REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, 21 de Mayo de 2010 200º y 151º ASUNTO: AP11-R-2009-000191 PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA AVILA NORTE, C.A, sociedad mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23 de marzo de 1999, bajo el No. 76, tomo 52-A-Pro, representada por el ciudadano MICHELE NATALE RICCIUTI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.242.437. APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: YRAIMA AGUILARTE y JOSE MGUEL PEÑA AGUILARTE, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 15.935 y 115.453, respectivamente. PARTE DEMANDADA: ROSA MARGARITA REIVERA GELVIS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 3.073.014. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ANTONIO JOSE TAUIL MUSSO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 33.131. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Vencimiento de prórroga legal) EXPEDIENTE Nº: AP11-R-2009-000191. -I- SINTESIS DEL PROCESO Se inicia el presente proceso mediante demanda introducida en fecha 14 de agosto de 2008 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, con motivo a la acción de cumplimiento de contrato incoada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA AVILA NORTE C.A, en contra de la ciudadana ROSA MARGARITA RIVERA GELVIS. En fecha 16 de septiembre de 2008, el Juzgado Décimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, admitió la presente demanda por no ser contraria a derecho, al orden público y/o las buenas costumbres. En fecha 03 de octubre de 2008, el Alguacil del Juzgado A-Quo dejó constancia de no haber podido lograr la citación personal de la parte demandada. En fecha 13 de noviembre de 2008, se libró cartel de notificación, dándose en fecha 28 de enero de 2009 cumplimiento a las formalidades consagradas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 03 de marzo de 2009, la parte demandada se dio por citada en el presente juicio dando contestación a la demanda. En fecha 16 de marzo de 2009, la parte actora hizo uso de su derecho a promover pruebas, las cuales fueron admitidas en la misma fecha. En fecha 31 de marzo de 2009, el Juzgado Décimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dictó fallo declarando con lugar la presente demanda. En fecha 02 de abril de 2009, la parte demandada apeló del fallo proferido por el Juzgado A-Quo. En fecha 16 de abril de 2009, este Juzgado procedió a darle entrada al expediente ordenando sustanciarlo conforme a ley. En fecha 20 de enero de 2010, la parte actora solicitó se dicte sentencia en el presente asunto. -II- ALEGATOS DE LAS PARTES La parte actora alegó en su libelo de demanda lo siguiente: 1. Que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA AVILA NORTA, C.A, es cesionaria de un contrato que tiene por objeto el arrendamiento del inmueble ubicado en la avenida Urimare con calle Manaure, edificio ISSI, apartamento No. 7-A, de la Urbanización El Marqués del Municipio Sucre del Estado Miranda. 2. Que dicha cesión de derechos y obligaciones fue efectuada en fecha 01 de abril de 1999 por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA FARGO, C.A., 3. Que la empresa PROMOTORA SAN CATALDO, C.A, es propietaria de dicho inmueble. 4. Que en fecha 30 de mayo de 2005 le notificaron el desahucio a la demandada mediante notificación judicial practicada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial. 5. Que en dicha notificación se le manifestó su voluntad de no renovarle el contrato de arrendamiento, el cual finalizó su término el día 01 de agosto de 2008, fecha en la cual debió entregar el inmueble. 6. Que la notificación judicial fue practicada oportunamente con dos meses de anticipación. Por otro lado, la parte demandada alegó en la contestación a la demanda lo siguiente: 1. Impugnó y desconoció tanto en su contenido como la firma del arrendador ciudadano Filiberto Rodríguez que aparece plasmada en el contrato de arrendamiento. 2. Que recuerda haber firmado el contrato de arrendamiento pero el ciudadano Filiberto Rodríguez no firmó dicho documento. 3. Impugnó y desconoció el contrato de cesión. 4. Impugnó el documento de propiedad del inmueble. 5. Opuso la defensa de fondo referente a la falta de cualidad del actor para sostener el presente litigio. 6. Que el contrato de arrendamiento no fue suscrito por ninguna administradora, sino con el Banco Hipotecario de Crédito Urbano, C.A. 7. Que el contrato de arrendamiento quedó extinguido por haber transcurrido más de quince años desde su celebración. 8. Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado. 9. Negó, rechazó y contradijo que haya suscrito un contrato de arrendamiento con la actora. -III- DE LAS PRUEBAS Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes: DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA: 1. Promovió copia certificada de poderes otorgados por la ADMINISTRADORA AVILA NORTE, C.A., y la PROMOTORA SAN CATALDO, C.A, a los abogados Yraima Aguilarte y José Miguel Peña Aguilarte. Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se establece.- 2. Promovió original de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 02 de agosto de 1.973 por el Banco Hipotecario de Crédito Urbano, C.A., representado por el ciudadano Filiberto Rodríguez, con la ciudadana ROSA MARGARITA RIVERA. Al respecto, observa este sentenciador que la parte demandada desconoció la firma del ciudadano Filiberto Rodríguez fundamentando su impugnación de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, esta alzada observa que la norma bajo la cual se fundamenta la impugnación únicamente es aplicable para aquellas firmas que se opongan como emanadas de la propia parte y no de un tercero como ocurre en el presente caso, además, no puede pasarse por alto el hecho de que la misma demandada reconoció haber firmado dicho instrumento. En consecuencia, este Tribunal desecha la impugnación formulada por la representación judicial de la parte demandada en contra del presente instrumento, al cual se le otorga valor probatorio. Y así se establece.- 3. Promovió original de documento de fecha 01 de abril de 1.999, mediante el cual la sociedad mercantil Administradora Fargo, C.A., cedió y traspasó los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA AVILA NORTE, C.A., por un precio de Bs. 5.000,00. Al respecto, este Tribunal observa que la parte demandada impugnó el presente documento tanto en su contenido como en su firma. Ahora bien, este Tribunal pasa a analizar la manera en que fue formulada la presente impugnación por la parte demandada. El concepto de impugnación presenta dos acepciones, caracterizadas por el alcance de cada una de ellas. En primer lugar la acepción strictu sensu del vocablo impugnación, el cual se refiere a la oposición que se realiza a las copias y reproducciones mecánicas, prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En segundo lugar, la acepción lato sensu, se refiere a todos aquellos medios de oposición previstos en la ley adjetiva. En el presente caso, existe una indeterminación del uso conceptual que se hizo del vocablo impugnación. Si la parte demandada hizo uso de la acepción strictu sensu, la misma no es procedente en el presente caso, por cuanto el presente instrumento no constituye una copia o reproducción mecánica, y por lo tanto, no se cumple con el supuesto de hecho previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Por otra parte, si el demandado se refería a la impugnación en sentido extenso, este Tribunal se ve imposibilitado de tramitar la misma, en virtud de la indeterminación de la solicitud. En vista de los razonamientos de hecho y derecho que anteceden, este Tribunal debe darle valor probatorio a la presente probanza, consignada junto al libelo de demanda. Así se decide.- 4. Promovió copia simple de documento de propiedad del inmueble. Al respecto, este sentenciador observa que la parte demandada impugnó tal documento por ser presentado en copia simple, sin embargo, es de precisarse que la actora produjo para el proceso el original de dicho documento público, por lo tanto, el Tribunal debe otorgarle valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se decide.- 5. Promovió notificación judicial efectuada en fecha 30 de mayo de 2005 por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual se le notificó a la demanda la voluntad de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ÁVILA NORTE, C.A, de no renovarle el contrato de arrendamiento, así como el período en el cual transcurrirá la prórroga legal. Al respecto, este sentenciador lo considera como un documento judicial y lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 Código Civil. Y así se establece.- DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA No promovió nada que le favoreciera en cuanto a su pretensión. En síntesis, es de precisar por este sentenciador que una vez analizadas todas probanzas aportadas por las partes involucradas en el presente asunto, quedó demostrado lo siguiente: A. Que en fecha 02 de agosto de 1973 la ciudadana ROSA MARGARITA RIVERO suscribió un contrato de arrendamiento con el Banco Hipotecario de Crédito Urbano, C.A. B. Que en dicho contrato de arrendamiento se cedieron y traspasaron todas las obligaciones derivadas del mismo a la Administradora Fargo, C.A, por un precio Bs. 2.500,00. C. Que en fecha 01 de abril de 1999 mediante instrumento privado, la Administradora Fargo, C.A., cedió y traspasó todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento suscrito entre el Banco Hipotecario de Crédito Urbano, C.A con la demandada a la ADMINISTRADORA ÁVILA NORTE, C.A, por un precio de Bs. 5.000,00. D. Que en fecha 30 de mayo de 