TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 199º y 151º

EXP. Nº AP31-V-2009-003766.

DEMANDANTE: ELIAS ANTONIO MASSAD HEBID, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-3.159.234, representado judicialmente por el Abogado CARLOS EDUARDO LIENDO HIDALGO, inscrita en el IPSA 72.791.

DEMANDADA: YANET SAIDEE DIAZ ESCALONA, venezolana, mayor de edad y titular la cedula de identidad Nº- V-10.804.548, debidamente, representada por el abogado JUAN MORENO I.P.S.A Nros 59.789.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

I
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda presentado por el Abogado CARLOS EDUARDO LIENDO HIDALGO, inscrita en el IPSA 72.791, actuando en representación del ciudadano ELIAS ANTONIO MASSAD HEBID, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-3.159.234, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Décimo Octavo de Municipio.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirma el actor entre otras cosas que:

1. Se intenta la presenta demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por cuanto el ciudadano ELIAS ANTONIO MASSAD HEBID, antes identificado, suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana YANET SAIDEE DIAZ ESCALONA, antes identificada sobre un inmueble o apartamento destinado a ser usado como vivienda, distinguido con el numero (20), situado en la cuarta planta del Edificio Masa, Entrada B, ubicado en la Avenida Principal del Cementerio, Parroquia Santa Rosalía, Jurisdicción del Municipio Libertador, Distrito Capital, se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. F. 450,00), mensuales, dicho contrato tendría una duración de tres (3) meses mas una prorroga de tres (3) meses mas, el contrato comenzaría a regir en fecha 15/01/2.009, hasta el 15/07/2.009, es el caso que la ciudadana YANET SAIDEE DIAZ ESCALONA, antes identificada, dos meses después de haberse firmado el contrato de arrendamiento ha incumplido con las mensualidades adeudando los meses desde marzo hasta octubre del año 2.009, en virtud de los antes explanado es por lo que pasan a demandar la RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de la ciudadana YANET SAIDEE DIAZ ESCALONA, antes identificada para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal, lo que se trascribe textualmente:
PRIMERO: Para que convenga en dar por resuelto el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, por incumplimiento formal de las obligaciones del pago de los cánones de arrendamiento ya mencionados, y en consecuencia, que haga entrega de la cosa arrendada en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos, observa esta sentenciadora que las fases de sustanciación de este procedimiento fueron cumplidas en su totalidad en efecto:
En fecha 10/11/2.009, se admitió la presente demanda ordenándose librar la compulsa para la práctica de la citación de la parte demandada a fin de que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación.
Cumplidos los trámites legales de rigor para la citación de la parte demandada, en fecha 28/01/2.010, comparece la parte demandada ciudadana YANET SAIDEE DIAZ ESCALONA, antes identificada, asistida del abogado JUAN MORENO, I.P.S.A 59.789, consignaron poder apud acta y escrito de contestación de la demanda constante de siete (7) folios útiles y sus recaudos anexos constantes de cuatro (4) folios útiles.
En fecha 09/02/2010, mediante diligencia consigna escrito de replica constante de tres (3) folios útiles suscrito por el abogado CARLOS EDUARDO LIENDO HIDALGO, inscrita en el IPSA 72.791.
Siendo esta la oportunidad de dictar sentencia en el presente juicio, pasa este Tribunal a pronunciarse en los siguientes términos:
II
PUNTO PREVIO

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada alego, que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en el presente juicio, paso a tiempo indeterminado, por lo que no se pudo demandar la resolución del contrato de arrendamiento, en tal sentido, este Tribunal pasa a verificar si la acción intentada es la idónea para obtener lo pretendido.
Al respecto el contrato de arrendamiento establece en su cláusula tercera lo siguiente:

“CLAUSULA TERCERA: DURACION DEL CONTRATO
Ambas partes han convenido que el presente contrato comenzara a regir a partir del QUINCE (15) de enero del año dos mil nueve (2009) y tendrá una duración máxima de TRES MESES (03) MESES FIJOS, con una prorroga legal de tres (3) meses. Vencido ambos lapsos, este contrato se considerara extinguido sin necesidad de desahucio ni notificación alguna, por lo que EL ARRENDATARIO deberá entregar el apartamento objeto de este contrato en las mismas condiciones que lo recibió, de acuerdo a los términos de este contrato. Es pacto expreso entre las partes que este lapso podrá ser menor de lo estipulado, tomando como termino mínimo el señalado en donde EL ARRENDATARIO deberá notificar por escrito al EL ARRENDADOR por lo menos Quince (15) días continuos de anticipación a la culminación de los lapsos señalados.”

En tal sentido, el contrato comenzó a regir el 15 de Enero de 2009, por tres (3) meses fijos que vencieron el 15 de Abril de 2009, comenzando a correr la prorroga que denominaron legal, siendo la misma contractual, de tres (3) meses, toda vez, que la prorroga legal mínima, según lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de seis (6) meses, en tal sentido, vencida la prorroga contractual de tres (3) meses el día 15 de Julio de 2009, comenzó a correr automáticamente y de pleno derecho el día siguiente, es decir, el 16 de Julio de de 2009, la prorroga legal de seis (6) meses, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala:
“Artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años….”

La cual venció el 15 de Enero de 2010, en tal sentido, cuando se introduce la presente demanda, esto es, el 29 de Octubre de 2009, según se evidencia del comprobante de recepción de asunto nuevo que corre inserto al folio 1, estaba transcurriendo la prorroga legal, al respecto el artículo 38 ejusdem señala:
“Artículo 38. …………………………Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación…… ” (Negrillas y subrayado del Tribunal)

Por otra parte el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala:
“Artículo 41.Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto¬ Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.”

En este mismo orden de ideas el artículo 1167 del Código Civil señala:
“Artículo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta, su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Por lo que, estando transcurriendo la prorroga legal para el momento de introducir la demanda, lapso en el cual se considera el contrato a tiempo determinado de conformidad con el artículo 38 in-comento y habiéndose alegado la falta de pago de cánones de arrendamiento, de los meses que van desde Marzo a Octubre de 2009, la acción correcta para obtener lo pretendido es la resolución de contrato y así se decide.
III

En el libelo de la demanda, la parte actora alego:

Se intenta la presenta demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por cuanto el ciudadano ELIAS ANTONIO MASSAD HEBID, antes identificado, suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana YANET SAIDEE DIAZ ESCALONA, antes identificada sobre un inmueble o apartamento destinado a ser usado como vivienda, distinguido con el numero (20), situado en la cuarta planta del Edificio Masa, Entrada B, ubicado en la Avenida Principal del Cementerio, Parroquia Santa Rosalía, Jurisdicción del Municipio Libertador, Distrito Capital, se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. F. 450,00), mensuales, dicho contrato tendría una duración de tres (3) meses mas una prorroga de tres (3) meses mas, el contrato comenzaría a regir en fecha 15/01/2.009, hasta el 15/07/2.009, es el caso que la ciudadana YANET SAIDEE DIAZ ESCALONA, antes identificada, dos meses después de haberse firmado el contrato de arrendamiento ha incumplido con las mensualidades adeudando los meses desde marzo hasta octubre del año 2.009, en virtud de los antes explanado es por lo que pasan a demandar la RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada negó, rechazo y contradijo en toda y cada una de sus partes que no haya cancelado los cánones de arrendamiento de los meses desde Marzo hasta Octubre de 2009, mas el monto correspondiente al condominio, que ese dinero lo recibía la parte actora a través de Abogada y nunca le quiso entregar recibo, por lo que en Octubre de 2009, acudió a la Dirección General de Inquilinato donde le indicaron que el contrato venció el 15 de Julio de 2009, y le correspondía una prorroga legal, lo cual se lo comunico a la parte actora, quien se molesto y no quiso recibir más los cánones de arrendamiento, razón por la cual comenzó a depositar en los Tribunales a partir del Octubre de 2009.
Trabada la littis con la contestación de la demanda, debe este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasar a analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, teniendo en cuenta lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen:

“Artículo 1354.-Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
“Artículo 506.-Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”

Pruebas de la parte actora:
Original del poder, que corre inserto a los folios 8 y 10, notariado ante la Notaria Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 07 de Noviembre de 2000, anotado bajo el Nº 01, tomo 93, el cual no fue impugnado, ni tachado por la parte demandada, por lo que se valora como documento autenticado, con el cual queda demostrada la representación del Apoderado de la parte actora.
Original del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en el presente juicio, que corre inserto a los folios que van del 11 al 19, notariado ante la Notaria Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de Enero de 2009, anotado bajo el Nº 33, tomo 07, el cual no fue tachado por la parte demandada, por lo que se valora como documento autenticado, con el cual queda demostrada la relación arrendaticia y las obligaciones asumidas por ambas partes, siendo una de las obligaciones de la parte demandada, el pago de los cánones de arrendamiento.
Comunicación que corre inserta a los folios 20 y 21, dirigida a la demandada en el presente juicio, donde se le comunica que debe entregar el inmueble el 15 de Julio de 2009 a las 11:00 de la mañana, la cual se desecha, por cuanto no aporta elemento probatorio al iter procesal.
Pruebas de la parte demandada:
Copia simple de la constancia de asistencia de la parte demandada a la Dirección General de Inquilinato, la cual corre inserta al folio 45, la cual se desecha, por cuanto no aporta elemento probatorio al iter procesal.
Copia simple de la planilla de depósito del Banco Industrial de Venezuela identificada con el Nº 1218952 de fecha 20-11-2009 que corren a los folios 46, sin indicarse el canon de arrendamiento pagado por la misma, por lo que el Tribunal la desecha y planilla de deposito del Banco Industrial de Venezuela que corre inserta al folio 47 Nº 1260398, de fecha 18-12-2009, en la cual se indica con tinta de bolígrafo “DIC/09”, mes este que no fue demandado como insoluto, por lo que se desecha, en cuanto a la planilla Nº 1181634 del folio 48 el Tribunal se pronunciara mas adelante.
Ahora bien, revisadas las pruebas, pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento en este fallo, en tal sentido, constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Ahora bien, se intenta la presente demanda, en virtud de que la parte actora alega, que la parte demandada dejo de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de Marzo a Octubre de 2009, a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 450,00) cada mes, en la contestación de la demanda, la parte demandada negó, rechazo y contradijo en toda y cada una de sus partes que no haya cancelado los cánones de arrendamiento de los meses desde Marzo hasta Octubre de 2009, mas el monto correspondiente al condominio, que ese dinero lo recibía la parte actora a través de Abogada y nunca le quiso entregar recibo, por lo que en Octubre de 2009, acudió a la Dirección General de Inquilinato donde le indicaron que el contrato venció el 15 de Julio de 2009, y le correspondía una prorroga legal, lo cual se lo comunico a la parte actora, quien se molesto y no quiso recibir más los cánones de arrendamiento, razón por la cual comenzó a depositar en los Tribunales a partir del Octubre de 2009, ahora bien el artículo 1592 del Código Civil estable lo siguiente:

“Artículo 1592. El arrendatario tiene dos obligaciones principales………….2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos….” (Negrillas del Tribunal)

En este mismo orden de ideas, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en el presente juicio, establece en su cláusula segunda lo siguiente:

“SEGUNDA: PENSION DE ARRENDAMIENTO.
La pensión mensual de arrendamiento de EL INMUEBLE, objeto del presente contrato, es la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F.450,00) que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar a EL ARRENMDADOR en dinero efectivo de curso legal, por mensualidades adelantadas, los primeros cinco (5) días de cada mes, a partir de la firma del presente contrato, en la dirección del Arrendador que la arrendataria declara conocer perfectamente. La cancelación de las pensiones de arrendamiento que se realicen por medio de cheques bancarios, no será acreditado como tales, hasta tanto el respectivo banco haya pagado el correspondiente cheque y por tanto no causar novaciòn de la deuda que estuviere vencida.”

Ahora bien, por cuanto la parte demandada en la contestación de la demanda alego que comenzó a depositar los cánones de arrendamiento desde Octubre de 2009, y del resto de los cánones no aporto prueba alguna de pago, observándose al folio 48 una copia simple de la planilla de deposito bancario del Banco Industrial de Venezuela Nº 1181634, de fecha 21 de Octubre de 2009, se debe señalar, que la misma es extemporánea por tardía, toda vez, que según el contrato, el mes Octubre de 2009, debió pagarse por mensualidad adelantada dentro de los primero cinco (5) días del mes, es decir al 1 al 5, y el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le concedió quince (15) continuos desde el 6 al 20 de Octubre, siendo hecho el deposito el 21 de Octubre, por lo que el Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar en derecho y así se decide.

III

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA intentada por ELIAS ANTONIO MASSAD HEBID contra YANET SAIDEE DIAZ ESCALONA por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble arrendado y constituido por el apartamento Nº 20, piso 4, Edificio Masa, entrada B, situado en la Avenida Principal del Cementerio, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar vencida en este proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los (11) días del mes de Marzo de 2010. Años 199° y 150°
LA JUEZ TITULAR

Abg. LORELIS SANCHEZ
EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ
En esta misma fecha, siendo las 11:30 de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ
Exp. N° AP31-V- 2009-003766