TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO
GUARICO
200° y 151°
Actuando en sede Civil
EXPEDIENTE N° 6.828-10
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana AMERICA RAMONA FARFAN DE GUTIERREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 8.626.143, domiciliada en Calabozo Estado Guárico.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada en ejercicio YNGRID JOSEFINA AQUINO INFANTE, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 31.312.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano JUAN GABRIEL VILLAMIZAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 9.621.832, domiciliado en la ciudad de Calabozo, Estado Guárico.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados JUAN BAUTISTA AGUIRRE NAVAS y JUAN RAFAEL AGUIRRE HERRERA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nrs. 8.049 y 128.864, respectivamente.
.I.

Se inicia la presente acción mediante escrito libelar que interpusiera la Parte Actora, por ante el Juzgado Primero de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Jerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guarico, con sede en la Ciudad de Calabozo, en fecha 03 de Mayo de 2.010, donde alegó: Que era Copropietaria de un local comercial, ubicado en la Carrera 12 al final, ficha catastral, N° 03-36-13, en la ciudad de Calabozo, Municipio Francisco de Miranda del Estado Guárico, y le pertenece según Certificado de Solvencia de Sucesiones N° H-92, N° 039724, Expediente N° 1.998 – 192, de fecha Julio de 1.998, el cual anexo marcado “B”.
En fecha 13 de Junio de 2.004, mediante documento privado, su mandante suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano Demandado, antes identificado, el cual anexó marcado “C”, estipulándose en tal contrato de arrendamiento, en sus cláusulas: SEGUNDA, TERCERA, CUARTA, QUINTA, SEXTA y DECIMA PRIMERA, lo siguiente y cito textualmente: “CLÁUSULA SEGUNDA: “El presente contrato es y será siempre a tiempo determinado y así lo convienen las partes contratantes. El tiempo de duración del contrato es por seis (06) meses contados a partir del 13 de Junio de 2.004, y el mismo será renovado una vez vencido si La ARRENDADORA, lo considera conveniente. “CLÁUSULA TERCERA”: EL ARRENDATARIO se obliga a pagar a LA ARRENDADORA, el canon de arrendamiento los cinco primeros días de cada mes. “CLÁUSULA CUARTA”: EL ARRENDATARIO manifiesta expresamente que recibe en perfecto estado y conservación, pintura, limpieza y aseo el inmueble objeto del presente contrato. “CLÁUSULA QUINTA”: este contrato se entiende “INTUITO PERSONAE”, en lo que respecta a EL ARENDATARIO, en consecuencia, este no podrá ceder ni traspasar el inmueble arrendado, en ninguna forma, sin la previa autorización de LA ARRENDADORA, tampoco podrá sub arrendar total ni parcialmente el mismo: “CLÁUSULA SEXTA”: El inmueble arrendado, será utilizado por EL ARRENDATARIO, para el funcionamiento de una agencia de lotería. “CLÁUSULA DECIMA PRIMERA”: Queda expresamente convenido que la falta de pago de uno de los cánones de arrendamiento correspondiente a la mensualidad consecutiva, dará derecho a LA ARRENDADORA, a rescindir el contrato y a exigir la correspondiente indemnización de daños y perjuicios.
Ahora bien, el ARRENDATARIO sin consentimiento de LA ARRENDADORA, cambió el objeto de su negocio que de ventas de loterías paso a restaurant, motivo que ha molestado considerablemente a la propietaria y/o ARRENDADORA, porque esa actividad atento con el buen funcionamiento del local comercial arrendado, ya que no estaba apto para que en el se realizaran esas actividades de elaboración y expendido de comidas, porque carecía de una chimenea que permitiera fluir los vapores grasientos hacia el exterior del local y por ello, dentro del inmueble se concentra la grasa adherida a las paredes, piso y techo de dicho local, además el ARRENDATARIO siempre mantuvo una insolvencia en la cancelación de los cánones de arrendamientos, los cuales pagaba con atraso y sin puntualidad convenida y que últimamente debía los meses de Enero, Febrero, Marzo, y Abril del año 2.010, a razón de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,oo), cada mensualidad para cada total general que adeuda por ese concepto de cánones de arrendamientos vencidos y no cancelados, por la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.200,oo), asimismo sub arrendó dicho local en el horario nocturno a otras personas que usan el local; todo ello, en contravención a la voluntad de su representada, quien en vista de esas graves razones y del deterioro tan inmenso que esta experimentando su propiedad, por el uso inadecuado que sufrió, aunado a los demás motivos y causas explicadas, tales como la insolvencia en los pagos de los cánones de arrendamientos y el sub arrendamiento que efectuó del inmueble, le solicitó desde mediados del año 2.009, mediante comunicación escrita y suscrita por ese arrendatario, que en el mes de enero del año 2.010, por cuanto se le venció el plazo y no ha hecho entrega de dicho local, su mandante tomo la determinación inequívoca e irrevocable de acudir a ese Tribunal competente, con el objeto de demandar como en efecto lo hizo por desalojo del inmueble antes señalado, propiedad de su mandante, para que dicho demandado convenga a entregar sin mas demoras el inmueble suscrito en forma privada, libre de personas y bienes de acuerdo con lo establecido en los artículos 33 y 34, incisos A, B y G, del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por todo lo antes expuesto, fue que acudió al Tribunal de la causa, para demandar como en efecto lo hizo al demandado, por desalojo; quien debe convenir en los señalamientos ya que indique o en su defecto a ello, debe ser condenado por el Tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: a que entregue totalmente desalojado de personas y bienes el inmueble arrendado; asimismo completamente solvente de los servicios públicos y privados utilizados, aseado, pintado, sin grasa y funcionándole a cabalidad, sus baños y tuberías de aguas blancas y redes de cloacas que poseen esa edificación, objeto de la litis; SEGUNDO: asimismo que el demandado le cancele a su representada la suma de TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.200,oo), por concepto de los cánones de arrendamiento insolventes a las fechas antes mencionadas, además de los que sigan vencidos hasta la entrega de dicho inmueble; TERCERO: el pago de las costas y costos del proceso equivalentes al 25%, de la sumatoria de un año de pensiones de arrendamientos, tal y como lo determina el Código de Procedimiento Civil, en esos casos.
