ASUNTO: AP31-V-2010-002378
El juicio por DESALOJO iniciado mediante libelo de demanda incoado el 15 de junio de 2010, por el ciudadano MARIO GIZZI ALBORNOZ, titular de la cédula de identidad Nº 6.445.258, representado judicialmente por los abogados José Antonio Colmenares Cadenas y Yasmini Zambrano Fuentes, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 27.498 y 32.861, en ese orden, contra la ciudadana GABRIELA MARÍA MORALES MILANO, titular de la cédula de identidad Nº 11.993.631, representada en juicio por los abogados Pedro Álvarez y Adriana de Abreu Macedo, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 20.473 y 116.805, respectivamente, se admitió por auto del 28 de ese mismo mes y año, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, a los fines que la contestara.
PRIMERO
En su escrito de demanda, la parte actora alegó que es arrendador y, actuando en calidad de mandatario de la propietaria, ciudadana María Melania Albornoz Mata, titular de la cédula de identidad Nº 631.325, dio en arrendamiento a la demandada, para vivienda, un inmueble constituido por un apartamento ubicado en El Junquito, kilómetro 7, urbanización Lomas de Paya, calle Vista a Caracas, edificio Benito Flavio, piso Nº 1, apartamento Nº 01, Municipio Libertador, Distrito Capital, por un lapso de 12 meses, contados a partir del 01 de julio de 2009, hasta el 30 de junio de 2010 y 12 meses de prórroga legal, por una pensión mensual de ochocientos bolívares (Bs. 800), que debía pagar por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco días subsiguientes.
Que la arrendataria ha dejado de pagar las pensiones correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo de 2010, por lo que incumplió tanto con lo estipulado en el contrato como de una las principales obligaciones como arrendataria, por lo que de conformidad con lo previsto en los artículos 1159, 1160, 1167, 1579, 1592 y 1594 del Código Civil, la demandó a los fines que convenga o sea condenada en la resolución del contrato, en la desocupación del inmueble y al pago de la suma de dos mil cuatrocientos bolívares (Bs. 2400), por las pensiones insolutas así como las que se sigan venciendo hasta la sentencia definitiva, a titulo de daños y perjuicios.
La demanda la estimó en la suma de dos mil cuatrocientos bolívares (Bs. 2400).
El 29 de julio de 2010, el Alguacil dejó constancia de haber citado a la demandada, quien oportunamente el 03 de agosto de 2010, presentó escrito de contestación a la pretensión intentada en su contra.
En efecto, alegó que en el inmueble arrendado ha convivido con su marido Ricardo Alfonzo Marcano Rigual, -con quien ha procreado dos hijos-, desde el 25 de mayo de 2004 y, desde entonces ha suscrito cinco (5) contratos de arrendamiento sobre el mismo inmueble. Que durante el periodo del 01 de junio de 2007 y 01 de junio de 2008, las partes no suscribieron ningún contrato, sin embargo siguieron ocupando el inmueble, y el arrendador sometió a su consideración la suscripción de dos nuevos contratos de arrendamiento con efectos desde el 01 de julio de 2008 hasta el 30 de junio de 2009, por lo que habiendo ocupado el inmueble después de vencido el contrato que concluyó el 01 de julio de 2007, sin que la relación estuviese regulada por un nuevo contrato escrito, la naturaleza del mismo cambió de tiempo determinado a tiempo indeterminado.
Alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. Que de acuerdo al argumento anterior, el contrato pasó de ser de tiempo determinado a indeterminado, por lo que debió intentarse una pretensión de desalojo y no de resolución como lo hizo, por lo que resulta inadmisible la pretensión intentada.
Sobre el mérito del asunto, negó deber las pensiones de arrendamiento alegadas como insolutas. Negó que haya incumplido con el pago de las mismas como supuesto motivo de la resolución. Negó deber la suma de dos mil cuatrocientos bolívares como cánones insolutos y que ello haya causado daños y perjuicios.
SEGUNDO
Siendo la oportunidad procesal para decidir, estima el Tribunal que la litis se centra en determinar si la arrendataria ha incumplido o no con sus obligaciones señaladas por la parte actora, en cuanto al de pago de las pensiones de arrendamiento. No obstante, debe resolverse previamente la cuestión previa alegada.
La cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, trata de un presupuesto que atañe a la acción y debe aparecer textual en la ley, la voluntad del Legislador de no dar tutela para reclamar en juicio determinado interés. Esto es, que debe aparecer de manifiesto la prohibición de abrir un procedimiento de tutela para determinada pretensión, como aparece, por ejemplo, en el artículo 1801 del Código Civil, según el cual: “La ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta”.
Así lo interpretó la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 00353 del 26 de febrero de 2002, en el expediente Nº 15121, con ponencia de la magistrada Yolanda Jaimes G., respecto a la cuestión previa en análisis, puntualizó:
“Planteada en tales términos la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que –en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad.
En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. En el primer grupo, esto es, en las demandas expresamente prohibidas por el legislador, puede enunciarse, entre otros casos y a título de ejemplo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil. En tales situaciones, existe una prohibición absoluta del legislador que no está sometida al cumplimiento o acaecimiento de algún requisito.
En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional.
No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas.
Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda”.
La citada Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de principios, Nº 00075 del 23 de enero de 2003, en el expediente Nº 2001-0145, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, reinterpretó el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, a la luz de las normas constitucionales que actualmente rigen en nuestro ordenamiento jurídico, como lo son:”…la garantía del debido proceso, el principio del juez natural y, con sus excepciones, el de la doble instancia, instituciones jurídicas de especial importancia que, en lo posible, deben preservarse para fortalecer el Estado de Derecho y de Justicia”. “…Asimismo, nuestro Texto Constitucional consagra importantes principios y valores que influyen en el proceso, y que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles, previsto en los artículos 26 y 257 del citado texto constitucional.
Puntualizó:
“Así, las normas constitucionales referidas obligan a la Sala a dictar su decisión bajo los valores, principios y conceptos allí expresados, y en este sentido, estima necesario hacer una reinterpretación del artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, para entender que cuando dicha disposición expresa que el silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente, no debe concebirse como la existencia de un convenimiento tácito de las cuestiones previas allí indicadas, ya que ello negaría los principios, valores y preceptos constitucionales; por el contrario, debe entenderse que dicha disposición legal contiene una presunción iuris tantum relativa a la procedencia de las cuestiones previas.
Es por ello, que le corresponde al juez como rector del proceso confrontar y verificar con los elementos de autos la existencia y eventual procedencia de las cuestiones previas de los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; de lo contrario, se estaría permitiendo una eventual cosa juzgada muy perjudicial sobre las mismas, siendo que su efecto es la improponibilidad de la acción, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, todo lo cual atenta contra la garantía de la tutela judicial efectiva y además, se estaría sacrificando la justicia exagerando las formas procesales, limitando el derecho a la defensa y utilizando al proceso con finalidades distintas a las que le son propias.
En consecuencia, en virtud de los razonamientos expuestos, esta Sala haciendo una reinterpretación del artículo 351 del Código de Procedimiento Civil en su parte final, considera en el caso sub júdice, que la no contradicción expresa de la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 eiusdem, no acarrea un convenimiento en la existencia de la misma y, en consecuencia, tampoco la admisión de su procedencia. Así se declara” (Subrayado nuestro).
Siendo así, se tiene que el supuesto de hecho previsto en la cuestión previa opuesta, es una situación de derecho que debe verificar el Juez de acuerdo al material probatorio existente en el expediente.
