TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2009-003472

PARTE DEMANDANTE:
ASOCIACIÓN CIVIL EL ROSAL 900, domiciliada en Caracas, constituida según documento inscrito ante la oficina de Registro Público del Municipio Chacao, del Estado Miranda, en fecha 08 de mayo de 2009, bajo el N° 21, folio 102 del Tomo 29 del Protocolo.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
ANTONIO BRANDO Y FEDERICA ALCALA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 12.710 y 101.708, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

JOSE ANGEL PALACIOS ALONSO, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° E-630.385.-

LENIN DIAZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 47.452.-

ABOGADO ASISTENTE DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial en fecha 14 de octubre de 2009 que por distribución se asigno al Juez Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que mediante auto dictado en fecha 16 de octubre de 2009 la admite y ordena su tramitación conforme a las normas del procedimiento breve. Cumplido el trámite procesal y estando en la oportunidad correspondiente se procede a dictar sentencia para lo cual se observa:

I
ALEGATOS DE LAS PARTES

La parte actora en su libelo de demanda afirma que es propietaria del inmueble constituido por terreno y el edificio sobre el construido y denominado Miami, ubicado en la Urbanización El Rosal del Municipio Chacao del Estado Miranda. Que en fecha 1° de febrero de 1971 la sociedad mercantil Agencia Ferrer Palacios dio en arrendamiento el apartamento distinguido con el número 1 del referido edificio al ciudadano JOSE ANGEL PALACOS ALONSO. Que en el contrato suscrito se convino en una duración de un año fijo a pero que igualmente se convino que si una de las partes no hubiere dado aviso a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento, se consideraría que se desea prorrogar automáticamente por un periodo igual. Que las partes fijaron como canon de arrendamiento la cantidad de Seiscientos Veinticuatro Bolívares con Noventa y Cinco Céntimos (Bs. 624,95) hoy Sesenta y dos Céntimos de Bolívar fuerte (Bs. 0.62) y que por sucesivas modificaciones en el curso de la relación locativa, en la actualidad la pensión mensual es la cantidad de Bolívares Setenta y Ocho con Treinta y Seis (Bs. 78,36).

Continúa afirmando que en fecha 15 de agosto de 2005 con la intervención del Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial la arrendadora para ese momento sociedad mercantil MIMIACA 380, C.A. notificó al arrendatario su deseo de no prorrogar el contrato. Que en virtud de ello la ultima prorroga convencional se venció el 31 de enero de 2006 y que se inició el transcurso de la prorroga legal obligatoria y que esta culmino en fecha 31 de enero de 2009.

Sigue el demandante significando que a pesar de que se encuentra vencido el contrato y la prorroga legal y de que se ha exigido la entrega del inmueble al arrendatario, este no ha cumplido con su obligación de restituir el inmueble. Que ante tal circunstancia pretende se condene al arrendatario demandado al cumplimiento de la obligación de devolverle el inmueble en las mismas condiciones en las que le fue entregado.

No fue posible la citación personal del demandado por lo cual se le llamo mediante carteles que tampoco atendió, por lo cual se le designó defensor judicial con quien se entendió la citación. No obstante, en fecha 14 de abril de 2010, oportunidad de la contestación de la demanda, el demandado compareció con la asistencia del abogado LENIN F. DIAZ y consigna escrito alegando en su descargo:

