TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO
200° Y 151°
Actuando en Sede Civil
EXPEDIENTE N° 6.855-10
MOTIVO: Resolución de Contrato.
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana PHOTIOS GINIS, de nacionalidad griega, casada, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- E- 81.396.444, domiciliada en la Ciudad de Zaraza del Estado Guárico.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados JUAN FRANCISCO PEREZ VELAZQUEZ, ALECIO J. VALERI MARTINEZ y SAÚL LEDEZMA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 67.276, 101.365 y 7.562.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano XING LIN WU, nacionalidad china, mayor de edad, casado, de profesión comerciante, titular de la cedula de identidad N° E- 82.134.916 y domiciliado en la primera plantadle Edificio denominado “EL Griego”, en la calle el Estribo, sector el Médano de la ciudad de Zaraza, Estado Guárico.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: OMAR ANTONIO FLORES, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°. 1.870.

I
Comienza la presente Acción de RESOLUCION DE CONTRATO, por ante el Juzgado de los Municipios Pedro Zaraza, El Socorro y Santa Maria de Ipire, de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, mediante escrito libelar presentado por la Parte Actora, en fecha 02 de Agosto de 2.010, y a través del cual alegó, que había celebrado un Contrato de Arrendamiento privado con el Demandado tiene por objeto un Apartamento Ut-supra identificado, el cual esta comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con casa y solar que es o fue del señor Antonio Jiménez; SUR: con Galpón que es o fue del Señor Arturo Rojas; ESTE: con calle el Estribo en medio y Parque Infantil El Médano, y OESTE: Con solar de la casa que es o fue del Señor Ignacio Villegas. Asimismo, alego que el referido contrato de arrendamiento, ambas partes convivimos en lo siguiente: conforme a la Cláusula Segunda; EL ARRENDATARIO destinaría el apartamento para habitación familiar, no pudiendo variar su uso o destino; en la Cláusula Tercera, convinieron en establecer el canon de arrendamiento en la calidad de Trescientos Ochenta Bolívares (Bs. 380,00) mensuales, pagaderos puntualmente por mensualidades vencidas, de tal manera, quedando así expresamente convenido en que la falta de pago oportuno de dos (02) mensualidades consecutivas dará derecho a Él Arrendadora declarar rescindido el presente contrato. En la Cláusula Cuarta, se estableció que la duración del contrato sería de un (01) año, contado a partir del 31 de Agosto del año al 30 de Agosto del Año 2.006. En la Cláusula Quinta, El Arrendatario se obligó a no realizar ninguna modificación en el inmueble arrendado sin la previa y escrita autorización de El Arrendador, con el entendido que cualquier modificación y mejora quedarían en beneficio del inmueble sin que por ello tenga que pagar suma alguna, ni ninguna clase de compensación; conforme a la Cláusula Novena, El Arrendatario asumió la obligación del pago puntual de los servicios de energía eléctrica, agua potable y aseo urbano domiciliario. Acompaño marcado “A”.
Ahora bien, en fecha 10 de Agosto de 2.009, solicitó a través de ese tribunal que se le notificara a Él Arrendatario que el contrato que celebraron a tiempo determinado y de pues de haberse prorrogado por el mismo lapso, expiraría el 31 de Agosto del 2.009, la notificación practicada por ese tribunal el 10 de Diciembre del citado año, no obstante ello, el arrendatario continuo ocupando el apartamento arrendado, produciéndose en consecuencia la tacita reconducción y por lo cual el contrato originalmente celebrado debió reputarse como a tiempo indeterminado, pero siguiente totalmente vigentes las cláusulas contractuales que les obligan a cada parte. Era el caso, que él Arrendatario había violado reiteradamente su obligación de pagar el canon el último día de cada mes, lo cancelaba mucho después del vencimiento, en tal sentido, había consignado por ese mismo Tribunal los cánones correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.009; de dichas consignaciones fue notificado el día 09 de Marzo de 2.010 de las mismas consignaciones correspondientes a los meses de Febrero, Marzo y Abril del 2.010, las consignaciones de los aludidos meses nombrados las hizo el Arrendatario mediante deposito N° 18753608 de fecha 17 de Febrero de 2.010, es decir, que canceló en forma anticipada los cánones correspondientes a los meses de Marzo y Abril del 2.010 y lo que en principio lo liberaría del pago correspondiente a las respectivas mensualidades; si guió alegando el Actor, que sin embargo estaba en mora con los meses Mayo, Junio y Julio del corriente año y por lo cual incumplía con la obligación asumida en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento; Tal arrendamiento lo presumo debido a que para la presente fecha no había recibido ninguna notificación de ese Tribunal sobre las consignaciones correspondientes a los cánones de arrendamientos de los meses antes citados, es decir, que la obligación que asumió el Arrendatario de pagar puntualmente el canon los Treinta (30) de cada mes.
