TSJ Regiones - Decisión

PUNTO PREVIO
I
SOBRE LA CUESTIÓN PREVIA PREVISTA EN EL ORDINAL 2° DEL ARTÍCULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL: La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.
Alega el demandado que no está demostrado que el ciudadano JOSE ANTONIO HERNANDEZ QUINTANA sea el propietario del inmueble cuya propiedad se atribuye, ya que dicha condición debe constar junto con el libelo de la demanda, pues se trata de un documento fundamental de la acción según lo señala el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto, la norma que juzga la procedencia de esta cuestión previa, se encuentra establecida en el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por si mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley”.
En el caso de autos, se observa que el derecho alegado por el demandante nace de una relación arrendaticia, establecida previamente en un contrato escrito que cursa al folio 04 del presente expediente y reconocida de forma tácita por el accionado al efectuar consignaciones que constan en el Expediente Nº 137-10 que cursa ante este Tribunal, en el cual el demandado de autos, actuando como consignatario manifiesta textualmente: “…celebré contrato de arrendamiento con el ciudadano: JOSE ANTONIO HERNANDEZ QUINTANA…sobre un inmueble…ubicado en la Avenida Fermín Toro Nº 42 de esta ciudad…ya que el arrendador ciudadano: JOSE ANTONIO HERNANDEZ, ya identificado, se ha negado a recibirme el pago del canon de arrendamiento del mes de Diciembre del presente año 2009, es por lo que pongo a la disposición de este Tribunal para que la ofrezca al arrendador…”
De lo expuesto por el propio demandado en el referido expediente de consignación se evidencia la cualidad de arrendador que tiene el ciudadano JOSE ANTONIO HERNANDEZ, por lo que mal podría hoy desconocer o alegar en su defensa que el actor no tiene la cualidad de arrendador para actuar en el presente juicio. Ello por una parte y, por la otra, tenemos que del folio 127 al 136, marcado “A” cursan documentos Autenticados por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros de fechas diecisiete (17) de abril de 2002 y primero (1ro) de febrero de 2000, que acreditan al ciudadano JOSE ANTONIO HERNANDEZ QUINTANA como propietario del inmueble ubicado en la Avenida Fermín Toro Nº 42 de esta ciudad, los cuales no fueron impugnados por la parte demandada, en virtud de lo cual se tienen como fidedignos y, en consecuencia, idóneos para demostrar la cualidad del actor propietario y arrendador que para actuar en el presente juicio tiene el referido ciudadano, motivo por el que la cuestión previa alegada se declara sin lugar. Y ASI SE ESTABLECE.-

SOBRE LA CUESTIÓN PREVIA PREVISTA EN EL ORDINAL 7° DEL ARTÍCULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL: La existencia de una condición o plazo pendiente.

El artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 7° establece que: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas…7º La existencia de una condición o plazo pendiente” (cursivas, subrayado y negritas propias).
A este respecto el autor Fernando Villasmil B. señaló que: “...la existencia de la condición o del término puede conducir a un diferimiento prolongado del mérito de la causa...quien mantiene la condición o plazo pendientes, como una cuestión previa; pero sin que su declaratoria con lugar produzca la paralización inmediata del juicio, sino que este continua su curso normalmente, hasta llegar al estado de sentencia, oportunidad en la cual si se paraliza la decisión de fondo, hasta que se cumpla la condición o se venza el término...la condición o plazo pendiente sólo procede cuando convencionalmente o por expresa disposición de la ley, se somete la exigibilidad o el nacimiento de la obligación al cumplimiento de determinado acontecimiento futuro e incierto (condición) o al decurso de determinado lapso de tiempo (término”.); (cursivas del tribunal). Fernando Villasmil B. Los Principios Fundamentales y Las Cuestiones Previas en el Nuevo Código de Procedimiento Civil. Editorial Paredes Caracas 1987, p. 82-83).
También ha dejado establecido la doctrina que una obligación depende de un acontecimiento futuro e incierto, ello infiere que es condicional, ya que mientras no acontezca esa condición la obligación estaría pendiente, ésta aseveración se concatena con lo establecido en el artículo 1197 del Código Civil venezolano que a la letra expresa lo siguiente: “La obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto”. (Cursivas propias).
En la opinión de Humberto Bello Lozano la condición o plazo pendiente, esta referida a “que la obligación que se demanda no es exigible en este momento, ya que el tiempo para la verificación de la misma no se ha agotado (plazo), o el supuesto para que se cumpla la misma no se ha dado (condición)…”. (Cursivas de quien suscribe). (Humberto Bello Lozano Márquez. Las Fases del Procedimiento Ordinario. Editorial Mobil Libros. Caracas 1996.p, 86).
La jurisprudencia ha precisado respecto a la comentada cuestión previa lo siguiente:
“…La alegada cuestión previa relativa a la existencia de una condición o plazo pendientes, se refiere a que el nacimiento o extinción de las obligaciones derivadas del contrato dependan de la realización de un acontecimiento futuro, posible e incierto. Si la condición hace depender el nacimiento de la obligación, ella es suspensiva, si por el contrario hace depender la extinción la condición es resolutoria…”. (Cursivas propias). (Tribunal Supremo de Justicia. Oscar R. Pierre Tapia. Sala Político Administrativa. Septiembre 2003. p, 577).
En el caso de autos, alega el defensor ad litem del demandado “que al no haberse cumplido con la condición que allí se señala como es el del lapso de prórroga que allí se indica, no puede el actor ignorando el instrumento que es ley entre las partes, solicitar o pedirle al Tribunal, que condene a mi representado por incumplimiento de contrato, si el contrato que sirve de fundamento a la acción, señala que la duración del contrato es a partir del primero (1ro) de julio del año dos mil nueve (2009), hasta el treinta y uno (31) de diciembre del año dos mil nueve (2009), ello indica que la prórroga a que hace referencia en su cláusula tercera (3ra) es para un período igual, lo que hace incuestionable que tal lapso no se ha vencido. Mal puede pedirse el cumplimiento adelantado de una relación contractual que no ha vencido, si no existe una causa que la justifique y por ende signifique el incumplimiento del contrato”.
Al respecto, observa esta sentenciadora que fue establecido en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, lo siguiente: “La duración del presente contrato es de seis (6) meses, contados a partir del (01) de julio de 2009, hasta el (31) de diciembre del 2009, prorrogable por un período igual”. (Cursivas y subrayado nuestro), de cuya lectura se desprende que tal circunstancia –la prorrogabilidad del contrato- no se refiere a una condición pendiente para la existencia de éste, sino que se refiere a una posibilidad de renovación del contrato existente por un período igual. Así mismo, al analizar el contrato celebrado entre las partes en el presente juicio, se observa que las obligaciones derivadas de éste, nacen en el momento mismo de su suscripción y no dependen de condición alguna para su existencia, pues el objeto del contrato es el arrendamiento de un inmueble ubicado en la Avenida Fermín Toro Nº 42 de esta ciudad, por lo que, no encontrándose configurada la existencia de una condición o plazo pendientes, la cuestión previa alegada debe declararse SIN LUGAR. Y ASI SE ESTABLECE.-

MOTIVA
Para decidir sobre el fondo de la presente controversia, se hace necesario valorar los elementos probatorios cursantes en autos y esta sentenciadora pasa a hacerlo en los términos siguientes:

