REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, veintiuno (21) de octubre de dos mil diez (2010) 200º y 151º ASUNTO N° AP31-V-2009-004017. “VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES. Cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal. -I- -DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES- De conformidad con lo previsto en el ordinal segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto observa: -PARTE DEMANDANTE: Constituida por el ciudadano CRUZ ALBERTO ECHENIQUE, Venezolano, mayor de edad y portador de la cédula de identidad N° V-6.892.617. Representado en la causa por la abogada Carmen Myriam Echenique, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° V-3.972.468 e inscrita en el Instituto de Previsión del abogado bajo el N° 59.527, conforme s evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 04 de Febrero de 2009, anotado bajo el N° 31, Tomo 16 de los libros de autenticaciones y cursante a los folios 06 y 07 del expediente. -PARTE DEMANDADA: Constituida por el ciudadano PABLO HERRERA, de nacionalidad Colombiana, mayor de edad y portador de la cédula de identidad N° E-82.238.162. Representado en la causa por la defensora judicial designada por auto de fecha 15 de Julio del 2010, ciudadana Karen Sánchez Osuna, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° V-15.313.851 e inscrita en el Instituto de Previsión del abogado bajo el N° 115.161, conforme se desprende del folio 76 del expediente. -II- -SINTESIS DE LA CONTROVERSIA- Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal incoara el ciudadano Cruz Alberto Echenique en contra del ciudadano Pablo Herrera, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo. En efecto, mediante escrito presentado en fecha 17 de Noviembre de 2009, la parte actora incoó la pretensión de Cumplimiento que ocupa a este Juzgador, argumentando, en síntesis: 1.- Que en fecha 24 de Octubre de 2002, suscribió por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, contrato de arrendamiento con el demandado, el cual quedó anotado bajo el N° 39, tomo 93 de los libros de autenticaciones respectivo. 2.- Que la relación locativa tuvo como objeto el arriendo de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 26-F, ubicado en el piso 16 de las Residencias Centauro, situadas en la Urbanización Pablo VI, final de la Avenida Principal El Llanito, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda. 3.- Que el plazo de duración inicial del contrato se convino en seis (6) meses contados a partir del 24 de Octubre de 2002, prorrogable por períodos iguales, previo el ajuste del canon de arrendamiento; salvo que mediara notificación expresa de no querer prorrogar el contrato de arrendamiento con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento. 4.- Que en fecha 22 de Marzo de 2007, se le notificó al arrendatario por intermedio del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la intención del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento, tal y como constan las actuaciones practicadas por el mencionado órgano jurisdiccional marcada “C”. 5.- Que en fecha 07 de Agosto de 2007, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 74, tomo 74 de los libros de autenticaciones, el arrendatario del inmueble quedó nuevamente en conocimiento de la voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento manifestada por el actor, así como el nacimiento y finalización de la prorroga legal otorgada a su favor. 6.- Que vencido el termino de prorroga legal conferido, cual fue de un (01) año, contados a partir del 24 de Abril de 2007, no dio cumplimiento a su obligación de proceder a la entrega material del bien inmueble arrendado, sin que hasta la fecha lo haya efectuado, razón por la cual procede a demandar a su arrendatario para que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal en: A.- Cumplir con el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 24 de Octubre de 2002 por ante Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el N° 39, tomo 93 de los libros de autenticaciones respectivo, el cual tuvo por objeto el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 26-F, ubicado en el piso 16 de las Residencias Centauro, situadas en la Urbanización Pablo VI, final de la Avenida Principal El Llanito, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda; en virtud del vencimiento del plazo de duración y su prórroga legal y en consecuencia proceda a la Entrega Material del mismo libre de personas y bienes y en el mismo buen estado de uso y conservación en que lo recibió; B.- En pagar por concepto de compensación pecuniaria, la suma de Un Mil Bolívares (1.000,00 Bs.) mensuales, por el uso del inmueble, contados a partir del mes de Octubre de 2009 hasta entrega definitiva del inmueble; C.- En pagar por concepto de indemnización de daños y perjuicios por el retardo en la entrega del bien inmueble arrendado, la suma de Siete Mil Ochocientos Bolívares (7.800,00 Bs.) contados a partir del mes de Octubre de 2008 hasta el mes de Octubre de 2009, más los que sigan venciendo hasta la definitiva y real entrega del inmueble arrendado, a razón de veinte bolívares (20,00 Bs.) diarios; y D.- En pagar las costas y costos del proceso. 7.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1592 del Código Civil, estimándola en la suma de Siete Mil Ochocientos Bolívares (7.800,00 Bs.). (Folios 01 al 04). -DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN: Por su parte, la demandada a través de la defensora judicial designada para su defensa, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra mediante escrito presentado en fecha 29 de Septiembre de 2009, argumentando grosso modo: 1.- Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado por no ser ciertos. 2.- Negó, rechazó y contradijo que la prorroga legal haya vencido en fecha 24 de Octubre de 2009, toda vez que notificada como fue la voluntad del arrendatario de no prorrogar el contrato de arrendamiento con catorce (14) días a la expiración del termino y no con sesenta (60) días como había sido pactado, esta resultó extemporánea, razón por la cual el contrato aun se encuentra determinado en cuanto al tiempo de duración, al no comenzar a correr la prórroga legal arrendaticia. 3.- Que en virtud que el contrato de arrendamiento se encuentra vigente, mal podría la actora pretender el cumplimiento por vencimiento impetrado. 4.- Negó, rechazó y contradijo que deba entregar el inmueble arrendado, toda vez que el contrato se encuentra renovado automáticamente y el lapso de prorroga legal no ha comenzado a transcurrir. 5.- Negó, rechazó y contradijo que haya incumplido con su obligación de efectuar la entrega del inmueble. 6.- Negó, rechazó y contradijo que se haya dado por notificado de la no prorroga del contrato efectuada por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador en fecha 07 de Agosto de 2007, al estar ya renovado el contrato de arrendamiento para el momento en que ocurriera la misma. 7.- Negó, rechazó y contradijo que deba cancelar suma alguna por concepto de compensación pecuniaria, al no haberse fijado dicha cantidad en el contrato como canon de arrendamiento. 8.- Negó, rechazó y contradijo que deba cancelar la suma dineraria demandada por concepto de daños y perjuicios. (Folios 87 al 93). En éstos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado de Municipio. -III- -BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES- Mediante escrito presentado en fecha 17 de Noviembre de 2009, la parte actora incoó pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino y su prorroga legal en contra de la parte demandada. (Folios 01 al 04). Por auto de fecha 20 de Noviembre de 2009, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación a la demanda. (Folios 30 y 31). Mediante nota de secretaria de fecha 1° de Diciembre de 2009, se dejó constancia de haberse librado la compulsa de citación a la parte demandada. (Folio 36). Por auto de fecha 24 de Mayo de 2010, se acordó la citación por Carteles de la parte demandada. (Folios 64 y 65). Por auto de fecha 15 de Julio de 2010, se acordó la designación de defensor judicial a la parte demandada, recayendo tal nombramiento en la abogada Karen Sánchez Osuna. (Folio 76). Mediante escrito presentado en fecha 29 de Septiembre de 2010, la parte demandada procedió a contestar la pretensión incoada en su contra. (Folios 84 al 93). Mediante escrito presentado en fecha 07 de Octubre de 2010, la parte demandante procedió a promover pruebas en la causa (Folios 95 y 96); siendo proveídas por auto de fecha 11 de Octubre de 2010 (Folio 97). Asimismo presentó escrito complementario de pruebas en fecha 15 de Octubre de 2010 (Folios 98 y 99), proveídas por auto de fecha 18 de Octubre de 2010 (Folio 102). -IV- -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR- De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto dispone: Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, dicha normativa debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil. En efecto, dispone el artículo 1.264 del Código Civil: ARTÍCULO 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…” Es decir, estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”, pues así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza: ARTÍCULO 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”. Que en el caso de obtenerse su cumplimiento voluntario, libera al deudor de su obligación y hace cesar o extingue las acciones del acreedor contra el mismo, por pérdida del interés, siendo en consecuencia éstas las premisas fundamentales para la obtención del cumplimiento de las relaciones contractuales. Normativa que encuentra, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”. En