Asimismo la Parte Actora fundamento su Acción en los artículos 1159 y 1160 del Código Civil y en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Por lo tanto, fue que ocurrió formalmente para Demandar a la Parte Accionada, en su carácter de Arrendatario del inmueble objeto de la acción, para que conviniera, o en su defecto a ello fuera condenado por el Tribunal de la Causa, en lo siguiente: PRIMERO: en dar por resuelto el contrato de arrendamiento que celebraron entres las partes en la fecha antes señalada y que fue objeto de prorroga y consecuencialmente, a entregarlo totalmente desocupado de personas, bienes y cosas; SEGUNDO: en hacerle entrega de los recibos de pago de los servicios públicos antes especificados; TERCERO: en pagarle los cánones de arrendamientos insolutos y que para el momento de interposición de la presente demanda ascienda a la cantidad de Un Mil Ciento Cuarenta Bolívares (Bs. 1.140,00), más los que se siguieran venciendo hasta la total terminación del presente Procedimiento, lo que configuró la indemnización de los daños y perjuicios que ha sufrido como causa del incumplimiento en el pago puntual; y CUARTO: Demando igualmente las costas del presente Procedimiento. Asimismo, Estimó la cuantía en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), equivalente a Setenta y Seis punto Noventa y Dos Unidades Tributarias (76,92 U.T.).
En fecha 04 de Agosto de 2010, el A quo admitió el escrito libelar, ordenando que la Parte Demandada debe comparecer al Segundo (2°) día de despacho a su notificación.
En fecha 28 de Septiembre de 2010, estando la Parte Accionada en la oportunidad legal para dar Contestación, lo hizo en los siguientes términos: a tenor de lo estipulado en el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, adminiculado al 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso a la demanda esta defensa para que se decidiera como punto previo a la sentencia definitiva. En efecto resulta que quien funge como arrendador en el contrato de arrendamiento que privadamente suscribió con el Actor, no era el propietario del apartamento arrendado, como bien se colige del documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio “Pedro Zaraza” del Estado Guárico, el 18 de Julio de 1.973, bajo el N° 09, folios del 22 al 24, protocolo primero, que acompañó “A”, en copia, bajo el efecto del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Como se pudo observar del contenido del mismo, el propietario original es DEMETRIO GAITANAROS, quien adquirió del municipio parcela de terreno constante de 510 metros cuadrados donde ya tenia construido el edificio del que forma parte el apartamento que ocupa el Accionado, como está relacionado en la Cedula Catastral inserta en la Dirección de Catastro del Municipio con el N° 12-15-01-04-08-25, y que hoy es propiedad de la sucesión GAITANAROS. En consecuencia, sólo puede arrendar el apartamento, él propietario o una administradora de inmueble, que es lo que colige del artículo 11, letra “a” y parágrafo único de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. En el subjudice la Actora excepcionada no tenía ni ejercía ninguna de esas cualidades. De otra parte, también se concluyo por lo expuesto en el Código Civil en el Artículo 1596, asimismo, siguió alegando, que era el propietario quien arrienda o un representante o mandante suyo con suficiente facultades, y no era el caso del Actor objetado, razón la cual que hizo pertinente la defensa.
Por consiguiente y al no ser propietario ni administrador del apartamento objeta de la acción Ut-supra identificado, es por lo que en consecuencia, vino a reconvenir a la Parte Demandante ya identificado, para que conviniera en lo siguiente: PRIMERO: Que no era propietario del apartamento que habitaba el Demandado con su familia desde Agosto del 2.005 cuya ubicación y demás determinaciones ya fueron especificadas. SEGUNDO: Que el propietario del edificio “EL GRIEGO” Ut-supra identificado, originalmente fue de DEMETRIO GAITANAROS y hoy pertenecía a sus causahabientes (Sucesión Gaitaneros). TERCERO: Que no es ni ha sido administrador del Edificio “El Griego” con facultades para ceder el uso y goce del mismo en forma total o parcial. CUARTO: Que conviniera en que cantidad de dinero depositado en ese mismo Tribunal a su nombre la va a traspasar y poner a la disposición de la sucesión Gaitaneros, así como la totalidad de los cánones de arrendamientos que le pagará con antelación a las consignaciones. Estimó la demanda en la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00) equivalentes a 76,92 unidades tributarias. También señaló que su domicilio procesal era el mismo apartamento en la dirección indicada, y que en caso de que el Actor no conviniera a ello lo obligará el Tribunal mediante sentencia.