- Que en fecha 1° de febrero de 1968 celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil ERALUZ C.A. sobre el inmueble apartamento número 1° del edificio Miami, ubicado en ente las calles Ayacucho y Junín de la Urbanización el Rosal del Municipio Chacao del Estado Miranda. Que dicho contrato fue cedido a la propietaria del inmueble Inversiones MIMIACA, C.A. en agosto del año 2005.
- Que en el mes de agosto del año 2005 Inversiones Eraluz C.A. deja de recibir los pagos del canon de arrendamiento y por ello procede a depositarlos ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Que posteriormente en enero de 2006 Inversiones MIMIACA, C.A. le notifica la cesión y que recibirá los pagos del canon de arrendamiento lo cual cumplió hasta diciembre de 2007, demostrándose las sucesivas prorrogas del arrendamiento.
- Que en fecha 1° de junio de 2006, los arrendatarios del edificio Miami celebraron con la propietaria del inmueble un contrato de opción de compra venta sobre el referido edificio, la que anexa junto a demanda intentada por ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial.
- Que la notificación de no prorroga que invoca la demandante no cumple los requisitos que estable el artículo 899 del Código de Procedimiento Civil y que fue efectuada en fecha 15 de agosto de de 2005, fecha que corresponde a las vacaciones judiciales por lo que la impugna conforme a las previsiones del artículo 429 del mismo Código.
- Sigue el demandado indicando que la Asociación Civil El Rosal 900 no presento ningún documento que demuestre la cesión del contrato que invoca por lo que estima que carece de titularidad para demandar.

II
PRUEBAS

1. Cursa del folio doce (12) al folio diecisiete (17) del expediente copia fotostática de Instrumento Protocolizado por ante el Registro Publico del Municipio Chacao en fecha 3 de septiembre de 2009 bajo el número 2009.1042, asiento registral 2. Esta instrumental se tiene como fidedigna a tenor de la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y e aprecia como plena prueba de la titularidad de la propiedad.
2. Copia simple de instrumento privado que cursa del folio diecinueve (19) al folio veintitrés (23) del expediente que contiene el contrato de arrendamiento que afirma fue suscrito entre la agencia Ferrer Palacios y el ciudadano José Ángel Palacios Alonso. Esta instrumental se desecha por ilegal conforme a la previsión del artículo 429 del Código Civil, ya que solo puede aportarse en fotostato el instrumento público o el privado reconocido o tenido por reconocido.
3. Copia simple del expediente identificado como S056881, relativo a la notificación practicada por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 15 de agosto de 2005, por la cual la sociedad Inversiones MIMAACA 380, C.A. comunica al arrendatario José Ángel Palacios Alonso su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento. Esta instrumental fue impugnada por el demandado en su contestación a tenor de lo previsto en el artículo 429 dl Código de Procedimiento Civil, no obstante la demandante no aporto ni el original ni la copia certificada del instrumento impugnado por lo cual se le desecha.
4. Cursante del folio cuarenta y ocho (48) al folio cincuenta y cinco (55) del expediente cursa copia certificada de las actuaciones del expediente 2005-8661 del Juzgado Vigésimo Quinto De Municipio de esta Circunscripción Judicial relativo a las consignaciones del canon de arrendamiento que realizó el ciudadano JOSE ANGEL PALACIOS ALONSO a favor de la ADMINISTRADORA INMOBILIARIA ERALUZ, C.A. Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la haberse efectuado la consignación a que se refieren estas actuaciones judiciales.
5. Cursa del folio ochenta y uno (81) al folio ochenta y tres (83) instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento suscrito entre La Agencia Ferrer Palacios, C.A. y José Ángel Palacios, así como la fianza que a favor del inquilino emitió el Banco Venezolano de Crédito. Consta además estampada en el cuerpo del referido instrumento cesiones hechas a las sociedades mercantiles Administradora Inmobiliaria Eraluz C.A., en fecha 1 de diciembre de 2001 y a Inversiones MIMIACA, en fecha 1 de agosto de 2005. Esta Instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y en especial que en la cláusula tercera las partes convinieron: “El plazo de duración del presente contrato será de un )1 año fijo contados a partir de esta fecha; más, si al vencimiento del término fijo alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato al vencimiento del plazo fijo o de las posibles prorrogas que pueda sufrir este contrato se entenderá que desea prorrogarlo automáticamente, y de pleno derecho, por un término igual…” Igualmente se estima que queda plenamente demostrada las cesiones del contrato a las sociedades mercantiles antes referidas.
6. Cursa del folio noventa y ocho (98) al folio ciento diez (110) del expediente copia certificadas del Libro Diario del Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial relativos a las actuaciones realizadas por ese Órgano con ocasión de la solicitud de notificación judicial contenida en el expediente S-05-6881. Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba del hecho de que por ante aquel Juzgado cursó una solicitud de notificación Judicial hecha por Inversiones MIMIACA 380, C.A. y que en fecha 15 de agosto de 2005 el Juzgado se traslado al apartamento N° 1 del edificio MIAMI en la calle Ayacucho con Junín de la Urbanización El Rosal.
7. Cursante del folio ciento veintisiete (127) al folio ciento treinta (130) del expediente fotostatos de ocho (8) recibos de pago de la pensión de arrendamiento emitidos por Inversiones MIMIACA 380, C.A. Estas instrumentales se desechan por ilegales ya que a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo pueden promoverse usando estas reproducciones los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.
8. Copia fotostática de libelo de demanda y sus anexos, así como el auto de admisión dictad por el Juzgado 16 de noviembre de 2007 por el Juzgado Sexo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial por la cual el demandado y otros demandan a Inversiones MIMIACA 380, C.A. para que coloque el edificio en propiedad
horizontal, celebre opciones de compra venta y posteriormente venda los apartamentos 1,2,3 y 4 del edificio MIAMI al que se ha hecho referencia.