éste mismo sentido el artículo 1.579 del Código Civil, dispone que el arrendamiento es el contrato bilateral mediante el cual una de las partes hace gozar a la otra de cierta cosa durante un tiempo determinado, mediante la contraprestación del pago de precio determinado, siendo su nota esencial a los fines de la determinación de la normativa aplicable, la duración del contrato, es decir, la determinación del lapso de vigencia del mismo. Así tenemos, que los contratos de arrendamiento pueden ser contratados por cierto tiempo, cuyo inicio y finalización se entiende determinado, o por el contrario no se fija el tiempo de su vencimiento mas sí el de su inicio, llamado éste último, contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado. No obstante puede acaecer que en una relación arrendaticia basada en un contrato a tiempo determinado, se haya convenido la prórroga de su vigencia, cuya extensión va más allá del tiempo de expiración del término del contrato, entendiéndose tal contrato como renovado por un período igual al inicial primigenio y en el que las cláusulas contractuales seguirán siendo las mismas a excepción del posible aumento del canon de arrendamiento, en atención al principio de la voluntariedad de las partes, salvo que haya habido desahucio por parte del arrendador tal y conforme lo dispone el artículo 1.601 del Código Civil. En sentencia de antigua data de fecha 25 de Noviembre de 1.975, emitida por el Juzgado Superior Décimo, publicada en el Tomo XLIX-1.975, Cuarto Trimestre, Jurisprudencia Venezolana, Ramírez & Garay, página 546-75, con relación a éste punto, se explanó: (SIC)”…Los contratos en que se prevé su renovación por períodos determinados, siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se infiere a ambas partes o alguna de ellas el derecho de rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral…(…) En el caso de estudio, se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato de arrendamiento una vez fenecido el término fijo de un año, por cuanto en cada una de esas prórrogas “por períodos fijos de un año”, ninguna de las partes contratantes notificó al otro, “antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas”, su voluntad de no prorrogarle más. No puede hablarse en el caso de autos, como lo pretende el demandante en una de sus defensas, de que por el hecho de las sucesivas prórrogas, hasta alcanzar un número de años de cierta consideración, un contrato de arrendamiento, inicialmente convenido a término fijo, por influencia de las mencionadas prórrogas automáticas, ha devenido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, una vez vencido el término fijo señalado en la cláusula tercera del contrato…”. (Fin de la cita textual). No obstante la posibilidad de las partes de prorrogar el contrato de arrendamiento que las une, una vez vencida la duración o vigencia de la relación arrendaticia por el vencimiento del término, más el plazo de la prórroga legal-si fuere el caso-, pudiera operar la tácita reconducción, la cual consiste en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso, goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo. Así, dispone el artículo 1.600 del Código Civil: ARTICULO 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”. Tácita reconducción a la cual se le opone para su improcedencia el denominado desahucio o requerimiento del arrendador a su arrendatario para la entrega del inmueble, tal y conforme expresamente lo dispone el artículo 1.601 eiusdem. Por ello, del contenido del artículo 1.600 del Código Civil, se desprenden sus requisitos de procedencia, ellos son: 1.- La necesidad de existencia de un contrato a tiempo determinado o a tiempo fijo, dado que a su vencimiento es que puede dejársele en posesión del bien al arrendatario. 2.- Es indispensable que a la expiración del término fijado en el contrato, se le deje o se quede el arrendatario en posesión del bien; y, 3.- Que no haya habido desahucio por parte del arrendador a su arrendatario, ello es, el requerimiento de no continuar la relación arrendaticia con su consecuente entrega de lo arrendado, pues si éste existió, la voluntad clara del arrendador se contrapone con la intención de dejarlo en posesión del mismo. No obstante, adicionado a los tres elementos indispensables o requisitos para la procedencia de la tácita reconducción en materia inquilinaria, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INQUILINARIO, VOLUMEN I”, formula otros elementos, que podría resumirse en: 4.- Vencimiento de la prórroga legal (de haber operado) por la sola conclusión del lapso previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. 5.- Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo. Tácita reconducción que se contrapone con la denominada Prórroga Legal Arrendaticia, que es el derecho acordado por el legislador a favor del arrendatario de seguir ocupando el inmueble por él arrendado por un período de tiempo previamente establecido por la norma sustantiva, una vez vencida la vigencia del contrato y su prórroga contractual, sin que ello implique su indeterminación en el tiempo, requiriéndose para su procedencia que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones para con el arrendador. Dicha protección inquilinaria se encuentra configurada a favor del arrendatario cuando en el propio artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, se dispone: (SIC)”…Llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…”. (Negrillas y subrayado del Tribunal). Es decir, no le es potestativo al arrendador otorgarla o no, sino que es la propia norma quien le requiere su aplicación imperativa, la que a su vez y en atención a lo previsto en el artículo 39 eiusdem, opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de requerimiento o notificación del arrendador a su arrendatario, en el entendido que el contrato se seguirá rigiendo bajo las cláusulas iniciales salvo el derecho de estipular un nuevo canon de arrendamiento y la duración del mismo, ya que es la propia ley la que establece un plazo legal de vigencia, no siendo admisibles entablar demandas de cumplimiento por vencimiento del término del contrato de arrendamiento mientras se encuentra en vigencia la prórroga legal. Por ello, cuando en la propia convención contractual se ha establecido un termino de duración o vigencia, es éste término y no otro el que determina la existencia de estarse frente a un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, salvo que en el mismo se haya estipulado prórrogas automáticas, que de operar, en forma alguna cambia la naturaleza determinada de la relación, lo que no ocurre cuando ha operado la ya estudiada tácita reconducción, que en definitiva si cambia la naturaleza del contrato de determinado a indeterminado en el tiempo. Así las cosas, la parte demandante alegó como fundamento de su pretensión de cumplimiento, que el lapso de la prorroga legal otorgada a la parte demandada (arrendatario) del inmueble habría fenecido sin que éste hubiere efectuado la entrega material del bien inmueble arrendado. Contra tal argumentación, la defensora judicial designada a la parte demandada, mediante escrito de contestación de fecha 29 de Septiembre de 2010, procedió a negar y rechazar el cumplimiento requerido por el actor, bajo el argumento que la notificación que se le efectuara en fecha 10 de Abril de 2007 por intermedio del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, carecía de eficacia en el proceso, por contrariar la propia voluntad de las partes contratantes de la relación arrendaticia, pues ésta debía efectuarse con sesenta (60) días de antelación al vencimiento del contrato, y la efectuada lo fue con escasos días al fenecimiento de dicho lapso. Ante ello, en conveniente observar que conforme al contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 24 de Octubre de 2003, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el N° 36, Tomo 93 de los libros de autenticaciones (Folios 10 al 13) y cuya valoración probatoria en la causa adquiere a tenor de lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, ambas partes pactaron expresamente en su cláusula TERCERA, lo que sigue: (SIC)”…La duración de este contrato será de seis meses (6) contados a partir de la firma del presente contrato, prorrogable por períodos iguales, previo ajuste del canon de arrendamiento, el cual será fijado de acuerdo al índice inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela. En el caso de que alguna de las partes decida no prorrogar el contrato, deberá notificarlo por escrito a la otra, con sesenta (60) días de anticipación, su deseo de dar por terminada la relación contractual, y expresamente “El Arrendatario” renunciara al derecho de preferencia en caso de venta por no tener interés en comprar el inmueble objeto del presente contrato…”. (Fin de la cita textual). Por lo que la relación nacería el 24 de Octubre de 2003 por espacio de seis (06) meses, salvo las prorrogas sucesivas y automáticas que se dieran, a menos que mediara la voluntad en contrario con una antelación de sesenta (60) días al vencimiento, el cual ocurriría para el primer período arrendaticio en fecha 24 de Octubre de 2003 y así sucesivamente de forma semestral. Así era que, si el arrendador del inmueble quería notificarle al arrendatario, su voluntad expresa de dar por terminada la relación y no querer prorrogar el contrato de arrendamiento, debía por estricto apego a la norma del artículo 1264 del Código Civil en concordancia con el artículo 1159 eiusdem, hacerlo con una antelación de “por lo menos” sesenta (60) días al fenecimiento de la vigencia del contrato, pues no hacerlo con la debida “anticipación” pondría en una condición desventajosa al arrendatario, quien podría ser notificado del vencimiento de la vigencia con un día o el propio día del vencimiento, colocándole en un estado de angustia al verse en la obligatoriedad de entregar el inmueble sin tener de antemano otro el cual habitar. Sin embargo, si bien es cierto que fenecida el tiempo de duración del contrato, nace para el arrendatario cumplidor (solvente) en sus obligaciones, el beneficio de la prórroga legal, ella no es suficiente para considerar por eficaz la notificación de no prorroga efectuada de manera extemporánea por tardía, pues conforme a la letra del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos del débil jurídico de la relación (arrendatario) son irrenunciables, no pudiendo relajarse por las partes, y mas cuando el lapso o término en los contratos se presumen establecidos a favor del deudor conforme lo dispone el artículo 1214 del Código Civil. Así se declara. Lo anterior, al entrar en contacto con la realidad de las cosas vertidas en el proceso, resaltaría la extemporaneidad por tardía de la notificación judicial de no prorroga efectuada por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 10 de Abril de 2010 (Folios 14 al 25), cuya valoración probatoria adquiere en el proceso a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, pues ella se realizó para poner en conocimiento al arrendatario del inmueble arrendado, que el contrato de arrendamiento no le sería renovado al vencimiento de la prórroga convencional del período 24 Octubre 2006 al 24 Abril de 2007, la cual ocurriría conforme al contenido de la propia notificación el día 24 de Abril de 2007, cuya notificación con antelación a los sesenta (60) días al vencimiento, debió efectuarse a mas tardar el día 24 de Febrero de 2007, y al hacerse con escasos catorce (14) días al vencimiento vulneró lo pactado contractualmente, razón por la que se considera ineficaz por tardía dicha notificación judicial. Así se decide. Llegado así el día 24 de Abril de 2007, y no habiendo notificación “eficaz” que manifestara la no “prorroga” del contrato de arrendamiento, éste se prorrogó nuevamente y de forma automática por un período de seis (06) meses más, contados a partir del 24 de Abril de 2007 a Octubre de 2007. Fue entonces que ambas partes suscribieron por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas en fecha 07 de Agosto de 2007, un documento en donde el arrendador del inmueble (demandante) le notificaba a su arrendatario (demandado) su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento al vencimiento del termino del mismo, que a entender del juzgador es el período de la prorroga contractual correspondiente desde el 24 de Abril de 2007 al 24 de Octubre de 2007; cuya valoración probatoria en la causa adquiere a tenor de lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil; y siendo que éste adquirió fecha cierta el 07 de Agosto de 2007, debe considerársele eficaz para tener por notificado al arrendatario, pues los sesenta (60) días de antelación para su notificación tenían como límite el 27 de Agosto de 2007. Así se decide. En consecuencia, sería completamente eficaz y válida ésta última notificación efectuada por intermedio de una Oficina Notarial, quedando enterado el arrendatario del nacimiento de la prorroga legal arrendaticia una vez vencido el plazo de duración de ésta última prórroga contractual, vale decir, al 24 de Octubre de 2007, y por tratarse de una relación de cuatro (04) años de duración (2003-2007), le correspondía un período de prorroga de un (01) año, con vencimiento al 24 de Octubre de 2008. Así se decide. Sentado lo anterior y teniendo como fecha cierta del vencimiento de la prorroga legal el 24 de Octubre de 2008, no constando en autos del expediente prueba fehaciente a tenor de lo previsto en los artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, del cumplimiento por parte del arrendatario, de entregar el inmueble arrendado llegada la fecha antes señalada, resulta forzoso para quien decide, considerar procedente la pretensión de la parte actora en cuanto al cumplimiento de contrato de arrendamiento impetrado. Así se decide. Mas sin embargo, la causa petendi de la pretensión, contenida en el libelo de demanda de la parte actora, contiene la solicitud de condenatoria de la demandada al pago de la suma de Un Mil Bolívares (1.000,00 Bs.) mensuales por concepto de compensación pecuniaria por el uso del inmueble contado a partir del mes de Octubre de 2009 hasta la entrega definitiva del inmueble, sin que aparezca de autos el origen de tal suma dineraria, toda vez que la parte demandada negó y rechazó deber tales cantidades dinerarias, bajo el supuesto de desconocer la causa que origina tal reclamación, y siendo que por imperativo del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, para que el Juez pueda declarar Con Lugar una pretensión debe contar