TSJ Regiones - Decisión

PUNTO PREVIO DE FALTA DE CUALIDAD.
En el acto de la contestación, la demandada opuso de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad o de interés de su persona para sostener el juicio por cuanto no es arrendataria del inmueble pretendido en la demanda, alegando que no es el mismo inmueble que ella ocupa en calidad de arrendataria y al no ocupar en arrendamiento el inmueble a que se refiere la demanda, vale decir, el señalado en el Contrato de Arrendamiento que acompañó la actora a su libelo marcado con la letra “C”, constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial El Bosque, Torre 1, Piso 5, Nº 5-4, sino el ubicado en el Conjunto Residencial El Bosque, Torre 1, Piso 5, Nº 5-A, carece de cualidad pasiva para sostener el juicio como demandada.
Ante tales alegatos, resulta oportuno señalar que la doctrina generalizada es coincidente en tomar y aceptar la definición que de cualidad expresa Chiovenda y que es citada y acogida por el maestro Loreto en su obra Estudios de Derecho Procesal Civil según la cual “la cualidad en sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede acción”. Por lo que ella expresa en el decir de Loreto, la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado.
De igual manera, el procesalista patrio Arístides Rengel Romberg en su obra, Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano Tomo II en relación a la cualidad expresa: “La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictor, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).” De manera que el problema de la cualidad activa se resuelve en determinar si la persona que ha acudido a juicio a hacer valer un derecho afirmando ser su titular, es aquella a quien la ley le confiere ese poder jurídico para ejercerlo y del mismo modo, la cualidad pasiva se resuelve determinando en concreto si la persona contra quien se ejerce o se afirma la existencia de un derecho, tiene la legitimación que concede la ley en abstracto para sostener el juicio.
En el caso de autos, se observa que en su escrito libelar la actora manifiesta ser propietaria de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 5-4 situado en la Planta Quinta del Edificio denominado Torre Uno del Conjunto Residencial El Bosque, ubicado entre la Calle Araure y la Avenida Los Llanos de esta ciudad, según Documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Roscio, hoy Oficina de Registro Publico de los Municipios Roscio y Ortiz del Estado Guárico, el día 04 de Febrero de 1991, anotado bajo el N° 21, folios 57 al 59, Protocolo Primero, Tomo 2°, Primer Trimestre de 1.991,adjudicándose en la partición de los bienes de la sociedad conyugal que existió con mi ex cónyuge JAVIER JOSE REYES HERNANDEZ, conforme a documento igualmente registrado por ante la citada Oficina de Registro Publico, el día 22 de Mayo de 1.997, el día 22 de Mayo de 1.997, bajo el N° 22, folios 133 al 143, Protocolo Primero, Tomo 6°, Segundo Trimestre de 1.997, los cuales acompañó marcados con las letras “A” y “B”. Manifiesta además en ese mismo escrito que lo dio en arrendamiento a la ciudadana REINA ASCANIO, según se evidencia del Contrato de Arrendamiento que acompañó marcado con la letra “C”, que a la letra dice: “PRIMERA: “LA ARRENDADORA” da en arrendamiento a “LA ARRENDATARIA” un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento compuesto por tres (3) habitaciones con closets, dos (2) baños, un star-comedor, una (1) cocina y servicio, ubicado en el Conjunto Residencial El Bosque, Torre 1, Piso 5, Apartamento 5-A, Avenida Fermín Toro cruce con Calle Araure de San Juan de los Morros, Municipio Juan Germán Roscio, del Estado Guárico.”
Por otra parte, mediante escrito que cursa del folio 107 al 114, la parte actora manifiesta que la falta de cualidad alegada carece de fundamentación por cuanto el inmueble descrito en el libelo es el mismo que ocupa en calidad de arrendataria la demandada REINA MARCAGRITA ASCANIO GARCIA, ya que por error involuntario en los contratos de arrendamiento suscritos por las partes, se colocó el Nº 5-A; hecho que fue aceptado por la demandada tanto en los recibos de pago de cánones de arrendamiento y el pago de los recibos de condominio, lo cual se evidencia además de la constancia de ENTREGA DE LLAVES del citado apartamento a la demandada REINA ASCANIO, así como de la comunicación que dicha ciudadana envió a la Junta de Condominio del Conjunto Residencial El Bosque, donde los ponía en conocimiento que había problemas de filtración en la azotea del edificio que afectaba el apartamento ubicado en el Piso 5, Nº 5-4, por ella ocupado; recaudos que consignó marcados con las letras “J” y “K”.
Ahora bien, establece el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
En atención al principio anteriormente trascrito, esta sentenciadora considera que si bien es cierto que de la lectura del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, se desprende que el inmueble arrendado fue identificado con el Nº 5-A, no es menos cierto que la actora demostró ser propietaria del inmueble identificado con el Nº 5-4, el cual según los documentos que consignó marcados con las letras “J” y “K” , que aparecen suscritos por la hoy demandada, se encuentra habitado por ésta, circunstancia que se entiende aceptada por la ciudadana REINA ASCANIO al no haber desconocido ni el contenido ni la firma que los suscribe, de conformidad con la norma prevista en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tienen por reconocidos conforme al artículo 1364 del Código Civil.
En consecuencia, al concurrir en los autos dos elementos probatorios que concatenados entre sí demuestran que la ciudadana REINA MARGARITA ASCANIO GARCIA ocupa en calidad de arrendataria el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial El Bosque, Torre 1, Piso 5, Apartamento 5-4, Avenida Fermín Toro cruce con Calle Araure de San Juan de los Morros, Municipio Juan Germán Roscio, del Estado Guárico, del cual es propietaria la actora MARIELA BEATRIZ DONNARUMMA MOREIRA, resulta forzoso concluir que existe una relación arrendaticia entre las referidas ciudadanas, determinándose que si existe la legitimación pasiva necesaria para que la demandada sea parte en este juicio, bajo tal cualidad, motivo por el cual se declara SIN LUGAR la defensa de fondo de falta de cualidad alegada por la demandada. Y ASI SE DECIDE.-

