REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, veintidós (22) de octubre de dos mil diez (2010) 200º y 151º ASUNTO N° AP31-V-2010-003001 “VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES. Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal. -I- -DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES- De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone: -PARTE DEMANDANTE: Constituida por la ciudadana MARIA CILCE TELLES MARCANO, venezolana, mayor de edad y portadora de la cédula de identidad N° V-1.258.894. Representada en la causa por el abogado José Ávila Soler, venezolano, mayor de edad e inscrito en el Instituto de Previsión del abogado bajo el N° 125.408, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 23 de Julio de 2010, anotado bajo el N° 29, Tomo 22 de los libros de autenticaciones y cursante a los folios 11 y 12 del expediente. -PARTE DEMANDADA: Constituida por la ciudadana LERBY LERVIS MOSQUERA CAICEDO, venezolana, mayor de edad y portadora de la cédula de identidad N° V-14.756.600. Asistida por el abogado Ferdinand Arthur Señor, inscrito en el Instituto de Previsión del abogado bajo el N° 33.488. -II- -SINTESIS DE LA CONTROVERSIA- Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por Cumplimiento de contrato de Arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal incoara la ciudadana María Cilce Telles Marcano en contra de la ciudadana Lerby Lervis Mosquera Caicedo, argumentando, en síntesis: 1.- Que mediante contrato de arrendamiento suscrito en fecha 08 de Agosto de 2003 por ante la Notaría Pública Décimo Cuarta del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el N° 50, Tomo 111 de los Libros de autenticaciones, dio en arrendamiento a la demandada un inmueble constituido por un (01) apartamento para vivienda familiar, ubicado en segundo piso o planta de la casa identificada con el N° 90-1, situada en la Calle “El Cristo” de los Magallanes de Catia, Jurisdicción de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, edificado sobre un lote de terreno de medidas irregulares con un área aproximada de ciento ocho metros cuadrados con setenta y cuatro centímetros (108,74 mts2), siendo sus linderos NORTE: en una extensión de un metro con cincuenta y siete centímetros (1,57 mts) su frente, con la avenida “El Cristo”, y en catorce metros con setenta centímetros (14,70 mts) con casa N° 92 de la Avenida “El Cristo”; SUR: En dieciséis metros con treinta centímetros (16,30 mts) su fondo, con casas que dan su frente al pasaje Gran Colombia; ESTE: En veinticinco metros con setenta centímetros (25,70 mts) con casa N° 90 de la Avenida “el Cristo” y OESTE: En veintiún metros con treinta centímetros (21,30 mts) con casa número 92 de la Avenida “El Cristo” y en cuatro metros con ochenta centímetros (4,80 mts) con casa que da su frente a la calle N° 5. 2.- Que el plazo de duración fue convenido en seis (06) meses, contados a partir del 1° de Agosto de 2003, prorrogable por períodos iguales, salvo voluntad en contrario manifestada con por lo menos un (01) mes de anticipación al vencimiento del plazo inicial, con un canon de arrendamiento pactado de ciento noventa bolívares (190,00 Bs.) mensuales. 3.- Que en fecha 1° de Febrero de 2008, la arrendadora le comunicó a su arrendataria, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, por lo que nacía en su favor un lapso de un (01) año de prórroga legal contado a partir del 1° de Agosto de 2008 y finalizó el 1° de Agosto de 2009, sin que hasta la fecha la arrendataria haya dado cumplimiento a su obligación de entregar el bien inmueble arrendado. 4.- Que en virtud de dicho incumplimiento, procede a demandar a la arrendataria del inmueble para que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal en: A.- Cumplir con el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 08 de Agosto de 2003 por ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el N° 50, tomo 111 de los libros de autenticaciones respectivo, y en consecuencia proceda a efectuar la Entrega Material del bien inmueble arrendado, constituido por un (01) apartamento para vivienda familiar, ubicado en segundo piso o planta de la casa identificada con el N° 90-1, situada en la Calle “El Cristo” de los Magallanes de Catia, Jurisdicción de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital; y B.- Entregar la totalidad de los recibos cancelados de los servicios públicos con que cuenta el inmueble, tales como luz eléctrica, gas, aseo urbano y agua. 5.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1592 y 1167 del Código Civil en concordancia con los artículos38, literal “B” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de Diez Mil Bolívares (10.000,00 Bs.). (Folios 01 al 09). -DE LA CONTESTACIÓN A LA PRETENSIÓN: Por su parte la demandada, mediante escrito presentado en fecha 28 de Septiembre de 2010, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra, argumentando en su defensa, grosso modo: 1.