TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, cinco (5) de mayo de 2010
200º y 151º

PARTE DEMANDANTE: “JUAN DOMINGO LÓPEZ”, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.277.661; con domicilio procesal en: Avenida Nº 8, Torre Ofistol, Oficina 12-b, diagonal al Palacio de Miraflores, Caracas.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “ZOILA ROSA GARCÍA ARIAS” inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 61.660.

PARTE DEMANDADA: “DOUGLAS ALBERTO RODRÍGUEZ,” venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.868.381; con domicilio procesal en: Locales 1 y 2, planta baja del inmueble identificado con el Nº 48, situado en la Segunda Calle del Sector “B”, Barrio Las Brisas del Paraíso, Cota 905, Parroquia San Juan Caracas.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “MARCOS COLAN PARRAGA”, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.039.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2009-4431

I
DEL ITER PROCEDIMENTAL

El día 10 de diciembre de 2009, la abogada en ejercicio de su profesión Zoila García Arias, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 61.660, con el carácter de mandataria judicial del ciudadano Juan Domingo López, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda conforme al cual pretende, con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Desalojo de un inmueble constituido por Locales 1 y 2, planta baja del inmueble identificado con el Nº 48, situado en la Segunda Calle del Sector “B”, Barrio Las Brisas del Paraíso, Cota 905, Parroquia San Juan Caracas, alegando como causa petendi que el arrendatario Douglas Alberto Rodríguez, ha incumplido con el pago de los cánones de alquiler correspondiente a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2009; que ha cambado el uso del citado inmueble al comercializar en forma ilícita la venta de bombona de gas, y de cervezas sin ningún tipo de licencia de licores; invoca además la necesidad de ocupar el inmueble, y que el arrendatario le ha efectuado reformas sin su consentimiento y autorización.
Por auto de fecha 15 de diciembre de 2009, se admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 19 de febrero de 2009, previa consignación de los fotostatos respectivos y de la entrega de los emolumentos necesarios para la citación de la parte demandada, se libró la compulsa.
En fecha 2 de marzo de 2010, el ciudadano Alguacil Cesar Martínez informó que logró citar personalmente al demandado, quien sin embargo se negó a firmar el correspondiente recibo.
Así las cosas, en fecha 16 de marzo de 2010, el Tribunal dispuso que la ciudadana Secretaria procediese conforme lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Luego, en fecha 26 de marzo de 2010, compareció personalmente el ciudadano Douglas Alberto Rodríguez, y procedió a dar contestación a la demanda alegando todo cuanto creyó pertinente en defensa de sus derechos e intereses. En esta misma fecha, instituyó mandatario judicial al abogado Marcos Colan Parraga.
En fecha 12 de abril de 2010, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de alegatos, y de igual manera promovió en esta fecha medios de pruebas.
Por auto de fecha 14 de abril de 2010, el Tribunal se pronunció respecto a los medios de pruebas ofrecidos por la parte actora.
En fechas 16 y 20 de abril de 2010, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de medios de pruebas; y aportó a los autos prueba documental.
Por auto de fecha 20 de abril de 2010, el Tribunal se pronunció respecto a los medios de pruebas ofrecidos por la parte demandada.
En fecha 27 de abril de 2010, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de alegatos.
En esta misma fecha, por razones urgentes y preferentes se difirió por cinco (5) días de despacho la publicación del fallo.
Por lo tanto, vista las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar la sentencia de merito, previa las siguientes consideraciones:

II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

La representación judicial de la parte demandante alega en el libelo de la demanda, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, lo siguiente:

Alegatos en que se fundamenta la pretensión de la parte demandante

• Sostiene, que Juan Domingo López es propietario de un inmueble constituido por los locales comerciales distinguidos 1 y 2, ubicados en la planta baja del inmueble identificado con el Nº 48, situado en la Segunda Calle del Sector “B”, Barrio Las Brisas del Paraíso, Cota 905, Parroquia San Juan Caracas; por haberlo adquirido de la ciudadana Miriam Perdomo, quien previamente había celebrado contrato de arrendamiento privado con el ciudadano Douglas Alberto Rodríguez.
• Alega, que mediante sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró que la relación arrendaticia se convirtió por tiempo indeterminado al haber operado la tácita reconducción. Fallo éste ratificado por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial.
• Manifiesta, que según la cláusula segunda los locales arrendados serán destinados a uso comercial, y no puede dársele otro uso diferente sin previo consentimiento por escrito de la arrendadora; que el canon de arrendamiento es la suma de Bs. 1.739,82, según consta en la Resolución Nº 00013201, emanada de la Dirección de Inquilinato en fecha 6 de julio de 2009, que deberá ser pagado dentro de los cinco (5) primeros días siguientes al vencimiento de cada mes.
• Asevera, que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2009; que ha cambado el uso del citado inmueble al comercializar en forma ilícita la venta de bombona de gas, y de cervezas sin ningún tipo de licencia de licores, y “remata caballos los fines de semana”; invoca además la necesidad de ocupar el inmueble, “para procurarse para sí y su familia un medio de vida, y que el arrendatario le ha efectuado reformas sin su consentimiento y autorización.
• Que, en vista del incumplimiento del arrendatario es por lo que procede de acuerdo con el artículo 34 literal a), b), d) y e) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y demanda al ciudadano Douglas Alberto Rodríguez para que convenga o sea condenado por el Tribunal en: el entregar desocupado el inmueble que ocupa en condición de arrendatario; y por vía subsidiaria el pago de la suma de Bs. 20.000,00; y las costas procesales.

Frente a estos hechos libelados, la parte demandada en el escrito de fecha 26 de marzo de 2010, a fin de enervar la pretensión que en su contra hace valer la parte actora, alega las siguientes excepciones de fondo:

Alegatos esgrimidos por la parte demandada

• Promueve las cuestiones previas del artículo 346 ordinales 2º y 11º del Código de Procedimiento Civil, referidas a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de capacidad necesaria para comparecer en juicio; y a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta.
• Niega, rechaza y contradice la demanda.
• Luego, aduce que la parte actora no acompañó al libelo de la demanda, original de los documentos fundamentales, como es el contrato de arrendamiento y el documento de propiedad, los cuales a todo evento impugna ya que fueron consignados en copia.
• Arguye, que la parte accionante en el petitorio de la demanda solicita el cumplimiento de tres (3) acciones que se excluyen entre sí, como son el desalojo del inmueble, la necesidad del inmueble y a su vez solicita el pago de Bs. 20.000,00 en acción subsidiaria, acciones que -a su entender- deben ir de manera independiente por su naturaleza, lo cual constituye una acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
• Alega como hecho extintivo, haber pagado los cánones de alquiler que se reclaman insolutos, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.

De acuerdo con todo lo antes expuesto, es de suyo evidente que en el presente caso, el thema decidendum se circunscribe a determinar sí se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la acción de Desalojo incoada por la parte actora, derivada de los incumplimientos que imputa a la parte demandada.
Sin embargo, antes de proceder al examen del merito de la causa, este juzgador se encuentra obligado a resolver in limine y como punto previo al fallo definitivo, las cuestiones previas que en el escrito de contestación a la demanda promovió la parte demandada, previstas en el artículo 346 ordinales 2º y 11º del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto se observa:
III
PUNTO PREVIO

Las cuestiones previas cumplen en el proceso una función saneadora, en el sentido de que suponen la solución de cualesquiera cuestiones susceptibles de distraer la atención de la materia referente al thema decidendum. En tal sentido, las mismas tienden a resolver cuestiones que no guardan relación con el mérito de la causa, y evitan que el proceso se desarrolle para concluir luego en una sentencia final que declare su nulidad, o la falta de un presupuesto procesal.
Desde este punto de vista, se procederá a resolver la cuestión previa promovida en autos.
III.I De la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad para comparecer en juicio.
Alega la parte demandada en sustento de la cuestión previa sub examine:

“…tal como consta en documento (Título Supletorio) otorgado por el Juzgado Cuarto en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 01 de Febrero de 1.984 (sic), y autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de Junio de 1.985 (…) que la verdadera propietaria del inmueble objeto de la presente demanda, es la ciudadana PETRA BÁRBARA RODRIGUEZ (…) En el antes mencionado Título Supletorio, deja claramente identificado el inmueble, con sus respectivos linderos, y el mismo es con anticipación al que utilizo (sic) la ciudadana MIRIAN JOSEFINA PERDOMO RODRIGUEZ (…) para darle en venta a la parte actora en el presente juicio, ciudadano JUAN DOMINGO LOPEZ (…) Por tal motivo pido a este digno Tribunal declare con lugar la presente cuestión previa…”

Ahora bien, considera nuestra mejor doctrina jurídica , que “Distinta de la capacidad de ser parte es la capacidad procesal. Aquélla pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce, ésta corresponde solamente a las personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, esto es, la capacidad de obrar o de ejercicio del derecho civil…En el derecho civil, las personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos o capacidad de ejercicio, son aquellas que tienen reconocida la facultad negocial de contraer y crear, modificar o extinguir por sí mismas relaciones jurídicas”.
En este mismo orden de ideas, el artículo 136 del Texto Adjetivo Civil estatuye que son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley.
Lo antes expuesto permite establecer, que existe una capacidad de goce la cual se traduce en la posibilidad de ser titulares de derechos y de obligaciones; y una capacidad de obrar o ejercicio, la cual se traduce en la potencia de toda persona para ejercer y actuar, por sí mismo, sus derechos subjetivos y poder comprometer sus bienes y aún su persona. Esta capacidad de ejercicio puede verse en un momento dado, limitada temporal o definitivamente, sea por razones naturales (minoridad) o patológicas (enfermedad mental).
En el caso concreto de marras, deduce este operador jurídico que yerra la parte demandada en sus argumentos, al promover como cuestión previa la ilegitimidad de la persona de la parte actora por carecer, según su criterio, de capacidad, ya que al menos de autos no se evidencia que el ciudadano Juan Domingo López se encuentre sometido a un régimen de representación o asistencia especial, ni mucho menos que esté capitis-disminuido, que es la ratio legis de la cuestión previa sub examine.
Por consiguiente, la parte accionante tiene la suficiente potestad para actuar en el presente proceso judicial, en condición de parte sustancial, ejerciendo sus derechos procesales y asumiendo de igual manera las cargas que devienen de las normas que tutelan el proceso. Así se decide.-
III.II De la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta.
Alega la parte demandada lo siguiente:

“…se desprende claramente de los documentos consignados por mi persona, marcados con las letras “A, B y C”, la parte actora no tiene la cualidad para proceder en el presente juicio, y es por ello que solicito la declaratoria con lugar de la presente cuestión previa, ya que la parte actora trata de sorprender a este digno Tribunal, en una acción de desalojo, la cual no le corresponde ya que la verdadera propietaria del inmueble es la ciudadana PETRA BARBARA RODRIGUEZ DIAZ, o en virtud de su fallecimiento sus herederos conocidos o desconocidos…”