Alega el actor que demanda a la Sociedad de Comercio denominada “EL BODEGÓN DEL CURA II, C.A.” representada por su Presidente ROBERT GEPSI RINCON, por Cumplimiento de Contrato, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil y que, por tratarse de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, el cual llegó a su fin el 31 de diciembre del presente año y el arrendatario se encuentra insolvente con los cánones de arrendamiento, no tiene derecho a la prórroga legal de conformidad con lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia, solicita el desalojo por haber finalizado la relación arrendaticia, haber incumplido con las cláusulas del contrato y estar incurso en insolvencia. Y en tal sentido, demanda para que convenga en devolver el inmueble arrendado sin plazo alguno, completamente desocupado y para que convenga en pagar los cánones vencidos y los que se hagan exigibles durante el proceso.
Por su parte, el demandado alega que el contrato de arrendamiento se encuentra dentro del plazo de prórroga señalado en la Cláusula Tercera y que en virtud de la negativa del arrendador a recibir el canon de arrendamiento se vio en la necesidad de realizar la consignación ante el Tribunal, como consta del Expediente que cursa del folio 32 al 80 marcado con la letra “A”. Que viene ocupando el inmueble desde el 22 de noviembre de 2005 y que no adeuda la cantidad de Bs. 7500,00 por concepto de depósito, ya que dicha suma fue cancelada mediante Cheque del Banco Nacional de Crédito, cuya copia consignó marcada con la letra “C” al folio 85.
Para demostrar sus respectivas afirmaciones conforme a la norma prevista en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, las partes incorporaron a las actas el siguiente acervo probatorio:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
1º) Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre el ciudadano JOSE ANTONIO HERNANDEZ QUINTANA y el ciudadano ROBERT GEPSI RINCÒN en su carácter de representante de la Firma Mercantil “BODEGON DEL CURA II, C.A.”, entendiéndose por documento privado, según lo dispuesto en el Código Civil, en su artículo 1.363, que “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”, y en consecuencia, al no ser desconocido ni impugnado por la parte demandada es valorado por esta sentenciadora otorgándole todo el valor probatorio para demostrar la relación arrendaticia existente entre el actor y el demandado de autos.
2º) Copia de la comunicación de fecha 01 de diciembre de 2009, que el ciudadano JOSE ANTONIO HERNANDEZ dirigiera al demandado ROBERT RINCON, mediante la cual en su condición de arrendador notifica al arrendatario que por razones técnicas y de desarrollo comercial es necesario y obligatorio demoler y remodelar áreas de la infraestructura del local y le informa la resolución del contrato a su vencimiento el día 31-12-2009. El artículo 1.374 del Código Civil, establece que la fuerza probatoria de las cartas misivas producidas en juicio, se determina por las reglas establecidas en la ley respecto de los instrumentos privados y del principio de prueba por escrito, pero carecerán de valor las que no estén firmadas por la persona a quien se atribuyan. En el caso de autos, la carta misiva promovida no se encuentra firmada por el demandado, no obstante, resulta forzoso observar que la misma fue traída a los autos por el propio demandado ROBERT GEPSI RINCÓN como anexo del Expediente de Consignación Nº 137-10, lo que evidencia que efectivamente se encontraba en conocimiento de la voluntad del arrendador de no renovar la relación contractual una vez llegado su término el día 31-12-2009, por lo cual se considera y valora como prueba idónea para demostrar que hubo desahucio, que es la despedida o notificación que hace el arrendador al arrendatario para que entregue la cosa, manifestando su voluntad de no dejarlo en posesión del inmueble. Y ASI SE ESTABLECE.