Por otra parte, no obstante, y a todo evento, ante cualquier supuesto, negado siempre, sobre el particular debió la defensa, ineluctablemente, rechazar en todas y cada una de sus partes la pretensión interpuesta por la Parte Actora en el orden a los razonamientos siguientes: A) la notificación que se practico haciendo conocer la voluntad de no renovar el contrato y que expiraría el 31 de Agosto del 2.009, careció de toda validez, no solo tanto a la que hizo cuando ya la relación adquirió forma de duración indeterminada por la aplicación y contenido de la cláusula Cuarta, sino en cuanto a los efectos de la tácita reconducción como abundó en la admisión por vía de confesión que hizo el querellante al folio dos (02). B) Se alegó que el Accionado había incurrido en insolvencia y que estaba en mora en el pago correspondiente a los meses de arrendamientos de Mayo, Junio y julio del corriente año por lo que violó la Cláusula Tercera del contrato. Siguió alegando que tales aseveraciones, carecían de toda veracidad si confrontaban la convicción que se evidenciaba de la copia certificada del expediente de consignación que lleva el tribunal de la causa signado con el N° 95-10 que se agregó marcado “B” en quince folios, con carátula, donde cursó instrumento al folio 12, que era la planilla N° 18747606 donde constó deposito de (Bs. 1.140,00) hecho en la cuenta del Tribunal aperturada en BANFOANDES agencia Zaraza, bajo el N° 0093210000000907, con fecha 06 de Mayo de 2.010 para cancelar parcialmente los meses Mayo, Junio y Julio del año en curso, que son los que indicó el Demandante como pendientes.
De igual manera, acotaba que en sintonía con criterio reiterado y consolidado por l Tribunal Supremo de Justicia, se consideraba solvente el locatario desde el mismo momento que haya depositado en la cuenta del Tribunal, siempre oportunamente, las pensiones de arrendamientos vencidas, sin que tuvieran incidencia negativa la participación aposterori par que se notificara al Arrendador. Asimismo, en suerte de toda contingencia de hacho o de derecho que pudiera presentarse con su situación atípicamente general por la buena fe que observó con el hoy Actor, cuando suscribió el contrato de arrendamiento donde fungió como arrendador, alegó en su beneficio, hasta que se legitimará y regularizara la relación arrendaticia cuestionada, la posesión pacifica, pública y notorio que se sobre el apartamento que habitaba venia ejerciendo desde Agosto de 2.005. En atención a los argumentos expuestos, solicitó se declarará, sin lugar la demanda y Con Lugar la Reconvención, con los pronunciamientos a que hubiera lugar, sin menoscabar de las consideraciones que pudiera tener el conocedor respecto a la defensa de fondo ejercida.
29 de Septiembre de 2.010, donde al A-quo declaró Inadmisible la Reconvención propuesta por el Accionado.
Llegada la oportunidad para que el Tribunal de la Causa se pronunciara, éste dictó sentencia en fecha 21 de Octubre de 2.010 y declarando lo siguiente: Primero: SIN LUGAR la falta de cualidad interpuesta por el Demandado ya identificado. Segundo: SIN LUGAR la PRETENCIÓN DE DESALOJO. Tercero: Se condenó en costas a la Parte perdidosa por haber resultado totalmente vencida en el proceso. De la Anterior decisión, formuló recurso de apelación por la Parte Demandada; la cual fue oída en ambos efectos por el A Quo y ordenó el envío del expediente a esta Superioridad, el cual le dio entrada en fecha 04 de Noviembre de 2.010; la cual fijó el 10° día de Despacho siguiente a esa fecha para dictar la sentencia respectiva.
Una vez planteado en los términos anteriores el expresado conflicto, esta Alzada pasa a dictaminar y al efecto observa:

II.
Llegan los autos a ésta superioridad, producto del recurso de apelación interpuesto por la parte actora en contra del fallo de la recurrida Juzgado de los Municipios Pedro Zaraza, El Socorro y Santa María de Ipire de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de Zaraza, de fecha 21 de octubre 2010, que declara sin lugar la pretensión de desalojo interpuesta por la parte actora.