Al respecto de la cuestión previa en examen, es preciso traer igualmente a colación el planteamiento del maestro Dr. Arístides Rengel-Romberg, quien en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, página 82, sostiene que: “…También ocurre cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”, y ha negado, v. gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción. (Subrayado del Tribunal)”.
Por otra parte, estima este juzgador que resultaría procedente la cuestión previa in comento, cuando la ley expresamente excluya en tales casos el derecho a la jurisdicción (carencia de acción), es decir, cuando sea el propio legislador quien establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
A manera de ejemplo, dentro de las demandas expresamente prohibidas por el legislador, puede enunciarse, entre otros casos, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil. En tales situaciones, existe una prohibición absoluta del legislador que no está sometida al cumplimiento o acaecimiento de algún requisito; de donde resulta fácil colegir, que el elemento común para considerar prohibida la acción, es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así, la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional.
Sobre la base de las anteriores consideraciones, y teniendo en cuenta que la naturaleza jurídica temporal de la relación arrendaticia entre las partes del litigio, no forma parte de los hechos controvertidos, resulta evidente que no existe una norma jurídico positiva expresa que prohíba admitir la acción de Desalojo que incoa la parte actora, pues la misma no solamente se encuentra tutelada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino que además no está previsto para su ejercicio el cumplimiento previo de determinados requisitos legales.
En todo caso, los argumentos que esgrime la parte demandada se refieren a una defensa perentoria, como es precisamente la falta de cualidad; cuyo tratamiento procesal resulta diametralmente distinto a la cuestión previa del artículo 346 ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil.
En efecto, al respecto de tal falta de cualidad, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 102 del 6 de febrero de 2001, con ponencia del Magistrado Dr. José M. Delgado Ocando, expediente Nº 00-096, estableció que “…Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva. Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida”.
En el caso de marras, se observa que la acción de Desalojo la ejerce el ciudadano Juan Domingo López, invocando ser el propietario del inmueble que posee el ciudadano Douglas Alberto Rodríguez en condición de arrendatario; titularidad del derecho de propiedad que asevera, consta en el documento de compraventa autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de noviembre de 2008, bajo el Nº 15, tomo 44 de los libros respectivos.
De igual manera, advierte quien aquí decide, que las consignaciones de los cánones arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre de 2009, a junio de 2010, ambas inclusive, las hizo el arrendatario Douglas Alberto Rodríguez Álvarez a favor de la parte accionante ciudadano Juan Domingo López, tal y como consta en la copia certificada del expediente de consignaciones aportada a los autos por la propia representación judicial de la parte demandada.
Por consiguiente, tales actos jurídicos legitiman al ciudadano Juan Domingo López para ejercer cualquier acción derivada de la relación arrendaticia suscrita inicialmente entre la anterior propietaria, Mirian Pérdomo, y el arrendatario Douglas Alberto Rodríguez, pues indudablemente el negocio jurídico de compraventa mientras no sea declarado nulo o falso, produce efectos jurídicos erga omnes conforme se deduce de los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. De igual forma, debe precisarse que según el artículo 1.488 eiusdem, el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad; y en tal caso, el nuevo adquirente tiene la obligación de respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados ex artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En otras palabras, corresponde tanto al propietario de un inmueble cedido en alquiler, como a la persona que tenga la condición de arrendador, la titularidad de los derechos que se deriven de dicha relación arrendaticia; entre ellos, el derecho subjetivo de acceder a los órganos jurisdiccionales y pretender judicialmente la extinción del vínculo locativo, ante un evento de incumplimiento que haga procedente tal petición.
Por lo tanto, tampoco se verifica una falta de cualidad de la parte actora, ex artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegada por la representación judicial de la parte demandada; ergo, Juan Domingo López al ser nudo propietario del inmueble objeto de la litis (bienhechurías), está legitimado para intentar el presente juicio; y así se decide.-

IV
FUNDAMENTOS DEL FALLO

Es deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes. Para ello, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, este juzgador pasa a valorar el material probatorio ofrecido por las partes, en los siguientes términos:

Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora

1. Promueve junto al libelo de la demanda, copia simple del contrato de compraventa autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de noviembre de 2008, bajo el Nº15, tomo 44 de los libros respectivos; cuyo original fue aportado posteriormente durante la etapa probatoria (folios 65 y 66 pieza principal). El Tribunal aprecia dicho instrumento conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándole valor probatorio de demostrar la titularidad del derecho de propiedad que asiste a la parte demandante sobre el inmueble (bienhechurías) objeto de la demanda, y de allí su legitimidad para intentar el juicio; así se establece.-
2. Promueve copia simple del pretenso contrato de arrendamiento privado suscrito entre Miriam Perdomo Rodríguez y Douglas Alberto Rodríguez Álvarez, que el Tribunal con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil desecha del proceso, pues no se trata de un instrumento público ni privado reconocido o tenido legalmente por reconocido. En efecto, no consta en autos que dicho contrato haya sido el titulo fundamental de la demanda incoada por la referida Miriam Perdomo Rodríguez, ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, para de esta manera reputarlo legalmente reconocido; ni tampoco para la fecha en que se dicta el presente fallo, consta en autos las resultas del medio de prueba de exhibición de documentos promovido ex artículo 436 del mismo Código Adjetivo Civil; así se decide.-
3. Promueve copia certificada del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 0013201, de fecha 6 de julio de 2009, emitida por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, la cual se admite conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil, y se le otorga valor probatorio de demostrar que el canon de arrendamiento fijado por el órgano competente al inmueble objeto de la demanda (locales 1 y 2 unidos), es la suma de Bs. 1.332,84, debidamente notificado al arrendatario Douglas Rodríguez mediante cartel de notificación (extracto), formalidad verificada en fecha 13 de agosto de 2009. Por consiguiente, a partir de esta fecha se hace exigible dicho canon, pues dicho acto administrativo hasta tanto no sea declarado nulo, está amparado por los principios de ejecutividad y ejecutoriedad; y así se decide.-
4. Promueve durante la etapa probatoria, copia certificada del expediente Nº 98008139, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual se aprecia conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil, teniéndose idónea y pertinente para demostrar los pagos efectuados por el ciudadano Douglas Alberto Rodríguez Álvarez, primeramente a favor de la antigua propietaria del inmueble objeto de la litis, ciudadana Miriam Josefina Perdomo Rodríguez, quien además le notificó de la cesión de los derechos derivados de la relación arrendaticia; y luego a favor del ciudadano Juan Domingo López, a partir del mes de enero de 2009, por lo cual reconoce su condición de arrendatario de los locales 1 y 2 del inmueble Nº 48, situado en el Barrio Brisas del Paraíso, Sector Cota 905, Caracas; así se decide.-
5. Promueve copia simple del expediente Nº AH12-V-2004-00020, asunto principal, y AH12-X-2004-00026, nomenclatura interna del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se admite conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, reputándose idónea y pertinente para demostrar el juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoado por la ciudadana Miriam Josefina Perdomo Rodríguez, contra el arrendatario Douglas Alberto Rodríguez, que tuvo por objeto los mismos locales del inmueble cuyo desalojo aspira el hoy accionante Juan Domingo López; así se establece.
6. Promueve copia simple del justificativo de testigos (Título Supletorio) evacuado ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 9 de mayo de 2000, declarado a favor de la ciudadana Miriam Josefina Perdomo Rodríguez, anterior propietaria del inmueble cedido en arrendamiento al ciudadano Douglas Alberto Rodríguez, el cual su aprecia conforme los artículos 11 y 937 del Código de Procedimiento Civil; así se establece.-
7. Promueve, original de la inspección extrajudicial evacuada en sede de jurisdicción voluntaria por intermedio del Juzgado Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 6 de febrero de 2010, la cual se aprecia conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.430 del Código Civil, otorgándosele valor probatorio de demostrar los hechos verificados por el ciudadano Juez que intervino en su diligenciamiento; así se establece.-

Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada

1) Promueve junto al escrito de contestación a la demanda, a) copia certificada expedida en fecha 10 de noviembre de 2008, por la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, del instrumento autenticado en fecha 4 de junio de 1985, bajo el Nº 92, tomo 19 de los libros respectivos, que guarda relación con el justificativo de testigos (Título Supletorio) evacuado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, evacuado a favor de la ciudadana Petra Bárbara Rodríguez Díaz; b) copia certificada de la partida de defunción Nº 11, expedida por la Primera Autoridad Civil de la Parroquia Antímano, Caracas, en la cual consta el fallecimiento de la precitada Petra Bárbara Rodríguez Díaz, hecho ocurrido el día 10 de enero de 2003. Al respecto de tales instrumentos, este operador jurídico estima desecharlos del proceso por cuanto resultan impertinentes al merito de la causa; en otras palabras, ningún elemento de convicción producen en el ánimo de quien aquí decide, a favor de las excepciones formuladas en la contestación a la demanda por la representación judicial de la parte demandada; así se decide.-
2) Promueve durante la etapa probatoria, copia certificada del expediente de consignaciones de cánones de alquiler, Nº 98-8139, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, la cual se admite y aprecia conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil, teniéndose idónea y pertinente para demostrar la fecha y el mono de los pagos efectuados por el arrendatario Douglas Alberto Rodríguez Álvarez, a favor de Juan Domingo López, correspondiente a los meses de septiembre de 2009, hasta junio de 2010, ambos inclusive; así se establece.-

Efectuado el análisis del materia probatorio, advierte este juzgador que aún cuando quedó desechado del proceso el instrumento contentivo del pretenso contrato de arrendamiento privado en que se fundamenta la pretensión actora, no existe duda en cuanto a la condición de arrendatario del demandado ciudadano Douglas Alberto Rodríguez Álvarez, de los locales comerciales identificados con los números 1 y 2 del inmueble Nº 58, situado en el Barrio Brisas del Paraíso, Sector Cota 905, Caracas; cualidad ésta que tiene asumida desde su vinculación con la anterior propietaria de dicho inmueble, ciudadana Miriam Perdomo Rodríguez.
De igual forma, visto que el arrendatario Douglas Alberto Rodríguez Álvarez, ha efectuado pagos de cánones de alquiler a favor de la parte actora ciudadano Juan Domingo López, incluso según consta de autos desde el mes de enero de 2009, se determina que entre las partes de la relación procesal existe evidentemente un vínculo jurídico arrendaticio, para lo cual resulta menester destacar que según dispone el artículo 1.133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. En tal sentido, se afirma que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
Entonces, se infiere que la obligación principal del arrendatario Douglas Alberto Rodríguez Álvarez, es pagar mensualmente como contraprestación por el uso, goce y disfrute del inmueble arrendado (locales 1 y 2 unidos), la suma de dinero fijada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, por la suma de Bs. 1.332,84. Se trata de una obligación esencial que no puede eliminarse por convenio entre las partes, pues sería una obligación sin causa, nula en resumen; y obedece a una de las características del arrendamiento, cual es la de ser un contrato de tracto sucesivo o de ejecución sucesiva, esto es, aquél en que las prestaciones de una de las dos partes son de cumplimiento reiterado o continuo.
Por consiguiente, el arrendatario Douglas Alberto Rodríguez Álvarez debió honrar su obligación de pagar los cánones de alquiler, dentro del plazo de quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, en aplicación de lo previsto por el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, –iura novit curia- y por el monto anteriormente señalado.
Sin embargo, según consta de la copia certificada del expediente de consignaciones de cánones de alquiler, aportada a los autos por la propia representación judicial de la parte demandada, se desprende con claridad meridiana que en fecha 16 de noviembre de 2009, efectuó el pago de los cánones de alquiler correspondiente a los meses de septiembre de 2009, hasta el mes de junio de 2010, por un monto inferior al fijado por el órgano competente y el cual le es exigible, es decir la suma de Bs. 1.332,84; obviando que de acuerdo con el principio de integridad del pago, el deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda, aunque ésta fuere divisible. Por consiguiente, visto que en virtud de la consignación legítimamente efectuada, es que podrá tenerse al arrendatario en estado de solvencia, se establece que dichos pagos efectuados por el arrendatario no producen efectos liberatorios respecto a la obligación que se afirma incumplida, de pagar los cánones de alquiler correspondiente a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2009; así se establece.-
Por otra parte, al examinarse las pruebas aportadas al proceso, no existen acreditados suficiente elementos de convicción que conlleven a determinar el supuesto estado de necesidad del accionante Juan Domingo López, de ocupar el inmueble objeto de la litis; causal de desalojo estatuida en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo concepto resulta amplio y subjetivo y por tanto nada obsta para que la actividad probatoria quede satisfecha a través de presunciones o indicios, los cuales pueden extraerse de los medios o elementos que el demandante lleve a los autos para así fundamentarla; sin embargo, la parte actora incumplió con su correspondiente carga probatoria.
Asimismo, tampoco se demostró que el arrendatario haya incumplido con la obligación legal de cambiar el uso comercial del inmueble, o efectuado reformas en el mismo sin el consentimiento del propietario, tal y como lo preceptúa el artículo 34 literales d) y e) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así se establece.-
En cuanto a los pretendidos daños y perjuicios señalados en el libelo de la demanda, accionados por vía subsidiaria, se observa de la lectura del libelo de la demanda, que el demandante no discriminó ni especificó detalladamente, con entera claridad, los daños y perjuicios que considera le han sido ocasionados. En buena técnica procesal, debe hacerse la diferenciación entre daños materiales y morales, ya que en cuanto a los primeros, resulta forzoso alegar el hecho ilícito cometido, y determinar con precisión los daños y su monto exacto; en cuanto a los segundos, vale decir, basta aducir la materialización del hecho ilícito, y remitirse a los daños sufridos sin la precisión requerida para los primeros.
Al respecto, autorizada doctrina estima que “…Lo que ha querido la Ley con esta exigencia es que el demandante indique o explique en qué consisten los daños y perjuicios de su reclamación, y sus causas, con el fin de que el demandado conozca perfectamente lo que se le reclama y pueda así preparar su defensa, o convenir en todo o en parte en lo que se le reclama, si este fuere el caso; pero ello no quiere decir -ha dicho la Casación- que se ha de pormenorizar cada daño y cada perjuicio, bastando que se haga una especificación más o menos concreta, señalando a su vez las causas…”;
Por consiguiente, resulta de suyo evidente que la parte actora ni especificó ni probó las causas y los daños que reclama en el libelo de la demanda; por tanto, resulta improcedente acordar la indemnización señalada; así se decide.-
Finalmente, es importante referir la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 381, de fecha 7 de marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, en el expediente Nº 06-1043, en la cual se expresó:
“…3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…” (Negrillas del tribunal)

Sobre la base de todo lo antes expuesto, deduce este operador jurídico que la parte demandada al no aportar plena prueba capaz de desvirtuar los hechos afirmados en el escrito libelar, específicamente en cuanto a la falta de pago de al menos dos (2) mensualidades consecutivas de cánones de alquiler, lo cual constituye su carga procesal de acuerdo con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, debe sucumbir en la contienda judicial como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo, pues es cierto que incumplió con la obligación prevista en el artículo 1.592 del Código Civil, todo lo cual se subsume en el supuesto de hecho del artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así se establece.-
En cambio, la parte accionante cumplió con su correspondiente carga de demostrar parcialmente los hechos constitutivos de su pretensión, conforme la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, pues en efecto, dicha parte actora demostró la existencia de la obligación que alega incumplida por parte de la arrendataria, y la naturaleza jurídica temporal de la relación arrendaticia en cuya virtud el ciudadano Douglas Alberto Rodríguez funge como arrendatario; así igualmente se decide.-
V
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Parcialmente procedente en Derecho la pretensión de Desalojo contenida en la demanda incoada por el ciudadano Juan Domingo López contra el ciudadano Douglas Alberto Rodríguez Álvarez, ambas partes plenamente identificadas en autos
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a desalojar y entregar a la parte accionante, el siguiente inmueble identificado así: “Locales 1 y 2, ubicados en la planta baja del inmueble Nº 48, situado en el Barrio Brisas del Paraíso, Sector Cota 905, Caracas.”
TERCERO: Por la naturaleza del fallo, no ha lugar a costas.
Regístrese, Publíquese y Notífiquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los cinco (5) días del mes de mayo de 2010. Años: 200º de la Independencia y 151° de la Federación.
El juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria

Abg. Kelyn Contreras González

En la misma fecha siendo las 12:06 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-:

La Secretaria