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1) Copias certificadas del expediente de consignación Nº 137-10. Al respecto, tenemos que este ofrece al proceso actuaciones judiciales (de carácter público), denominado expediente de consignación arrendaticia, desprendiéndose de su contenido con base en el Principio de Adquisición Probatoria “la prueba una vez que consta en autos se hace propiedad del proceso”, que se trata de un medio que reviste legalidad, pertinencia e idoneidad, observándose de su contenido que el ciudadano ROBERT GEPSI RINCON consignatario, actuando en descargo de la deudora SOCIEDAD DE COMERCIO “EL BODEGON DEL CURA II”, C. A., y a favor del acreedor, vale decir, ajustado a los extremos de Ley tipificados para la validez de las consignaciones judiciales, en los articulo 51, 53 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, cuya heurística la encontramos en el tenor normativo del articulo 1.283 del Código Civil, solventa al arrendatario en lo que respecta a los cánones arrendaticios de los meses de Diciembre de 2009 y Enero 2010, téngase como eficaz el pago efectuado a favor de la arrendataria demandada, evidenciándose el estado de solvencia en que se encuentra la demandada de autos y se le otorga tal valor probatorio. ASI SE DETERMINA.
2) Copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica de San Juan de los Morros del Estado Guarico en fecha 22 de noviembre de 2005, entre el ciudadano JOSE ANTONIO HERNANDEZ y ROBERT GEPSI RINCON, el cual, por no guardar relación con los hechos controvertidos, es desechado del proceso, por ser impertinente, ya que lo que aquí se ventila es el contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano JOSE ANTONIO HERNANDEZ y la Sociedad de Comercio “EL BODEGON DEL CURA II”, C.A. Y ASI SE ESTABLECE.-
3) Copia fotostática del Cheque Nº 5860067 del Banco Nacional de Crédito, girado en fecha 06-08-2009 contra la Cuenta Nº 01910023-11-2125001321, por el monto de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), a favor del ciudadano JOSE ANTONIO HERNANDEZ, el cual al no ser impugnado por la parte actora, se tiene como fidedigno, conforme al artículo 429 (2do. Párrafo) del Código de Procedimiento Civil, de que el hoy demandado efectuó al demandante, un pago por la cantidad en él descrita, por concepto de depósito, pago que no fue negado ni desconocido por el hoy actor, motivo por el que se considera que esta prueba es idónea para demostrar el estado de solvencia que respecto a dicho concepto tiene el accionado. Y ASI SE DECIDE.
6) En cuanto a los testimonios rendidos por los ciudadanos, GONZALEZ ECHEZURIA ROBERT JOSE, FIGUEREDO FRANCO ANDRES ELOY, ha considerado la jurisprudencia, en sentencia Nº RC-00716 de la Sala de Casación Civil del primero de diciembre de 2003, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche G., Expediente Nº 01448, lo siguiente: “El artículo 1.387 del Código Civil establece: …no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.”…La norma citada contiene varias reglas dirigidas a regular los supuestos en los que no es admisible la prueba de testigos. El primer párrafo contiene la regla general,….Advierte la sala que la regla contenida en los dos primeros párrafos del artículo citado es aplicable a todas aquellas convenciones celebradas entre no comerciantes…”. Y en este sentido se atiene esta sentenciadora para no valorar la prueba de testigos promovida, por no ser considerada admisible por nuestro legislador para demostrar la existencia de una convención, que en el presente caso sería el contrato de arrendamiento, desechando los testimonios rendidos. Y ASÍ SE DECIDE.-

