REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2010-000492


PARTE DEMANDANTE:
CENTRO COMERCIAL LA BOYERA C.A., sociedad mercantil , inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial y Estado Miranda, en fecha 27 de Mayo de 1974, anotada bajo el Nº 55, Tomo 79-A Sgdo.-

APODERADA JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE:
ODALYS ANAHIR LOPEZ GIMENEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 69.569.-

PARTE DEMANDADA:



ESTACIONAMIENTO DON JESUS S.R.L., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 15 de Marzo de 1996, anotado bajo el Nº 12 Tomo 115-A-Sgdo.-

JACINTA DE GOUVEIA DA SILVA, VICTOR DUARTE y FRANCISCO DUARTE, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros. 75.671, 105.369 y 7.306, respectivamente.-






APODERADO JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:


MOTIVO:
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I

Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 11 de Febrero de 2010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, asignándose por distribución su conocimiento a este Juzgado que en fecha 19 de Febrero de 2010 la admite y ordena su tramite conforme a las normas del procedimiento breve.- Cumplida la sustanciación se procede a dictar sentencia definitiva.-

ALEGATOS DE LAS PARTES
Narra la apoderada de la parte actora que su representada celebró un contrato con la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO DON JESUS, S.R.L., por el cual le dio en arrendamiento un inmueble destinado a estacionamiento en el Centro Comercial La Boyera, con un área de Un Mil Novecientos Treinta Metros Cuadrados (1.930 m2), situado en la Avenida Intercomunal Baruta-El Hatillo del Distrito Capital.- Que el referido contrato comenzó a regir desde el día 01 de Enero de 2006 por el plazo de un (1) año hasta el día 31 de Diciembre de 2007, prorrogable automáticamente por periodos iguales a menos que una de las partes manifestara su voluntad en contra con treinta (30) días de anticipación al vencimiento.- Que en fecha 27 de Noviembre de 2007 su representada notificó a la arrendataria que no le renovaría más el contrato, todo lo cual fue tramitado por ante la Notaría Publica Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda.- Que ha dicha relación por tener más de diez (10) años le correspondió una prórroga legal de tres (3) años que vencieron el 31 de Diciembre de 2009.- Que a pesar de los requerimientos la arrendataria se ha negado a devolver el inmueble y que en base a esta circunstancia y con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil, demanda que se condene a la arrendataria a la ejecución del contrato haciendo entrega del inmueble arrendado.-
En fecha 26 de Julio de 2010 el demandado dio contestación a la demanda rechazándola, reconociendo haber recibido en arrendamiento por el término de un (1) año entre el 01 de Enero de 2006 y el 31 de Diciembre de 2006 el estacionamiento vehicular ubicado en el Nivel Sótano del Centro Comercial La Boyera, situado en la Avenida Intercomunal Baruta El Hatillo, Estado Miranda.- Que en efecto en fecha 27 de Noviembre de 2006 fue notificado por la Notario Público Sexta del Municipio Baruta la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato.-
Continúa la parte demandada alegando que en el caso que nos ocupa se verificó la tácita reconducción que prevén el artículo 1600 y 1614 del Código Civil por cuanto el contrato cumplió la prórroga legal hasta el 30 de Junio de 2007 y que la demanda se ha propuesto transcurridos dos (2) años y siete (7) meses desde esa fecha, cuando según la doctrina la acción debe interponerse dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento del contrato.- En este mismo sentido alega que la actora retiró las pensiones de arrendamiento que comprenden los meses desde Julio de 2007 hasta la presente fecha los que había consignado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, concluye pidiendo se declare sin lugar la demanda.-

Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes en el curso del iter procesal ha quedado planteada la controversia y definido el tema decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, a tal efecto observamos:
II
PRUEBAS
1. Cursa del folio siete (7) al folio ocho (8) del expediente instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento celebrado por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la relación locativa y en especial que las partes estipularon en la cláusula segunda: “…El tiempo fijo de duración de este contrato es de un año (1) contados a partir del día primero de enero de 2006 hasta el 31 de diciembre de 2006, prorrogable automáticamente por periodos iguales, a menos que una de las partes le avise a la otra con treinta (30) días de anticipación de forma escrita dirigida a la Oficina ubicada en el tercer piso, Escritorio Jurídico Gómez Mora del centro Comercial La Boyera, su deseo de no continuar. El canon de arrendamiento será…”
2. Cursa a los folios nueve (9) y diez (10) del expediente solicitud de notificación y acta levantada en fecha 27 de noviembre de 2006 por la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda en el cual deja constancia de haber entregado notificación Judicial en el inmueble al que se ha hecho referencia al ciudadano CONSTANTINO MARTINEZ.- Esta Instrumental se valora según la regla contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de haberse realizado la notificación a que se contrae la misma.-
3. Cursa del folio cincuenta y tres (53) al folio setenta (70) del expediente copia certificada del expediente 2007-0227 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de haberse realizado la consignación de la pensión de arrendamiento y en especial que fueron retiradas las mismas por la arrendadora hasta el mes de Julio de 2009.-
4. Cursa del folio ciento siete (107) al ciento dieciocho (118) del expediente instrumental obtenida por vía de informe conforme a la cual en fecha 13 de Septiembre de 1989 la INMOBILIARIA LA BOYERA Nº 4 y ESTACIONAMIENTO DON JESUS S.R.L., celebraron contrato de arrendamiento por el inmueble al que se refiere la causa.- Esta se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia del arrendamiento para aquel momento.-

Adminiculando las probanzas aportadas se establece que entre las partes en conflicto existe un contrato de arrendamiento pactado por tiempo determinado y que se había prorrogado automáticamente por periodos de un (1) año, hasta que en fecha 27 de Noviembre de 2006 se notificó la voluntad de no prorrogar de la arrendadora, así llego el contrato a su fin en fecha 31 de Diciembre de 2006 y se inicio la prórroga legal.-

III
MERITO
Para decidir se observa que el artículo 1599 del Código Civil que prevé:
Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”
La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:
“En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…”.-

En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere:
“Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber:
1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civil: “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.
Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la máxima romana “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).”

No hay dudas en este caso sobre el hecho de que el contrato concluyó en fecha 31 de Diciembre de 2006, por efecto de la notificación practicada que impidió una prórroga automática y dado que esa era la fecha de finalización pactada en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.- Ahora bien, respecto a qué ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es:

“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”.-

A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prórroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado:

(Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. prórroga legal).”

De modo que el vencer en fecha 31 de Diciembre de 2006 el contrato se inicio la prórroga legal de tres (3) años que correspondía a la relación locativa que nos ocupa ya que su duración era de más de diez (10) años.- Así el tiempo de prórroga correspondía hasta el 31 de Diciembre de 2009.- Siendo así debemos desechar el alegato de la tácita reconducción, ya que las pensiones retiradas son correspondientes al periodo de la prórroga y la acción se ha propuesto en un tiempo razonable luego del vencimiento.- De modo que no están llenos los extremos para considerar que la situación pueda subsumirse en el supuesto del artículo 1600 del Código Civil.-

Ahora bien, vencido el tiempo de la prórroga legal la arrendataria tenía la obligación de devolver la cosa arrendada.- En efecto, conforme a la previsión contenida en el artículo 1594 del Código Civil el arrendatario tiene al finalizar el arrendamiento la obligación de restituir al arrendador la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió. En efecto se dispone en esa norma:
“Artículo 1.594.- El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor”.
Tal obligación es a que se ha denunciado en la presente causa como incumplida por la demandada y así ha quedado establecido.- En tal virtud lo procedente en el caso bajo examen, en derecho y en justicia es estimar procedente la acción propuesta.-

IV
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL LA BOYERA C.A., en contra de la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO DON JESUS S.R.L., ambas partes plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.- En consecuencia se condena a la parte demandada a la ejecución del contrato de arrendamiento de la siguiente manera:
PRIMERO: Hacer entrega material real y efectiva a la parte actora libre de bienes y personas y en el mismo estado de conservación que lo recibió del inmueble destinado a Estacionamiento ubicado en el Nivel Sótano del Centro Comercial La Boyera, con un área de Un Mil Novecientos Treinta Metros Cuadrados (1.930 mts2), situado en la Avenida Intercomunal Baruta - El Hatillo, Estado Miranda.-

SEGUNDO: Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida en el proceso.-

Regístrese y publíquese y déjese copia de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los ocho (08) días del mes de Noviembre del año dos mil diez (2.010).-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 08 de Noviembre de 2010, siendo las 9:50 a.m., se dictó y publicó sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. Nº AP31-V-2010-000492