Por todo lo antes expuesto es por lo que acudió a demandar, al ciudadano JUAN VILLAMIZAR, antes identificado, para que entregue el inmueble desalojado, propiedad de la demandante, de forma inmediata y sin demora alguna invocando en forma especial lo señalado en la norma completada en el articulo 517 del Código Civil.
Estimó la demanda en la cantidad de NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 9.600,oo) resultante de la suma acumulativa de 12 mensualidades tal y como lo determina tal disposición legal, y demando el pago de las costas y costos del presente juicio.
En fecha 06 de Mayo de 2.010, el Tribunal de la Causa, admitió y a su vez ordeno emplazar a la parte demandada, para que diera contestación al segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación.
En fecha 20 de Julio de 2.010, el Apoderado Judicial de la parte demandada, presento escrito donde le dio contestación a la demanda, el cual lo hizo de la manera siguiente: Primero: señaló que la parte demandante en su libelo de la demanda, empieza argumentando, lo que entienden como fundamento de la presente acción, las CLAUSULAS: SEGUNDA – TERCERA - QUINTA – I SEXTA, del contrato de arrendamiento cuyo supuesto incumplimiento por parte de su representado, da lugar a la demanda, seguidamente, transcribió las citadas CLAUSULAS del contrato, en relación a esa CLASULA, que supuso es el fundamento de la pretendida acción de la demandante, señalo lo siguiente: cuando argumentó esa Cláusula como fundamento de su acción, olvidó el contenido de una norma de orden publico, expresamente establecida en la propia Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que no es otra que el articulo 7, la irrenunciabilidad de esos derechos, se trata de una disposición legal, obligatoria y que no autoriza renuncia alguna al momento de la celebración del contrato por afectar un derecho del arrendatario jurídicamente protegido como lo constituye el poder continuar durante determinado tiempo ocupando y gozando del inmueble que le fue arrendado, dentro de determinadas exigencias legales, es decir que la prorroga legal, así como todos los beneficios que prevé la ley a favor del arrendatario, son irrenunciables, es decir que trascienden el poder negocial de las partes y por lo consiguiente, el estado, puede imponerlos a favor del interés social que es lo que definitivamente esta en juego. Por esa circunstancia la pretendida CLÁUSULA SEGUNDA, que alega en su favor la demandante, es NULA DE TODA NULIDAD, conforme lo prevé el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así lo solicitó sea declarada por ese Tribunal; SEGUNDO: la parte demandante dijo que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado como lo expresa la CLÁUSULA SEGUNDA del mismo, es de preguntarse entonces ¿ Es la acción de desalojo y con fundamento en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la procedente, en la causa? Consideró el ARRENDATARIO que no, puesto que, aun con los defectos de redacción que presenta el citado articulo 34, expresadamente señala, que la ACCIÓN DE DESALOJO, esta destinada a los contratos VERBALES o por escrito a tiempo INDETERMINADO, en consecuencia la presente acción debe ser declarada INADMISIBLE y así lo solicitó formalmente, sea declarado por ese Tribunal; TERCERO: la parte demandada en cuanto en el CAPITULO SEGUNDO, de su libelo, se refirió al DERECHO, lo que se debe entender, que es en ese CAPITULO donde la parte demandante, imputara al demandado, la violación de una determinada norma legal, en el caso concreto que les ocupa, la violación de una de las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que le permitan encuadrar la conducta del ARRENDATARIO, en una de las causales de DESALOJO, conforme a lo demandado por la accionante, se encuentran que en ese CAPITULO SEGUNDO, no se hizo mención alguna, de que su representado haya incurrido en causal alguna de desalojo, es circunstancia que deja a su defendido en estado de indefensión, puesto que no pudo ordenar sus medios de defensa, frente a las pretensiones de la parte demandante. CAPITULO CUARTO: del libelo y que la demandante denomino PETITORIO, se encontró que el accionante se limitó a decir que su representado debió convenir los señalamientos que ya había indicado en su defecto a ello, debió ser condenado por el Tribunal en los puntos expresados en el petitorio y como se puede apreciar la parte demandante invocó para sustentar su demanda de DESALOJO, el articulo 547 del Código Civil, es cierto el contenido de la citada norma legal, pero también es cierto, que el caso concreto que les ocupa, se encontró como bien lo afirma al inicio de su narrativa la demandante, frente a una RELACIÓN ARRENDATACIA, entre 2 particulares, cuya regulación estaba expresadamente pautada en la norma legal, que regula la materia, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mal puede entonces la demandante, fundamentar sus pretensiones en el articulo antes mencionado
Rechazó, negó y contradijo, formalmente en cada y una de sus partes, por no ser ciertos y en consecuencia, contrarios a la verdad de los hechos, los señalamientos por la demandante en su libelo y que en su opinión, pudiera configurar una causal de DESALOJO del inmueble arrendado, visto de la siguiente manera: PRIMERO: la demandante, al inicio de su libelo, señala de una manera muy tímida, el contenido del articulo 34 y sus literales “a”, “b” y “g”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y dijo muy tímida, porque en forma alguna, señaló de manera precisa y terminante que su representado ha incurrido en la violación de la citada norma legal, fue lo que pretendió alegar la demandante; SEGUNDO: revisó el libelo y pudo encontrar que la demandante, manifestó, que tenia la necesidad de ocupar el inmueble arrendado o alguno de sus parientes o hijo adoptivo, razón por la cual no entendió el señalamiento de esa causal de DESALOJO; TERCERO: resultó falso de toda falsedad, el hecho afirmado por la demandante, según su representado subarrendó el inmueble objeto del contrato, no entendió la falsedad de tal afirmación puesto que la misma no se ajusta a la realidad de los hechos, indudablemente que ese hecho deberá ser aprobado por la parte demándate, en la oportunidad legal correspondiente, por ello solicitó formalmente que sea desestimado el presente alegato, por ser falso y no ajustado a la realidad de los hechos.
Los supuestos hechos si bien fue cierto que no fueron alegados por la parte actora e imputados en forma directa a su representado, no es fue menos cierto que fueron los únicos supuestos de hechos, de acuerdo a la citada norma legal, constituyen causales de desalojo, y las cuales transcribió la parte demandante, razón por la cual son únicas a mencionar en este escrito de contestación y por resultar improcedentes.
En fecha 26 de Julio de 2.010, la parte demandada presento escrito de promoción de pruebas, de la siguiente manera: CAPITULO PRIMERO: Reprodujo, promovió y opuso, que la parte demandante, el merito que se desprende de los autos y muy especialmente, el merito a favor de la parte demandada, que se desprende de las afirmaciones hechas en el libelo y de la fundamentación jurídica que se hace de los hechos planteados, lo que convierte a la presente acción, en una acción contraria a derecho y por ende así debe ser declarada en la definitiva, ello aun en el supuesto negado de que resulten ciertos los hechos alegados por la demandante; CAPITULO SEGUNDO: Promovió y opuso, a la parte demandante copias simples del expediente N° C-115-10, nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de esta misma Circunscripción judicial, contentivo de las consignaciones realizadas por su representado a favor de la demandante, con ello estaban demostrando que su representado, ha venido cumpliendo la obligación que como arrendatario le impone la ley, como lo es el pago del canon de arrendamiento, razón por la cual le resultó improcedente, la reclamación hecha por la parte demandante, en cuanto a la falta de pago en que incurrió su representado; CAPITULO TERCERO: Promovió prueba de informes y en tal sentido pidió al Tribunal de la causa , que por vía de informe, certifique a ese despacho, si en la solicitud que cursan por ante ese Tribunal Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal, se encuentra la solicitud de consignación de Pensiones de Arrendamiento, hecha por la parte demandada, a favor de la parte actora con expresa indicación de la fecha en que se hizo la primera consignaciones y de la ultima de las mismas; CAPITULO CUARTO: Promovió las siguientes testimoniales: Ciudadanos HUGO ELIEZER LADINO RODRIGUEZ, LUÍS MIGUEL VALLADARES, ANA JOSEFA PEÑA ARAUJO y OSCAR DANIEL PAREDES APARICIO.
En fecha 27 de Julio de 2010, el A Quo admitió las pruebas promovidas por la parte Demandada y ordenó comisionar al Tribunal Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, para que evacuara la prueba de informe. Y en esa misma fecha la Parte Actora consignó su escrito de promoción de Pruebas en los siguientes términos: Capitulo I: Invocó el principio de la comunidad de la prueba. Capitulo II: Prueba documental del certificado de solvencia de sucesiones y planilla de autoliquidación de impuesto sobre sucesiones expedido por el Ministerio de Hacienda (SENIAT) N° H-92 N° 039724, del expediente 1998-192, dicho documento se consignó con el libelo marcado “B”; el objeto de la misma se subsume en el hecho de demostrar que la Actora tiene cualidad e interés para intentar la presente acción y proseguirla hasta la sentencia definitiva de la causa, ya que es la co-propietario del inmueble, que en fecha 13 de Junio de 2.004, le dio en calidad de arrendamiento al demandado en autos. Capitulo III: Promovió prueba testimonial de los siguientes Ciudadanos ARNALDO RUIZ, JOH ARGENIS MAYORQUIN, JHONNY ALBERTO CARREÑO Y JUAN CARLOS OROPEZA, dicha prueba tiene por objeto demostrar todos y cada uno de los alegatos y hechos que se explanan en el libelo. Capitulo IV: Promovió prueba de Inspección Judicial al local comercial objeto de la presente acción y una vez constituido el Tribunal, dejara constancia de los siguientes particulares: PRIMERO: Que tipo de negocio funciona o que actividad comercial se desarrolla en el mismo. SEGUNDO: Si existen extinguidotes de fuego debidamente señalizados y adheridos a la pared visiblemente para apagar incendios en caso de que los hubiese. TERCERO: Si existe una chimenea y campana de cocina instalados para sacar al exterior del local comercial el calor, humo y grasa que se forma al cocinar los alimentos que se fabrican en ese local comercial. CUARTO: Si en ese local comercial hay evidencia de que en el mismo pernotan personas. QUINTO: Si existe una autorización escrita de los propietarios del local comercial para que funcione en el mismo restaurant. SEXTO: Que se deje constancia de los permisos sanitarios y comidas y bebidas, en ese lugar. SÉPTIMO: De las condiciones físicas y sanitarias del local comercial objeto de la litis, pintura, estado de conservación en general de pisos, ventanas, ventilación, paredes y techo del mismo. OCTAVA: Si existen rastros de grasa y demás sucios en las instalaciones del local comercial antes mencionado.
Ahora bien, admitidas las pruebas promovidas por la Actora y evacuadas en su oportunidad; llegó la oportunidad para que el A Quo dictara sentencia respectiva, declarando Inadmisible la presente acción y se condenó en Costas a la Parte Demandante; dicha sentencia fue apelada por la Parte Demandante y oída en ambos efectos por el A Quo en fecha 16 de Septiembre de 2010; así como se ordenó la remisión del presente expediente a ésta Alzada; quien la recibió y le dio entrada, en fecha 30 de Septiembre de 2.010, fijando el décimo día de despacho para dictar sentencia respectiva.
En fecha 22 de Octubre del corriente, ésta Alzada luego de un diferimiento por (10) días de despacho, dictara sentencia respectiva.
Llegada la oportunidad para que esta Alzada se pronuncie pasa hacerlo en los siguientes términos:

.II.
Llegan los autos a esta Superioridad, producto del recurso de apelación interpuesto por la parte actora en contra del fallo de la recurrida, Juzgado Primero de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Jerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guarico, con sede en la Ciudad de Calabozo, de fecha 10 de Agosto de 2.010, que declara Inadmisible la demanda por desalojo intentada por la parte actora.
En efecto, bajando a los autos, observa esta Superioridad que la actora dice ser arrendadora de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado al final de la Carrera 12, ficha catastral, N° 03-36-13, bajo los siguientes linderos: Norte: Con inmueble que es o fue de Enrico de Luca; Sur: Con inmueble de Socorro Toledo de Aponte; Este: Carrera 12, que es su frente y Oeste: Con terrenos que fueron de Socorro de Aponte; arrendamiento celebrado en fecha 13 de Junio de 2.004 mediante documento privado y donde establecieron que el contrato será siempre a tiempo determinado, por seis meses contados a partir del 13 de junio de 2.004, y que el mismo será renovado una vez vencido, si la arrendadora lo considera conveniente; igualmente en la cláusula tercera se estableció que el arrendatario se obliga a pagar a la arrendadora el canon de arrendamiento los cinco (05) primeros días de cada mes, señalando que dicho inmueble fue arrendado para la venta de loterías y que pasó a ser un restaurant, careciendo de una chimenea que permita fluir los vapores grasientos hacia el exterior del local y evitando que se concentre la grasa adherida a las paredes, piso y techo del local comercial arrendado; además señala que el arrendatario siempre paga con atraso y sin la puntualidad convenida y que debe los meses de Enero, Febrero, Marzo y abril de 2.010 a razón de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 800,00), cada mensualidad, para un total de TRES MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.200,00). Asimismo alega que el arrendatario sub arrienda el local en el horario nocturno a otras personas que lo usan; por ello, ante la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento y el sub-arrendamiento que el arrendatario efectúa del inmueble, le solicitó a mediados de 2.009, que en el mes de Enero de 2.010 le hiciera entrega formal de su local comercial, por lo cual solicita el desalojo del mismo de conformidad con lo establecido en los artículos 33 y 34, literales “A” “B” y “G” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos Inmobiliarios. Solicitando como pretensión que se le entregue totalmente desalojado el inmueble arrendado así como la solvencia de los servicios públicos y privados utilizados, como aseo, pintado, sin grasa y funcionando a cabalidad sus baños y tuberías de aguas blanca y redes de cloacas, así como el pago de la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.200,00), por cánones de arrendamientos insolventes a la presente fecha, además de los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del bien inmueble y las costas y costos del presente proceso.
Llegada la oportunidad de la perentoria contestación, el excepcionado alegó varios puntos previos, el primero de ellos relativo a la nulidad de la cláusula contractual que sostiene la renuncia del arrendatario a su derecho de prorroga legal. En segundo lugar, alega la inadmisibilidad de la presente acción al estar en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en tercer lugar, delata el que el actor no subsumió la pretensión en ninguna de las causales especifica de desalojo lo cual le generó indefensión y en Cuarto lugar, que la actora invoca el desalojo fundamentado en el artículo 547 del Código Civil que, nada tiene que ver con lo relacionado al arrendamiento inmobiliario, lo cual hace que la acción sea contraria a derecho. Luego de tales puntos previos, procede el excepcionado a plantear la contestación perentoria utilizando una “Infitatio”, vale decir, rechazando en todas y en cada una de sus partes las pretensiones del actor, expresando que no se encuentra insolvente pues ha realizado las consignaciones arrendaticias conforme al artículo 53 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consignaciones las cuales corren en el expediente signado con el N° C-115-10, llevado por el Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda Camaguán y San Jerónimo de Guayabal de esta Circunscripción Judicial, expresando además que, es falso de toda falsedad, que el arrendatario haya cedido o sub-arrendado el inmueble.
Trabada así la litis debe esta Alzada en primer lugar entrar a considerar los argumentos utilizados por la instancia A-Quo, específicamente en su fallo perentorio recurrido de fecha 10 de Agosto del año 2.010, en el cual declaró inadmisible la acción propuesta, al establecer que la acción de desalojo solamente puede intentarse a través de la existencia de un contrato de arrendamiento inmobiliario cuya duración fuese a tiempo indeterminado y que, en el caso sub-lite, nos encontramos, -se repite según expresa la recurrida-, en un contrato a tiempo determinado, por lo cual, es inadmisible la acción propuesta.
Ante tal conclusión de la recurrida, esta Alzada observa que el contrato de arrendamiento que corre a los folios 23 al 24, y el cual es un contrato de arrendamiento con valor de plena prueba, pues es una instrumental privada reconocida por la contraparte cuya valoración se realiza a través del artículo 1.363 del Código civil, establece en la cláusula segunda que el contrato es y será siempre a tiempo determinado y así lo convienen las partes contratantes. Tal normativa, evidentemente contraviene las normas de orden público, establecida en el artículo 7, pues los derechos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para beneficiar o proteger los arrendatarios son irrenunciables, por lo tanto es nula cualquier estipulación que pretenda considerar a un contrato que se ha convertido en a tiempo indeterminado, en un contrato a tiempo determinado, por así haberlo establecido una cláusula contractual. Por lo cual, atenta contra el orden público y es nula per se, la parte que apertura la cláusula segunda, relativa a que el contrato es y será siempre a tiempo determinado. Pero además de ello, esta instancia de la apelación, conforme al contenido normativo del artículo 12 in fine, del Código de Procedimiento Civil, que permite a los Jueces entrar a interpretar un contrato cuando presente oscuridad o ambigüedad, observándose siempre las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe; con base a ello, si bien es cierto la primera parte de la cláusula segunda determina que el contrato de arrendamiento siempre es a tiempo determinado, en la siguiente parte del artículo se observa que la duración del mismo es de seis (06) meses contado a partir del 13 de Junio de 2.004, y que el mismo será renovado cuando la arrendadora lo considere conveniente, por lo cual, dicha renovación debe ser manifestada por la arrendadora pero no en forma tácita, porque ello involucra que el contrato lejos de haberse prorrogado por seis (06) meses adicionales, se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado, en una interpretación por supuesto siempre favorable al arrendatario como bien lo establece el artículo 7 supra citado de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 12 in fine del Código de Procedimiento Civil. En el caso Sub – Lite, debe establecerse que el contrato es a tiempo determinado, si tiene fijado en su redacción un término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un término final (diez a quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En estos casos, cuando las partes señalan el término final de cesación de los efectos, se está en presencia de un contrato a término determinado. Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, - conocido para ambos contratantes -, un “término cierto”, denominado también: “cerusa n et, certus cuando”. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado. Según el derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio (Artículo 1.599 del Código Civil); pero, si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (Artículo 1.600 eiusdem), pues su ocupación rebasa el término fijado en la convención, en el caso sub análisis example, se observa, de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que el mismo debió haber sido “Renovado” una vez vencido, si la arrendadora lo considerase conveniente, por lo cual, si ésta dejó al arrendatario en posesión del inmueble y siguió cobrando los cánones de arrendamiento, ello no significa que el contrato permaneció a tiempo determinado, sino que por el contrario, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, permitió a la demandada seguir gozando de la cosa arrendada y vencido el plazo no desplegó una actividad efectiva inmediata a dicho vencimiento que permitiera comprobar fehacientemente que a partir de esa fecha su voluntad era la de dar fin a la relación arrendaticia, circunstancia ésta que se produce única y exclusivamente en los contratos a tiempo indeterminado, en virtud de lo cual, no existió, ni se desplegó una actividad efectiva para delatar y solicitar la entrega del inmueble por vencimiento del término, al no manifestarse la voluntad de dar por terminado el contrato y de no continuar la relación arrendaticia por vencimiento del término y haber estado el arrendatario en el goce de la cosa arrendada.
Así pues, el contrato a tiempo determinado se transforma en un contrato a tiempo indeterminado, si en la oportunidad en que el arrendatario debía hacer la entrega del inmueble, el arrendador no desplegó una actividad efectiva para lograr inmediatamente el cumplimiento y su deseo de que se le entregue la cosa y el arrendatario permanezca en el mismo, ocurriendo así la tácita reconducción.
En efecto, uno de los principales inconvenientes surgidos en cuanto a la clasificación de los contratos es en cuanto a su duración, ocurre cuando un contrato a tiempo determinado, y las partes no hubiesen pactado alguna prórroga, o dichas prorrogas luego de su ocurrencia, si el arrendatario permanecía ocupando el inmueble, opera la tácita reconducción en las mismas condiciones que regían al contrato, pero con respecto a su duración se tendría como a tiempo indeterminado, con todas las consecuencias que ello conlleva como la imposibilidad de pedir su cumplimiento por vencimiento del término y la necesidad de accionar de alegar las causales taxativas con ocasión al incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones contractuales o para solicitar el desalojo.
Así, autores de la talla de GUSTAVO CONTRERAS (Casos Prácticos Inquilinarios. Ed. Paredes. Caracas, pág 64), han expresado: “ … cuando habiendo nacido el contrato a término fijo mediante cláusula clara al respecto al término o expiración de éste (prorroga legal), si el arrendatario queda ocupando el inmueble, dejándosele en posesión pacífica y sin que hubiese mediado desahucio, el contrato se concierte en a tiempo indefinido de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.613 del Código Civil que es la denominada Tácita Reconducción que tiene como consecuencia un nuevo arrendamiento escrito surgido del consentimiento tácito del arrendador sin solución de continuidad y como prolongación del contrato anterior, en todo su contenido, menos en cuanto al tiempo …”
Criterio éste ratificado por el tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I, pág 353), en la cual expresa: “ … no obstante ocurrida la conclusión o terminación del contrato, por agotamiento del término previsto, puede acontecer que aquella relación se renueve (artículos 1.600 y 1.614 C.C), en beneficio exclusivo del arrendatario, por varios motivos: a) la conducta activa del arrendatario de quedarse ocupando el inmueble sin oposición del arrendador después de vencida la prórroga legal … b) la actitud pasiva u omisiva del arrendador, ante aquella actividad del arrendatario de quedarse, al no hacer nada para indicarle al arrendatario que debe devolver el inmueble arrendado. ¿puede entenderse esa actitud activa del arrendatario y la actitud pasiva del arrendador, como un consentimiento tácito en la continuación de la relación arrendaticia?. Creemos que sí…”. Es así, como en el caso de autos, yerra la recurrida, cuando declara inadmisible la acción considerando que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado cuando en realidad estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, pudiendo ejercerse en consecuencia la acción de desalojo bajo las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se establece.
Declarado lo anterior, esta Alzada observa que la actora si fundamenta desde el punto de vista normativo el ejercicio de su acción de desalojo, subsumiéndola en el artículo 33 y 34, in siso “A”, que establece, el supuesto en que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas, punto este que “In Limine” entra a analizar esta Superioridad, pues según se desprende del alegato de la actora, el excepcionado- arrendatario no ha cancelado los meses de Enero y Febrero de 2.010, a razón de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 800,00) mensuales, cada uno, siendo de observarse asimismo del propio documento privado reconocido de arrendamiento, específicamente en la cláusula tercera, el arrendatario, se obligó a pagar a la arrendadora el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, vale decir, que si bien él inquilino alega en su perentoria contestación que canceló los cánones de arrendamiento de conformidad con lo establecido en el artículo 53 y siguientes de la Ley Especial, según consta de expediente de consignación distinguido con el N° C-115-10 llevado por el Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Jerónimo de Guayabal de esta Circunscripción Judicial, a los autos se observa, que efectivamente el inquilino demandado consignó dichos cánones, según consta de los folios 69 al 96, ambos inclusive, y fueron consignados los meses de Enero y Febrero de 2.010, en fecha 02 de Marzo de ese mismo año, siendo que, conforme a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, el pago de cada mes debe hacerse dentro de los cinco (05) primeros días del mismo, es decir, que el pago del mes de Enero debe hacerse dentro de los cinco (05) días continuos de dicho mes y el pago del mes de Febrero de igual manera debe realizarse dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes; a estos cinco (05) primeros días debe sumársele los quince (15) días continuos establecidos en el artículo 51, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, por lo cual es lógico sostener que el pago del mes de Enero de 2.010 debió haber sido consignado hasta el día 20 de Enero de ese año, inclusive; y que el canon del mes de Febrero de 2.010, debió haber sido consignado hasta el día 20 de Febrero de ese mismo año, inclusive, siendo que, bajando a los autos, específicamente en el folio 70, del presente expediente, se observa que dicho canon fue presentado al Tribunal de consignación en fecha 02 de Marzo de 2.010, de forma por demás extemporánea y así se establece.
En otras palabras, por efecto del contenido normativo de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, expresan:
Artículo 506. Código de Procedimiento Civil. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
Artículo 1.354. Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Habiéndose excepcionado el reo en la perentoria contestación, es a éste a quien le corresponde la carga de la prueba del pago alegado, lo cual constituye el “Thema Decidendum” de la presente causa. Siendo ello así, esta Alzada debe establecer su doctrina sobre el pago, para que resulte ser efectivo en la extinción de la obligación. En efecto, a través del pago estamos en presencia de una institución normal de extinción de las obligaciones, siendo que, la palabra “pagar” proviene del vocablo latino “pacare”, que significa aplacar, el pago aplaca al acreedor al serle satisfecho su interés. En el lenguaje corriente, se entiende como la ejecución de una obligación que tiene por objeto una suma de dinero. Decir que una obligación está pagada, es decir a su vez, que la obligación está cumplida. El pago, quiere decir liberamiento, reembolso, retribución, remuneración, satisfacción. Así, nuestra extinta Corte Suprema de Justicia, en Sentencia del 21 de Abril de 1.966, (G.F.N° 52, 2 E, Pág. 339), expresó: “El concepto de pago como medio de extinción de las obligaciones tiene indudablemente en la doctrina y también en nuestro ordenamiento jurídico, la aceptación amplia de cumplimiento de la prestación prometida, por lo que el deudor de la obligación paga no solo cuando entrega al acreedor sumas de dinero debidas sino cuando también entrega cuerpos ciertos o realiza el hecho al que se encuentra obligado por la ley o por el contrato…”. En Sentencia de fecha posterior (Sentencia de fecha 02 de Julio de 1.968, G.F.N° 61 2E), la Sala Civil de la extinta Corte expresó: “el pago es la entrega de dinero que se hace con la intención de extinguir una obligación”. Dentro de esta institución como bien lo establece los hermanos MAZEAUD (HENRI, LEON y JEAN MAZEAUD, Lecciones de Derecho Civil, Parte II, Volumen III, Pág. 124), existiendo dos partes, un “Solvens” y un “Accipiens”, vale decir, el que cumple o paga y el que recibe el pago. Pero para realizar el pago en materia Inquilinaria o arrendaticia, cuando el acreedor (arrendador – Accipiens) se rehúsa a recibir el canon de arrendamiento, el mismo debe efectuarse a través de la institución de la consignación arrendaticia, consagrada en los artículos 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que tal institución consagra especialmente requisitos de validez para que la consignación produzca el efecto de extinguir la obligación, tal cual lo establece el propio artículo 51 eiusdem, que señala: “ … consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”. Siendo ello así, puede observarse que la pretensión del reo es la solicitud de desocupación del inmueble arrendado por falta de pago de los cánones de arrendamiento insolutos por parte del inquilino de los meses de Enero y Febrero de 2.010, fundamentándose indiscutiblemente, en el artículo 1.159 del Código civil que establece que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y, deben ejecutarse de buena fe, obligándose éstas no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos, según la equidad, el uso o la ley (artículo 1.160 ejsudem). De tal manera que, es carga probatoria del reo demostrar la solvencia de los meses de Enero y Febrero de 2.010, pues de no cumplir con dicha carga probatoria su conducta se subsume en la causal de desalojo establecida en el artículo 34.A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala: “ Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas …”.
Tal contenido normativo fue interpretado por nuestra Sala Constitucional en Sentencia de reciente data de fecha 05 de Febrero del año 2.009, con ponencia del Magistrado Doctor PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, en el caso de Inmobiliaria 2555 C.A., expediente N° 07-1.731, donde la Sala Constitucional, estableció, la interpretación del ut supra referido artículo 51, estableciendo que: “… en criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no esta expresamente prohibida en la ley…”, por lo que es claro para esta Alzada, que el lapso de 15 días calendarios consecutivos establecidos en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es un lapso que empieza a correr una vez que venza el lapso fijado contractualmente por las partes de hecho, en el caso sub lite, de la instrumental pública relativa a las consignaciones arrendaticias, puede observarse que los meses de Enero y Febrero de 2.010, fueron consignadas en fecha 02 de Marzo de 2.010, en forma por demás extemporánea, dando lugar a la causal de desocupación establecida en el artículo 34, literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual se declara con lugar, siendo innecesario entrar a analizar a los efectos de no incurrir en un exceso jurisdiccional, el resto de las pretensiones o causales de desocupación invocadas por la actoras, ni el resto de las defensas del reo, a excepción por supuesto, de la defensa de pago que sucumbió con anterioridad y así se decide.
