TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DECIMOQUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: JOSÉ ALBERTO PÉREZ ACOSTA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-2.159.176.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: No hubo.

PARTE DEMANDADA: CARMEN GEORGINA SALAZAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-5.875.344.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUÍS ALFREDO VENOT QUIJADA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 36.930.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: AP31-V-2009-003739
CAPITULO I
DE LA NARRATIVA

Se inició la presente causa mediante demanda que por DESALOJO fue interpuesta por el ciudadano JOSÉ ALBERTO PÉREZ ACOSTA, debidamente asistido por el Abogado LUÍS MANUEL HERRERA RODRÍGUEZ contra la ciudadana CARMEN GEORGINA SALAZAR, la cual fue presentada por ante el sistema de distribución de causas, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal.-

Alego la parte actora en su escrito libelar, que celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana CARMEN GEORGINA SALAZAR, sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el N° 32, situado en el piso 3 de las RESIDENCIAS FANORAL, ubicada en la Avenida La Industria, entre Esquinas de Puente Anauco y Puente República, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que en la cláusula tercera del contrato se estipuló una duración de un (1) año contado a partir del 16/04/2003, el cual concluiría el 16/04/2004, prorrogables automáticamente, el cual se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado por efecto de la tácita reconducción. Que tiene una hija de nombre VIVIANA FARIDE PÉREZ NJAIN, que se encuentra próxima a contraer nupcias, la cual no posee vivienda propia, por lo que debe disponer del inmueble para entregárselo y lo tome como vivienda familiar. Que en fecha 30/10/2008, solicitó la notificación judicial de la arrendadora sobre la no prorroga del contrato y en ese mismo acto le fue ofrecido en venta el inmueble, razón por la cual procede a demandar a la ciudadana CARMEN GEORGINA SALAZAR, para que convenga o sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: El desalojo del inmueble objeto del presente juicio. SEGUNDO: TERCERO: En pagar las costas procesales.

Por auto de fecha 10/11/2009, este Juzgado admitió la demanda y ordenó la citación de la ciudadana CARMEN GEORGINA SALAZAR, para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, a fin de dar contestación a la demanda.- (Folio 25).

Mediante diligencia de fecha 10/11/2009, el ciudadano NELSON MATOS, en su carácter de Coordinador de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial con sede en el Edificio José María Vargas, dejó constancia de haber recibido los emolumentos para la practica de la citación de la parte demandada. (Folio 27).-

Por diligencia de fecha 26/11/2009, la parte actora debidamente asistida por el abogado LUÍS MANUEL HERRERA, dejó constancia de haber consignado las copias fotostáticas para la elaboración de la compulsa. (Folio 31).-

Por diligencia de fecha 21/01/2010, el ciudadano JOSÉ IZAGUIRRE, en su carácter de Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, dejó constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada. (Folios 36).-

Por diligencia de fecha 28/01/2010, el Abogado LUÍS ALFREDO VENOT QUIJADA, consignó documento poder que lo acredita como Apoderado Judicial de la parte demandada, consignando asimismo dentro de la oportunidad legal correspondiente escrito de contestación de la demanda, la cual en síntesis se contrae a lo siguiente:

Alegó la cuestión previa contenida en el Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Ordinal 4° del Artículo 340 ejusdem, por no haberse descrito el inmueble objeto de la demanda. Asimismo opuso la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que para el momento de interponerse la presente acción, se encontraba vigente la prorroga legal, por cuanto el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado y tenía una duración de Seis (6) años, le correspondía una prorroga legal de Dos (2) años, es decir, hasta el día 16/04/2010, de conformidad con lo establecido en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Igualmente negó, rechazó y contradijo la demanda intentada en contra de su defendido, por estar vigente la prorroga legal de dos (2) años, concedida por el demandante a su representada, según notificación judicial practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio, Exp N° AP31-S-2008-001952. Que la relación arrendaticia comenzó en fecha 16/04/2003 y la notificación de no prorroga fue efectuada en fecha 16/04/2009, por lo que debe aplicarse la prorroga legal establecida en el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en el contrato de arrendamiento firmado en fecha 16/04/2003, se estableció un canon de arrendamiento de Trescientos treinta Bolívares Fuertes (Bs. F. 330,00), el cual ha venido modificándose mediante nuevos contratos de arrendamientos, hasta llegar a la suma de Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 500,00), aún cuando los alquileres de arrendamientos se encontraban congelados. Que al realizar la notificación de no prorroga del contrato de arrendamiento, le fue ofrecido en venta el inmueble, pero dicho ofrecimiento no dio cumplimiento a la establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que no se indicó el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

Visto lo anterior observa este sentenciador que nuestra Ley sustantiva establece:

Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

En ese sentido, siendo la oportunidad para promover pruebas en el presente juicio, ambas partes hicieron uso de éste derecho, por lo tanto corresponde a este Juzgador analizar las pruebas promovidas conforme a lo establecido en los artículos 506, 507, 508, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil.

CAPITULO II
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Promovió el merito favorable de la copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes que cursa inserto a los folios 19 y 20 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dichas copias simples no fueron impugnadas de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que considera que las mismas son fidedignas de sus originales y surten su valor probatorio, quedando demostrada la relación arrendaticia existente entre JOSÉ ALBERTO PÉREZ ACOSTA y CARMEN GEORGINA SALAZAR sobre el inmueble objeto del presente juicio.-

2. Promueve el merito favorable de la copia simple de la partida de nacimiento de la ciudadana VIVIANA FARIDE, expedida por la Alcaldía del Municipio Libertador, Oficina Subalterna del Registro Civil de la Parroquia Candelaria, que cursa inserta al folio 08 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dicha copia simple no fue impugnada de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que considera que la misma es fidedigna de su original y surte su valor probatorio, quedando demostrado que la referida ciudadana es hija del demandante.-

3. Promueve el merito favorable de la copia simple de la carta de soltería autenticada por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, que cursa inserta a los folios 10 al 12 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dichas copias simples no fueron impugnadas de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que considera que las mismas son fidedignas de sus originales y surten su valor probatorio, quedando demostrado que los testigos evacuados por ante la notaria manifestaron que los ciudadanos PABLO ANTONIO GOMES TEIXEIRA y VIVIANA FARIDE PEREZ NJAIN eran solteros.

4. Promueve el merito favorable de la copia simple de la solicitud de Cartel de Esponsales realizada por ante la Oficina de Registro Civil Municipal de la Alcaldía del Municipio Sucre del estado Miranda, que cursa inserta al folio 09 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dicha copia simple no fue impugnada de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, siendo que dicho documento carece de sello alguno por parte del ente del cual emana, no se le puede dar valor probatorio, razón por la cual se desecha dicha prueba.

5. Promueve el merito favorable de la copia simple de la Notificación Judicial practicada en fecha 30/10/2008, por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, que cursa inserta a los folios 13 al 24 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dichas copias simples no fueron impugnadas de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que considera que las mismas son fidedignas de sus originales y surten su valor probatorio, quedando demostrado que en fecha 30/10/2008, la parte demandada ciudadana CARMEN GEORGINA SALAZAR, quedó debidamente notificado sobre la no prorroga del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Promueve el merito favorable de la copia simple de la Notificación Judicial practicada en fecha 30/10/2008, por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, que cursa inserta a los folios 13 al 24 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dicha prueba ya fue valorada por haber sido promovida igualmente por la parte actora.-
2. Promovió el merito favorable de las copias simples de los contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, que cursan insertos a los folios 51 al 57 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dichas copias simples no fueron impugnadas de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que considera que las mismas son fidedignas de sus originales y surten su valor probatorio, quedando demostrado que en fecha 27/04/2005 y 13/04/2007, la partes celebraron contratos de arrendamientos sobre el inmueble objeto del presente juicio, los cuales comprendían el plazo de duración del 16/04/2005 al 16/04/2006 y del 16/04/2007 al 16/04/2008.

CAPITULO III
CUESTIONES PREVIAS

La parte demandada en su escrito de contestación alegó la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Ordinal 4° del Artículo 340 ejusdem, alegando que la parte actora no describió el inmueble objeto de la presente acción.-

Al respecto, observa el Tribunal que ciertamente el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, dispone que en el libelo de demanda deberá expresarse la situación y linderos del objeto de la demanda si se tratase de inmueble; sin embargo; en atención al principio Constitucional que establece que la justicia no se sacrificará por formalidades no esenciales observa este juzgador que solamente se requiere estrictamente el cumplimiento de este requisito cuando se trate de acciones reales sobre la propiedad ó deslinde, siendo inútil la procedencia de tal cuestión previa en materia de discusión sobre la posesión, que solo serviría para retardar el proceso sin ninguna utilidad pues los datos de linderos del inmueble consta en los documentos originales y copias certificadas aportadas al proceso (folios 5 y su vto. y 6) por la parte actora en relación a ese inmueble, y siendo que en las acciones que versan sobre resolución de contrato de arrendamiento, cumplimiento o desalojo, son atinente a la posesión y no a la propiedad, en base a lo anteriormente señalado considera este juzgador que la presente cuestión previa no debe prosperar. Así se decide.-

Asimismo opuso la parte demandada la cuestión previa contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que para el momento de interponer la presente acción, se encontraba vigente la prorroga legal, por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado que había perdurado en el tiempo por Seis (6) años, por lo tanto le correspondía una prorroga legal de Dos (2) años, es decir, la misma vence el día 16/04/2010, ello de conformidad con lo establecido en el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, quien aquí decide siguiendo el criterio sentado de la Sala Política Administrativa en sentencia de fecha 23 de Julio del 2003 con ponencia del Magistrado Levis Ignacio zerpa, quien señala que “La condición o plazo pendiente, se refiere a que el nacimiento o extinción de las obligaciones derivadas del contrato dependan de la realización de un acontecimiento futuro, posible e incierto. Si la condición hace depender el nacimiento de la obligación, ella es suspensiva, si por el contrario hace depender la extinción es resolutoria.” En el caso que nos ocupa el derecho de prorroga legal, nace en virtud de una relación Arrendaticia por un contrato a tiempo determinado, una vez cumplido el hecho cierto de la duración de la relación contractual, las obligaciones pactadas que han dado origen al contrato siguen su curso, durante y hasta la vigencia de dicha prorroga legal, por lo que la obligación de la mencionada prorroga, que es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, no depende de un acontecimiento futuro, posible e incierto, por estar determinado en la ley especial de acuerdo a sus reglas especificas. Por otra parte, si como lo asevera el accionado el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado y como consecuencia de esto ha de dejarse transcurrir la prórroga legal, entonces no es la existencia de una condición pendiente lo que afecta en todo caso el derecho del demandante, sino la existencia misma del contrato de arrendamiento, lo cual es materia de fondo, razón por la cual la cuestión previa opuesta es improcedente. Así se decide.-
CAPITULO IV
DE LA MOTIVA

Decididas las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, vista como quedó planteada la controversia y analizadas las actas procesales que conforman este expediente, así como las pruebas promovidas y evacuadas en el juicio, este Juzgador a los fines de dictar el pronunciamiento de fondo pasa seguidamente a analizar los supuestos de hechos y la norma de derecho aplicable al caso de marras.

Al respecto observa este Juzgador, que la acción intentada es la de DESALOJO, debido a la necesidad de la hija del arrendador de habitar el inmueble que le fue arrendado a la ciudadana CARMEN GEORGINA SALAZAR, fundamentada en el Literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Por su parte, el Apoderado Judicial de la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda la negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, manifestando que para el momento de intentarse la presente acción se encontraba vigente la prorroga legal, ya que al tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y habérsele notificado en fecha 14/10/2008 la no prorroga del contrato, le correspondía una prorroga legal de Dos (2) años, por tener la relación arrendaticia una permanencia en el tiempo de seis (6) años, ello conforme a lo establecido en el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, la relación arrendaticia objeto del presente juicio quedo plenamente demostrada según contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, que cursa inserto a los folios 19 y 20 del presente expediente, el cual comenzó a regir a partir del día 16/04/2003, hecho éste aceptado por la demandada en su escrito de contestación.-

En consecuencia, considera necesario este Juzgador a los fines de dictar el pronunciamiento de fondo, la determinación en el tiempo del contrato de arrendamiento objeto del litigio, siendo que la parte actora en su escrito libelar afirma que se trata de un contrato a tiempo indeterminado, mientras que la demandada alegó que el contrato era tiempo determinado.

En ese sentido observa este Juzgador, que ambas partes en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento establecieron lo siguiente:

“TERCERA: El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento es de un (1) año contado a partir del día 16 de Abril de Dos Mil Tres (16/04/2003) y concluirá el día 16 de Abril del años Dos Mil Cuatro (16/04/2004); prorrogable automáticamente y de pleno derecho, con el previo ajuste y aumento de la pensión mensual de arrendamiento, por lapsos de un (1) año, en forma sucesiva a manos que alguna de las partes contratantes le de aviso a la otra, por escrito e incluso mediante telegrama con acuse de recibo, con dos (2) meses de Anticipación por lo menos al vencimiento del plazo inicial o al vencimiento de una cualesquiera de las eventuales prórrogas anuales que pudieran experimentar al presente contrato, su deseo y voluntad de no prorrogarlo mas…”

De la cláusula anteriormente trascrita, se puede evidenciar que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado de un (1) año, prorrogable por periodos iguales siempre y cuando ninguna de las partes manifestare a la otra su deseo de no prorrogarlo más, estipulación ésta que se mantuvo incólume en los contrato de arrendamientos traídos a los autos por la demandada los cuales cursan insertos a los folios 51 al 57 del presente expediente, es decir, los contratos consignados por la parte demandada establecen prorrogas automáticas de Un (1) año.

Asimismo observa este Juzgador, que la parte actora en fecha 30/10/2008, estando dentro de la oportunidad legal establecida en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, mediante notificación judicial practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, notificó a la arrendataria su voluntad de no prorrogar más el contrato, por lo tanto la relación arrendaticia venció inexorablemente en fecha 16/04/2009, comenzando a correr a partir de dicha fecha la prorroga legal de Dos (2) años, ya que la relación arrendaticia tenía seis (6) años de vigencia, o sea, desde el 16/04/2003 hasta el 16/04/2009, ello conforme a lo establecido en el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, considera este Juzgador que nos encontramos en presencia de un problema de calificación de la acción, por cuanto el demandante intentó la presente acción Desalojo fundamentada en el Literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, derivada de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Siendo el caso de que nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y las reclamaciones del accionante se fundamentan en el Literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe quien aquí decide observarle al demandante, que la norma legal anteriormente señalada es de estricta aplicación a los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, por lo tanto tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, lo procedente era la acción de derecho común resolutoria o de cumplimiento según sea el caso, prevista en la norma contenida en el artículo 1167 del Código Civil.

De manera que el actor debió calificar acertadamente su acción, para que la parte demandada pudiera saber con exactitud que tipo de Ley o norma debe aplicarse en concreto y a que debe atenerse para asumir su defensa, de lo contrario se le crearía un estado de indefensión al demandado.-

En este sentido, la Jurisprudencia de la antigua Corte Suprema de Justicia, que data desde el año 1943, estableció la siguiente doctrina:

“...corresponde al actor narrar con exactitud los hechos y calificar bien la acción que intenta, la cual debe ser derivada del respectivo acto jurídico invocado, y si en el propio libelo del actor califica mal su acción y mal el acto jurídico de la cual se deriva y luego en el proceso resulta otra distinta de la intentada por ser también otro y distinto el acto jurídico que resulta probado en el curso del proceso, el actor deberá sucumbir en su demanda, por su culpa, pues la misión de los jueces no es corregir ni suplir defensas, sino la de administrar cumplidamente justicia ateniéndose a lo alegado y probado en autos...”

En consecuencia al calificar el actor erróneamente su acción como DESALOJO cuando la calificación correcta era la acción de derecho común resolutoria o de cumplimiento según sea el caso, prevista en la norma contenida en el artículo 1167 del Código Civil., debe concluir quien aquí decide que no debe prosperar la presente acción y sucumbir el actor en su demanda. Por otra parte la presente acción es improponible e inadmisible, por cuanto el vencimiento de la prorroga legal esta pendiente en virtud que la misma vence en fecha 16/04/2010, fecha que aún no ha transcurrido y tiene asidero legal esta inadmisibilidad de la acción de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 41 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- ASÍ SE DECIDE.-

CAPITULO V
DE LA DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 254 del Código de Procedimiento Civil y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 340 Ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil SEGUNDO: SIN LUGAR la cuestión previa promovida contenida en el Ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue el ciudadano JOSÉ ALBERTO PÉREZ ACOSTA contra la ciudadana CARMEN GEORGINA SALAZAR.-

Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 ibidem.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Nueve (09) de de Marzo de dos mil diez.
EL JUEZ TITULAR

RENÁN JOSÉ GONZÁLEZ
EL SECRETARIO

WALID JOSEPH YOUNES M

En esta misma fecha siendo las p.m., se público y registró esta decisión.
EL SECRETARIO

WALID JOSEPH YOUNES M

Exp. N° AP31-V-2009-3739
JRG/yul*