TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DECIMOTERCERO DE MUNICIPIO DE
LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE
CARACAS
Exp. Nº AP31-V-2010-001325
(Sentencia Definitiva)
Vistos estos autos.

I
DEMANDANTES:, Ciudadano JOSÉ RAFAEL DIAZ PARTIDA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 6.430.783.
DEMANDADOS: Ciudadano MERCED DOMINGO MENDEZ MOLINA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de las Cédula de Identidad Nº V- 3.939.710.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Luís Eduardo Camposano, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 4.313
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: No consta en autos apoderado judicial alguno.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato

Vistos estos autos:
II
PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA

Se dio inicio al presente juicio por demanda presentada por abogado Luís Eduardo Camposano, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 4.313 quien actúa en su carácter de apoderado judicial del Ciudadano JOSÉ RAFAEL DIAZ PARTIDA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 6.430.78, tal y como consta de instrumento poder consignado a los autos marcado “A”
Como hechos procesales sometidos a consideración de este tribunal ,, la parte actora indico en su libelo que :

Su representado ha mantenido una relación arrendaticia con el ciudadano MERCED DOMINGO MENDEZ MOLINA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de las Cédula de Identidad Nº V- 3.939.710, por un inmueble distinguido con el numero tres (03), ubicado en la planta primer piso del edificio denominado “Por El Amor A Mis Hijas”, el cual esta ubicado en la Calle Ignacia, de la Urbanización Los Laureles, Sector El Paraíso, Jurisdicción de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Distrito Capital, por un periodo de tres (03) años, siendo el ultimo de los contratos suscrito entre ellos el el firmado y autenticado el 22 de febrero de 2008 por ante la Notaria Publica Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital anotado bajo el no 04, tomo 24 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
Que en fecha 22 de Noviembre de 2008, mediante documento autentico, su representado, ciudadano JOSÉ RAFAEL DIAZ PARTIDA, le participó al arrendatario hoy demandado, noventa (90) días antes de la fecha de vencimiento de su Contrato de arrendamiento su voluntad personal, de no querer continuar con la relación arrendaticia , asi como el deseo de ofrecerle en venta el inmueble por el habitado, y antes identificado, respetando así su derecho preferente, consagrado en el Articulo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que en dicho instrumento, se le comunicó el precio, condiciones y modalidades de la negociación para la venta del inmueble.
Que en fecha 13 de Marzo de 2009, su representado, y el arrendatario, firmaron un instrumento compromiso, por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, donde el arrendatario renuncia voluntariamente a la prorroga legal de un año, y se compromete a firmar con la parte actora, una opción de compra-venta, por el referido inmueble.
Aduce la parte actora que, en fecha 23 de Julio de 2009, en su condición de vendedor y el representado José Rafael Méndez Molina y el ciudadano ELVIS ALEXIS MÉNDEZ HERNÁNDEZ, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 13.252.531, en su condición de compradores, firmaron por ante la Notaria Publica Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, una opción de compra-venta, por el referido inmueble.
Que desde el día 23 de Julio de 2009 hasta la fecha de introducción de esta demanda, ha transcurrido en exceso el plazo máximo fijado por las partes para la firma definitiva publica del inmueble de autos dado en opción de compra-venta, plazo este que venció el día 23 de Noviembre de 2009, como se ha dejado demostrado en el presente libelo de demanda
Que es por la razones antes expuestas, por lo que la parte actora demanda al ciudadano MERCED DOMINGO MENDEZ MOLINA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de las Cédula de Identidad Nº V- 3.939.710, para que convenga o así sea establecido por este Tribunal, en darle cumplimiento al contrato de opción de compra-venta, y en consecuencia en entregar el inmueble a que el mismo se refiere, completamente desocupado de bienes y de personas, mas el pago de los costos y gastos del proceso.

III
Admitida la demanda por este Tribunal en fecha 13 de mayo de 2010, por los trámites del procedimiento breve conforme lo establece en el Articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se acordó el emplazamiento de la parte demandada por intermedio de compulsa a fin de que dieran contestación a la presente demanda, cuyas gestiones citatatorias fueron cumplidas por el Alguacil designado por la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con sede en el edifico José Maria Vargas, en el piso 12, el cual en fecha 27 de Septiembre de 2010, dejó constancia de haber practicado la citación personal de los demandados, consignando los recibos de citación debidamente firmados.
En fecha 21 de Octubre de 2010, el abogado Luís Eduardo Camposanto, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas, el cuales fueron admitidas y agregadas por este Tribunal en fecha 25 de Octubre de 2010.
IV

La competencia subjetiva de la ciudadana Juez de este Tribunal, que con tal carácter suscribe esta decisión, no fue objetada en la forma de ley por ninguna de las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa.

Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:

V
Analizadas como han sido las actas procesales que integran el presente expediente, el Tribunal observa, que la parte demandada no compareció a dar contestación a la demanda por si o por medio de apoderado judicial muy a pesar de haber sido citada en forma personal, tal y como se constata de las actuaciones practicadas por el alguacil designado al efecto, lo cual hace recaer en su contra los efectos de la confesión ficta, que a tenor de lo previsto en el Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil se traduce en admitir como cierto todo cuanto sea objeto de la demanda, estableciéndose únicamente como excepción que la demanda sea contraria a derecho, o que la demandada pruebe algo que le favorezca durante el lapso respectivo. Tal figura comporta la existencia de una presunción Iuris Tantum, es decir que admite prueba en contrario, por cuyo motivo se impone la revisión en autos de sus elementos característicos para determinar su procedencia o no.
La pretensión sometida al conocimiento de este tribunal, según las afirmaciones de la parte actora, esta dirigida a obtener de parte del accionado, el cumplimiento del contrato de opción a compra suscrito en fecha 23 de julio de 2009 por ante la Notaria Publica Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, por haber transcurrido en exceso el plazo máximo fijado para la firma definitiva publica del inmueble de autos dado en opción a compra, (…omisis…) y ese incumplimiento del plazo de duración para que se diera la negociación se ha debido a causas imputables exclusivamente a los compradores .(sic). La condenatoria solicitada exige la entrega del inmueble desocupado de bienes y de personas.

En ese sentido, de acuerdo a lo que se indica en el artículo 1.167 del Código Civil, es de señalar que el cumplimiento del contrato procede cuando se esté solicitando la ejecución de la obligación tal como ha sido contraída, como derivación inmediata del principio pacta sunt servanda plasmado en el artículo 1.264 del mismo Código sustantivo, de forma tal que el requerimiento del acreedor no obedezca a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato. Esa circunstancia, sin embargo, tal como aprecia esta Juzgadora, no aparece determinada en los autos del expediente, pues si lo que pretende la parte actora es el cumplimiento de obligaciones emergentes del contrato de opción a compraventa, mal puede cuestionarse su validez mediante imputación de incumplimientos atribuidos a la parte demandada que impidieron al concreción de ese contrato en los términos y condiciones pactadas por las partes , por ello mal puede la parte actora pedir el cumplimiento del contrato y a su vez cuestionar su validez. De allí que con base al principio Iura Novit Curia , que le permite al juez modelar conceptos y criterios para determinar si los hechos narrados por las partes se adecuan o no a las normas de derecho por ellas invocadas y pueda el Juez determinar cual es la normativa aplicable al caso que le ocupe Por eso, considera el tribunal, que en el caso que nos ocupa, no estamos en presencia de una típica demanda de cumplimiento de contrato, ya que no tendría sentido que se cuestione la validez de ese contrato y a la vez se tenga por concluido el mismo. Lo que ha querido someter a discusión la demandante, es la resolución de ese contrato por hechos que se le imputan a los compradores, hoy demandados. En consecuencia, y en virtud de las consideraciones expuestas, se concluye que la petición de la parte actora es la de resolución de contrato tutelada por la Ley, en el artículo 1.167 del Código Civil. Así se decide.-

Ahora bien, si bien es cierto que la parte demandada no promovió prueba alguna que le favoreciera durante el lapso respectivo, se observa que en el contrato traído a los autos la hoy accionante se comprometió a vender a los demandados de autos, y estos a comprar, el inmueble distinguido con el numero tres (03), ubicado en la planta primer piso del edificio denominado “Por El Amor A Mis Hijas”, el cual esta ubicado en la Calle Ignacia, de la Urbanización Los Laureles, Sector El Paraíso, Jurisdicción de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Distrito Capital, estipulándose en la cláusula “SEGUNDA” del aludido contrato, que el precio de esa operación era por la cantidad de

“…. TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.F.310.000,oo) pagaderos de la siguiente forma : A.- La cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,oo) a la firma del presente documento de Opción a Compra-venta, mediante cheque de gerencia , expresado en moneda de curso legal a nombre de EL VENDEDOR , suma esta que será descontada del precio total al momento de la firma definitiva de venta por ante la Oficina de registro competente . B.-la suma restante de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (Bs. F. 270.000,oo), la cual, LOS COMPRADORES la cancelarán a EL VENDEDOR , al momento de la firma definitiva publica de venta por ante la oficina de Registro respectiva , mediante cheque de gerencia expresado en moneda de curso legal , a nombre de EL VENDEDOR”.

