TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, cuatro (4) de marzo de 2010
Años: 199º y 151º

PARTE ACCIONANTE “YLDEMAR DE JESÚS NIETO PARTIDAS y MARÍA ENCARNACIÓN CÁRDENAS DE NIETO”, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-4.277.612 y V-648.696, respectivamente; con domicilio procesal en: Avenida Sur 3, Zamuro a Miseria, piso 7, oficina 7-H, Parroquia Santa Rosalía, Caracas.
MANDATARIOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA “CARLOS COLMENARES VARELA y JESÚS CANCHICA BUSTAMANTE”, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 37.052 y 52.597, respectivamente.

PARTE DEMANDADA “HEBER GENARO CHACÓN MONCADA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 2.549.602 y de este domicilio; sin representación judicial acreditada en autos.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA

CASO: AP31-V-2009-318

I

El presente proceso judicial se inició en fecha 12 de febrero de 2009, mediante libelo de demanda presentado para su distribución ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D) de esta sede judicial, quedando su conocimiento asignado a este Juzgado.
Mediante auto dictado el 17 de febrero de 2009, se admitió la demanda y se ordenó librar compulsa de citación a la parte demandada.
Mediante diligencia del día 18 de marzo de 2009, el alguacil Edgar Zapata informó al Tribunal que citó al ciudadano Heber Genaro Chacón Moncada, titular de la cédula de identidad N° 2.549.602, quien se negó a recibir y firmar la compulsa librada a los fines de su citación personal.
Así las cosas, cumplidas las formalidades del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D) de este Circuito Judicial se recibió escrito presentado el día 16 de abril de 2009, contentivo de la contestación a la demanda.
Luego, por auto de fecha 30 de abril de 2009, el Tribunal fijó oportunidad para la celebración de un acto conciliatorio entre las partes.
El día 7 de Mayo de 2009, estando presente las partes en el acto conciliatorio, a los fines de terminar el litigio las mismas acordaron expresamente lo siguiente:

“….PRIMERO: Designar un perito avaluador para determinar el valor real del inmueble objeto de la demanda, en los actuales momentos; y que el informe que rinda dicho perito, estableciendo el valor del inmueble, tendrá carácter obligatorio para ambas partes, y será el precio por el cual la parte actora se compromete a venderlo a la parte demandada, y esta se obliga a comprarlo. Los honorarios de dicho perito serán pagados por ambas partes en porciones iguales, y será designado oficiosamente por el Tribunal. Una vez consignado el informe del perito, en el cual conste el valor del inmueble comenzará, a correr el lapso de cinco (5) días de despacho para firmar la opción de compra ante el Tribunal, si en dicho no se firma la opción, ambas partes solicitamos al tribunal fije por auto el día y la hora para la firma de dicha opción. SEGUNDO: Una vez conste en autos el avalúo del inmueble objeto de la demanda, así como también la entrega por la parte actora, de todos los recaudos que requiera cualquier Institución financiera, a los fines de que la parte demandada tramite un crédito y pagar de esta manera el precio del inmueble, comenzará a transcurrir un lapso de ciento veinte (120) días continuos calendarios consecutivos para que el demandado adquiera en propiedad el inmueble. No obstante, de ser necesario, ambas partes podrán suscribir un precontrato contentivo de acuerdo de compraventa, facilitando las gestiones ante cualquier entidad financiera. TERCERO: Ambas partes convienen en que, si por cualquier causa el demandado no pudiere o desistiere del compromiso de adquirir el inmueble objeto de la demanda, o no ser acreedor de un crédito del sistema de vivienda y habitat, deberá desocupar y efectuar la entrega inmediata del mismo a sus propietarios en un lapso no mayor de quince (15) días consecutivos quienes podrán en tal circunstancia solicitar al tribunal, acuerde la ejecución forzosa. CUARTO: Ambas partes manifiestan que con la suscripción del presente acuerdo, terminan sus desavenencias, se otorga el mas amplio finiquito y nada mas tienen que reclamarse respecto a la causa y objeto materia de litigio, pidiendo que se homologue con categoría de cosa juzgada…”.

En fecha 11 de mayo de 2009, se impartió la correspondiente homologación.
En fecha 19 de mayo de 2009, el perito avaludador designado ciudadano Cesar Rodríguez Gándica, presentó informe contentivo del avalúo y justiprecio del inmueble objeto de la demanda; y su aclaratoria de fecha 27 del mismo mes y año.
Posteriormente, en fecha 2 de noviembre de 2009, el mandatario judicial de la parte actora ciudadano Carlos colmenares, alegando el incumplimiento por parte del demandado al compromiso asumido, solicitó la ejecución forzosa del acuerdo celebrado entre las partes.
Acto seguido, en fecha 3 de noviembre de 2009, la parte demandada se opuso al pedimento formulado respecto a la ejecución del acuerdo transaccional.
Por auto de fecha 18 de noviembre de 2009, el Tribunal estimó pertinente abrir una articulación probatoria ex artículo 607 del Código de Procedimiento Civil.
Por lo tanto, vencida como se encuentra la incidencia surgida en esta fase del proceso, el Tribunal procede a resolver el merito de la misma, previa las siguientes consideraciones.
II

La revisión de las actas que integran el presente asunto pone de manifiesto que, en el acto conciliatorio fijado por el Tribunal, las partes de la relación jurídica procesal acordaron terminar el juicio mediante el acuerdo transaccional celebrado en fecha 7 de mayo de 2009, con fundamento en lo previsto por los artículos 255 y 256 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:
Artículo 255 del Código de Procedimiento Civil:

“La transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa Juzgada”.

Artículo 256 del Código de Procedimiento Civil:

“Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución”.

Al respecto de la transacción judicial, el maestro Ricardo Henríquez La Roche en su obra “Código de Procedimiento Civil, Tomo II, página 290”, señala que la doctrina coincide que es un negocio jurídico que establece un contrato entre las partes transigentes cuyo objeto es la causa o relación sustancial sometida a beligerancia en el juicio, y que, por solventarla en virtud de mutuas concesiones, desaparece por vía de consecuencia la relación procesal continente.
En este orden de ideas, parafraseando al egregio Dr. José Melich-Orsini, quien en su obra Doctrina General del Contrato, 4ª edición, página 15 y siguiente, sostiene que “nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser de la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que lo celebran deriva del poder de la voluntad de darse su propia ley (…) este poder de darse la propia ley se vincula a la voluntad como fenómeno psicológico y a la idea de la libertad para disponer de sus propios actos”, podemos afirmar de manera categórica, que la fuerza obligatoria del contrato se fundamenta en el acuerdo o consenso de voluntades –pacta sunt servanda.
Consecuente con lo antes expresado, en el caso concreto de autos, las partes de la relación procesal asumieron prestaciones reciprocas -con efectos ex nunc- a fin de dar por terminadas sus desavenencias respecto a la causa y objeto por las cuales litigan. En este sentido, la parte actora se obligó a vender el inmueble de su propiedad, y la parte demandada se obligó a comprarlo por el precio que fijase un perito avaluador debidamente juramentado; asimismo, el demandado Heber Genaro Chacón Moncada se comprometió a tramitar un crédito ante cualquier entidad financiera, y “una vez conste en autos el avalúo del inmueble objeto de la demanda, así como también la entrega por la parte actora, de todos los recaudos que requiera cualquier Institución financiera”; comenzaría a transcurrir el plazo de ciento veinte (120) días continuos calendarios consecutivos, para el cumplimiento de la obligación de adquirir el inmueble.
Ahora bien, el quid del asunto gira entorno a determinar si el demandado incumplió con la obligación asumida de adquirir el inmueble dentro del plazo estipulado; y si tal incumplimiento es por causas que le son imputables a él.
Para ello, en criterio de este operador jurídico resulta pertinente hacer las siguientes precisiones:
En fecha 2 de junio de 2009, la representación judicial de la parte actora cumpliendo con lo pactado en el punto segundo del acuerdo transaccional, consignó a los autos un documento de opción de compraventa, solicitando al mismo tiempo que el Tribunal fijase una fecha para la firma del mismo.
Seguidamente, el día 12 de junio de 2009, la misma representación judicial de la parte actora consignó un legajo de documentos a disposición de la parte demandada, tendientes a la tramitación del crédito ante una entidad financiera.
Por auto de fecha 15 de junio de 2009, el Tribunal desestimó la impugnación formulada por la parte demandada respecto al avaluó del inmueble.
En fecha 25 de junio de 2009, previamente acordado por el Tribunal, comparecieron personalmente las partes litigantes debidamente asistidas de abogados, y procedieron a firmar el contrato de opción de compraventa; en esta oportunidad la parte demandada solicitó copia certificada de los recaudos aportados por la parte actora, a los fines de la tramitación del crédito para la adquisición del inmueble; todo lo cual fue acordado por auto de fecha 29 del mismo mes y año.
Mediante diligencia de fecha 30 de junio de 2009, la parte demandada solicitó que el Tribunal instase a la parte actora a consignar en original los recaudos necesarios para la tramitación del crédito; lo cual fue acordado por auto de fecha 2 de julio de 2009.
El día 8 de julio de 2009, la representación judicial de la parte actora consigna en autos los originales de los recaudos requeridos; y además señaló: “le solicitamos muy respetuosamente a este Tribunal que solicite a la parte demandada que el banco le de por escrito los recaudos exigidos para el crédito y los consigne ante este Tribunal”.
En fecha 15 de julio de 2009, la parte demandada solicitó nuevamente la entrega los recaudos que la parte actora aportó en original; todo lo cual fue acordado por auto del día 16 del mismo mes y año.
Seguidamente, el día 13 de agosto de 2009, la parte demandada estampó una diligencia dejando constancia del recibo de los recaudos originales a los fines legales consiguientes.
Sin embargo, el día 14 de agosto de 2009, la misma parte demandada estampó otra diligencia aduciendo que el certificado de solvencia de gravamen del inmueble está vencido, solicitando que se inste a la parte actora a consignarlo vigente a exigencia del Banco; lo que acordó el Tribunal mediante auto de fecha 28 de septiembre de 2009.
Luego, en fecha 7 de octubre de 2009, la representación judicial de la parte actora cumpliendo con lo ordenado, consignó en original certificación de gravamen emitido por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 6 de octubre de 2009.
Finalmente se advierte que durante la etapa probatoria de la incidencia, solamente la representación judicial de la parte actora tuvo actividad.

De acuerdo con la situación procesal precedentemente descrita, es evidente que las partes en litigio de mutuo acuerdo decidieron terminar el presente juicio, acordando la compraventa del inmueble con la condición de que, “una vez conste en autos el avalúo del inmueble objeto de la demanda, así como también la entrega por la parte actora, de todos los recaudos que requiera cualquier Institución financiera, a los fines de que la parte demandada tramite un crédito y pagar de esta manera el precio del inmueble, comenzará a transcurrir un lapso de ciento veinte (120) días continuos calendarios consecutivos para que el demandado, adquiera en propiedad el inmueble. No obstante, se de ser necesario, ambas partes podrán suscribir un precontrato contentivo del acuerdo de compraventa, facilitando las gestiones ante cualquier entidad financiera”.
Pues bien, se observa de autos que el avalúo del inmueble se realizó de acuerdo con lo pactado, y aún cuando la parte demandada impugnó las resultas del mismo, el Tribunal mediante auto razonado de fecha 15 de junio de 2009, desestimó los argumentos esgrimidos a tales efectos, determinando reputar valido el informe consignado por el perito designado ciudadano Cesar Rodríguez.
De igual manera, consta en autos que en fecha 25 de junio de 2009, las partes suscribieron un precontrato de opción de compraventa, manifestando el ciudadano Heber Genaro Chacón lo siguiente: “me encuentro presente a los fines de firmar la referida opción y pido al tribunal copia certificada del acto conciliatorio cursante a los folios 69 y 70; original de la opción de compra venta que se procederá a firmar en este acto; los recaudos que van insertos desde el folio 128 al 180, ambos inclusive, a los fines de proceder a tramitar el crédito respectivo…”.
Entonces, estima este operador jurídico que la parte actora ha dado muestras inequívocas de cumplir con la obligación asumida, de vender el inmueble objeto de la demanda a la parte demandada; y ello se patentiza entre otras cosas, con la diligencia que suscribió en fecha 8 de julio de 2009, consignando a todo evento original de los recaudos para la tramitación del crédito por parte del demandado, y con la diligencia suscrita en fecha 7 de octubre de 2009, consignando original de la certificación de gravamen del inmueble conforme lo solicitado por la parte demandada en diligencia de fecha 24 de agosto de 2009, que hasta la fecha no ha sido retirada por el demandado a los fines consiguientes.
En cambio, la parte demandada no produjo pruebas durante la incidencia probatoria, ni durante el iter procedimental a partir de la celebración del acuerdo transaccional, tendientes a demostrar que efectivamente hizo diligencias para obtener un crédito bancario y de esta manera adquirir el inmueble conforme se obligó; ni cumplió con la carga de señalarle de manera precisa a los accionantes cuales son los recaudos que exige institución financiera alguna, y así requerírselos a tales fines.
Por consiguiente, partiendo del principio consagrado en el artículo 1.160 del Código Civil, que los contratos como fuente de obligaciones deben cumplirse de buena fe, y obligan a cumplir no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley; y además, teniendo en cuanta lo dispuesto en el artículo 1.270 eiusdem, respecto a que la diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación será siempre la de un buen padre de familia, infiere este juzgador que la parte demandada ha desistido del compromiso de adquirir el inmueble objeto de la demanda, y por tanto debe desocupar y efectuar la entrega del mismo de conformidad con la Ley y el mismo contrato transaccional.
En efecto, estima quien aquí decide que la conducta procesal asumida por el demandado riñe no solo con los principios de lealtad y probidad que se deben los litigantes por mandato del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, sino que además, se subsume en lo pactado en el particular tercero del acuerdo transaccional, al expresarse que si por cualquier causa el demandado no pudiere o desistiere del compromiso de adquirir el inmueble objeto de la demanda, o no ser acreedor de un crédito del sistema de vivienda y hábitat, deberá desocupar y efectuar la entrega material inmediata del mismo a sus propietarios.
En este mismo orden de ideas, ciertamente las partes estipularon en el acuerdo transaccional que el plazo de ciento veinte (120) días comenzaría a transcurrir a partir de la constancia en autos de la entrega por la parte actora de todos los recaudos que requiera cualquier institución financiera. Pues bien, no solamente consta en autos que la parte demandada estampó sendas diligencias manifestando recibir los documentos aportados en original por la parte actora, lo que conduce a establecer que dicho plazo se encuentra evidentemente vencido; sino que además, es fácil colegir por máximas de experiencia y de acuerdo con la naturaleza del negocio jurídico celebrado entre las partes, que ha transcurrido un término suficiente y razonable para que el demandado Heber Genaro Chacón Moncada, haya acudido a cualquier entidad financiera del País a solicitar un crédito para la adquisición de vivienda y aportar en autos la prueba histórica que hizo tal diligencia, señalando cuales son los recaudos requeridos; lo que no consta en el expediente; así se establece.-
Entonces, para quien aquí decide, examinando la situación procesal de marras y teniendo en cuenta que dentro de los baremos que deben atender los operadores de justicia, se erige el principal y fundamental valor, el cual se encuentra constituido por la búsqueda de la equidad; y en este punto se debe subrayar, que cuando nos referimos al término equidad, debe entenderse éste como la adopción de decisiones judiciales, enmarcadas en la impostergable consecución de la justicia social, pues, el formalismo jurídico no debe silenciar en un estado social de derecho y de justicia, los reclamos de la realidad; se resuelve que ha lugar a la ejecución de lo pactado por las partes en el acuerdo transaccional debidamente homologado, en lo que respecta a la entrega por la parte demandada del inmueble objeto de la litis, como será establecido en la parte dispositiva del fallo; así igualmente se decide.-

III

Por los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: Se acuerda la ejecución de la transacción celebrada por las partes en juicio, homologada por auto de fecha 11 de mayo de 2009; y en consecuencia, de acuerdo con lo pactado, se ordena a la parte demandada a desocupar y entregar el inmueble objeto de la litis, propiedad de la parte actora, dentro del lapso de quince (15) días calendarios consecutivos, contados a partir de la constancia en autos de la notificación que de la última de las partes se haga.
Segundo: Visto que la incidencia que origina la presente decisión se abrió oficiosamente, el Tribunal determina que no ha lugar a costas.
Regístrese, publíquese y notifíquese la presente decisión, y déjese copia certificada de la misma en el copiador de sentencias interlocutorias del Tribunal, tal como lo ordena el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cuatro (4) días del mes de marzo de 2010, a 199° años de la Independencia y 151° años de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria

Abg. Kelyn Contreras González

En esta misma fecha, siendo las 11:00 a.m., se publicó y registró la presente decisión interlocutoria, dejándose copia certificada de la misma en el copiador respectivo.

La Secretaria

Abg. Kelyn Contreras González