-II-

Para deducir la presente acción se hace necesario, como punto de partida, definir lo que se entiende por Contrato de Arrendamiento y cuales son sus efectos dentro de los mismos; así se tiene que nuestro legislador lo define en el artículo 1.579 del Código Civil Venezolano de la siguiente manera:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquélla...”

De conformidad con el: “Artículo 1.592: El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

De las actas procesales quedó demostrado que existe una relación arrendaticia entre la Sociedad de Comercio “EL BODEGON DEL CURA II” C.A. y el ciudadano JOSE ANTONIO HERNANDEZ QUINTANA, la cual según el contrato suscrito tendría una duración de seis meses contados desde el primero (1º) de julio hasta el treinta y uno (31) de diciembre de 2009, tanto por lo declarado en la contestación de la demanda por el accionado, como por las consignaciones anexas al escrito de promoción de pruebas, de donde consta que el demandado realizó depósitos en la cuenta bancaria de este mismo tribunal como se evidencia en copias certificadas del expediente de consignación bajo el numero 137-10. Ahora bien, de la revisión de las fechas en que fueron efectuados los referidos depósitos (16/12/2009 y 14/01/2010) siendo dichos depósitos consignados en el tribunal el 12/02/2010 y el 20/01/2010 respectivamente, se desprende que el demandado dio cumplimiento al pago de los cánones de arrendamiento de los meses Diciembre 2009 y Enero de 2010, lo que demuestra que el demandado no incurre en estado de insolvencia respecto a los cánones de arrendamiento, puesto que los respectivos depósitos bancarios se realizaron dentro de los meses correspondientes, pues, aunque el demandado efectuó la consignación de la planilla de depósito del mes de diciembre al tribunal en el mes de febrero, no es menos cierto que ha estado realizando los depósitos antes del vencimiento de cada mes. De igual forma, quedó demostrado que se encuentra solvente respecto al pago de la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 7.500,00) por concepto de depósito convenido entre las partes al momento de celebrar el contrato, pues dicho pago no fue desconocido ni desvirtuado por el demandante. Y ASI SE ESTABLECE.-
Observa además esta sentenciadora que aduce el demandado la existencia de una relación arrendaticia previa con el actor, desde el primero (1º) de noviembre del año dos mil cinco (2005), contrato que se observa fue suscrito entre dos personas naturales, es decir, el ciudadano JOSE ANTONIO HERNANDEZ (arrendador) y el ciudadano ROBERT GEPSI RINCON (arrendatario), lo cual se evidencia en copia simple marcada “B” que acompañó el demandado a su escrito de contestación. Al respecto se hace necesario establecer que el contrato cuyo cumplimiento se pretende mediante la presente acción, es el suscrito el primero (1ro. De julio de 2009) entre el ciudadano JOSE ANTONIO HERNANDEZ (arrendador) y el ciudadano ROBERT GEPSI RINCON en su condición de representante de la firma mercantil “BODEGÓN DEL CURA II” C.A., la cual se encuentra inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en fecha 11 de noviembre de 2005, bajo el Nº 29, Tomo 15-A (arrendataria), por lo que mal podría considerarse tales relaciones arrendaticias como una sola, pues evidentemente, se trata de dos relaciones arrendaticias diferentes, la primera, entre dos personas naturales y, la segunda, entre una persona natural y una persona jurídica, respectivamente. Y ASI SE ESTABLECE.-
Ahora bien, habida consideración que hubo desahucio por parte del arrendador, en el caso de marras debe aplicarse la norma prevista en el artículo 1601 del Código Civil: “Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción” y, en virtud de ello, debe entenderse que la relación arrendaticia feneció el día 31-12-2009 y que a partir del 01 de enero de 2010 comenzó a correr el lapso de prórroga legal la cual operó de pleno derecho al haber demostrado el demandado su estado de solvencia respecto al pago de los cánones de arrendamiento, conforme a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “a”, pudiendo establecerse que actualmente el arrendatario demandado se encuentra dentro del lapso establecido en la citada norma y no en el lapso de renovación del contrato, como erróneamente lo interpreta al dar contestación a la demanda. En este sentido, se niega el desalojo inmediato en los términos exigidos por el actor, siendo procedente dejar transcurrir el lapso de prórroga establecido en la ley y, una vez vencido éste, el arrendatario devuelva el inmueble que le fue arrendado. Y ASI SE DECIDE.-
En relación al pedimento de la parte actora, de que se tengan como no efectuadas las consignaciones, por cuanto el poder con el que actuó el Abogado Wolfgang Pérez, fue otorgado para representar a la Sociedad de Comercio “El Bodegón del Cura II”, C.A., impugnando así mismo tal representación, observa este Tribunal que ha establecido la Sala en reiterados fallos “…que la impugnación de los mandatos deben verificarse en la primera oportunidad inmediatamente después de su consignación en que la parte interesada en su desestimación actúe en el proceso, de lo contrario, hay que presumir que tácitamente se ha admitido como buena y legítima la representación que ha invocado el apoderado judicial…” (Sentencia SCC, 07 de diciembre de 1994, Ponente Magistrado Dr. Rafael Alfonso Guzmán, Exp. 93-0304, reiterada en Sentencia SCC, Ponente Magistrado Dr. Antonio Ramírez Jiménez, Exp. Nº 02-0007, S.RC. Nº 0223) y, en tal sentido se atiene esta sentenciadora pues, de autos se observa que las actuaciones relacionadas con el Expediente de Consignación fueron incorporadas a las actas por la parte demandada en fecha 01-06-2010 (folios 32 al 80 del presente expediente), habiendo actuado el apoderado judicial del demandante mediante diligencia de fecha 07 de junio de 2010 (folio 110), oportunidad en la que no hizo ninguna objeción al referido poder, sino que lo hace posteriormente mediante escrito de fecha 08-06-2010 (folio 140) por lo que dicha impugnación es improcedente por extemporánea, de conformidad con el criterio antes señalado de nuestro máximo Tribunal.
En función de lo alegado y probado en autos, es por lo que la presente acción debe declararse PARCIALMENTE CON LUGAR, y en consecuencia de ello se acuerda el desalojo del inmueble arrendado una vez vencido el lapso de prórroga legal de seis (6) meses tal como lo establece la Ley, como en efecto se señalará en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.-