A los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en relación al principio de la exhaustividad de la prueba, esta Alzada desecha las instrumentales administrativas que corren del folio 8 al folio 22, donde pretende el actor demostrar su carácter de propietario, pues tales documentales administrativas, no son suficientes desde el punto de vista probatorio a los fines de demostrar el derecho de propiedad establecido en el artículo 1.920.1 y 1.924 del Código Civil, donde se establece que el documento de propiedad de un inmueble tiene que ser una instrumental pública debidamente registrada por lo cual se desechan tales instrumentales y así se establece, sin embargo, el reo no alegó tal falta de cualidad no pudiendo ser objeto de análisis la misma al no ser opuesta y así se decide. Se desecha igualmente, la comunicación dirigida por el arrendador al inquilino que corre al folio 103 del presente expediente por cuanto el contrato se convirtió de contrato a tiempo determinado en contrato a tiempo indeterminado, sin que la simple notificación del arrendador pueda servir para dar por terminado el mismo. Se desechan las declaraciones de los testigos HUGO LADINO; LUIS VALLADARES; OSCAR PAREDES; YHONY CARREÑO; ARNOLDO RUIZ y ANA JOSEFA PEÑA, por cuanto el medio de prueba testimonial, es ilegal a los fines de demostrar el pago de la obligación, que es la carga probatoria que le correspondería al demandado, vale decir, el que pagó en forma debida los meses de Enero y Febrero de 2.010 a razón de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 800,00) mensuales. Dentro de ésta Perspectiva, debe destacarse el contenido normativo del artículo 1.387 del Código Civil, que expresa: “ … No es admisible la prueba de testigos … Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares …”. El Código Civil, al desarrollar la normativa supra establecida se refiere a que no se puede probar por testigos el acto jurídico (contrato de arrendamiento – modificaciones a la relación contractual arrendaticia o pago), que contiene la obligación incumplida de pagar el canon de arrendamiento, pues tal instrumental se requiere ad solemnitatem.
Para ANÍBAL DOMINICI, la razón de la restricción del medio de prueba testimonial para la demostración de la existencia de tales modificaciones al cumplimiento contractual está en que, en realidad, lo demandado es una suma mayor, y el actor se está valiendo de una añagaza para lograr la prueba de lo que está desprovisto y, la ley no puede prestarse a tales maniobras. Como puede observarse en el caso sub lite, al demandado le correspondía la carga de la prueba del pago de la obligación, conforme al artículo supra citado 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil, pero dicho pago, al ser una forma de extinción de la obligación y excediendo de la cantidad de Dos Bolívares (Bs. 2,00), no pueden demostrarse o llevarle a la convicción del Juzgador tal hecho a través del medio de prueba testimonial, por cuanto tal actuación probatoria sería ilegal al colidir con el artículo 1.387 supra citado, lo que hace, que dicho medio de prueba sea desechado y así se establece.
En consecuencia no habiendo demostrado la actora la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, la acción de la actora de desocupación fundamentada en el artículo 34.literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debe prosperar, al constar a los autos que los meses de Enero y febrero de 2.010 fueron extemporáneamente consignados por el demandado ya sí se establece.
III.
Por las razones antes expuestas, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, y del TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la acción de desalojo intentada por la parte Actora Ciudadana AMERICA RAMONA FARFAN DE GUTIERREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 8.626.143, domiciliada en Calabozo Estado Guárico, en contra de la excepcionada Ciudadano JUAN GABRIEL VILLAMIZAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 9.621.832, domiciliado en la ciudad de Calabozo, Estado Guárico, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al haberse realizado las consignaciones de los cánones de arrendamientos de los meses de Enero y Febrero de 2.010, en forma por demás extemporánea. Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora. Se REVOCA el fallo de la recurrida, Juzgado Primero de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Jerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la ciudad de Calabozo, de fecha 10 de Agosto de 2.010. Se ordena a la parte demandada entregar el inmueble ubicado en la Carrera 12 al final, ficha catastral, N° 03-36-13, bajo los siguientes linderos: Norte: Con inmueble que es o fue de Enrico de Luca; Sur: Con inmueble de Socorro Toledo de Aponte; Este: Carrera 12, que es su frente y Oeste: Con terrenos que fueron de Socorro de Aponte, a la parte actora. Se ordena asimismo a la parte demandada a cancelar a la parte actora los cánones de arrendamiento de los meses de Enero a Octubre de 2.010, a razón de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 800,00), cada uno por un total de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000,00); de la misma manera, se ordena a la parte demandada entregar a la parte actora las cancelaciones relativas a los servicios públicos de aseo, agua y luz solventes hasta el mes de Octubre del presente año y así se establece.
SEGUNDO: Al ser totalmente vencida la parte demandada en el presente proceso, se le condena al pago de las COSTAS del mismo, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece
Regístrese, Publíquese, y Déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Diez (10) días del mes de Noviembre de Dos Mil Diez (2.010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-
El Juez Titular.

Dr. Guillermo Blanco Vázquez.

La Secretaria.

Abogado Shirley Corro B.

En la misma fecha siendo las 2:30 p.m. se publicó la anterior Sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada.-
La Secretaria.
GBV/es.-