PUNTO PREVIO DE PERENCIÒN DE LA INSTANCIA.
Al respecto alega la demandada que, admitida la demanda en fecha 24 de noviembre de 2009, transcurrieron más de treinta días calendarios desde la admisión de la demanda hasta que el Alguacil del Tribunal manifiesta en fecha 08 de enero de 2010 que había realizado gestiones en procuración de la citación de la demandada y que no es sino hasta el 18 de marzo de 2010 cuando aparecen los actores impulsando la citación por carteles y en consecuencia, operó la perención breve establecida en el artículo 267 numeral primero.
En este sentido, esta sentenciadora comparte el criterio del Magistrado Dr. Alirio Abreu Burelli, cuando en sentencia de fecha 10 de marzo de 1998, expone: “El punto de partida de las perenciones establecidas en los ordinales 1º y 2º del artículo en cuestión, está claramente establecido por la ley: la admisión de la demanda en el primer caso, y la admisión de la reforma en el segundo. Cumplidas las obligaciones que la ley impone para lograr la citación, no nacen nuevos lapsos de perención de treinta días, pues constituiría una interpretación extensiva considerar, por ejemplo, que habiendo informado el Alguacil que no pudo localizar al demandado, a partir de esa fecha se inicie un lapso de treinta (30) días para solicitar la citación por carteles. Si la parte no actúa y transcurre el lapso ordinario de perención de un año, perime la instancia, por aplicación de la regla general del primer párrafo del artículo 267 no resultando aplicable al caso la perención breve de los ordinales 1 y 2 de dicha disposición legal…”
Ahora bien, en el caso de autos, admitida la demanda en fecha 24 de noviembre de 2009, señala el Alguacil en la diligencia cursante al folio 59, que se trasladó los días 03-12-2009, 14-12-2009 y 07-01-2010 con el objeto de entregar la boleta de citación a la demandada siendo imposible lograr su ubicación, ello aunado al hecho de que los Tribunales cesaron sus actividades a partir del día 18-12-2009 (exclusive) hasta el día 06-01-2010 (inclusive), lapso en el cual se interrumpe el cómputo de los treinta días calendarios necesarios para que opere la institución procesal alegada, evidenciándose que no hubo inactividad procesal para practicar la citación de la demandada, esta sentenciadora acogiendo el criterio antes señalado, considera que el punto previo de Perención Breve de la Instancia alegado por la demandada, debe declararse SIN LUGAR, como en efecto se señalará en la parte dispositiva del presente fallo y, en consecuencia, procede a pronunciarse sobre el fondo de la controversia. Y ASI SE DECIDE.-

II
Pretende la accionante el desalojo un inmueble propiedad de su mandante, fundamentado en la causal previsto en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: “Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…omisis… b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo”.
Ahora bien, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación” y en este sentido, corresponde al actor la carga de la prueba en relación a al causal de desalojo invocada y al excepcionado desvirtuar tal pretensión.

En este sentido, se hace necesario analizar los elementos probatorios que a los fines de demostrar sus respectivas aseveraciones, trajeron a los autos ambas partes:

PARTE DEMANDANTE:

A) Conjuntamente con el libelo consignó en copia certificada Documento de propiedad Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Roscio, hoy Oficina de Registro Publico de los Municipios Roscio y Ortiz del Estado Guárico, el día 04 de Febrero de 1991, anotado bajo el Nº 21, folios 57 al 59, Protocolo Primero, Tomo 2°, Primer Trimestre de 1.991, de igual forma copia certificada de documento adjudicándose en la partición de los bienes de la sociedad conyugal que existió con su ex cónyuge JAVIER JOSE REYES HERNANDEZ, conforme a documento igualmente registrado por ante la citada Oficina de Registro Publico, el día 22 de Mayo de 1.997, el día 22 de Mayo de 1.997, bajo el Nº 22, folios 133 al 143, Protocolo Primero, Tomo 6°, Segundo Trimestre de 1.997,
Estos documentos son idóneos sólo para demostrar la cualidad de la parte actora y la propiedad del inmueble objeto del arrendamiento, y por cuanto no fueron tachados por la parte contra quien fueron producidos, este Tribunal les otorga todo su valor probatorio, todo conforme a lo establecido en los artículos 1357, 1358 y 1359 del Código Civil. ASÍ SE ESTABLECE.
B) En Original de Contrato de arrendamiento, suscrito entre las ciudadanas MARIELA BEATRIZ DONNARUMMA MOREIRA y REINA MARGARITA ASCANIO GARCIA sobre un inmueble ubicado en Conjunto Residencial El Bosque, ubicado entre la Calle Araure y la Avenida Los Llanos apartamento distinguido con el Nº 5-4 situado en la Planta Quinta del Edificio denominado Torre Uno de la ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico, El mismo no fue impugnado por la parte demandada, por cuanto se valora este instrumento de conformidad con el Artículo 1.363 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
En cuanto a original de la Partida de Nacimiento expedida por prefectura del Municipio Juan German Roscio del Estado Guárico el 19 de julio de 1989, el cual es valorado como plena prueba, pues siendo un documento público, que no fue tachado por la parte demandada, este Tribunal le asigna toda la eficacia jurídica y valor probatorio, por merecer fe sobre su contenido y ser idóneo para demostrar la filiación de la ciudadana MARIANGELA CRISTINA REYES DONNARUMMA como hija legitima de la demandante MARIELA BEATRIZ DONNARUMMA MOREIRA, todo conforme a lo establecido en los artículos 1357, 1358 y 1359 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

D) Copia simple de cédula de identidad de la ciudadana MARIANGELA CRISTINA REYES DONNARUMMA Al respecto observa esta juzgadora, que la copia deL documento público administrativo, son realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de las funciones del órgano administrativo que lo suscribe, y que por tener la firma de un funcionario administrativo está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad en su contenido, y con vista a que dichas instrumentales no fue contradicha por la parte contraria, se tiene como fidedigna en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye la ley, todo de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. ASI SE DECLARA.
E) Declaración bajo fe de juramento de MARIANGELA CRISTINA REYES DONNARUMMA carece de vivienda propia, autenticada por ante la Notaría Pública de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, el día 02 de Septiembre de 2.009, inserto bajo el Nº 08 del Tomo 48 de los Libros de Autenticaciones Llevados por esa Notaría, que fue impugnado por la contraparte, Esta documental, a pesar de constar en documento público, debió ser ratificada mediante testimonial, por lo que no es objeto de valoración. ASI SE DECLARA.
F) Copia certificada de documento de propiedad de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 2-03, ubicado en el segundo piso del edificio denominado “Cristal II”, situado en el sector Pueblo Nuevo, Calle Principal Nº 12 de la ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico, autenticado por ante el Registro Subalterno de los Municipios Roscio y Ortiz del Estado Guarico, hoy Oficina de Registro Publico de los Municipios Roscio y Ortiz del Estado Guarico, el día 09 de Marzo del año 2006, bajo el Nº 05, folios 33 al 42, Protocolo Primero, Tomo 9°, Primer Trimestre del 2006, propiedad de la demandada de autos REINA MARGARITA ASCANIO GARCIA, de igual forma copia certificada de los contratos de arrendamiento que la demandada ha suscrito sobre el inmueble de su propiedad, a GLORIA FRANCISCA DI GUARDO MARTINEZ como consta en documento autenticado, por la Notaria Publica de San Juan de los Morros, el día 31 de Julio del año 2006, inserto bajo el Nº 12 del tomo 43 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, y el ultimo a ROSA YOLEIDA MONTENEGRO NUÑEZ, autenticado por ante la Notaria Publica de San Juan de los Morros, el día 21 de Julio del año 2009, quedando inserto bajo el Nº 76, Tomo 36 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, documentos estos que a criterio de quien sentencia no son pertinentes, pues no guardan relación con los hechos debatidos en el proceso, en virtud de lo cual, son desechados. ASÍ SE DECIDE.

G) Constancia de ENTREGA DE LLAVES del citado apartamento a la demandada REINA ASCANIO, así como de la comunicación que dicha ciudadana envió a la Junta de Condominio del Conjunto Residencial El Bosque, donde los ponía en conocimiento que había problemas de filtración en la azotea del edificio que afectaba el apartamento ubicado en el Piso 5, Nº 5-4, por ella ocupado; recaudos que consignó marcados con las letras “J” y “K”. Al respecto el artículo 1.371 del Código Civil, establece lo siguiente: “Pueden hacer valer en juicio como prueba o principio de prueba por escrito, las cartas misivas dirigidas por una de las partes a la otra, siempre que en ellas se trate de la existencia de una obligación o de su extinción, así como de cualquier otro hecho jurídico relacionados con los puntos que se controviertan. El autor de la carta puede exigir la presentación de ésta a la persona quien fue destinada o ésta producirla en juicio para los efectos mencionados” . En el caso de autos, las cartas misivas traídas por la actora son idóneas pues sirven para demostrar el carácter de arrendataria que tiene la demandada sobre el apartamento ubicado en el Piso 5, Nº 5-4 del Conjunto Residencial “El Bosque”, propiedad de la demandante y, en consecuencia, se valora de conformidad con el artículo 1374 del Código Civil.-

PARTE DEMANDADA:

Durante el lapso probatorio la parte demandada se limitó a invocar el mérito favorable que se desprende de los autos y hacer valer la ausencia de requisitos de procedencia de la acción de desalojo por necesidad en el presente juicio y promovió prueba de Informes al Consejo Nacional Electoral con el fin de evidenciar la ausencia del elemento referido a la necesidad alegada en el libelo de la demanda.-
Analizado detenidamente, el acervo probatorio se obtiene que si bien es cierto, la demandante demostró la relación arrendaticia existente con la ciudadana REINA MARGARITA ASCANIO GARCIA sobre el inmueble de su propiedad ubicado en el Piso 5, Nº 5-4 del Conjunto Residencial “El Bosque”, no es menos cierto que la ciudadana MARIELA DONNARUMMA no logro demostrar la necesidad del inmueble, ya que a pesar de haber traído a los autos Declaración Jurada de que su hija MARIANGELA CRISTINA REYES DONNARUMMA no posee vivienda propia, ésta no puede ser considerada de forma aislada como una prueba suficiente para establecer la necesidad que tiene del inmueble, pues no existe en autos ningún otro elemento probatorio que adminiculado con el referido documento den al Tribunal la certeza de que la causal de necesidad invocada para el desalojo del inmueble es real, por lo cual, no siendo suficientes los elementos probatorios cursantes en autos para demostrar la necesidad del inmueble y en consecuencia solicitar el desalojo fundamentado en la causa “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en virtud de que quien aquí decide debe atenerse a lo alegado y probado en autos, así como basado en que la ley especial que regula la materia arrendaticia, en donde el legislador procuró proteger al débil jurídico, que en este caso no es mas que el arrendatario, es por lo que la presente demanda no puede prosperar en derecho y en consecuencia, se debe declarar sin lugar, como en efecto se declarará en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASI SE DECIDE.-