Adminiculando las probanzas anteriores se establece que el demandado es arrendatario del apartamento número 1 del edifico MIAMI antes referido y que arrendadoras de ese inmueble han sido sucesivamente las sociedades Mercantiles Agencia Ferrer Palacios, Administradora Inmobiliaria ERALUZ, Inversiones MIMIACA 380, que la actora adquirió la propiedad de la totalidad del edificio del cual forma parte el apartamento arrendado, que el arrendamiento esta celebrado por el tiempo determinado de un año y sujeto a prorrogas automáticas y que se fue renovando por periodos de un año hasta que en el año 2005 la entonces arrendadora notifico al inquilino su voluntad de no prorrogar nuevamente que en el curso de la relación locativa la arrendadora y varios inquilinos el referido edificio sostuvieron conversaciones para sobre destinar el edificio al régimen de propiedad horizontal y la posterior venta del mismo. Que el demandado y otros han intentado demanda exigiendo el cumplimiento de tal acuerdo.

III
PUNTO PREVIO

Aun cuando el demandado no ha opuesto la existencia de una cuestión prejudicial, ha reseñado la de un proceso en el cual se discute la ejecución de un acuerdo para la adquisición del inmueble y tal circunstancia a juicio de quien suscribe obliga a considerar:

“La prejudicialidad es punto previo e influyente para resolver el fondo de una controversia, pero se distingue de otras previas porque, necesariamente, tiene que resolverse en proceso distinto, separado y autónomo, pero no sólo basta con esto, pues, además, se requiere que el juez de la causa no tenga facultad para entender de la cuestión judicial pendiente. Luego, la prejudicialidad es una especie de falta de jurisdicción o de incompetencia limitada o parcial: el Juez de la causa tiene jurisdicción y competencia para conocer de la acción, reclamación o pretensión ante él planteada, pero carece de una u otra en lo que concierne exclusivamente al punto previo (prejudicial) influyente y, por ende, que corresponde a otra autoridad. Es falta limitada o parcial de jurisdicción cuando se trate, en lo externo, de puntos previos que corresponden a la administración (prejudicialidad administrativa) o a un Juez extranjero, y es incompetencia cuando la cuestión corresponda, necesariamente, a otro Juez venezolano que sea de jurisdicción distinta o de distinta competencia por la materia, y así hay prejudicialidades civiles, fiscales, tributarias, hacendísticas y penales; esto es, cada vez que el punto previo requiere de decisión en proceso separado y cuyo conocimiento no es del propio tribunal de la causa, será prejudicial… También es prejudicial a la reclamación civil por un accidente de tránsito con muertes o lesionados, la resolución del Juez penal.” Pedro Alid Zoppi. Cuestiones Previas y otros temas de derecho procesal.
GIUSEPPE CHIOVENDA, expone que “Es una cuestión prejudicial la que se plantea sobre la existencia de una relación jurídica condición de la principal. A veces, la relación que existe entre dos personas depende de la existencia de otra relación entre las mismas personas o entre una de ellas y un tercero, o también entre dos terceros”.

