REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO. Valle de la Pascua, Veintiséis (26) de Noviembre del año 2.010.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
EXPEDIENTE Nº: 18.578
PARTE DEMANDANTE: BARRUETA LUIS ALFONSO, titular de la cédula de identidad Nº 5.566.565.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado ATAHUALPA MARTINEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 30.473.
PARTE DEMANDADA: BORGEN JESUS BLANCA LAYA, titular de la cédula de identidad Nº 8.556.222.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado JORGE ALONZO SALOMON MONTAÑEZ, inscrito en el Inpreabogado Nº 33.142.

I
Mediante libelo de demanda, cursante a los folios 1 al 5, presentado por ante este Tribunal en fecha 27 de Julio del 2.010, por el ciudadano ATAHUALPA MARTINEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 30.473, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano LUIS ALFONSO BARRUETA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.566.565, procedió a demandar en nombre de su mandante, por Cumplimiento de Contrato, al ciudadano: BLANCA LAYA BORGEN JESUS, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.556.222 y de este domicilio, alegando que con el presente procedimiento se procura incoar la entrega de un local comercial propiedad de su representado, ocupado en arrendamiento por el demandado, en virtud del incumplimiento de obligaciones contractuales incurridas por el referido arrendatario, dicho inmueble esta ubicado en la Calle “El Martillo”, cruce con “González Padrón”, Municipio Leonardo Infante del estado Guárico, cuya propiedad consta de documento registrado ante la Oficina de Registro Público del Distrito Infante del Estado Guárico, en fecha 21 de Octubre de 2.003, anotado bajo el Nº 27, folios 207 al 214, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Cuarto Trimestre del mencionado año, documento éste aclarado posteriormente según escritura protocolizada ante la misma Oficina de Registro Público, de fecha 04 de Septiembre del 2.008, quedando anotado bajo el Nº 23, Folio 214 al 220, Protocolo Primero, Tomo Décimo Quinto, Tercer Trimestre del mismo año.
Así mismo, manifestó que en fecha 19 de Marzo del 2.009, se celebró transacción por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de esta Circunscripción Judicial, en un juicio de Desalojo incoado por su mandante en contra del ciudadano Borgen Jesús Blanca Laya, por una relación arrendaticia entre ambos, en virtud del alquiler a tiempo determinado de un local comercial propiedad del primero nombrado, dicha transacción fue debidamente homologada por el mencionado Juzgado. En la precitada transacción las partes acordaron, que al terminar la relación arrendaticia, el demandante podía vender el mencionado inmueble, para lo cual se lo ofertaría al demandado, lo cual efectivamente hizo, y a lo que el demandado no dio respuesta, por lo que dejó al demandante en plena libertad de vender el mencionado inmueble a terceros, y que por todas esas razones lo demanda, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a entregar el inmueble libre de bienes y personas, igualmente, que sea condenado en costas y al pago de los honorarios de abogados. Así mismo, demandó la indemnización de daños y perjuicios que se le han causado a su mandante. Acompaño a su libelo los recaudos que corren insertos del folio 6 al 35. Fundamentó su acción en los Artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.599 y 1.713 del Código Civil.
La demanda fue admitida por este Tribunal, mediante auto de fecha 29 de Julio de 2010, cursante al folio 36, ordenándose el emplazamiento del demandado, a los fines de compareciera en el termino legal a dar contestación a la demanda.
El demandado quedó válidamente citado según consta en diligencia suscrita por la Secretaria Accidental de este Tribunal, de fecha 16 de Septiembre del 2.010, cursante al folio 49.
A los folios 51 al 55, corre inserto escrito de fecha 22 de Septiembre del 2.010, presentado por el ciudadano BORGEN JESUS BLANCA LAYA, debidamente asistido de abogado, mediante el cual contestó la demanda, entre otras cosas, alegando lo siguiente: Que el motivo de la demanda señalado en el auto de admisión como juicio de cumplimiento de contrato, no se compadece con lo que expresó la parte demandante en el libelo de la demanda. Así mismo, el demandado, fundamentó su demandan en una transacción judicial debidamente homologada, pasada en autoridad de cosa juzgada, celebrada entre las partes, que en la referida transacción no existe por ningún lado, obligaciones pendientes por cumplir de su parte, si bien es cierto, en dicha transacción solo se modificó algunas cláusulas del contrato original del arrendamiento, modificaciones éstas que ya fueron cumplidas. Que el contrato de arrendamiento original se encuentra en plena vigencia en todas y cada una de sus cláusulas.
De igual forma, en el mencionado escrito de contestación, el demandado manifestó, que en la referida transacción judicial en ningún momento se ha adquirido un compromiso u obligación de entrega del local arrendado en fecha de Junio del 2.010, solo se señaló una nueva fecha de terminación del contrato como al igual se estipuló y estaba referida en el contrato original de arrendamiento su fecha de terminación, y que esta modificación trajo consigo una infundada confusión del arrendador-demandante, que cree que existe una obligación de entregar y desocupar el local donde funciona actualmente la firma personal demonizada FUENTE DE SODA SANTA BARBARA.
Así mismo, el demandado opuso la cuestión previa, de conformidad con el Artículo 346, Ordinal 9 del Código de Procedimiento Civil, referida a La Cosa Juzgada, por cuanto, según él, la presente demanda está fundamentada en una transacción judicial celebrada entre las partes y presentada por ante el Juzgado Segundo de los Municipios de esta misma Circunscripción Judicial, siendo homologada y pasada en autoridad de cosa juzgada, teniéndose para esa fecha, por concluido y archivado el expediente.
Por último, y a todo evento, negó y rechazó, por ser falso, según él, que en la transacción celebrada en fecha 19 de Marzo del 2.009, ante el Juzgado Segundo de Municipio antes mencionado, en juicio de Desalojo incoado, exista una nueva relación arrendaticia entre ambos, en virtud de haberse modificado la fecha de terminación de un contrato a tiempo determinado de un local comercial propiedad del demandante, por cuanto en dicha transacción no deja sin efecto de manera expresa el contrato de arrendamiento que rige actualmente la relación arrendaticia entre el demandante arrendador y demandado arrendatario, más bien, fue ratificado y ampliada en los montos tanto de la mensualidad, como el depósito dado en garantía, así como también fue ampliado en breve lapso la duración, que en vez de culminar el 11 de Mayo del 2.010, este se prorrogó hasta Junio del 2.010, el resto de las cláusulas están vigentes hasta el día de hoy, y que por este contrato de arrendamiento original, deben regirse las partes y no como erróneamente quiere hacer ver la parte demandante al señalar que la relación contractual deviene de la transacción. Negó y rechazó que la relación arrendataria terminara en el mes de Junio del 2.010. Negó y rechazó, que deba entregar inmediatamente el local.
Por diligencia de fecha 22 de Septiembre del 2.010, cursante al folio 56, el ciudadano BORGEN JESUS BLANCA LAYA, otorgó poder apud-acta al Abogado en ejercicio JORGE ALONZO SALOMON MONTAÑEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 33.142.
A los folios 120 y 121, corre inserto escrito de fecha 06 de Octubre del 2.010, mediante el cual el Abogado ATAHUALPA MARTINEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, promovió las pruebas que constan en el mencionado escrito. Dicha prueba fue admitida mediante auto de fecha 11 de Octubre del 2.010, cursante al folio 122.
Cursa a los folios 123 al 125, escrito de fecha 13 de Octubre del 2.010, y sus recaudos anexos, que rielan a los folios 126 al 154, mediante el cual el Abogado JORGE ALONZO SALOMON MONTAÑEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, promovió las pruebas que constan en el precitado escrito, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 14 de Octubre del 2.010, cursante al folio 158.
Llegada la oportunidad para sentenciar, ésta no pudo dictarse dentro del término de Ley, difiriendose la misma por un lapso único de treinta (30) días consecutivos, según consta en auto de fecha 21 de Octubre del 2.010, cursante al folio 160.
Para decidir este Tribunal previamente observa lo siguiente:

I I

La parte actora incoa la presente acción, solicitando el cumplimiento de la transacción celebrada por las partes, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 19 de Marzo del 2.009, la cual fue acompañada en copia certificada junto con el libelo de la demanda y riela a los folios 17 y 18, y la misma fue homologada por el Tribunal de la causa según consta en auto de fecha 25 de Marzo del 2.009, que riela en copia certificada a los folios 19 al 24, en dicha transacción las partes acordaron entre otras cosas lo siguiente:

“….El demandado, ciudadano Borgen Jesús Blanca Laya, acepta pagarle al demandante, la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES Bs. F. 1.500,oo, por concepto de renta o canon mensual de arrendamiento, incluido el presente mes de marzo, dentro de los primeros cinco días de cada mes durante la duración de la relación arrendaticia la cual terminará en el mes de junio del año 2010, salvo que se produzcan los cambios con ocasión de la venta del local que más adelante se plantea, caso en el cual, de continuar dicha relación arrendaticia, el precio del canon será ajustado de acuerdo al índice de precios al consumidor para entonces….”

“…Así mismo, las partes acuerdan de manera expresa, que en caso de que el demandante resuelva vender el local aquí contraído, se lo ofertará al demandado, quien contestará dicha oferta dentro de los siguientes cinco días hábiles siguientes a su notificación y en caso de ser aceptada dicha oferta la operación de compra venta respectiva se realizará dentro de los cuarenta y cinco días calendarios y consecutivos siguientes. Queda entendido, que transcurrido el citado término para la aceptación o no de la oferta el demandante queda en libertad de ofertarle a terceros, en los términos y condiciones que a bien tenga….”
Al respecto, es importante destacar, que las transacciones son contratos mediante los cuales las partes acuerdan jurídicamente una solución negociada, para resolver una diferencia que mantenían entre ellas. Aunque tienen una connotación litigiosa, no necesariamente se producen en juicio, puesto que pueden poner fin a diferencias que todavía no hayan sido planteadas en una demanda judicial.
No debe confundirse el significado de la palabra transacción con otro distinto, que identifica operaciones o negocios, tales como las transacciones comerciales.
El elemento esencial de las transacciones judiciales, es que las partes se otorguen concesiones recíprocas, es decir, que cada una, ceda un poco en relación con su posición original, con la finalidad de resolver un problema.
Este elemento tiene dos aspectos resaltantes:
1. Las concesiones recíprocas no tienen por qué ser proporcionales, pues la ley no exige que así sea. Aunque una parte esté cediendo casi todo, la otra parte podría estar cediendo casi nada.
2. Las partes pueden reservarse sus respectivas posiciones, en el sentido de que cada una puede ceder, sin reconocer para nada la posición de su contraria, ni desmejorar la suya propia, con lo cual mantiene intacta su visión original del problema aún cuando esté transando.
En la transacción pueden acordarse sobre cualesquiera derechos que las partes deseen incluir, siempre que puedan disponer de ellos. Incluso se puede celebrar una transacción para resolver diferencias surgidas de la interpretación o ejecución de otra transacción anterior. En cambio, no se pueden celebrar transacciones sobre derechos de las partes que éstas no puedan disponer, tales como algunos derechos derivados del estado civil (por ejemplo, el matrimonio) o penales. Sin embargo, sí se pueden celebrar transacciones sobre los efectos patrimoniales de tales derechos, como por ejemplo la partición y distribución de bienes matrimoniales con ocasión de un divorcio, o la responsabilidad civil (pecuniaria) derivada de un delito penal.
En general, los contratos de transacción son un medio eficaz para evitar litigios costosos e innecesarios, cuando existe la posibilidad de resolver concertadamente los puntos controvertidos. Sin embargo, las transacciones pueden luego ser atacadas por una variedad de causas aplicables a todo tipo de contratos, como son la falta de capacidad o representación de alguna de las partes, vicios en el consentimiento y los errores de las partes en su apreciación sobre los hechos al momento de celebrar la transacción; o por otras causas propias del contrato de transacción, como cuando éste se basó en un título nulo o inexistente, el cual se refería a una materia sobre la cual las partes no podían transigir. En todos estos casos, la validez y eficacia de la transacción tendría que ser examinada mediante un nuevo juicio instaurado a tal fin, dando así origen a nuevos litigios. Por ello son tan importantes la buena fe y la voluntad conciliadora de las partes al momento de celebrar una transacción, para que ésta sea efectivamente una solución que, en lo sucesivo, no suscite nuevas controversias que comprometan su eficacia.
Así mismo, si una transacción es celebrada sin que exista un juicio pendiente (extrajudicial) y luego no es cumplida voluntariamente por una de las partes, la otra parte puede demandar judicialmente su cumplimiento o su resolución, como en el caso de cualquier otro contrato bilateral, pero no puede pedir su ejecución forzosa en forma inmediata, sino únicamente después de que obtenga una sentencia definitivamente firme en su favor que ordene el cumplimiento de la transacción.
En cambio, las transacciones celebradas en el curso de un juicio no sólo ponen fin a éste (o a una parte del mismo), sino que además adquieren una fuerza especial, de cosa juzgada, una vez que son homologadas por el Tribunal. Es decir, que en estos casos, la ley les reconoce al texto de las transacciones el valor de una sentencia judicial firme, cuya ejecución forzosa puede obtenerse en cualquier momento dentro de los términos pactados en la propia transacción. Esto último, en muchos casos representa una ventaja, sobre todo para la parte que resulta acreedora de una obligación según la transacción. En efecto, en este caso será la parte deudora contra la cual se pretende ejecutar forzosamente la transacción, la que deberá oponer defensas contra tal ejecución para impedirla (si es que hay fundamentos jurídicos para ello), o impugnar la transacción mediante una demanda de nulidad, si considera que adolece de vicios que comprometen su validez o eficacia.
De igual forma, para poder representar a una parte en una transacción se requiere tener facultad para disponer de los bienes o derechos sobre los cuales verse la transacción. En el caso de las transacciones judiciales, el poder del abogado que represente a una parte tiene que contener, expresamente indicada, la facultad para transigir. Las partes que no estén representadas por un abogado apoderado (por ejemplo, los representantes legales de compañías anónimas), tienen que estar asistidas por un abogado en ejercicio, es decir, tienen que actuar y firmar conjuntamente con éste, para que dicha transacción pueda ser homologada por el tribunal, incluso si la transacción no se firma directamente por ante el Tribunal sino ante una notaría o un registro, para ser luego presentada en el juicio.

De seguidas, este Tribunal pasa a analizar el material probatorio traído a los autos por las partes:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Mediante escrito de fecha 06 de Octubre del 2.010, cursante a los folios 120 y 121, el apoderado judicial de la parte actora promovió las siguientes:

CAPITULO I.
Reprodujo e hizo valer el mérito favorable de los autos, todo en cuanto favorezca a su representado.
Este Tribunal no aprecia ni valora esta prueba promovida por cuanto no se trata de un medio probatorio previsto en la Ley.

CAPITULO I I.

Primero: Promovió el documento de propiedad, para probar que su mandante es el propietario del bien inmueble objeto de este procedimiento, el cual acompañó junto con el libelo de la demanda marcado con la letra “B”.
A los folios 8 al 12, ciertamente corre inserta copia simple de documento registrado por ante la Oficina de Registro Público del Distrito Infante del Estado Guárico, en fecha 21 de Octubre del 2.003, el cual quedó registrado bajo el Nº 27, folios 207 al 214, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Cuarto Trimestre del año 2.003, y en razón de que el mismo, no fue impugnado, ni desconocido, ni tachado de falsedad, el Tribunal lo aprecia y lo valora, todo de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y con él se demuestra que efectivamente el ciudadano LUIS ALFONSO BARRUETA, parte actora del presente juicio, es propietario del inmueble objeto de esta controversia, y así se resuelve.

Segundo: Promovió el escrito de transacción y su respectivo auto de homologación, a los fines de probar que la relación contractual entre su mandante y el demandado se terminó.

Al respecto, Artículo 1.713 del Código Civil, establece que: “…La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual”.

Sobre este asunto, el Autor EMILIO CALVO BACA, en su obra Código civil, hace el siguiente comentario:

“ Así pues, toda transacción presupone:
1º. La existencia de un litigio pendiente o eventual. A falta de litigio, el contrato que las partes denominen “transacción” podrá ser válido, pero no será nunca una transacción. Por otra parte, si el litigio ya no está pendiente, la transacción es nula (argumentando: Art. 1.722 CC.). Aunque cuando se haya discutido si existe litigio entre las partes cuando sólo discuten la cuantía de sus derechos; en principio, ello basta para que haya litigio.
Si el litigio está pendiente (se ha traducido ya en proceso judicial), la transacción se llama “judicial” y se caracteriza porque pone fil al pleito. En principio, esta clase de transacción sólo puede celebrarse antes de que se dicte sentencia definitiva en el juicio, pero puede celebrarse después si queda la posibilidad de interponer recursos, si existe dificultad para interpretar o ejecutar la sentencia o cualquier otra circunstancia análoga.
Si el litigio es eventual (no se ha traducido aún en proceso judicial, la transacción se denomina “extrajudicial” y se caracteriza por precaver el litigio.
2º. La finalidad de precaver o poner fin al litigio. Pero, es transacción la que sólo termina o evita el litigio sobre parte de las cuestiones controvertidas.
3º. Concesiones recíprocas. Ello distingue la transacción de otras instituciones. No se requiere que exista proporcionalidad entre las concesiones de las partes. En tal virtud, constituyen transacciones el llamado desistimiento en el cual cada una de las partes asume la obligación de pagar sus respectivos gastos y costas procesales, y el llamado convenimiento acompañado de un “arreglo” por el cual el demandante concede al demandado nuevas condiciones de pago”.

Los presentes documentos, corren insertos en copia certificada a los folios 17 al 24, los cuales fueron acompañados junto con el libelo de la demanda marcados con las letras “D” y “E”, observa este juzgador , que ciertamente , los mismos devienen de un juicio diferente a este el cual ya culmino, siendo éstos, a criterio de quien aquí decide, indicios fundamentales y presunciones legales, que demuestran que ambas partes pactaron expresamente que la culminación de dicha relación arrendaticia era hasta el mes de junio de 2010, y a pesar de que dicha transacción fue efectuada en un juicio diferente, el Tribunal los aprecia y los valora, todo de conformidad con el Artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.394, 1.395, 1.397 y 1.399 del Código Civil, y con ellos se demuestra que las partes a fin de no continuar con un juicio de Desalojo incoado por ante el Juzgado Segundo de los Municipios de esta Circunscripción Judicial, acordaron, entre otras cosas lo siguiente:

• Que el demandado, ciudadano Borgen Jesús Blanca Laya, aceptó pagarle al demandante, la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES Bs. F. 1.500,oo, por concepto de renta o canon mensual de arrendamiento, incluido el presente mes de marzo, dentro de los primeros cinco días de cada mes durante la duración de la relación arrendaticia la cual terminará en el mes de junio del año 2010, salvo que se produzcan los cambios con ocasión de la venta del local que más adelante se plantea.

• Que de continuar dicha relación arrendaticia, el precio del canon será ajustado de acuerdo al índice de precios al consumidor para entonces.

• Que en caso de que el demandante resuelva vender el local aquí contraído, se lo ofertará al demandado, quien contestará dicha oferta dentro de los siguientes cinco días hábiles siguientes a su notificación y en caso de ser aceptada dicha oferta la operación de compra venta respectiva se realizará dentro de los cuarenta y cinco días calendarios y consecutivos siguientes.

• Quedando entendido, que transcurrido el citado término para la aceptación o no de la oferta el demandante queda en libertad de ofertarle a terceros, en los términos y condiciones que a bien tenga, dicho acuerdo o transacción efectivamente fue debidamente homologada por el Tribunal de la causa, quien le dió su aprobación y le dió el carácter de Cosa Juzgada, y así se decide.

Tercero: Promovió la notificación de Oferta de venta practicada por la Notaría Pública de Valle de la Pascua, Estado Guárico, dirigida al demandado, la cual se acompañó al libelo de la demanda marcada con la letra “F”, a los fines de probar que su representado cumplió a cabalidad con las obligaciones contraídas en la transacción.

El mencionado documento de notificación de oferta de venta, riela en copia simple a los folios 26 al 35, y en el que se puede constatar que a los folios 33 y 34, cursa un acta suscrita por el Notario Público de este municipio de fecha 14 de Septiembre del 2.009, en la cual se demuestra que ciertamente, se le hizo dicha oferta de venta al mencionado ciudadano, quien aceptó y firmó la misma, por lo que el Tribunal, en razón de que el precitado documento, no fue impugnado, ni desconocido, ni tachado de falsedad, el Tribunal lo aprecia y lo valora, todo de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Por escrito de fecha 13 de Octubre del 2.010, cursante a los folios 123 al 125, el apoderado judicial de la parte demandada promovió las siguientes:

• Reprodujo e hizo valer a favor de su mandante el merito favorable que se desprende de los autos

Este Tribunal no aprecia ni valora esta prueba promovida por cuanto no se trata de un medio probatorio previsto en la Ley.

• Promovió la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, de fecha 02 de Junio del 2.010, la cual anexó marcada con la letra “A”, todo con la finalidad de demostrar que en el presente procedimiento, estamos en presencia igualmente, de lo que la Ley y la Jurisprudencia denomina Cosa Juzgada.

La mencionada sentencia riela en copia certificada a los folios 126 al 134, y la misma se refiere a un juicio de Desalojo en la cual se encontraban involucradas las mismas partes, y referidas a el mismo inmueble, pero el presente asunto que nos ocupa, se refiere exclusivamente a un juicio de Cumplimiento de Contrato.

Al respecto, es importante destacar, que este concepto jurídico fundamental del derecho, Cosa Juzgada, toma su nombre del efecto conclusivo y de firmeza que produce el acto judicial que la origina. Cosa Juzgada, es estabilidad de la sentencia e inalterabilidad de su contenido. Es la autoridad y eficacia que adquiere una sentencia por haber precluido, sea por consumación o falta de actividad oportuna, los recursos que contra ella concede la Ley. Esta autoridad dimana del ius imperium del órgano jurisdiccional legítimo que dicta el fallo en nombre de la República y por autoridad de la Ley.

El Código Civil trata la cosa juzgada en la sección correspondiente a las presunciones legales, y así expresa en el artículo 1.395:


“La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos. Tales son:……

“3º La autoridad que da la Ley a la cosa juzgada.
La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior”.

La doctrina ha establecido, que la autoridad es una de las características esenciales de la función jurisdiccional. Sin ella, las providencias judiciales serían meras opiniones jurídicas sin ningún efecto vinculante. Pero no basta este efecto vinculante; es menester la potestad, es decir, la coercibilidad, en virtud de la cual las decisiones judiciales, no contrarias a la Constitución y las leyes (Art. 25 de la Constitución) deben ser acatadas inmediatamente, cuando no están sujetas a recurso, o el recurso ejercido, se admite en sólo el efecto devolutivo, o, en todo caso, cuando se revisten de firmeza por virtud de la corroboración que de ellas hace el tribunal de alzada.

Administrar justicia entre los individuos, no es toda la misión de los jueces: ésta no queda realmente cumplida, sino cuando el objeto de la contención judicial ha sido entregado a aquel a quien se ha declarado que le pertenezca, y resultó victorioso en el juicio

La eficacia de la autoridad de cosa juzgada, se traduce en tres aspectos: a) Inimpugnabilidad, según la cual la sentencia de cosa juzgada no puede ser revidada por ningún juez cuando ya se hayan agotado todos los recursos que da la ley; b) Inmutabilidad, según la cual la sentencia no es atacable indirectamente, por no ser posible abrir un nuevo proceso sobre el mismo tema; no puede otra autoridad modificar los términos de una sentencia pasada en cosa juzgada; c) Coercibilidad, consiste en la eventualidad de ejecución forzada en los casos de sentencias de condena; la fuerza que el derecho atribuye normalmente a los resultados procesales; esta fuerza se traduce en un necesario respeto y subordinación a lo dicho y hecho en el proceso.

Al respecto, en Sentencia Nº 961 de fecha 18 de Diciembre del 2.007, Ponente Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, ratifica la Doctrina de sentencia Nº 263 del 03 de Agosto de 2.000, Caso: Miguel Roberto Castillo Romance y otro c/ Banco Ítalo Venezolano, C.A., Expediente 99-347, se estableció lo siguiente:

“…En el mismo orden de ideas, la doctrina venezolana ha establecido que la cosa juzgada es la autoridad y eficacia que adquiere una sentencia por haber precluido, sea por consumación o falta de actividad oportuna de los recursos que contra ella concede la Ley. La autoridad de la cosa juzgada dimana del ius imperium del órgano jurisdiccional legítimo que ha dictado el fallo `en nombre de la República y por autoridad de la ley´ (Ricardo Henríquez La Roche. Código de Procedimiento Civil. Tomo II, p. 274).
De modo pues, que la cosa juzgada es un efecto de la sentencia, la cual presenta un aspecto material y uno formal, siendo el primero de éstos el que trasciende al exterior y cuyo fin es prohibir a las partes el ejercicio de una nueva acción sobre lo ya decidido, y segundo se presenta dentro del proceso al hacer inimpugnable la sentencia, lo cual conjuntamente con la inmutabilidad y la coercibilidad constituyen los aspectos para la eficacia de la cosa juzgada…”.

En conclusión, en la mencionada sentencia promovida, ciertamente están involucradas las mismas partes y el mismo inmueble, pero, esa decisión fue proferida en un juicio de Desalojo, con motivo de la falta de pago por parte del arrendatario, y el presente juicio, se refiere a un procedimiento de Cumplimiento de Contrato, por culminación de la relación arrendaticia, por lo que resulta forzoso para este despacho no apreciar ni valorar dicha prueba, y la desecha del proceso, lo cual trae, igualmente como consecuencia, declarar SIN LUGAR la Cuestión Previa opuesta, relacionada igualmente con la Cosa Juzgada, y así se resuelve.


• Promovió marcado con la letra “B”, copia de contrato de arrendamiento, cuya vigencia es de Tres (3) años a partir del 11 de Mayo del 2.007 al 11 de Mayo del 2.010, con lo cual se pretende demostrar la vigencia del mismo.


Antes de analizar esta prueba, es importante resaltar que como se ha venido argumentando en la doctrina y en la jurisprudencia, que en el proceso lo primordial no es quien aporte al mismo las pruebas demostrativas de las afirmaciones o negaciones controvertidas, sino que éstas cursen en autos, es decir, al Juez no le importa quien aportó la prueba de los hechos controvertidos en el proceso, al juez lo que le interesa es que dicha prueba curse en autos, pues existe la necesidad de la prueba para inclinar la balanza a favor o en contra de alguna de las partes y solo ante la ausencia de material probatorio, para no producir una sentencia absolutoria, es que podrá acudirse a la carga de la prueba como regla de juicio que indicará contra quien debe fallarse.

En ese sentido, las pruebas legalmente incorporadas al proceso, no pertenecen a la parte que la aportó, es decir, no son patrimonio exclusivo de éstas, sino que pertenecen al proceso mismo, de donde se deduce, que la parte que aporte al proceso las pruebas de los hechos, no necesariamente se verá beneficiado con las mismas, ya que es perfectamente viable que dichas pruebas favorezcan a la parte que no las aportó al proceso o dicho de otra manera, que perjudiquen a su aportante o proponente. Luego, conforme al principio de la comunidad de la prueba, las mismas no pertenecen a su promovente, pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien beneficie, la cual puede o no identificarse con su promovente, siendo en consecuencia las pruebas propiedad del proceso y no de la parte que las aporte y una vez que han sido legalmente incorporadas al proceso, se hacen irrenunciables o indisponibles por su promovente.

Así mismo, RODRIGO RIVERA MORALES en su obra “Las Pruebas en el Derecho Venezolano”, pág. 92 señala:

“…El principio de la comunidad de la prueba, también llamado de la adquisición, se refiere a que la prueba pertenece al proceso; en este sentido, ya no es la prueba de quien la aportó, sino que pertenece a la comunidad procesal concreta. …La prueba una vez que ha sido aportada al proceso tiene que ser tomada en cuenta en la valoración, sin importar que beneficie a quien la aportó o a la parte contraria….”

En este sentido, se ha pronunciado el más alto Tribunal de la República, al señalar en Sentencia N° 181 de fecha 14 de Febrero del 2001 emanada de la Sala Constitucional que “…De conformidad con el Principio de la Comunidad de la Prueba,…, el juez se encuentra obligado a valorar todas las pruebas que se encuentren en el expediente y extraer de ellas elementos de convicción sin que las consecuencias que se deriven de su interpretación tengan necesariamente que ser favorables para la parte que produjo la prueba analizada. Así, en atención al referido Principio, determinada prueba puede demostrar circunstancias que favorezcan o perjudiquen a cualquiera de las partes, indistintamente de quien las haya producido. Ello es así, por cuanto de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba,… una vez que las pruebas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el proceso, pudiendo cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte, y a su vez el juez valorarlas, aún en perjuicio de aquel que las produjo”.

En consecuencia, el presente documento de Contrato de Arrendamiento, riela en copia certificada a los folios 138 al 141, y en razón de que el mismo, no fue impugnado, ni desconocido, ni tachado de falsedad, el Tribunal lo aprecia y los valora, todo de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y con él se demuestra la relación arrendaticia que existió entre las partes, por lo que se observa que en la Cláusula Quinta del referido contrato, se estableció que la duración del mencionado contrato era de Tres (3) años, contados a partir de la fecha del otorgamiento del mismo, es decir, a partir del 11 de Mayo del 2.007, la cual efectivamente culminó, el 11 de Mayo del 2.010, siendo prorrogada dicha relación arrendaticia hasta Junio del 2.010, tal como fue estipulado en la transacción que consta en autos, convirtiendo el mismo en un contrato a tiempo determinado, y así se resuelve.

• Promovió marcado con la letra “C”, copia de Transacción judicial, homologada, pasada en autoridad de cosa juzgada y archivada, con lo que pretende probar que de ella no se desprende ninguna obligación pendiente por cumplir, así como tampoco, la entrega anticipada del inmueble objeto del arrendamiento, fuera de los términos contenidos en el contrato de arrendamiento.

Este Tribunal se abstiene de hacer pronunciamiento alguno sobre esta prueba, en razón de que ya fue analizada anteriormente.

• Promovió marcado con la letra “D”, copia de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de esta misma Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con lo que pretende probar que en lo atinente a la relación contractual entre las partes sobre el inmueble en cuestión y a la vigencia del contrato se han producido dos sentencias favorables a su representado, que hace la pretensión del demandante sea, Cosa Juzgada, como dictó el Tribunal, ordenando la terminación del juicio y el archivo del expediente.

La mencionada prueba riela en copia certificada al folio 150, y la misma se trata de un auto dictado por el Juzgado Segundo de los Municipios de esta Circunscripción Judicial, de fecha 30 de Noviembre del 2.009, con motivo de un juicio de Desalojo, llevado a cabo por las mismas partes de este juicio, y sobre el mismo inmueble, y el presente juicio, se refiere a un procedimiento de Cumplimiento de Contrato, por culminación de la relación arrendaticia, por lo que resulta forzoso para este despacho no apreciar ni valorar dicha prueba, y así se decide.

• Promovió igualmente, marcado con la letra “E”, copia del registro de comercio donde funciona actualmente la firma personal denominado FUENTE DE SODA SANTA BARBARA, ubicado en la Calle el Martillo cruce con la Calle González Padrón, con lo cual pretende probar que existe un negocio mercantil.

El presente documento aparece agregado a los folios 151 al 154, y de la lectura detallada del mismo, se observa que se refiere a una firma personal de un Fondo de Comercio denominado FUENTE DE SODA SANTA BARBARA, a nombre de CIRA GONZALEZ DE BLANCA, con domicilio en esta ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico.

El Tribunal observa, que ciertamente, dicho negocio funciona en el inmueble objeto de este juicio, sin embargo el mismo no es vinculante a los fines de tomar decisión relacionada con el objeto controvertido, por lo que el Tribunal desecha esta prueba del proceso por inútil, y así se decide.

Explanadas como han sido las argumentaciones anteriores, es menester para este Despacho, pasar a pronunciarse previo al pronunciamiento de fondo, sobre la temporalidad de la relación arrendaticia, y al respecto observa:

DE LA TEMPORALIDAD ARRENDATICIA:

Con vista a lo anterior, este Tribunal pasa a verificar concretamente la temporalidad y la vigencia de la relación arrendaticia bajo estudio, a los fines de determinar en forma expresa si la acción cumple o no con el presupuesto procesal exigido por la Ley para demandar, todo ello con base al principio Iura Novit Curia establecido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia RC Nº 00-376, de fecha 30 de Abril de 2002, con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHI, en ocasión de garantizar los derechos del arrendatario, consagrados en el Artículo 7 de la Ley Especial, por cuanto hay indicios en autos que obligan al Juzgador realizar este análisis antes de cualquier pronunciamiento de fondo, y al respecto considera prudente resaltar que, el derecho de acción se ha definido de diversas formas, anteriormente se consideraba como un derecho a la tutela jurisdiccional concreta, es decir, como una pretensión de tutela jurídica, para obtener una sentencia favorable, por lo que sólo tenían acción los que la ejercían con fundamento, y en vista de ello cabe señalar que en la doctrina dominante, se concibe el derecho de acción como un derecho abstracto, como un derecho al proceso, a la actividad jurisdiccional en si misma considerada, independientemente del resultado de la actividad instada, por ello podemos entender que el derecho de acción está referido a la posibilidad de acudir y provocar la actividad jurisdiccional, sea cual fuere el resultado de la sentencia.

Cabe destacar, que la demanda es el acto de parte inicial del proceso, aunque el mismo por sí no es un acto procesal, puesto que el proceso nace, propiamente, desde el momento en que la demanda es deducida, valga decir, admitida por el Tribunal, con el consiguiente emplazamiento a la contraparte que se le comunicaría después, ya que la misma tiene relevancia a los fines de todos los efectos procesales atendidos a la pendencia del proceso; tanto es así que la Ley autoriza al Juez conforme el Artículo 339 del Código de Procedimiento Civil, ha recibir la demanda presentada ante él, lo cual reitera el requisito de documentación o autenticación comprendido en el Artículo 107 eiusdem.

En este sentido, también es necesario resaltar que los órganos del Poder Público no deben ir más allá de lo que desean los propios particulares en los asuntos en los que sólo se dilucida un interés privado y ello es así conforme al espíritu, razón y alcance del contenido del Artículo 12 ibídem, cuyo primer párrafo de esta disposición recoge tres (3) principios procesales a saber: El de veracidad; el de legalidad y el principio de presentación, según el cual no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos. Por ello el Juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, de acuerdo al principio dispositivo prescrito en la Ley Adjetiva.

Siendo así las cosas, se debe señalar que la admisión de una demanda, en el sistema procesal acogido por el Legislador de 1987, es un típico auto decisorio y de ahí la razón de ser que el Tribunal puede no admitir la demanda si es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición de la Ley.

Ahora bien, con respecto al caso que nos ocupa, y en razón de que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, es oportuno señalar, que el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el expediente N° 02-570, de fecha 24 de abril del 2002, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, consideró lo siguiente:

“…En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato, la cual es procedente cuando se trata de un contrato a tiempo determinado”.

Igualmente, para mayor análisis respecto a la importancia de la temporalidad de las relaciones arrendaticias, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del magistrado Dr. FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ, expediente Nº 04-1845, estableció lo siguiente:

“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato;…”

De manera pues, que en razón de que el contrato de arrendamiento tiene un tiempo estipulado de duración, dicha temporalidad igualmente se observa en la mencionada transacción anexada a la presente causa, por lo que dicha acción ejercida de cumplimiento de contrato, por parte del actor, quien aquí suscribe, considera que la misma está ajustada a derecho, y así se resuelve.

Seguidamente, este Juzgador se permite transcribir los Artículos 1.133, 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil, relacionados con el presente caso, los cuales establecen:

“Artículo 1.133. El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”

“Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”

“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”

“Artículo 1.264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”

Así mismo, la doctrina ha manifestado de manera reiterada y pacífica que:

“…los contratos deben respetarse conforme a las disposiciones bajo las cuales se celebraron, siempre y cuando no sean contrarios a derecho ni a las buenas costumbres, todo ello de conformidad con el artículo 1160 del Código Civil Venezolano vigente”, el cual establece:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”

En relación a la prórroga legal, la cual ha sido alegada como fundamento por la parte accionada, se ha establecido, que es de aplicación de pleno derecho en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, conforme a la previsión del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, figura que es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y facultativa para el inquilino, sin que sea necesario intervención para que se acuerde o no. De tal manera, que la misma constituye una especie de equilibrio entre las partes contratantes, ya que no procede el beneficio de la prórroga legal en los casos en que el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de obligaciones contractuales o legales, tal como lo establece el artículo 40 ejusdem, es decir, que en el presente caso, no opera tal excepción, en razón del incumplimiento por parte del demandado, del contrato de arrendamiento, el cual deviene de la demanda de desalojo por falta de pago, incoada por ante el Juzgado Segundo de los Municipios de esta Circunscripción Judicial, la cual culminó con la mencionada transacción, en la cual también expiró dicho plazo, y la parte accionada tampoco hizo entrega del mencionado inmueble, ni siquiera dió respuesta a la oferta de venta, que le hizo legalmente la parte demandante.

De igual forma, se puede observar, que la parte demandada de acuerdo al principio de la carga de la prueba, no logró probar durante la secuela de este juicio, que está solvente en el pago de las mensualidades correspondientes, requisito indispensable para que opere la prórroga legal arrendaticia, y así se resuelve.

En consecuencia, y de acuerdo con el Artículo 1.160 del Código Civil, el cual dispone que los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, y en virtud de haber quedado suficientemente demostrado el incumplimiento por parte del demandado de acuerdo a las probanzas analizadas en este juicio, en los cuales se estableció entre otras cosas, que dicha relación arrendaticia culminaba en el mes de Mayo y Junio del 2.010, aunado a que el arrendatario no dio respuesta a la oferta de venta efectuada por la parte actora , por lo que es evidente que la presente acción de cumplimiento de contrato debe prosperar, como así se hará constar en la parte dispositiva que dicte en el presente fallo, todo de conformidad con el Artículo 1.167 ejusdem, desechando este Tribunal, el pedimento efectuando por la parte actora de los daños y perjuicios, los cuales son incompatibles con el presente procedimiento, y así se decide.

D I S P O S I T I V A
I I I
Por las razones expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara lo siguiente:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO seguida por el ciudadano BARRUETA LUIS ALFONSO contra el ciudadano BLANCA LAYA BORGEN JESUS, ambas partes suficientemente identificadas en autos.
SEGUNDO: NIEGA el pedimento solicitado por la parte actora, en lo que se refiere al pago de los Daños y Perjuicios, en razón de que el presente procedimiento es incompatible con el procedimiento de Daños y Perjuicios.

TERCERO: Se ordena a la parte demandada, a entregarle a la parte actora, libre de personas, bienes y cosas, el inmueble objeto de este juicio, constituido por un local comercial ubicado en la Calle “El Martillo”, cruce con “González Padrón”, Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico.

CUARTO: No hay condenatoria en costas, en razón de que no hubo vencimiento total, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente sentencia fue dictada fuera del lapso legal, debido al gran cúmulo de trabajo existente en este Tribunal, le será notificada a las partes litigantes, todo de conformidad con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, incluso en la página web del Tribunal Supremo de Justicia, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en Valle de La Pascua, a los Veintiséis (26) días del Mes de Noviembre del Año 2.010. AÑOS: 200º de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez,

Dr. JOSÉ ALBERTO BERMEJO.
La Secretaria,

Abog. CELIDA MATOS.
Publicada en su fecha, siendo las 10:00 a.m., previas las formalidades legales; y se libraron las boletas respectivas.
La Secretaria,








Exp. Nº 18.578
JAB/cm/scb