En efecto, bajando a los autos observa quien aquí decide que la parte actora expresa haber celebrado un contrato de arrendamiento sobre un inmueble (apartamento) ubicado en la primera planta del edificio denominado “El Griego” Calle El Estribo, Sector El Médano, Ciudad de Zaraza, Jurisdicción del Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con casa y solar que es o fue del señor Antonio Jiménez; SUR: con Galpón que es o fue del Señor Arturo Rojas; ESTE: con calle el Estribo en medio y Parque Infantil El Médano, y OESTE: Con solar de la casa que es o fue del Señor Ignacio Villegas. Con una duración de un año a partir del 31 de agosto de 2005 al 30 de agosto de 2006, que se convirtió según expresa el actor en un contrato a tiempo indeterminado, pues luego de la notificación de terminación de contrato de fecha 10 de diciembre de 2009, el arrendatario continuó ocupando el inmueble produciéndose la tácita reconducción y, expresando que el arrendatario no canceló los meses de Mayo, Junio y Julio de 2010, siendo que éste debe cancelar las mensualidades por meses vencidos. Estimando la acción en la cantidad de MIL CIENTO CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 1.140,oo).
Llegada la oportunidad de la perentoria contestación, el reo alega la Falta de Cualidad como defensa perentoria de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, al expresar que el accionante – arrendador no es propietario del bien inmueble arrendado, pues como bien se colige del documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico, el 18 de Julio de 1973, bajo el N° 09, folios 22 al 24, protocolo primero, consta que el propietario original del inmueble es el ciudadano DEMETRIO GAITANAROS, ya que en consecuencia sólo puede arrendar el propietario o administrador y que el actor no tiene ninguno de los dos (02) caracteres. Alegando como excepción perentoria el pago de los referidos meses de Mayo, Junio y Julio de 2010, los cuales consignó ante el Tribunal A QUO, signado bajo el N° 95-10, donde consta al folio 12, la planilla N° 8747606 de depósito por bolívares MIL CIENTO CUARENTA (1.140,oo Bs), hecho en la cuenta del Tribunal en BANFOANDES- Zaraza, bajo el N° 093210000000907, de fecha 06 de mayo de 2010.
Trabada así la litis, observa quien aquí decide que los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, expresan:
Art. 506 C.P.C. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su pare probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Art. 1.354 C.C. “ Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Es evidente que al haber alegado pago, es al Accionado a quien le corresponde la carga de la prueba u “Omnus Probandi” de haber cancelado el canon de arrendamiento demandado por el actor.
Para ésta Alzada, es conveniente analizar la doctrina sobre el “Pago” contenida en diversos fallos de ésta instancia recursiva, por lo cual, siendo evidente así, que habiéndose excepcionado el reo en la perentoria contestación, es a éste a quien le corresponde la carga de la prueba del pago alegado, lo cual constituye el “Thema Decidendum” de la presente causa., por esta razón es menester establecer la doctrina sobre el pago, para que resulte ser efectivo en la extinción de la obligación. En efecto, a través del pago estamos en presencia de una institución normal de extinción de las obligaciones, siendo que, la palabra “pagar” proviene del vocablo latino “pacare”, que significa aplacar, el pago aplaca al acreedor al serle satisfecho su interés. En el lenguaje corriente, se entiende como la ejecución de una obligación que tiene por objeto una suma de dinero. Decir que una obligación está pagada, es decir a su vez, que la obligación está cumplida. El pago, quiere decir liberamiento, reembolso, retribución, remuneración, satisfacción. Así, nuestra extinta Corte Suprema de Justicia, en Sentencia del 21 de Abril de 1.966, (G.F.N° 52, 2 E, Pág. 339), expresó: “El concepto de pago como medio de extinción de las obligaciones tiene indudablemente en la doctrina y también en nuestro ordenamiento jurídico, la aceptación amplia de cumplimiento de la prestación prometida, por lo que el deudor de la obligación paga no solo cuando entrega al acreedor sumas de dinero debidas sino cuando también entrega cuerpos ciertos o realiza el hecho al que se encuentra obligado por la ley o por el contrato…”. En Sentencia de fecha posterior (Sentencia de fecha 02 de Julio de 1.968, G.F.N° 61 2E), la Sala Civil de la extinta Corte expresó: “el pago es la entrega de dinero que se hace con la intención de extinguir una obligación”. Dentro de esta institución como bien lo establece los hermanos MAZEAUD (HENRI, LEON y JEAN MAZEAUD, Lecciones de Derecho Civil, Parte II, Volumen III, Pág. 124), existiendo dos partes, un “Solvens” y un “Accipiens”, vale decir, el que cumple o paga y el que recibe el pago. Pero para realizar el pago en materia Inquilinaria o arrendaticia, cuando el acreedor (arrendador – Accipiens) se rehúsa a recibir el canon de arrendamiento, el mismo debe efectuarse a través de la institución de la consignación arrendaticia, consagrada en los artículos 