2005, el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial le notificó a la demanda la voluntad de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA ÁVILA NORTE, C.A, de no renovarle el contrato de arrendamiento, así como el período en el cual transcurrirá la prórroga legal. -IV- PUNTO PREVIO DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA ACTORA En primer término corresponde a este sentenciador pronunciarse con respecto a la defensa de fondo planteada por la parte demandada, referente a la falta de cualidad de la parte actora para sostener el presente juicio. En ese sentido, alegó el demandado que el contrato de arrendamiento no fue suscrito ni con la ADMINISTRADORA AVILA NORTE, C.A., ni con la PROMOTORA SAN CATALDO, C.A., siendo que el mismo fue celebrado únicamente con el Banco Hipotecario de Crédito Urbano representado por el ciudadano Filiberto Rodríguez. A los fines de determinar la cualidad que tiene la actora para sostener el presente litigio, este Tribunal pasa a realizar un análisis exhaustivo a las actas que conforman el presente expediente. En primer lugar, esta alzada pasa a citar al jurista Devis Echandía quien definió el interés como: “El motivo jurídico particular que induce al demandante a reclamar la intervención del órgano jurisdiccional del Estado, a fin de que mediante sentencia resuelva sobre las pretensiones invocadas en la demanda; al demandado, a contradecir esas pretensiones si no se halla conforme con ellas, y a los terceros, a que intervengan luego en el juicio a coadyuvar las pretensiones de aquel o de éste. Debe ser un interés serio y actual” En el presente caso, el interés del actor sería el cumplimiento del contrato de arrendamiento, en virtud de la expiración del término del mismo, lo anterior en base a la cesión de los derechos y obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento. En segundo lugar, observa este sentenciador que el ilustre representante de la escuela procesal italiana Chiovenda, considera a la cualidad como una relación de identidad, y en este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar (Legitimatio ad Causam) o cualidad, y la legitimación para proceder (Legitimatio ad Processum) o capacidad para estar en juicio por sí o por otros. Adhiriéndonos a la posición de Chiovenda y a fin de evitar equívocos, convendría reservar el nombre común de cualidad para la categoría sustancial equivalente a titularidad del derecho subjetivo concreto o material, el cual hace valer el actor como objeto del proceso, para reclamar con interés una pretensión a la contraparte. Por otra parte, conviene citar lo que nos dice el autor Luís Loreto en cuanto a la titularidad del derecho subjetivo concreto o material, mencionada anteriormente: “El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado (...) este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre especifico de cualidad a obrar y a contradecir. La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra la ley concede la acción.” (Resaltado Tribunal) En ese sentido, establece el autor patrio Rengel Romberg lo siguiente: “La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)” De un simple análisis de los anteriores criterios doctrinarios y del presente caso puede entenderse lo siguiente: a) Originariamente el contrato de arrendamiento fue suscrito entre el Banco Hipotecario de Crédito Urbano, C.A y la ciudadana Rosa Margarita Rivera Gelvis, b) En dicho contrato de arrendamiento el arrendador cedió y traspasó todas la obligaciones del mismo a la Administradora Fargo, C.A, por un precio Bs. 2.500,00, y c) Que en fecha 01 de abril de 1999 mediante instrumento privado, la Administradora Fargo, C.A., cedió y traspasó todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento suscrito entre el Banco Hipotecario de Crédito Urbano, C.A con la demandada a la ADMINISTRADORA ÁVILA NORTE, C.A, por un precio de Bs. 5.000,00. Habida cuenta de lo anterior, debe concluirse que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA AVILA NORTE, C.A, en la persona de su Presidente Michele Natale, es la titular del derecho subjetivo concreto o material, todo lo cual se desprende del contrato de arrendamiento consignado a los autos, así como del documento de cesión de los derechos y obligaciones derivados de éste, instrumentos valorados en el capítulo anterior del presente fallo. Así mismo, debe apreciarse que dicha cesión surte efectos contra la arrendataria desde el momento en le fue notificado el desahucio, toda vez que en dicha oportunidad quedó debidamente notificada de dicha cesión, dándose cumplimiento a lo establecido en el artículo 1.550 del Código Civil. Y así se establece.- En virtud de las razones explanadas anteriormente debe necesariamente este sentenciador declarar sin lugar la defensa de falta de cualidad planteada por parte demandada y pasar a decidir el mérito de la causa. Y así decide.