Ahora bien, las partes suscribientes de esa negociación le dieron el carácter o la denominación de una opción de compraventa, lo cual entraña considerar, de un lado, el elemento eminentemente consensual que informa a la nombrada convención para la conformación del elemento de causa necesario querido por las partes en función de la fuerza obligatoria del contrato a que alude el artículo 1159 del Código Civil; y, por el otro, que la referida convención o pacto opcional queda, en rigor, sometida al imperio de la ley por remisión que hace el artículo 1140 eiusdem. Al ser esto así, se impone, por exigencias de la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, examinar la naturaleza del contrato que nos ocupa, por manera de establecer y determinar la verdadera intención de los contratantes al momento de celebrar el negocio jurídico que les involucra. En el sentido expuesto, es de señalar, de acuerdo a sólidos principios y doctrinarios elaborados sobre la materia, que las llamadas promesas de venta constituyen una operación sumamente usual en el tráfico inmobiliario para facilitar la compra y venta de inmuebles, lo que de suyo implicaría considerar, en principio, que la promesa de venta es un ante-contrato por virtud del cual el deudor obtiene el derecho de adquirir la cosa cuando mejor lo estime conveniente; no obstante, debe tenerse en consideración que la promesa de venta equivale a la venta propiamente dicha cuando del texto mismo del contrato se infiera la existencia concurrente del consentimiento recíproco libremente manifestado por las dos partes sobre la cosa y el precio, lo que resulta perfectamente aplicable al presente caso en el que, a juicio de esta Juzgadora, no existe tal opción, sino una promesa sinalagmática de vender y comprar. Esta situación se verifica cuando un propietario promete vender su bien mediante un precio determinado, y aquél a quien se ha dirigido la promesa se compromete, por su parte, a comprarlo en el precio establecido. De allí que esa doble promesa equivale a la venta real, ya que cada uno de los contratantes se ha obligado el uno con relación al otro, es decir, el uno a vender y el otro a comprar, y esto es precisamente lo que aconteció en el caso sometido a la consideración de este Tribunal. Por ello, poco importa a los fines indicados la denominación originaria que los contratantes le hubieren querido imprimir al acuerdo de voluntades que les involucra, referida a una pretendida opción, pues desde el mismo momento en que esa doble conformidad existe y se materializa en el tiempo y el espacio, la venta se perfecciona por el simple consentimiento expresado por las partes contratantes, sin que por ello deba concedérsele especial relevancia a las modalidades derivadas del léxico utilizado por las partes contratantes, todo lo cual nos remite inmediatamente al precepto contenido en el artículo 1474 del Código Civil, conforme al cual la venta es definida por el legislador como un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, y en este último supuesto, dispone el artículo 1527 eiusdem que la obligación de pago inherente al comprador se ha de verificar en el día y en el lugar determinados en el contrato, y, a falta de estipulación, el pago debe efectuarse en el lugar y en la época en que deba hacerse la tradición. En consecuencia, de las propias pruebas aportadas por la parte actora se desprende que no estamos en presencia de un contrato de opción a compraventa , sino de un contra de compraventa a plazo por lo que la demanda con la que tiene inicio las presentes actuaciones no puede prosperar. Así se decide.
VI
DECISIÓN
En fuerza de las anteriores consideraciones, éste Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR, la demanda por Resolución de Contrato incoada por JOSÉ RAFAEL DIAZ PARTIDA, en contra del ciudadano MERCED DOMINGO MENDEZ MOLINA y ELVIS ALEXIS MENDEZ HERNADEZ , ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de este falllo.
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se imponen costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Notifíquese a la partes la presente decisión
Dada, Firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Decimotercero de Municipio la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco (25) día del mes de Noviembre de 2.010. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZ,

Dra. MARIA A. GUTIÉRREZ C.

SECRETARIA

Agdo. DILCIA MONTENEGRO
En esta misma fecha, siendo las 02:00p.m, se registró y publicó la anterior decisión. Déjese copia en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado de conformidad con los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA

MAGC/DM/Eduardo
EXP Nº AP31-V-2010-001325