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que tal institución consagra especialmente requisitos de validez para que la consignación produzca el efecto de extinguir la obligación, tal cual lo establece el propio artículo 51 eiusdem, que señala: “ … consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”. Siendo ello así, puede observarse que la pretensión del reo es la solicitud de desocupación del inmueble arrendado por falta de pago de los cánones de arrendamiento insolutos por parte del inquilino de los meses de Mayo Junio y Julio de 2.010, fundamentándose indiscutiblemente, en el artículo 1.159 del Código Civil que establece que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y, deben ejecutarse de buena fe obligándose éstas no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos, según la equidad, el uso o la ley (artículo 1.160 ejusdem). De tal manera que, es carga probatoria del reo demostrar la solvencia de los meses antes citados, pues de no cumplir con dicha carga probatoria su conducta se subsume en la causal de desalojo establecida en el artículo 34.A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala: “ Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas …”.
Es por ello, que a los fines de cumplir con su carga probatoria el reo promueve en su escrito de promoción de pruebas copia certificada del expediente de consignaciones signado bajo el número 95-10 de fecha 05 de Marzo de 2.010, que cursa ante el Juzgado de los Municipios Pedro Zaraza, El Socorro y Santa Maria de Ipire de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico. Tal instrumental, vale decir, las copias certificadas de las consignaciones arrendaticias autorizadas por el Juzgador, evidentemente, son documentos públicos. Así lo ha establecido nuestra Sala Constitucional desde Sentencia de fecha 05 de Mayo de 2.004, N° 803, con ponencia del Magistrado Doctor PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ (R.D. Osorio en Amparo), donde se señaló: “…como quedo expuesto supra, el Juzgado supuesto agraviante actuó conforme a derecho cuando calificó las consignaciones arrendaticias como documentos públicos…”. De la misma manera debe señalarse la ratificación de dicho criterio a través de Sentencia de fecha 19 de Mayo de 2.006, sentencia N° 1.082, con ponencia del Magistrado Doctor PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ (E. KOO en Amparo), donde se señaló: “…la Sala reitera que los expedientes de consignaciones arrendaticias deben considerarse como documentos públicos respecto de aquellos que ha sido declarados al juzgado consignatario…”.
En el caso sub – lite se observa la consignación de la planilla de depósito N° 18747606 de fecha 06 de mayo de 2010, por la cantidad de MIL CIENTO CUAENTA BOLÍVARES (1.140,oo Bs), contentiva de los meses Mayo, Junio y Julio de 2010, es decir de los meses accionados como insolutos. Con ello el reo asume plenamente su carga probatoria en relación a la cancelación de los meses demandados, por lo cual es evidente que no se encuentra incurso en la causal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo desecharse tal pretensión y así, se decide.
Por otra parte la excepcionada alegó la falta de cualidad de la actora como defensa perentoria de fondo, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, al no ser la arrendataria la propietaria del inmueble arrendado, ni tener la cualidad de administrador del mismo. Ante tal excepción, ésta Alzada debe establecer que es necesario traer a colación lo expuesto por el procesalista Guariqueño, LUIS LORETO, en su “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, donde se pregunta: ¿Quién tiene Cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, planteándose así, la cuestión practica de saber qué sujetos de derechos pueden y deben figurar en la relación procesal, tanto como parte actora, como demandada. La Doctrina Nacional se encuentra dominada principalmente por la Escuela Francesa, que en Venezuela encabeza ARCAYA (Estudio Crítico de las Excepciones de Inadmisibilidad y Otras Previas del Derecho Procesal Venezolano. Tipografía Americana. Caracas), quien siguiendo a GARSONNET, define la Cualidad como la facultad legal de obrar en justicia y, por consiguiente, el título por el cual se figura en un acto jurídico o en un proceso. Para ARMINIO BORJAS (Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, 1.924, Tomo III, Pág. 129), la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción, y es sinónima o equivalente de interés personal e inmediato. Para MARCANO RODRIGUEZ (La Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, estudio publicado en “El Nuevo Diario”, N° 3.274, del 09 de Febrero de 1.922), la Falta de Cualidad no es el derecho, sino el titulo del derecho. Para esta Alzada Guariqueña, el problema de la Cualidad se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando completamente un derecho o poder jurídico y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La Cualidad, en sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción, siendo de observarse, en el caso de autos, lo que se está demandando es el incumplimiento contractual arrendaticio.
Ante tal circunstancia observa esta Superioridad que existen profundas diferencias en cuanto al contrato de compra-venta y el contrato de arrendamiento, pues en la primera, una parte se obliga a transferir la propiedad de la cosa, mientras que en el segundo, solo se obliga a hacerla gozar de ella, por lo cual, en el caso del arrendamiento no estamos en presencia de la necesidad que tiene el arrendador de probar ser propietario, pues pudiera ser éste un enfiteuta, un usufructuario, ser el propio arrendatario que sub-arrienda o, inclusive, haber arrendado la cosa ajena, siendo que en autos se observa la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, donde el arrendador-actor, le otorga al arrendatario el inmueble en referencia, desde el 31 de Agosto de 2.005, con una duración de un (01) año, a razón de TRESCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 380,00) mensuales, sin que el arrendatario-demandado, haya negado la existencia de tal relación arrendaticia, por lo cual es evidente, que en el caso del arrendamiento, hasta el simple administrador pudiera otorgar el inmueble bajo este tipo de contrato, o ser considerado inclusive un administrador de hecho, como bien lo establecen los Maestros Franceses PLANIOL & RIPERT (Derecho Civil. Los Contratos Civiles. Tomo 10. Editorial Cultural La Habana 1.940. Pág. 508), y como observan otros Civilistas Franceses (AUBDRY & RAU): “…en cuanto al interés social, no vemos que ventaja se obtendría con sacrificar los derechos de un verdadero propietario ante los de un arrendatario que a contratado con un poseedor sin titulo…”. Por lo cual es evidente que, dentro de los elementos esenciales de la relación sub lite, se denota que existió el consentimiento de las partes, que existió la cosa objeto de arrendamiento, que se estableció un precio o canon mensual y que se hizo por la duración de un (01) año; siendo que, el arrendador hizo gozar al arrendatario de la cosa arrendada durante cierto tiempo, pero lo que es cierto es que el arrendatario cumplió con el objeto principal de su obligación como es la de pagar el precio, en dinero, del canon de arrendamiento mensual. Con base a ello, debe declararse improcedente la falta de cualidad invocada por quien en definitiva, funge como arrendatario en el contrato de arrendamiento inmobiliario, y donde se hizo gozar a éste de la cosa, en forma por demás pacifica y reiterada; sin que, deba impugnarse el derecho de propiedad, pues en el presente caso no estamos en presencia de un contrato de compra-venta donde se vaya a transmitir esta, sino que, estamos simplemente en otro tipo modal de contratación, como es el arrendamiento inmobiliario, cuyo objeto se cumplió a cabalidad y donde se encontraron los elementos pertinentes de su existencia, y así se decide.
En consecuencia:
III.

Por las razones antes expuestas, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, y del TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR, la presente acción de desalojo intentada por la parte actora Ciudadano PHOTIOS GINIS, de nacionalidad Griega, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E- 81.396.444; en contra del Ciudadano XING LIN WU, de nacionalidad China, y titular de la Cédula de Identidad N° 82.134.916. Se declara CON LUGAR la excepción perentoria de pago opuesta por la excepcionada. Se CONFIRMA el fallo de la recurrida Juzgado de los Municipios Pedro Zaraza, el Socorro y Santa María de Ipire de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de Zaraza, de fecha 21 de octubre de 2010. Se declara SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la Actora.
SEGUNDO: Al confirmarse en su totalidad el fallo de la recurrida se condena a la Actora – Recurrente al pago de las COSTAS del recurso de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, y sí se decide.
Regístrese, Publíquese, y Déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Veinticuatro (24) días del mes de Noviembre de Dos Mil Diez (2.010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-
El Juez Titular.

Dr. Guillermo Blanco Vázquez.
La Secretaria.

Abogado Shirley Corro B.

En la misma fecha siendo las 2:30 p.m. se publicó la anterior Sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada.-

La Secretaria.

GBV/es.