- -V- MOTIVACION PARA DECIDIR Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa: En primer lugar, este Tribunal advierte que cuando es ejercido el recurso ordinario de apelación contra el fallo de primera instancia, el juez de alzada adquiere conocimiento pleno nuevamente del thema decidendum, es decir, debe apreciar de nuevo todos los hechos alegatos y defensas de las partes que limitan la controversia, así como todas y cada una de las pruebas aportadas, para luego así, pronunciarse nuevamente sobre la suerte de la demanda. En segundo lugar, se ventila aquí una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, partiendo de la obligación que tiene la demandada de entregar el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal. Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente: “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber: 1. La existencia de un contrato bilateral; y, 2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados. En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de arrendamiento, el cual cursa a los autos de este expediente, valorado en capítulo anterior de éste fallo. Como consecuencia, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda, evidenciándose lo anterior, del contrato de arrendamiento consignado. Así se decide.- En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe en la entrega del inmueble objeto del presente litigio. Por lo tanto, debe este sentenciador precisar si existió o no, cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato que se encuentra hoy en discusión. En primer término alegó el demandado que el contrato de arrendamiento quedó extinguido por haber transcurrido más de quince años desde su celebración. Al respecto el artículo 1.580 del Código Civil establece lo siguiente: “Artículo 1.580 Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto”. De la norma anterior se desprende que los arrendamientos no pueden pactarse originalmente por un lapso mayor de quince años, sin embargo, resulta perfectamente válido que un contrato de arrendamiento, el cual sea celebrado por un tiempo inferior a los quince años pueda prolongarse por un período de tiempo mayor a éste, sin que lo anterior implique que el mismo haya sido pactado originalmente por ese lapso de tiempo. Por lo tanto, esta alzada comparte el criterio esgrimido por el A-Quo, considerando que tal normativa no es aplicable para el caso de marras, toda vez que la duración primigenia del contrato de arrendamiento era de un año. Y así se decide. Por otra parte, debe precisarse que el año de duración del arrendamiento transcurrió desde el día 02 de agosto de 1.972 al 02 de agosto de 1.973, siendo prorrogado sucesivamente hasta el día 02 de agosto de 2005, toda vez que en fecha 30 de mayo de 2005 el arrendador le notificó a la demandada su voluntad de no renovarle el contrato de arrendamiento, dando cumplimiento a lo pactado en la cláusula tercera del contrato, el cual estableció la manera en que debe notificarse el desahucio. Ahora bien, observa quien aquí decide, que la relación arrendaticia tenía una duración más de diez años, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía a la arrendataria una prórroga legal de 03 años, la cual venció en fecha 02 de agosto de 2008. Y así se establece. En consecuencia, la arrendataria tiene la obligación de entregar el inmueble arrendado, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado de funcionamiento en que lo recibió, toda vez que vencida la prórroga legal, continuó ocupando el inmueble sin el consentimiento del arrendador. Y así se decide.- Verificada procedencia del segundo de los requisitos de la acción de cumplimiento de contrato, este Juzgado debe forzosamente declarar CON LUGAR la pretensión de cumplimiento contenida en la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por expiración del término incoara la sociedad mercantil ADMINISTRADORA AVILA NORTE, C.A, contra la ciudadana ROSA MARGARITA RIVERA GELVIS. En consecuencia, se confirma el fallo apelado en todas y cada una de sus partes. Y así también se decide.- - VI – DISPOSITIVA Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado Antonio Tauil contra el fallo de primera instancia proferido en fecha 31 de marzo de 2009 por el Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Se CONFIRMA la sentencia apelada en todas y cada una de sus partes. Se condena en costas del presente recurso a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley. Remítase al Tribunal de la causa. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de mayo de dos mil diez (2010). EL JUEZ, LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ EL SECRETARIO, JONATHAN MORALES J En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las_______. EL SECRETARIO, Exp. No. AP11-R-2009-000191. LRHG/Henry HF.