con prueba fehaciente de los hechos alegados por las partes, es razón suficiente para desechar del proceso tal reclamación. Así se decide. No así con respecto a la reclamación del pago de la suma de Siete Mil Ochocientos Bolívares (7.800,00 Bs.) por concepto de indemnización de daños y perjuicios por el retardo en la entrega material del bien inmueble arrendado, a razón de veinte bolívares (20,00 Bs.) diarios contados a partir del mes de Octubre de 2008 hasta el mes de Octubre de 2009, mas aquellos que se siguieran venciendo hasta la definitiva entrega del bien, el cual debe ser declarado Con Lugar pero en los términos de éste Juzgador, toda vez que conforme a la cláusula Décima Cuarta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, se pactó cláusula penal para la indemnización por el posible incumplimiento del arrendatario en la entrega del inmueble una vez llegada la oportunidad para ello, cuya valoración probatoria ya se habría establecido en la causa en atención a lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, quedando con ello demostrada la obligación del arrendatario al pago de lo demandado por tal concepto, el cual se corresponde al período comprendido entre el 25 del mes de Octubre de 2008 (oportunidad del fenecimiento de la prorroga legal) hasta el 31 de Octubre de 2009, valer decir; Trescientos cincuenta y ocho (358) días a razón de Veinte Bolívares (20,00 Bs.) diarios, por lo que el monto total arrojado sería de Siete Mil Ciento Sesenta Bolívares (7.160,00 Bs.) y no el pretendido de Siete Mil Ochocientos Bolívares (7.800,00 Bs.); más aquellos que se continuaron venciendo desde el 1° de Noviembre de 2009 hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en el causa. Así se decide. En virtud que la pretensión de la actora sólo pudo prosperar en cuanto al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes con la subsecuente entrega material del bien inmueble arrendado, así como el pago de la suma de Siete Mil Ciento Sesenta Bolívares (7.160,00 Bs.) por concepto de indemnización de daños y perjuicios por retardo en la entrega del inmueble (cláusula penal), más aquellos que se continuaren venciendo hasta recaer sentencia definitivamente firme en la causa; resultando desechada la pretensión de indemnización de la suma de Un Mil Bolívares (1.000,00 Bs.) mensuales por el uso del inmueble; es indiscutible que la misma debe ser declarada PARCIALMENTE CON LUGAR en la parte dispositiva del presente fallo, con los demás pronunciamientos que de ello derivan. Así se decide. -DISPOSITIVO- En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, éste Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos expresados en el artículo 253 del texto Constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE: -PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término y su prorroga legal incoara el ciudadano CRUZ ALBERTO ECHENIQUE en contra del ciudadano PABLO HERRERA, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo. -SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior, se CONDENA a la parte demandada en la causa, ciudadano PABLO HERRERA, a efectuar a favor de la parte actora y/o sus apoderados judiciales, la ENTREGA MATERIAL, real y efectiva del bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 26-F, ubicado en el piso 16 de las Residencias Centauro, situadas en la Urbanización Pablo VI, final de la Avenida Principal El Llanito, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Bolivariano de Miranda. -TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa, ciudadano PABLO HERRERA, a cancelar a la parte actora la suma de Siete Mil Ciento Sesenta Bolívares (7.160,00 Bs.) por concepto de indemnización de daños y perjuicios por retardo en la entrega del inmueble (cláusula penal), desde el 25 de Octubre de 2008 al 31 de Octubre de 2009, a razón de Veinte Bolívares (20,00 Bs.) diarios, más aquellos que se continuaren venciendo desde el primero (1°) de Noviembre de 2009 hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa, a razón de veinte bolívares (20,00 Bs.) diarios. -CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no se hace especial condenatoria en costas, al no existir vencimiento total en la pretensión. -QUINTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del lapso legal que dispone el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación. -PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los VEINTIUN (21) días del mes de OCTUBRE del año DOS MIL DIEZ (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación. EL JUEZ TITULAR. NELSON GUTIÉRREZ CORNEJO. LA SECRETARIA. ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE. En la misma fecha, siendo las NUEVE Y CINCUENTA Y SEIS MINUTOS DE LA MAÑANA (09:56 A.M), se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA. ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE.