 del Código Civil, que las partes sentaron como base en el contrato de arrendamiento supra señalado, una cláusula referente a la duración del mismo, siendo éste, de plazo fijo, es decir, de un año prorrogable. Precisemos ante todo, que el contrato podría haberse renovado o prorrogado, por un tiempo igual, pero bajo una condición, vale decir, el consentimiento de las partes, pues dichas cláusula tercera considera que al vencimiento del termino se considerará concluido el contrato sin necesidad de desahucio o notificación alguna necesitándose el previo consentimiento por la parte arrendadora, circunstancia esta, que no consta a los autos, vale decir, nunca la arrendadora, dio consentimiento, para prorrogar el contrato bajo el término fijo de un año, aún cuando era prorrogable, de allí que sea necesario verificar los hechos a los fines de determinar si se produjo o no la tacita reconducción.
En el caso sub lite, es necesario establecer, si el contrato es a tiempo determinado o no, pues de ser a tiempo indeterminado no tendría aplicación la resolución contractual y la acción degeneraría en ilegal.
Cuando una relación arrendaticia, en su redacción, tiene un término inicial (Dies A-Quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un término final (Dies A-Quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo, se está en presencia de un contrato a término determinado. Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, - conocido para ambos contratantes -, un “término cierto”, denominado también: “certus ets, certus cuando”. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado. Según el derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio (Artículo 1.599 del Código Civil); pero, si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (Artículo 1.600 eiusdem). Por expiración del tiempo fijado en el arrendamiento debe entenderse la terminación del lapso de prórroga legal, - en el caso de autos -, el arrendatario desde que su ocupación rebasa el término fijado en la convención, permitiéndosele a la demandada seguir gozando de la cosa arrendada y vencido el plazo del contrato de arrendamiento, es decir, el 25 de Noviembre de 2.008, y su prorroga legal (seis meses) no desplegó el actor (arrendador) una actividad efectiva inmediata a dicho vencimiento que permitiera comprobar fehacientemente, que a partir de esa fecha, su voluntad era la de dar fin a la relación arrendaticia, pues la presente demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del término, es decir, la primera demanda donde se alega tal circunstancia, es introducida en fecha 22 de Febrero de 2.010. Al haber permanecido el arrendatario en el goce de la cosa dada en arrendamiento y al no haberle el acto- arrendador ejercido las acciones correspondientes en la oportunidad de la insolvencia del arrendatario, se generó evidentemente la tacita reconducción del mismo y por ende el contrato se convirtió en un contrato arrendaticio a tiempo indeterminado. Circunstancia ésta que se produce única y exclusivamente en los contratos a tiempo indeterminado, en virtud de lo cual, no existió, ni se desplegó una actividad efectiva para delatar y solicitar la entrega del inmueble por vencimiento del término, al no manifestarse la voluntad de dar por terminado el contrato y de no continuar la relación arrendaticia por vencimiento del término y haber estado el arrendatario en el goce de la cosa arrendada.
Así pues, el contrato a tiempo determinado se transforma en un contrato a tiempo indeterminado, si en la oportunidad en que el arrendatario debía hacer la entrega del inmueble, el arrendador no despliega una actividad efectiva para lograr inmediatamente el cumplimiento y su deseo de que se le entregue la cosa, aunado a que el arrendatario permanezca en el mismo, ocurriendo así la tácita reconducción.
En efecto, uno de los principales inconvenientes surgidos en cuanto a la clasificación de los contratos, es en cuanto a su duración, ocurre que, cuando un contrato es a tiempo determinado, y las partes no hubiesen pactado alguna prórroga, o dichas prorrogas luego de su ocurrencia, el arrendatario permanecía ocupando el inmueble, opera la tácita reconducción en las mismas condiciones que regían al contrato, pero con respecto a su duración se tendría como a tiempo indeterminado, con todas las consecuencias que ello conlleva como lo es la imposibilidad de pedir su resolución y la necesidad de accionar y alegar las causales taxativas con ocasión al incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones contractuales para solicitar el desalojo.
Así, autores de la talla de GUSTAVO CONTRERAS (Casos Prácticos Inquilinarios. Ed. Paredes. Caracas, pág 64), han expresado: “ … cuando habiendo nacido el contrato a término fijo mediante cláusula clara al respecto al término o expiración de éste (prorroga legal), si el arrendatario queda ocupando el inmueble, dejándosele en posesión pacífica y sin que hubiese mediado desahucio, el contrato se concierte en a tiempo indefinido de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.613 del Código Civil que es la denominada Tácita Reconducción que tiene como consecuencia un nuevo arrendamiento escrito surgido del consentimiento tácito del arrendador sin solución de continuidad y como prolongación del contrato anterior, en todo su contenido, menos en cuanto al tiempo …”
Criterio éste ratificado por el tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I, pág 353), en la cual expresa: “ … no obstante ocurrida la conclusión o terminación del contrato, por agotamiento del término previsto, puede acontecer que aquella relación se renueve (artículos 1.600 y 1.614 C.C), en beneficio exclusivo del arrendatario, por varios motivos: a) la conducta activa del arrendatario de quedarse ocupando el inmueble sin oposición del arrendador después de vencida la prórroga legal … b) la actitud pasiva u omisiva del arrendador, ante aquella actividad del arrendatario de quedarse, al no hacer nada para indicarle al arrendatario que debe devolver el inmueble arrendado. ¿Puede entenderse esa actitud activa del arrendatario y la actitud pasiva del arrendador, como un consentimiento tácito en la continuación de la relación arrendaticia?. Creemos que sí…”. Es así, como en el caso de autos, venciéndose la prórroga legal del contrato inicialmente a tiempo determinado, y ante la actitud activa del inquilino de seguir ocupando la casa y la actitud pasiva del arrendador de atacar judicial o extrajudicialmente tal circunstancia de hecho, operó la tácita reconducción, encontrándonos a los autos un contrato que, si bien nació a tiempo determinado, se transformó en contrato a tiempo indeterminado, no pudiendo por tanto el accionante solicitar la resolución del contrato, pues ello se da, en el caso de los contratos a tiempo determinado, hecho éste importante para determinar la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador y, por cuanto en el caso de autos, el contrato que vincula a las partes, es un contrato a tiempo indeterminado, debe declararse inadmisible la demanda de resolución contractual interpuesta, pues, la referida pretensión, es contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de resolución en un contrato a tiempo indeterminado, el actor debió haber utilizado la acción de desalojo. En efecto, la acción que escogió el demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues dicha acción es de resolución y el contrato es a tiempo indeterminado, debiendo haber utilizado la vía del desalojo, conforme lo dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que, solo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, tal cual lo ha establecido nuestra Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 07 de Marzo de 2.007, con ponencia del Magistrado Doctor PEDRO RAFAEL RONDOZ HAAZ, N° 381 (caso: Z a Z PIAK Inversiones C.A en Amparo).
De la misma manera, desde Sentencia de fecha 24 de Abril de 2.002, de nuestra Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado Doctor PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, N° 834 (caso: J. J. Camacaro en Amparo), ha señalado: “…lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…”.
Siendo ello así, en el caso sub lite, la presente pretensión es contraria a derecho, pues el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble a tiempo indeterminado por las causales que allí se establecen, y no por una acción de resolución contractual, por lo cual, de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la presente demanda debe declararse inadmisible al ser contraria a una disposición expresa de la ley y así se establece.
En consecuencia:
III.

Por las razones antes expuestas, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, y del TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte Actora Ciudadano FELIPE JOSE BERMUDEZ GUTIERREZ, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 832.362 y domiciliado en la calle la Gloria, identificada con el N° 1- Segunda Planta, Urbanización Santa Isabel, de la Ciudad de San Juan de Los Morros del Municipio Juan Germán Roscio, Estado Guárico. De conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Se declara INADMISIBLE la pretensión del actor de resolución contractual, bajo la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y así se establece. Se CONFIRMA el fallo de la recurrida, Juzgado Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de San Juan de los Morros, de fecha 07 de Mayo de 2.010. Al declarase Inadmisible la presente demanda se hace improcedente pronunciarse sobre el resto de las excepciones opuestas.
SEGUNDO: Al declararse inadmisible la presente acción de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora al pago de las COSTAS del recurso y así se establece.
Regístrese, Publíquese, y Déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Tres (03) días del mes de Junio de Dos Mil Diez (2.010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-
El Juez Titular.

Dr. Guillermo Blanco Vázquez.

El Secretario Temporal

T.S.U. Wilmer Contreras

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado anteriormente, se registró y publicó la anterior Sentencia siendo las 3:25 p.m.
El Secretario Temporal
GBV/es.-