TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2010-0002802390

PARTE DEMANDANTE:
DOMINGO ANTONIO MALDONADO y CARLA BRAGGIO DE MALDONADO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.232.349 y V-6.126.910, respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
MANUEL NAVARRO ROMERO y JUAN BAUTISTA SIMON PIETRI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 21.905 y 4.383, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

CLAUDIA ELENA MORILLO INCIARTE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 7.929.763.-

IRIS AUXILIADORA RANGEL, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 3367.-

APODERADA JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I
NARRATIVA

Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 16 de Junio de 2010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial y asignada al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que en fecha 17 de Junio de 2010 la admite y ordena su tramite conforme a las normas del procedimiento breve.- Cumplida la sustanciación se procede a dictar sentencia definitiva.
ALEGATOS DE LAS PARTES
Narra el actor en su libelo que celebró con la ciudadana CLAUDIA ELENA MORILLO INCIARTE contrato por el cual le dio en arrendamiento un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el numero 6, ubicado en la tercera planta tipo “Y” del edificio “Zodiaco” situado en la Urbanización Las Palmas, Parroquia El Recreo, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, el cual les pertenece.- Que se convino una pensión de arrendamiento de QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BSF. 500,00) y una duración fija de un (1) año a partir de su autenticación y que ese término se prorrogaría por periodos iguales por acuerdo de las partes.-
Alega además que mediante notificación judicial practicada por el Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial se comunicó en fecha 13 de Abril de 2009 a la arrendataria que no se prorrogaría el contrato de arrendamiento.-
Continua alegando que la arrendataria de manera fraudulenta solicito con cargo a la línea telefónica del apartamento un equipo y el servicio abba a crédito y por ello mantiene una deuda que asciende a la cantidad CINCO MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLÍVARES CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (BS. 5.242,99) y ha sido suspendido el servicio telefónico.-
Considerando que la arrendataria no ha dado cumplimiento a la obligación de restituirle el inmueble al término de la prorroga legal, pretende que se le condene a la ejecución del contrato y a la entrega libre de bienes y personas del inmueble arrendado.-
Por su parte la demandada contesta admitiendo que es cierto que la actora le arrendó el inmueble antes identificado por un contrato autenticado en fecha 09 de junio de 2004 y que actualmente ocupa.- Inmediatamente y alegando que el contrato tiene una vigencia de seis (6) años sostiene que le corresponde una prórroga legal de dos (2) años que dice vencen en fecha 09 de Junio de 2011.- Con tal fundamento opone la cuestión previa que regula el ordinal 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y alega además la tacita reconducción.-
Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes en el curso del iter procesal ha quedado planteada la controversia y definido el tema decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, a tal efecto observamos:
II
PRUEBAS
1. Cursa del folio diecisiete (17) al folio veintitrés (23) del expediente instrumento autenticado por ante la Notaria Publica Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 09 de Junio de 2004.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la relación locativa y en especial que en cuanto a su duración las partes de la misma estipularon en la clausula cuarta: “…El plazo de duración de este contrato es de (1) año, contado a partir del día de su autenticación por ante la Notaría Pública, prorrogable por iguales periodos siempre y cuando haya acuerdo entre las partes.”

2. Cursa del folio veinticuatro (24) al folio cuarenta y cinco (35) expediente signado con el Nº AP31-S-2009-00564 del Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial relativo a las actuaciones realizadas en virtud de la solicitud de notificación judicial hecha por la arrendadora y practicada en fecha 23 de Abril de 2009, comunicando al arrendatario que no le seria renovado el contrato de arrendamiento y que se inicia la prorroga legal.- Esta se valora conforme a la previsión del artículo 1357 del Código Civil y se valora como plena prueba de haberse realizado la notificación judicial alegada por la actora.-
3. Cursa del folio cuarenta y siete (47) al folio cincuenta y uno (51) del expediente instrumentos aparentemente emanados de la Compañía Anónima Nacional Teléfonos de Venezuela, relativos a la solicitud de servicio ABBA y estados de cuenta.- Esta instrumental se desecha por impertinente ya que no guarda relación con el tema probatorio de la presente causa limitado a la ejecución de la obligación de restituir el inmueble al fin del arrendamiento.-
4. Cursa del folio ochenta y cuatro (84) al folio noventa y siete (97) del expediente copia certificada del expediente numerado 20082051 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial relativos a la consignación de las pensiones de arrendamiento que a partir de noviembre de 2008 ha hecho la ciudadana CLAUDIA MORILLO a favor de la ciudadana CARLA BRAGGIO. Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia como plena respecto a la consignación de la pensión y a los retiros que de la misma ha hecho la arrendadora.-
5. Cursando a partir del folio noventa y ocho (98) y hasta el ciento cuatro (104) comprobantes de depósito bancario efectuados para la consignación de la pensión de arrendamiento y avaladas como comprobante de las consignaciones por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.- Estas instrumentales se valoran conforme a la norma 1357 del Código de Procedimiento Civil y se aprecian como plena prueba de las mismas.-
Adminiculando las probanzas aportadas se establece que las partes aquí en conflicto se encuentran vinculadas por una relación locativa en la que la actora es la arrendadora y la demandada la arrendataria de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el numero 6, ubicado en la tercera planta tipo “Y” del edificio “Zodiaco” situado en la Urbanización Las Palmas, Parroquia El Recreo, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital. Igualmente se que la relación locativa tuvo una duración desde el 09 de Junio de 2004 y hasta el 09 de Junio de 2009 cuando venció la última de las prorrogas en virtud de que la arrendadora manifestó su voluntad de no prorrogarlo más.-
III
CUESTION PREVIA
Si bien, la demandada en su escrito de contestación opone la cuestión previa alegando la inadmisibilidad de la demanda al hacerlo incurre en un error en su fundamentación jurídica ya que invoca la norma contenida en la causal 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuando lo correcto es el numeral 11 del mismo artículo.- No obstante en un Estado Social de Derecho y de Justicia como el que proclama nuestro orden Constitucional el proceso tiene como finalidad la justicia aplicada sobre la realidad de los hechos y por ello quien suscribe estima que debe resolverse tal cuestión.-
Se debe iniciar recordando lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil que prevé:
Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”
La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:
“En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…”
En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere:
“Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber:
1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civil: “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.
Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la máxima romana “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).”
Ahora bien, en el caso que nos ocupa no hay controversia respecto a que con la notificación efectuada se puso a las prorrogas del arrendamiento y así finalizo en el tiempo contractualmente previsto, en fecha 9 de junio de 2009. Pero, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prorroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado:

(Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid.prórroga legal).”

Siendo que el contrato tuvo una duración de cinco (5) años en aplicación de las anteriores previsiones se concluya que corresponde una prorroga legal por el tiempo de dos (2) años a partir del 10 de junio de 2009, de modo que se encuentra en curso hasta el día 10 de junio de 2011 y siendo así, a tenor de lo dispuesto en el artículo 41 del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios debe considerarse inadmisible la demanda.-
Por esta razón debe declararse con lugar la cuestión previa opuesta y desecharse la acción.-
IV
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la cuestión previa relativa a la prohibición de la Ley de Admitir la Acción propuesta en la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por los ciudadanos DOMINGO ANTONIO MALDONADO y CARLA BRAGGIO DE MALDONADO, en contra de la ciudadana CLAUDIA ELENA MORILLO INCIARTE, ambas parte plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión y en consecuencia la declara inadmisible.-

Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte actora perdidosa al pago de las costas procesales.-

Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia.- Notifíquese a las partes de la presente decisión, sin lo cual no comenzará a transcurrir el lapso establecido para su impugnación, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los cuatro (04) días del mes de Octubre del año dos mil diez (2.010).- Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo
En esta misma fecha 04 de Octubre de 2010, siendo las 10:31 a.m., se dictó y publicó sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. Nº AP31-V-2010-002390