Ahora bien en el caso que nos ocupa la adquisición invocada por la actora está referida a la totalidad del edificio MIAMI, en tal circunstancia tenemos por una parte, que no hay conforme a la artículo 49 del Decreto Legislativo Sobre Arrendamientos Inmobiliarios la posibilidad de plantear el retracto legal arrendaticio y por la otra que el arrendamiento no se extingue y se produce la subrogación arrendaticia por la cual el adquiriente se coloca en la posición que corresponde al arrendador.

De esta circunstancia deriva además la cualidad necesaria para intentar y sostener la acción por lo cual debe además desecharse el señalamiento genérico hecho en la contestación de la demanda en el sentido de que la actora carece de la titularidad para demandar al no haber presentado ninguna prueba de que se le hubiere hecho cesión del contrato de arrendamiento.

IV
MERITO

La procedencia de la acción de cumplimiento para obtener la ejecución del contrato en el sentido de que se restituya el inmueble arrendado está sujeta en nuestra legislación al hecho de que se haya vencido tanto el tiempo fijado para el contrato como la prorroga legal obligatoria que deriva de la previsión contenida en el artículo 38 del Decreto Legislativo Sobre Arrendamientos Inmobiliarios.
En el caso que nos ocupa es claro que el arrendamiento se pacto a tiempo determinado y sujeto a prorrogas automáticas y sucesivas y además esta establecido que en fecha 15 de agosto de 2005 se practicó notificación al arrendatario comunicando la voluntad de la arrendadora de no renovar el arrendamiento por lo que el último periodo convencional se extinguió en fecha 31 de enero de 2006.
En este sentido es iniciar recordando lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil que prevé:
Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”

La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:

“En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…”

En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere:
“Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber:
1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civi : “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.
Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la máxima romana “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).”

Ahora bien, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es:

“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prorroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado:

(Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid.prórroga legal).”

Así de pleno derecho se inició el transcurso de la prorroga legal por el lapso de tres años, dada la duración que había alcanzado la relación locativa, los cuales vencieron en fecha 31 de enero de 2009.

Aquí observamos que en fecha 3 de septiembre de 2009, se produjo la venta del inmueble arrendado, empero la circunstancia de que la transmisión de la propiedad ocurrió vencida la prorroga legal, excluye el efecto a que aluden los artículo 1604 y 1605 del Código Civil, en cuanto a la posibilidad de la indeterminación de la relación locativa, pues tal hipótesis exige que se encuentre en curso el arrendamiento.

Siendo así y dado que se ha establecido que se ha cumplido tanto la duración convencional del contrato como de la prorroga legal, lo procedente en el caso subjudice es declarar con lugar la demanda intentada.

V

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por Asociación Civil El Rosal 900 contra José Ángel Palacios Alonso ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente sentencia. En tal virtud se condena al demandado a entregar libre de bienes y personas y en el mismo estado que lo recibió el inmueble apartamento 1 denominado Miami, ubicado entre las calles Ayacucho y Junín Urbanización El Rosal del Municipio Chacao del Estado Miranda.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la demandada por haber resultado vencida.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veinticinco (25) días del mes de mayo de 2010.
EL JUEZ TITULAR,

ABG. VICTOR DIAZ SALAS

LA SECRETARIA, ACC

SIKIU SEIJAS
En esta misma fecha 25 de mayo de 2010, siendo las 8:30 a.m, se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.-
LA SECRETARIA, ACC

SIKIU SEIJAS

VMDS*/*

ASUNTO: AP31-V-2009-003472