REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA CARACAS.



PARTE ACTORA: JUANA CHARLOTTA ROBITSCHEK, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 3.402.632.-

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: GREGORIANA SOTO VELASCO, Abogada en ejercicio de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 49.556, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: HILDA FRIEDMAN DE HOIRES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.202.428.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: DENNIS ENRIQUE FLORES MATOS, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 44.934, respectivamente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

EXPEDIENTE Nº AP31-V-2010-000589.-

-I-

Se inician las presentes actuaciones, mediante libelo de demanda, presentado por el apoderado judicial de la parte Actora, el cual alega que en fecha 02 de Febrero de 2001 con inicio del 15 de Febrero de 2001, la ciudadana JUANA CHARLOTA ROBITSCHEK celebro un contrato de arrendamiento con la ciudadana HILDA FRIDMAN DE HOIRES sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la siguiente dirección; Avenida Mérida, Edificio Trial, piso 1, Apto 1-“A”, urbanización las Palmas, Municipio Libertador del Distrito Capital, a tiempo determinado tal como se estableció en la cláusula Tercera. Que el 12 de Diciembre de 2007 se procedió a notificar Judicialmente a la ciudadana HILDA FRIDMAN DE HOIRES, a través del Tribunal Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, del derecho a la prorroga legal establecida en el Articulo 38 de la ley de arrendamiento, a partir de la fecha en que nace para ella tal derecho, es decir a partir del 15 de Febrero de 2008 hasta el 15 de Febrero de 2010, fecha de vencimiento de la prorroga otorgada, y que al termino de esta prorroga legal debía entregar el inmueble objeto de este arrendamiento, libre de personas y bienes, es por ello que procede a demandar a la ciudadana HILDA FRIDMAN DE HOIRES para que sea conminada por este Tribunal a dar por terminado el presente contrato de arrendamiento y hacer entrega del inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió. Fundamentó la presente acción en los artículos 38 literal “d” y 39 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, y estimo la misma en la cantidad de Cinco mil bolívares (5000 Bs).-
Previo el régimen de distribución le correspondió a este Juzgado conocer del presente proceso, donde por auto de fecha 02/03/2010, se admitió la demanda, y se ordenó la Citación de la parte demandada, para que diera contestación a la demanda, al SEGUNDO (2°) DÍA DE DESPACHO siguiente a la constancia en autos de su citación.-
En fecha 11-03-2010, compareció la ciudadana: JUANA CHARLOTTA ROBITSCHEK, antes identificada, y mediante diligencia, confirió Poder Apud-Acta a la Abogada GREGORIANA SOTO VELASCO.
En fecha 08 de Abril del 2010 compareció la ciudadana HILDA FRIEDMAN DE HOIRES asistida por el abogado DENNIS ENRIQUE FLORES MATOS inscrito en el inpreabogado N° 44.934 confirió poder Apud-Acta al mencionado abogado y a la ciudadana BEATRIZ FRIEDMAN DE FLORES, abogada en ejercicio, inscrita en el inpreabogado N° 41.443.
En fecha 13 de Abril compareció el ciudadano DENNIS ENRIQUE FLORES MATOS inscrito bajo el N° 44.934, apoderado judicial de la ciudadana HILDA FRIEDMAN DE HOIRES, y opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la existencia de una cuestión prejudicial, y dio contestación a la demanda.
En fecha 26 de Abril compareció la ciudadana GREGORIANA SOTO VELASCO abogada en ejercicio bajo el N° 49.556, apoderada de la ciudadana JUANA CHARLOTTA ROBITSCHEK alega que el juicio que esta en alzada es por Resolución de Contrato, por violación de normas contractuales como es el subarrendamiento de parte del inmueble objeto de esta demanda y la actual es por Cumplimiento de Contrato de Vencimiento de la Prorroga Legal, es por tal razón que rechazo la cuestión opuesta por la parte demandada. Así mismo hizo oposición a la contestación de la demanda, en cuanto al alegato del demandado de que no se le realizo la notificación Judicial de no renovación del contrato y que no se consigno dicha notificación, señalando que en fecha 14-12-2007 se notifico a la demandada sin que la misma haya hecho oposición alguna, por lo que solicito al Tribunal proceda conforme a la ley que rige la materia
Abierto el Juicio a Pruebas, sólo la parte demandada presentó su respectivo escrito, el cual fue admitido en fecha 21-05-2007.-

Trabada así la litis, este Tribunal para decidir OBSERVA:

PRIMERO: Alega la parte actora en su libelo de demanda, que procede a demandar a la ciudadana HILDA HOIRES, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, en virtud de haberse vencido el lapso correspondiente a la prórroga legal en fecha 15 de Febrero de 2.010, y no hizo entrega del inmueble objeto del presente proceso .-

SEGUNDO: La parte demandada en su escrito de contestación, opuso la cuestión previa contenidas en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, convino en la existencia del referido contrato de arrendamiento, salvo lo convenido anteriormente, negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho invocado, en todas y cada una de sus partes. Negó que se le haya notificado de la terminación del contrato o desahucio en forma válida, efectiva y con estricto apego a los términos y condiciones estipulados en el mismo, que se le haya otorgado la supuesta prórroga legal y que haya vencido la misma el 15 de Febrero de 2.010, por cuanto no se le dio cumplimiento a lo exigido en la cláusula tercera de dicho contrato, ya que la misma establece que dicha notificación debe practicarse con tres (3) meses de anterioridad al vencimiento de dicho contrato y no con dos (2) meses, como lo hizo la parte actora. Hizo oposición a la medida de secuestro peticionada por la parte actora, por no reunir los extremos jurídicos exigidos por la Ley para su procedencia, ya que al no haberse practicado válidamente el desahucio, y mucho menos haber entrado en vigencia la prórroga legal, el decreto de dicha medida resultaría ilegal e improcedente.-


DE LA CUESTION PREVIA OPUESTA


TERCERO: Observa este Tribunal, que la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado, en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:


…8° “La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto”, y, señala que, entre la demandante y la demandada, pre-existe el juicio de cumplimiento de contrato, seguido ante el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el expediente distinguido con el Nº AP31-S-2009-000512, el cual se encuentra en alzada, imprejuzgado y en curso, ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, debido al recurso de apelación ejercido por la demandante, perdidosa en dicho juicio, de manera que éste proceso se encuentra íntimamente ligado a la cuestión de fondo que se ventila en el otro juicio que está pendiente, y que dicho asunto exige una decisión previa, que dependerá o a ella estará subordinada la decisión de este proceso, debido a la vinculación entre dos asuntos, que tienen las mismas partes, el mismo objeto y la misma causa, que se tramitan por Tribunales distintos, hasta el extremo que la decisión de uno es condición para la decisión de este otro, porque interesa, involucra y motiva la presente litis.

En este sentido, la parte accionante, mediante escrito señala que no es cierto el motivo que la parte demandada aduce en relación al juicio que está en alzada, ya que dicha demanda es por resolución de contrato, por violación de normas contractuales como lo es el subarrendamiento del inmueble objeto de esta demanda, y el presente proceso es por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, y por ello rechazó en forma taxativa la cuestión previa opuesta por la parte demandada.-

Al respecto observa este Tribunal: la parte actora en su libelo de demanda, señala que procede a intentar la presente acción, en virtud de que la parte demandada, no entregó el inmueble de autos, una vez vencida la prórroga legal, y que el arrendatario a pesar de tener el conocimiento, de que debía dar cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, éste ha incumplido con su obligación.

Ahora bien, observa este Tribunal, que el resultado de un proceso paralelo donde se ventile de algún modo una causa directa o indirectamente vinculada con un juicio determinado, podría modificar la pretensión que el actor hace contener en su libelo de demanda, toda vez que la promoción de dicha cuestión previa más que relacionarse con el proceso mismo, va dirigida a atacar el derecho que se reclama el cual está estrechamente emparentado con la pretensión misma.

En el presente caso, el demandado, demuestra que la parte actora lo que intentó fue una demanda por Resolución de Contrato, con la consignación de la copia certificada del expediente contentivo de dicha demanda, y no por cumplimiento de contrato como lo alega en su escrito de contestación, asimismo, observa este Tribunal que, no se demuestra en modo alguno, que la decisión que se dicte en ése proceso, constituya antecedente necesario de la decisión de mérito en el presente juicio, ni que influye en ella, ni que la decisión dependa de ella, y por cuanto en el presente juicio, no se discute la resolución de un contrato de arrendamiento por haber incumplido el demandado en una de sus cláusulas al haber sub-arrendado una de las habitaciones del inmueble de autos, sino el cumplimiento de dicho contrato por no haber entregado el referido inmueble, al haberse vencido la prórroga legal que le otorga la Ley, lo que constituye una de las obligaciones elementales a la existencia de la relación arrendaticia entre la accionante y la parte demandada, por lo que, considera este Juzgado, que lo procedente en este caso es declarar IMPROCEDENTE la presente Cuestión Previa. ASI SE DECIDE.-


DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA


CUARTO: La parte actora trajo a los autos, original del expediente Nº AP31-S-2007-002160, contentivo de la solicitud de NOTIFICACION JUDICIAL solicitada por la ciudadana JUANA CHARLOTTA ROBITSCEK, practicada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el día 14 de Diciembre de 2.007, (folios 4 al 14); original del documento de propiedad del inmueble de autos, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del segundo Circuito de registro del Departamento Libertador del Distrito Federal (hoy Municipio Libertador del Distrito Capital), el 18 de junio de 1.973, bajo el Nº 40, folio 229, Tomo 4, Protocolo Primero (15 al 18), documentos éstas que por tratarse de instrumentos públicos, este Tribunal los valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Igualmente, observa este Tribunal, que de los documentos anexados al expediente contentivo de la Notificación Judicial, consignada por la parte actora, se desprende original del contrato de arrendamiento objeto del presente procedimiento (folios 8 su vuelto y 9), de fecha 02 de Febrero de 2.001, el cual quedó reconocido por ambas partes, por lo que este Tribunal le da todo su valor probatorio de acuerdo a lo contemplado en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.363 del Código Civil.-


QUINTO: Trajo a los autos la parte demandada, copia certificada de algunas actuaciones contenidas en el expediente Nº AP31-V-2009-000512, nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, específicamente del libelo de la demanda, del poder apud-acta que otorga la demandada a la abogada BEATRIZ FRIEDMAN DE FLORES, de la sentencia definitiva dictada en dicho juicio, del recurso de apelación ejercido por la demandante, del auto que oye dicha apelación en ambos efectos, y del oficio que remite dichas actuaciones al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Area Metropolitana de Caracas, así como del auto que le da entrada a dicha a dicha apelación dictado por el Juzgado octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del tránsito de esta Circunscripción Judicial, los cuales este Tribunal valora de acuerdo a los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil.-

SEXTO: Ahora bien, tanto la parte actora como la parte demandada, reconocen haber suscrito un contrato de arrendamiento que comenzó el 15 de Febrero de 2.001, por un término de un (1) año, prorrogable por periodos sucesivos de un (1) año, siempre y cuando LA ARRENDATARIA, se encuentre solvente en el pago de las pensiones de arrendamientos. La parte accionante Alega que la arrendataria ha continuado con la posesión y disfrute del inmueble desde el año 2.001, hasta la fecha de la interposición de la demanda, y que el 12 de Diciembre de 2.007, la notificó la no prórroga del contrato, así como el derecho a la Prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que a partir de esa fecha, es que nace para ella ése derecho, es decir, desde el 15 de Febrero de 2.008, hasta el 15 de Febrero de 2.010, fecha en que vencía la prórroga legal otorgada, y al término de dicha prórroga debía entregar el inmueble objeto de arrendamiento, libre de bienes y personas. Al respecto, la parte demandada, negó contundentemente que se le haya notificado legalmente la terminación del referido contrato,

SEPTIMO: Observa igualmente este Tribunal, que la cláusula Tercera del aludido contrato establece: “DURACION DEL CONTRATO: La duración del contrato es de un año contado a partir del quince de febrero de dos mil uno, hasta el catorce de febrero de dos mil dos. Si al vencimiento de dicho plazo ninguna de las partes manifestare su decisión de no prorrogarlo, entonces correrán prórrogas por periodos sucesivos de un año, siempre y cuando LA ARRENDATARIA se encuentre solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento. Cuando LA ARRENDATARIA comunique por escrito con por lo menos sesenta (60) días de anticipación de dicha fecha, su deseo de prorrogarlo, y la ARRENDATARIA Y LA ARRENDADORA, acordarán un ajuste en el cánon de arrendamiento basado en la tasa de inflación publicada anualmente por el Banco Central de Venezuela. Para todos los efectos legales y contractuales, la prórroga o prórrogas de que fuera susceptible este contrato estarán sujetas a las modalidades y a las estipulaciones que habrán de regir durante el plazo o término inicial. En fuerza de lo convenido en este instrumento las partes declaran que en ningún caso se operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato, en ningún caso se convierta en tiempo indeterminado. En caso de resolución del contrato será acordada por las partes con tres (3) meses de anterioridad antes del vencimiento del mismo. LA ARRENDATARIA se obliga a entregar oportunamente el inmueble arrendado debidamente desocupado y en las mismas condiciones y buen estado que dice recibirlo hoy” (subrayado y negrillas del Tribunal).-

En este sentido, observa este Tribunal, que la parte actora fundamenta la presente acción en la notificación judicial de no prórroga del contrato de arrendamiento, que le hiciera a la demandada, en fecha 14 de Diciembre del año 2.007, por intermedio del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual fue consignada junto con su libelo de demanda. Ahora bien, del análisis de la cláusula antes transcrita se desprende, que las partes convinieron en que la arrendataria (inquilina) debe comunicar por escrito su deseo de prorrogar dicho contrato, con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del mismo, y que en caso de resolución las partes deberán hacerlo con tres (3) meses de anterioridad a dicho vencimiento.
Observa igualmente el Tribunal, que establece el artículo 1.159 del Código Civil:

“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.-

Asimismo, el artículo 1.160 del Código Civil, establece lo siguiente:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.-

Y por cuanto, de los autos se desprende, que la demandante manifestó su intención de terminar la relación arrendaticia, a través dicha notificación, la cual fue realizada con sesenta (60) días de anticipación, y no con tres (3) meses como fue previsto en dicho contrato de arrendamiento, incumpliendo de esta manera lo pautado en la referida cláusula tercera, considera esta Juzgadora, que la misma fue realizada en forma extemporánea y ASI SE DECIDE.-

OCTAVO: En cuanto a la oposición formulada por la parte demandada, en contra de la medida de secuestro solicitada por la parte actora, este Tribunal en vista de los análisis y probanzas anteriores declara PROCEDENTE la misma, en virtud de que no se encuentran llenos los extremos jurídicos exigidos por la Ley, para su procedencia.-

NOVENO: Ahora bien en vista de que la parte demandante durante la secuela del juicio, no logro probar lo alegado en su libelo de demanda, y tampoco logró desvirtuar lo alegado por la parte demandada, es por lo que, forzoso es para esta Juzgadora, concluir que la presente accion es IMPROCEDENTE, de acuerdo al contenido de los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil. ASI SE DECIDE.-


DECISION


En fuerza a los anteriores motivos de hecho y de derecho, este Tribunal Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR, la Cuestión Previa, contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, y SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, intentada por la ciudadana JUANA CHARLOTA ROBITSCHEK, contra HILDA HOIRES, ambas partes anteriormente identificadas. ASI SE DECIDE.-

No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza del presente fallo.-

PUBLIQUESE, REGISTRESE, DEJESE COPIA CERTIFICADA.-

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Veintisiete (27) días del mes de Mayo del año Dos Mil Diez.- AÑOS: 200° y 151°.-
LA JUEZ,




Dra. INDIRA PARIS BRUNI.-
LA SECRETARIA,



ABG. MARIELA ARZOLA P.-
En la misma fecha, siendo la 02:30 de la tarde, se registró y publicó la anterior decisión.-
LA SECRETARIA,




IPB/MA/damaris
Exp. N° AP31-V-2010-000589