- Que en principio existió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado hasta el año 2008, oportunidad en que le fue notificada la no renovación del mismo y el nacimiento de la prorroga legal a su favor. 2.- Que llegado el vencimiento de la prorroga legal (1° de Agosto de 2009), continuó ocupando el inmueble arrendado y cancelando el canon de arrendamiento convenido, por lo que se produjo el nacimiento de un nuevo contrato verbis por tiempo indeterminado, cuya resolución sólo puede ser ejercida por algunas de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, muy al contrario a lo pretendido por la actora con la pretensión de cumplimiento ejercida. 3.- Que en virtud de ello solicita sea declarada Sin Lugar la pretensión ejercida y consecuencialmente a ello, se condena en costas y costos del proceso a la parte actora en la causa. (Folios 30 al 32). En éstos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de éste Juzgado de Municipio. -III- -BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES- Mediante escrito presentado en fecha 26 de Julio de 2010, la parte actora incoó pretensión por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término y su prorroga legal en contra de la parte demandada. (Folios 01 al 10). Por auto de fecha 29 de Julio de 2010 se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación a la pretensión. (Folios 21 y 22). Mediante nota de secretaría de fecha 10 de Agosto de 2010, se dejó constancia de haberse librado la compulsa de citación a la parte demandada en la causa. (Folio 25). Mediante diligencia de fecha 23 de Septiembre de 2010, el alguacil encargo de practicar la citación personal de la parte demandada, dejó constancia de haber logrado la misma. (Folio 28). Mediante escrito presentado en fecha 28 de Septiembre de 2010, la parte demandada presentó contestación a la pretensión incoada en su contra. (Folios 30 al 32). Mediante escrito presentado en fecha 29 de Septiembre de 2010, la parte actora promovió pruebas en la causa (Folios 35 al 38), las cuales fueron proveídas por auto de fecha 1° de Octubre de 2010. (Folios 39 y 40). Lo propio hizo la parte demandada mediante escrito de fecha 14 de Octubre de 2010 (Folios 43 y 44), las cuales fueron proveídas por auto de fecha 18 de Octubre de 2010 (Folio 50 y 51). -IV- -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR- De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto tiene: Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, dicha normativa debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil. En efecto, dispone el artículo 1.264 del Código Civil: ARTÍCULO 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…” Es decir, estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”, pues así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza: ARTÍCULO 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”. Que en el caso de obtenerse su cumplimiento voluntario, libera al deudor de su obligación y hace cesar o extingue las acciones del acreedor contra el mismo, por pérdida del interés, siendo en consecuencia éstas las premisas fundamentales para la obtención del cumplimiento de las relaciones contractuales. Normativa que encuentra, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”. En éste mismo sentido el artículo 1.579 del Código Civil, dispone que el arrendamiento es el contrato bilateral mediante el cual una de las partes hace gozar a la otra de cierta cosa durante un tiempo determinado, mediante la contraprestación del pago de precio determinado, siendo su nota esencial a los fines de la determinación de la normativa aplicable, la duración del contrato, es decir, la determinación del lapso de vigencia del mismo. Así tenemos, que los contratos de arrendamiento pueden ser contratados por cierto tiempo, cuyo inicio y finalización se entiende determinado, o por el contrario no se fija el tiempo de su vencimiento mas sí el de su inicio, llamado éste último, contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado. No obstante puede acaecer que en una relación arrendaticia basada en un contrato a tiempo determinado, se haya convenido la prórroga automática de su vigencia, cuya extensión va más allá del tiempo de expiración del término del contrato, entendiéndose tal contrato como renovado por un período igual al inicial primigenio y en el que las cláusulas contractuales seguirán siendo las mismas a excepción del posible aumento del canon de arrendamiento, en atención al principio de la voluntariedad de las partes, salvo que haya habido desahucio por parte del arrendador tal y conforme lo dispone el artículo 1.601 del Código Civil. En sentencia de antigua data de fecha 25 de Noviembre de 1.975, emitida por el Juzgado Superior Décimo, publicada en el Tomo XLIX-1.975, Cuarto Trimestre, Jurisprudencia Venezolana, Ramírez & Garay, página 546-75, con relación a éste punto, se explanó: (SIC)”…Los contratos en que se prevé su renovación por períodos determinados, siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se infiere a ambas partes o alguna de ellas el derecho de rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral…(…) En el caso de estudio, se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato de arrendamiento una vez fenecido el término fijo de un año, por cuanto en cada una de esas prórrogas “por períodos fijos de un año”, ninguna de las partes contratantes notificó al otro, “antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas”, su voluntad de no prorrogarle más. No puede hablarse en el caso de autos, como lo pretende el demandante en una de sus defensas, de que por el hecho de las sucesivas prórrogas, hasta alcanzar un número de años de cierta consideración, un contrato de arrendamiento, inicialmente convenido a término fijo, por influencia de las mencionadas prórrogas automáticas, ha devenido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, una vez vencido el término fijo señalado en la cláusula tercera del contrato…”. (Fin de la cita textual). Si embargo y ante la posibilidad de las partes de prorrogar el contrato de arrendamiento que las une, una vez vencida la duración o vigencia de la relación arrendaticia por el vencimiento del término, más el plazo de la prórroga legal-si fuere el caso-, pudiera operar la tácita reconducción, la cual consiste en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso, goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo. Así, dispone el artículo 1.600 del Código Civil: ARTICULO 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”. Tácita reconducción a la cual se le opone para su improcedencia el denominado desahucio o requerimiento del arrendador a su arrendatario para la entrega del inmueble, tal y conforme expresamente lo dispone el artículo 1.601 eiusdem. Por ello, del contenido del artículo 1.600 del Código Civil, se desprenden sus requisitos de procedencia, ellos son: 1.- La necesidad de existencia de un contrato a tiempo determinado o a tiempo fijo, dado que a su vencimiento es que puede dejársele en posesión del bien al arrendatario. 2.- Es indispensable que a la expiración del término fijado en el contrato, se le deje o se quede el arrendatario en posesión del bien; y, 3.- Que no haya habido desahucio por parte del arrendador a su arrendatario, ello es, el requerimiento de no continuar la relación arrendaticia con su consecuente entrega de lo arrendado, pues si éste existió, la voluntad clara del arrendador se contrapone con la intención de dejarlo en posesión del mismo. No obstante, adicionado a los tres elementos indispensables o requisitos para la procedencia de la tácita reconducción en materia inquilinaria, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INQUILINARIO, VOLUMEN I”, formula otros elementos, que podría resumirse en: 4.- Vencimiento de la prórroga legal (de haber operado) por la sola conclusión del lapso previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. 5.- Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo. Tácita reconducción que se contrapone con la denominada Prórroga Legal Arrendaticia, que es el derecho acordado por el legislador a favor del arrendatario de seguir ocupando el inmueble por él arrendado por un período de tiempo previamente establecido por la norma sustantiva, una vez vencida la vigencia del contrato y su prórroga contractual, sin que ello implique su indeterminación en el tiempo, requiriéndose para su procedencia que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones para con el arrendador. Dicha protección inquilinaria se encuentra configurada a favor del arrendatario cuando en el propio artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, se dispone: (SIC)”…Llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…”. (Negrillas y subrayado del Tribunal). Es decir, no le es potestativo al arrendador otorgarla o no, sino que es la propia norma quien le requiere su aplicación imperativa, la que a su vez y en atención a lo previsto en el artículo 39 eiusdem, opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de requerimiento o notificación del arrendador a su arrendatario, en el entendido que el contrato se seguirá rigiendo bajo las cláusulas iniciales salvo el derecho de estipular un nuevo canon de arrendamiento y la duración del mismo, ya que es la propia ley la que establece un plazo legal de vigencia, no siendo admisibles entablar demandas de cumplimiento por vencimiento del término del contrato de arrendamiento mientras se encuentra en vigencia la prórroga legal. Por ello, cuando en la propia convención contractual se ha establecido un termino de duración o vigencia, es éste término y no otro el que determina la existencia de estarse frente a un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, salvo que en el mismo se haya estipulado prórrogas automáticas, que de operar, en forma alguna cambia la naturaleza determinada de la relación, lo que no ocurre cuando ha operado la ya estudiada tácita reconducción, que en definitiva si cambia la naturaleza del contrato de determinado a indeterminado en el tiempo. En este