Según el autor Liebman, las condiciones para el ejercicio de la pretensión son: la posibilidad jurídica, el interés y la legitimación. La primera de las condiciones, que es la discutida en el caso, se refiere a que la pretensión jurídica, pueda ser atendida a través de los órganos jurisdiccionales y se pueda concretar en la esfera jurídica de la persona, de acuerdo a la sentencia que llegue a dictarse. Por ello, en principio toda pretensión es tutelada por el derecho a menos que texto expreso de la ley la niegue bien por haber caducidad de la acción o la prohibición de admitir la pretensión propuesta.
TERCERO
Junto al escrito de demanda, la parte actora promovió documento autenticado el 23 de noviembre de 2009, cuyo contenido merece fe al Tribunal a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con las disposiciones de los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. De dicho instrumento se evidencia que las partes pactaron un contrato de arrendamiento sobre el citado inmueble, como lo admitió la demandada, por la pensión de ochocientos bolívares (Bs. 800) mensuales, que la arrendataria debía pagar por mensualidades vencidas y dentro de los primeros cinco días subsiguientes y que la duración del contrato era por doce meses contados desde el 01 de julio de 2009 hasta el 30 de junio de 2010, más doce meses de prórroga legal.
Por su lado, la parte demandada a los fines de probar sus afirmaciones que la relación arrendaticia se inició desde el 25 de mayo de 2004, aportó, además de copia simple del instrumento antes analizado, copias simples de otros cuatros documentos autenticados cuyos contenidos merecen fe al Tribunal a tenor de las mismas normas analizadas, dado que al no haber sido impugnadas se tienen como fidedignas.
De esos documentos, se evidencia que las partes efectivamente pactaron cinco (5) contratos sobre el mismo inmueble y por los periodos siguientes: 25 de mayo de 2004 al 25 de mayo de 2005; 01 de junio de 2005 al 01 de junio de 2006; 01 de junio de 2006 al 01 de junio de 2007 y desde el 01 de julio de 2008 al 30 de junio de 2009. Mientras que el último de los contratos regía desde el 01 de julio de 2009 hasta el 30 de junio de 2010.
De acuerdo a ello, se tiene que efectivamente la relación arrendaticia se inició desde el 25 de mayo de 2004 hasta el momento, al ser regulado en el último de los contratos hasta el 30 de junio de 2010. Que a pesar que no consta en el expediente que en el periodo comprendido entre el 01 de junio de 2007 y 01 de junio de 2008, hayan pactado contrato por escrito, se entiende que la arrendataria siguió ocupando el inmueble en su condición de arrendataria, pero luego, suscribieron dos nuevos contratos con vigencias desde el 01 de julio de 2008 al 30 de junio de 2009 y el último, sobre el que se fundamentó la pretensión, con vigencia desde el 01 de julio de 2009 al 30 de junio de 2010.
Que si bien pudo haberse indeterminado la relación arrendaticia en virtud que al vencimiento del contrato al 31 de mayo de 2007, por no haberse suscrito nuevo instrumento que lo documentara y, la arrendataria siguió ocupando el inmueble como tal, sin oposición del arrendador, tal indeterminación cesó al suscribir nuevos contratos, tal como la propia parte admitió y probó.
Que de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, la figura jurídica de la indeterminación del contrato se produce cuando al vencimiento del contrato, la arrendataria sigue ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, pero no cuando en el ínterin de la relación arrendaticia se ha dejado de pactar la renovación del contrato por escrito. Cosa distinta sería, por ejemplo, que se discutiera si ese tiempo se computare o no a los fines de determinar la duración de la relación arrendaticia a los fines de la prórroga legal, en cuyo caso, no hay duda que ese tiempo no regulado mediante contrato escrito, es eficaz a los fines de ese derecho, cosa que no se discute en este caso, donde se discute que la arrendataria incumplió con sus obligaciones antes del vencimiento del último de los citados contratos, es decir, antes de la entrada en vigencia de la posible prórroga legal.
Siendo así, visto que no se ha configurado la institución de la tácita reconducción en este caso, sino que de acuerdo al último de los contratos aportados, las partes efectivamente pactaron por escrito el tiempo de duración del mismo, independientemente de la duración de la relación locativa, no puede prosperar la cuestión previa alegada, pues no estamos frente a un contrato a tiempo indeterminado sino determinado, por lo que es posible pretender su resolución y no el desalojo como lo alegó la demandada y por tanto no hay prohibición legal de admitir la pretensión así propuesta.
CUARTO
De conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo pautado en el artículo 1354 del Código Civil, cada una de las partes tienen las cargas de probar sus respectivas afirmaciones de hechos, por ello quien pretenda el cumplimiento de una obligación debe probar su existencia y quien pretenda ser liberada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la misma.
En este caso, la parte demandada en el acto de contestación, admitió la existencia del contrato de arrendamiento, por lo que no es un hecho controvertido. Sin embargo, aportó prueba escrita de ello y en cuanto a su rechazo respecto a que se tratase de un contrato a tiempo indeterminado y no determinado, se analizó previamente que se trata de un contrato a tiempo determinado, de allí que la pretensión de resolución planteada, resulta proponible. Por otra parte, según lo previsto en el artículo 1592.2 del Código Civil, una de las principales obligaciones del arrendatario es pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos, toda vez que constituye un principio elemental que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones que de él derivan deben ejecutarse exactamente como han sido contraídas, según lo disponen los artículos 1159 y 1264 ejusdem.
En este caso, la arrendataria a los fines de probar su afirmación de encontrarse solvente en el pago de las pensiones reclamadas como insolutas y por ello no se encuentre incursa en el incumplimiento de dicha obligación que de lugar a la resolución contractual, aportó copia simple de expediente de consignaciones llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, abierto el 30 de junio de 2010, cuyo contenido merece fe al tenerse como fidedignas por no haber sido impugnadas. De dichos instrumentos se destaca que el 29/06/2010, la arrendataria depositó en el banco y el 30 de ese mismo mes, hizo la consignación ante dicho Juzgado de las pensiones de arrendamiento de los meses de abril, mayo y junio de 2010 y el 02 de julio de 2010, consignó la pensión del mes de julio de 2010, siendo los dos últimos no controvertidos.
Asimismo, la parte demandada aportó copia simple de dos actas de nacimiento de sus menores hijos y constancia de unión estable de hecho con el ciudadano Ricardo Alfonso Marcano Rigual, padre de sus hijos, que merecen fe su contenido de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 457 del Código Civil, los primeros y por tratarse de un documento público administrativo el segundo, pero dichos hechos resultan impertinentes al caso que se resuelve, pues no son hechos controvertidos.
Como puede observarse, las pensiones de los meses de febrero de 2001 a mayo de 2009, las consignó extemporáneamente en una misma oportunidad, esto es, el 07 de mayo de 2009, por lo que no se cumplió con la forma establecida legalmente a los fines de tenerse como válida y eficaz para producir efectos liberatorios de esa obligación de la arrendataria, a tenor de lo previsto en los artículos 51 y siguientes del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que tratándose de un contrato verbal de arrendamiento y en caso que el arrendatario se rehusase a recibir las pensiones, la parte debió hacer las consignaciones correspondientes dentro de los 15 días siguientes al vencimiento de cada mensualidad y no lo hizo. Respecto a las demás mensualidades consignadas resultan impertinentes toda vez que no son controvertidas.
Asimismo, la parte actora aportó copias simples de tres recibos (documentos privados), los cuales los promovió en originales la parte actora, por lo que se valoran como tales instrumentos privados reconocidos. Dos de ellos se refieren al pago de las pensiones de los meses de enero y febrero de 2010, que no son controvertidos y por ello impertinentes dichas probanzas. Sin embargo, el otro se refiere al pago que la arrendataria hiciere a la arrendadora por “pagos de 2 notarias y 2 documentos pendientes”, es decir, no se refiere al pago de la pensión del mes de marzo, como pensión controvertida.
El Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 51 y siguientes prevé el procedimiento del pago por consignación, por medio del cual, el arrendatario ante la negativa del arrendador de recibir las pensiones de arrendamiento, puede liberarse legalmente de su obligación de pago, haciendo las consignaciones arrendaticias en la forma pactada y así considerarse en estado de solvencia a los efectos legales.
En efecto, de acuerdo a lo pautado en el artículo 56 eiusdem, sólo debe considerarse al arrendatario en estado de solvencia cuando dichas consignaciones se hagan en la forma de modo y tiempo previsto en dichas normas y en este caso, de acuerdo a lo previamente analizado, se evidencia que las consignaciones de los meses de abril y mayo de 2010, no se hicieron en la forma legal establecida, no produciendo los efectos liberatorios, a pesar que el dinero queda a disposición de la arrendataria quien puede retirarlos según lo dispuesto en el artículo 52 ibídem.
Siendo así, habiendo quedado probado la existencia de la relación arrendaticia a tiempo determinado y el monto de la pensión que debía pagar la arrendataria, debía la parte demandada por su parte, probar el pago o cualquier hecho extintivo de las pensiones de arrendamientos reclamadas como insolutas para la fecha de intentarse la pretensión. Como se dijo con antelación no se probó el pago de la pensión del mes de marzo de 2010, mientras que las pensiones de los meses de abril y mayo de 2010, se probó que la consignación se hizo conjuntamente el 30 de junio de 2010 y siendo que las mismas contractualmente debían pagarse dentro de los cinco días subsiguientes al vencimiento del mes, tenemos que las pensiones de abril y mayo de 2010, se pagaron extemporáneas por tardías.
Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente bien el cumplimiento o la resolución, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello, conforme a lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil.
Respecto a la petición subsidiaria de pago de las pensiones alegadas como insolutas, marzo, abril y mayo de 2010 así como las pensiones que se sigan venciendo, se tiene que el contrato de arrendamiento es de tracto sucesivo, esto es, se va perfeccionando en la medida del transcurso del tiempo, de allí que si la arrendataria no cumplió con su carga procesal de probar legalmente el pago de su obligación respecto a las pensiones de arrendamiento, deba pagarla en forma subsidiaria como compensación a favor de la parte arrendadora por el uso del inmueble, pues tal subsidiaridad ha sido propuesta para el caso de la declaratoria con lugar de la pretensión principal. Sin embargo, respecto a las reclamadas como insolutas, la arrendataria debe pagar la de marzo de 2010, pues las de abril y mayo, se encuentran a disposición de la parte arrendadora, a pesar de su consignación extemporánea incapaz de producir efectos liberatorios.
QUINTO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa alegada. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión intentada por el ciudadano MARIO GIZZI ALBORNOZ contra la ciudadana GABRIELA MARÍA MORALES MILANO. TERCERO: CON LUGAR la petición de resolución del contrato de arrendamiento pactado entre las partes el 23 de noviembre de 2009. CUARTO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la parte actora la cosa arrendada constituida por un apartamento ubicado en El Junquito, kilómetro 7, urbanización Lomas de Paya, calle Vista a Caracas, edificio Benito Flavio, piso Nº 1, apartamento Nº 01, Municipio Libertador, Distrito Capital. QUINTO: Se CONDENA igualmente a la parte demandada a pagarle a la actora la suma de ochocientos bolívares (Bs. 800) por concepto de la pensión insoluta a título de daños y perjuicios. Así como las pensiones que se sigan causando hasta la fecha en que quede firme el fallo, a razón de ochocientos bolívares (Bs. 800) cada una.
No hay condenatoria en costas.
Publíquese y regístrese
Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo, de conformidad con lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en el salón de despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes de la ciudad de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de octubre de dos mil diez (2010). Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
EL JUEZ,
MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA,
TABATA GUTIERREZ.
En esta misma fecha de hoy, siendo las 11:55 a.m., se registró y publicó la presente decisión.
LA SECRETARIA,
TABATA GUTIERREZ
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