TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DECIMO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: JOSE FIDEL PEÑA PEÑA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 5.198.180.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ALI JOSE NAVARRETE TORO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 64.631.-

PARTE DEMANDADA: JANETTE JOSEFINA PRIETO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número V-8.801.187.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: NO HUBO.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: AP31-V-2009-003939

CAPITULO I
DE LA NARRATIVA

Se inició la presente causa mediante demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fue interpuesta por el abogado ALI JOSE NAVARRETE TORO, actuando en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano JOSE FIDEL PEÑA PEÑA contra la ciudadana JANETTE JOSEFINA PRIETO, la cual fue presentada por ante el sistema de distribución de causas, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal.
Alegó el Apoderado Judicial de la parte actora en su escrito libelar que en fecha 28/06/2007, su mandante suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana, JANETTE JOSEFINA PRIETO, ante la notaria Publica Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, sobre un inmueble constituido por el apartamento N° 34, piso 3 de La Residencia Ivette, ubicado en la Esquina El Truco, Avenida Baralt, Municipio Libertador, Distrito Capital, estableciéndose en la Cláusula Tercera “El presente contrato tendrá una duración de seis (6) meses prorrogables por un periodo igual si las partes están de común acuerdo hasta un máximo de un (1) año fijo a partir del 15 de junio de 2007 hasta el 14 de junio del 2008, manteniéndose durante ese lapso, el mismo canon de arrendamiento.” (es decir, el referido contrato de arrendamiento entraría en vigencia el 15/06/2007 y su vigencia concluiría el 14/06/2008. Que al concluir la duración del contrato de arrendamiento, descrito anteriormente, se suscribió un contrato de prorroga legal en fecha 14/07/2008 con la ciudadana JANETTE JOSEFINA PRIETO, con el cual se acuerda dar fin a la relación arrendaticia. Que en la cláusula Tercera del referido contrato de arrendamiento se estableció que la duración del contrato tendría una duración de un (1) año fijo y comienza a regir a partir del 15 de junio del año 2008, hasta el 14 de junio del 2009, debido a que el mismo es la prorroga legal que le corresponde. Que la arrendataria no ha cumplido con la entrega del inmueble, a pesar de encontrarse vencido el contrato y la prorroga legal obligatoria, razón por la cual procede a demandar a la ciudadana JANETTE JOSEFINA PRIETO, para que convenga o sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En desocupar el inmueble propiedad de su mandante, y que por tanto, procedan a la entrega del inmueble objeto del contrato de Prorroga Legal, totalmente libre de bienes y persona, en los términos establecidos en la Ley. SEGUNDO: En la entrega del inmueble en el mismo buen estado que se entrego. TERCERO: En pagarle a su mandante la cantidad de treinta bolívares (Bs. 30) diarios, por concepto de daños y perjuicios por el uso del inmueble, durante los 15 días que transcurran desde el 15 de junio de 2009, conforme a la Cláusula Cuarta del contrato de prorroga legal.

Por auto de fecha 24/11/2009, este Juzgado admitió la demanda y ordenó la citación de la ciudadana JANETTE JOSEFINA PRIETO, para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, a fin de que diera contestación a la demanda.- (Folio 16).
Por diligencia de fecha 03/12/2009, el Apoderado Judicial de la parte actora dejó constancia de haber consignado las copias fotostáticas para la elaboración de la compulsa, la cual fue librada en fecha 14/12/2009. (Folio 18 y su vto.).-
Mediante diligencia de fecha 15/12/2009, el ciudadano NELSON MATAS, en su carácter Coordinador de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dejó constancia de haber recibido los emolumentos para la practica de la citación de la parte demandada. (Folio 19).-
Por diligencia de fecha 07/12/2009, el ciudadano GEORGE JOSE CONTRERAS, en su carácter de Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dejó constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada. (Folio 21).-
Por escrito de fecha 28/01/2010, la parte demandada debidamente asistida por el abogado RODOLFO LUIS ALEJANDRO, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 41.916, estando dentro de la oportunidad legal correspondiente procedió a dar contestación a la demanda, la cual se contrae a lo siguiente:

Alegó que es cierto que en fecha 28 de junio de 2007, suscribió con la parte demandante ciudadano JOSE FIDEL PEÑA PEÑA, contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 34, piso 3 de la Residencia Ivette, ubicado en la Esquina El Truco, Avenida Baralt, Municipio Libertador del Distrito Capital, con un tiempo de duración de un (1) año. Que es cierto que en fecha 14 de julio de 2008 suscribió contrato de prorroga legal con el demandante, cuya vigencia fue de un (1) año contado a partir del 15 de junio del año 2008 hasta el 14 de junio de 2009, siendo cierto que la prorroga vencía en fecha 14/06/2009. Alegó que no es cierto que una vez finalizada la prorroga 14/06/2009, se haya negado a la entrega del inmueble, y menos aun que haya incurrido en incumplimiento de la Cláusula Tercera del Contrato de Prorroga legal; alegó que el contrato original, es decir, el de fecha 28 de junio de 2007, suscrito entre las partes, se Recondujo y opero La Tacita Reconducción, pasando a ser de un contrato a tiempo determinado a un contrato a tiempo indeterminado. Argumentando lo siguiente: que en el contrato se convino en la Cláusula Segunda que el canon de arrendamiento era de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 800.000,00) hoy ochocientos bolívares fuertes, pagaderos entre el 15 y 19 de cada mes. Que la Prorroga legal venció en fecha 14/06/2009, habiendo cancelado su persona el mes de junio de 2009, último mes de la prorroga en fecha 08/06/2009, con un aumento desproporcionado impuesto por el demandante, es decir, canceló un mil doscientos bolívares fuertes (B.s.F 1.200,00) de manera que no solo canceló el mes de junio de 2009, sino que meses anteriores el canon de arrendamiento le fue aumentado. ¿Esgrimió que debió hacer a partir del momento del vencimiento de la prorroga? Que el propietario debió exigirle la entrega del inmueble y notificarle, y por consiguiente no aceptarle ningún otro pago, pues por el contrario, el demandante le acepto el pago de la mensualidades siguientes, es decir, la mensualidad del mes de julio de 2009, mensualidad que canceló en fecha 30/06/2009. Que una vez que le acepto el pago de estas cuotas mensuales, en fecha 14 de julio de 2009, le notifica que debe entregarle el inmueble, pero para esa fecha ya había cancelado el mes de julio de 2009, pues lo canceló en fecha 30 de junio de 2009. Que igualmente sucedió con los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, y enero de 2010, pues todos estos meses han sido debidamente cancelados, para lo cual anexo copias simples. No es cierto que haya incurrido en incumplimiento al contrato suscrito con la parte demandante y que ha cancelado oportunamente las mensualidades correspondientes a los meses vencidos, estando actualmente solvente con el pago. Rechazó y se opuso a la desocupación del inmueble que posee en calidad de arrendataria, en consecuencia, se opone a la entrega material. Rechazó y se opuso en cancelar a la parte demandante la cantidad de Treinta Bolívares, diarios por concepto de daños y perjuicios por el uso del inmueble durante los días que transcurrieron desde el 15 de junio de 2009.

Visto lo anterior observa este sentenciador que nuestra Ley sustantiva establece:

Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

En ese sentido, siendo la oportunidad para promover pruebas en el presente juicio, solo la parte actora hizo uso de éste derecho, por lo tanto corresponde a este Juzgador analizar las pruebas promovidas conforme a lo establecido en los artículos 506, 507, 508, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil.
CAPITULO II
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Promovió junto con el escrito libelar contrato de arrendamiento suscrito en fecha 28/06/2007, entre los ciudadanos JOSE FIDEL PEÑA PEÑA y la ciudadana JANETTE JOSEFINA PRIETO, debidamente autenticados por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, y la Prorroga Legal de fecha 14/07/2008, los cuales el primero regiría a partir del 15 de junio de 2007 hasta el 14 junio de 2008; y la prorroga legal a partir del 15 de junio de 2008 hasta el 14 de junio de 2009, los cuales cursan insertos a los folios 11al 15 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dichos documentos no fueron desconocidos ni impugnados durante la secuela del proceso, por lo tanto debe otorgársele valor probatorio, quedando demostrado que la relación arrendaticia del presente juicio comenzó a regir a partir del día 15/06/2007.Así se decide.

2. Promovió junto con el libelo copia certificada del documento poder que otorga el ciudadano JOSE FIDEL PEÑA PEÑA, a la ADMINISTRADORA CHRISCOR S.R.L, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 12 de junio de 1996, inserto bajo el N° 13, Tomo 148-A-Pro, cursante a los folios 08 y 09 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dicho documento no fue tachado ni impugnado durante la secuela del proceso, por lo tanto debe otorgársele valor probatorio, quedando demostrada la facultad para percibir rentas a la ADMINISTRADORA CHRISCOR S.R.L., en la persona del ciudadano JOSE FIDEL PEÑA PEÑA. Así se decide.

3. Promovió prueba testimonial referida a la misiva enviada el 14 de junio de 2009. Al respecto este juzgador observa que al no haber sido ratificado por un tercero debe ser desechado conforme a lo previsto en el 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA

1. Promovió junto al escrito de contestación en copias simples recibos de alquiler correspondiente a los meses de junio, julio agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, y enero de 2010, Al respecto observa el Tribunal que dichos recibos no fueron desconocidos ni impugnado durante la secuela del proceso, por lo tanto debe otorgársele valor probatorio, quedando demostrado que luego de haber vencido la prorroga legal en fecha 14/06/2009, se recibieron pagos subsiguiente a la fecha. Así se decide.

2. Promovió en fecha 01/03/2010, pruebas documentales recibos originales de pago correspondientes a los cánones de arrendamiento de los últimos dieciocho meses: desde julio a diciembre de 2008, enero a diciembre 2009, enero y febrero de 2010; así como, misivas enviadas por la administradora CHRISCOR S.R.L, BIENES RAICES marcadas A, B, C, D y E. Al respecto observa este juzgador, que dichas documentales fueron promovidas luego de haber precluido el lapso procesal para promover dichas pruebas el cual feneció el 25/02/2010, por lo tanto debe tenerse como extemporáneas por tardía y no producen efecto probatorio. Así se decide.

CAPITULO IV
DE LA MOTIVA

Planteada como ha quedado la controversia y analizadas las actas procesales que conforman el presente expediente, así como las pruebas consignadas en el juicio, este Juzgador a los fines de dictar el pronunciamiento de fondo, pasa seguidamente a analizar los supuestos de hechos y la norma de derecho aplicable al caso.
Al respecto, observa este sentenciador que la acción intentada es la de Cumplimiento de Contrato por vencimiento del termino legal y de la prorroga legal.
Ahora bien tomando en consideración que la demandada al momento de dar contestación al fondo, acepto el contrato de fecha 28/06/07 y la prorroga legal de fecha 14/06/08, y rechazó la demanda incoada en su contra, quedando controvertido en relación al contrato de arrendamiento suscrito entre las partes si se transformó de un contrato a tiempo indeterminado, ya que al haberse aceptado el pago en el mes de julio luego de vencida la prorroga legal; es que se le notifica que debe entregarle el inmueble al arrendador, y el arrendador continuó cobrando los cánones de arrendamiento, pudiendo proceder así la tácita reconducción de conformidad con el artículo 1600 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, observa este Juzgador que la relación arrendaticia objeto del presente juicio, quedó demostrada según contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 28/06/2007, con inicio a partir del 15 de junio de 2007 hasta el 14 junio de 2008; y la prorroga legal de fecha 14/07/2008, a partir del 15 de junio de 2008 hasta el 14 de junio de 2009, los cuales cursan insertos a los folios 10 al 15 del presente expediente; se hace necesario determinar la naturaleza de la relación arrendaticia a los fines de pasar a dictar el pronunciamiento de fondo, declarando la procedencia o no de la acción incoada.
De manera que habiendo quedado demostrada la existencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 28/06/2007, el cual cursa inserto a los folios (10 y 12) del presente expediente.
Observamos: en primer lugar que la relación arrendaticia entre las partes nace con un contrato que suscribieron las partes en fecha 28/06/2007, estableciéndose en la cláusula Tercero del referido contrato.
CLÁUSULA TERCERA: “El presente contrato tendrá una duración de seis (6) meses prorrogables por un periodo igual si las partes están de común acuerdo hasta un máximo de un (1) año fijo a partir del 15 de junio de 2007 hasta el 14 de junio del 2008, manteniéndose durante ese lapso, el mismo canon de arrendamiento.
Así pues, de una simple lectura de la referida cláusula es obligante concluir que la intención de las partes era no prorrogar el contrato de arrendamiento y que el referido contrato era de fecha precisa y a tiempo determinado; (subrayados nuestros).
Por otra parte, observamos: en segundo lugar que las partes suscribieron un contrato de prorroga legal en fecha 14/07/2008, estableciéndose en la cláusula Tercero de este contrato.
Cláusula Tercera: “El presente contrato tendrá una duración de un (1) año fijo y comienza a regir a partir del 15 de junio del año 2008, hasta el 14 de junio del 2009.

De la cláusula del contrato de arrendamiento anteriormente transcrita, se observa que la intención era dar por terminada la relación arrendaticia del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, que nació como un contrato a tiempo determinado, tal como fue establecido por las partes; sin embargo, consta a los autos que luego del vencimiento del contrato de arrendamiento, y vencida dicha prorroga, se realizó el primer pago al vencimiento de este ósea en fecha 30/06/2009, entendiéndose que esta fecha correspondía a la fecha posterior al vencimiento de la prorroga legal procediendo luego el arrendador a notificar al arrendatario; sin embargo, se continuo aceptado las cuotas de alquiler y ocupando el inmueble el arrendatario, todo lo cual quedó demostrado con los recibos de pagos de alquiler consignados por la demandada anexos al escrito de contestación marcados con la letra “A, B, C, D, E, F y G, folios 28 al 34, los cuales no fueron impugnados por el actor.
De lo antes expuesto, al observarse que efectivamente el arrendatario continúo ocupando el inmueble arrendado, y aunado al hecho de que el arrendatario afirmó en la contestación que había continuado cancelando las cuotas de alquiler; una vez vencida la prorroga legal y examinado los pago de alquiler agregados en copias simples en su oportunidad correspondiente y que los cuales no fueron desconocido ni impugnados, y al continuar con la posesión del inmueble el arrendatario y el arrendador seguir percibiendo los cánones de arrendamiento, por lo tanto, conforme con la norma prevista en el artículo 1.600 del Código Civil, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo; por lo que debe concluirse que en virtud de ello, el señalado contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción. Así se decide.
Ahora bien, al concluir que nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, considera este Juzgador improcedente la presente acción de cumplimiento de contrato por la culminación del término y de su prorroga legal, dada la naturaleza del contrato, por lo tanto corresponde al arrendador ejercer la acción por una de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; no siendo esto óbice, para que el arrendador pueda ejercer cualquier otra acción que le pudiere corresponder por otras causales distintas a las previstas taxativamente en la citada norma, sino las acciones de derecho común resolutoria o de cumplimiento (Art. 1167 CC), según el caso. Así se decide.-
CAPITULO V
DE LA DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 254 del Código de Procedimiento Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue el ciudadano JOSE FIDEL PEÑA PEÑA contra la ciudadana JANNETTE JOSEFINA PRIETO.-

Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 ibidem.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ( ) días del mes de marzo de dos mil diez.
EL JUEZ TITULAR

RENÁN JOSÉ GONZÁLEZ
EL SECRETARIO

WALID JOSEPH YOUNES M

En esta misma fecha siendo las 12:25 p.m., se público y registró esta decisión.
EL SECRETARIO

WALID JOSEPH YOUNES M
Exp. N° AP31-V-2009-003939
JRG/WJYM/JP