sentido ambas partes están contestes en que las une una relación de arrendamiento que dio inicio en fecha 08 de Agosto de 2003, y prueba de ello lo constituiría el contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Distrito Metropolitano de Caracas en la ya antes señalada fecha, anotado bajo el N° 50, Tomo 111, cuya valoración probatoria se le confiere a tenor de lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo de la relación locativa y las condiciones contratadas. Así fue que en la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento antes valorado, ambas partes pactaron: (SIC)”…SEGUNDA: La duración de éste contrato es por espacio de seis (6) meses a partir del 1° de Agosto de 2003; prorrogable por períodos iguales, siempre y cuando algunas de las partes le participe a la otra por escrito y con por lo menos un (1) mes de anticipación su deseo de no prorrogarlo más…”. (Fin de la cita textual). (Folio 13). Por lo que debe entenderse que una vez vencido el plazo inicial de duración del contrato y no habiendo la voluntad manifestada por escrito de no renovar o prorrogar el contrato de arrendamiento, ha de concluirse que el mismo se “prorrogó” automáticamente por períodos iguales al inicial de la relación, vale decir, seis (06) meses contados a partir de su vencimiento. Más sin embargo, ambas partes igualmente se encuentran contestes que en fecha 1° de Febrero de 2008, le fue notificada a la arrendataria del inmueble (parte demandada) la voluntad de la arrendadora (demandante) de no querer prorrogar el contrato de arrendamiento a su vencimiento (1° de Agosto de 2008), naciendo a partir de dicha fecha el beneficio de la prorroga legal, que por tratarse de una relación igual a cinco (05) años, conforme al literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondería a la arrendataria un plazo de dos (02) años para dar cumplimiento a la entrega del bien inmueble arrendado y no de un (01) año como le fuera comunicada a la ciudadana María C. Telles Marcano, mediante comunicación privada marcada “D” cursante al folio 20 del expediente, a la cual se le confiere valoración probatoria en la causa a tenor de lo previsto en los artículos 1363 y 1368 del Código Civil en concordancia con el artículo 1371 eiusdem. Así se declara. Así es que, si la prórroga legal arrendaticia de dos (02) años que le debía ser otorgada a la parte demandada en la causa (arrendataria), comenzaba a correr al parir del vencimiento del término que la relación contractual y sus sucesivas prorrogas convencionales automáticas de seis (06) meses; lo que ocurriría el 1° de Agosto de 2008, es evidente que tal beneficio arrendaticio tendría un fenecimiento al 1° de Agosto de 2010 y no el 1° de Agosto de 2009, como le fuera comunicado a la arrendataria, vulnerando con ello lo dispuesto en el artículo 7 de la ley de arrendamiento inmobiliarios, por lo que habiendo la parte actora incoado la pretensión que nos ocupa en fecha 26 de Julio de 2010, vale decir, con anticipación a la expiración del plazo de la prorroga legal, por imperativo de lo dispuesto en el artículo 41 de la ley especial que rige la materia inquilinaria, la pretensión de cumplimiento por vencimiento del término incoada resultaba a todas luces inadmisible, tal y como será determinada en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide. En virtud de la inadmisibilidad evidente de la pretensión de cumplimiento incoada, es forzoso para quien decide considerar inoficioso el entrar al análisis y decisión de los demás argumentos de la partes, y en especial la tácita reconducción alegada por la demandada en su escrito de contestación. Así se decide. -DISPOSITIVO- En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, éste Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos expresados en el artículo 253 del texto Constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE: -PRIMERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se declara INADMISIBLE la pretensión que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal, incoara la ciudadana MARÍA CILCE TELLES MARCANO, en contra de la ciudadana LERBY LERVIS MOSQUERA CAICEDO, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo. -SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se CONDENA en costas y costos del proceso a la parte demandante en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma. -TERCERO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del lapso legal que dispone el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación. -PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los VEINTIDOS (22) días del mes de OCTUBRE del año DOS MIL DIEZ (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación. EL JUEZ TITULAR. NELSON GUTIÉRREZ CORNEJO. LA SECRETARIA. ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE. En la misma fecha, siendo las NUEVE Y DIECISÉIS MINUTOS DE LA MAÑANA (09:16 A.M), se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA. ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE.