De los Límites de la Controversia: La controversia se centra, en un contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos WHITMAN ALVAREZ QUINTERO Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 2.520.695 y el ciudadano GERARDO JOSE SANTANA RUIZ venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-15.710.408, ambos identificadas en autos, en fecha 20 de Julio de 2009, sobre un estacionamiento y sus anexos, ubicado en el cruce de la Avenida José Félix Ribas, con la Calle Santa Rosa de esta ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico, donde la demandante pide el Desalojo del referido inmueble conforme a lo establecido en el Artículo 34 literal A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando que el ciudadano GERARDO JOSE SANTANA RUIZ, le debe mas de dos meses del canon de arrendamiento comprendidos entre los meses Abril, Mayo y Junio de 2010, solicitando se condenara al arrendatario al pago de las costas y costos procesales. Por su parte, el demandado GERARDO JOSE SANTANA RUIZ, opuso como defensa de fondo la falta de cualidad del demandante por cuanto no consta en autos la cualidad de propietario del estacionamiento arrendado y su anexo, ya que la infraestructura existente en dicho terreno fue construida por su persona y en tal sentido señala que durante cinco (5) años el ciudadano WHITMAN ALVAREZ QUINTERO le arrendó un inmueble que no le pertenecía, pues al efectuar los trámites legales necesarios para la obtención de la Patente de Industria y Comercio por ante la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio, a cuyo efecto presentó el contrato de arrendamiento debidamente Notariado que suscribió con el hoy demandante, tuvo conocimiento por ante la referida Alcaldía, que el terreno que ocupaba no era propiedad del ciudadano WHITMAN ALVAREZ QUINTERO. Ante tal situación solicitó la normalización del terreno, siéndole otorgado un contrato de arrendamiento sobre el mismo, según documento que cursa al folio 64, circunstancia esta que evidencia la falta de cualidad del demandante. Alega además el demandado que, a pesar de estar en conocimiento de que el ciudadano WHITMAN ALVAREZ QUINTERO no era el propietario del inmueble, continuó cancelando los cánones de arrendamiento durante los meses de ABRIL, MAYO Y JUNIO de 2010, tal como se evidencia de los anexos cursante a los folios 49 y 50, marcados con las letras A, B y C, respectivamente, lo cual demuestra que no se encuentra en estado de insolvencia por los referidos meses como lo señala el actor en su escrito libelar. Así mismo impugna la estimación de la demanda, pues no atiende a la norma establecida en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. Trabada así la litis, negado y rechazado la pretensión de la parte demandante por el demandado en la contestación, se invierte la carga de la prueba y es a la parte demandante a quien le corresponde demostrar sus alegatos. CUALIDAD DEL DEMANDADO Seguidamente corresponde resolver la defensa de falta de cualidad del actor propuesta por el demandado con fundamento en que aquel no es el propietario del inmueble cuyo desalojo se solicita. Ante tales alegatos, resulta oportuno señalar que la doctrina generalizada es coincidente en tomar y aceptar la definición que de cualidad expresa Chiovenda y que es citada y acogida por el maestro Loreto en su obra Estudios de Derecho Procesal Civil según la cual, la cualidad en sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede acción. Por lo que ella expresa en el decir de Loreto, la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado. De igual manera, el procesalista patrio Arístides Rengel Romberg en su obra, Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano Tomo II en relación a la cualidad expresa: “La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictor, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).” De manera que el problema de la cualidad activa se resuelve en determinar si la persona que ha acudido a juicio a hacer valer un derecho afirmando ser su titular, es aquella a quien la ley le confiere ese poder jurídico para ejercerlo y del mismo modo, la cualidad pasiva se resuelve determinando en concreto si la persona contra quien se ejerce o se afirma la existencia de un derecho, tiene la legitimación que concede la ley en abstracto para sostener el juicio. En el presente caso se observa que el fundamento de la demanda consiste en la celebración de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado (que luego se transformó en un contrato a tiempo indeterminado) con el demandado, quien ha dejado de pagar el canon de arrendamiento convenido de los mes Abril, mayo y Junio de 2010, fundamentándose la pretensión de desalojo en la causal del supuesto incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado, quien tiene cualidad para venir a juicio a demandar no es otro sino el arrendador o en todo caso quien se arroja esa cualidad; observándose que, quien ha venido a juicio a reclamar ese derecho es el ciudadano WHITMAN ALVAREZ QUINTERO, en virtud de haber sido él la persona con quien celebró el contrato el ciudadano GERARDO JOSE SANTANA RUIZ. Pero es el caso que al momento de dar contestación a la demanda, el accionado alega que dicho ciudadano no tenía cualidad para celebrar el referido contrato, por no ser el legítimo propietario del terreno dado en arrendamiento y, en tal sentido consigna Ficha Catastral, Certificación de Linderos, Levantamiento Parcelario y Contrato de Arrendamiento, documentos emanados de la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio, los cuales no fueron impugnados dentro del lapso previsto en el artículo 444. En este sentido, observa esta sentenciadora, que el actor trae a los autos en fecha 20-09-2010 un poder Autenticado por ante la Notaría Pública de Mérida, Estado Mérida, mediante el cual el ciudadano PEDRO ANTONIO QUINTERO CASTILLO manifiesta: “Que desde hace mas de cinco años autoricé suficientemente al ciudadano WHITMAN ALVAREZ QUINTERO…(omissis)…para la conservación, vigilancia, arrendamiento y administración del estacionamiento para vehículo y sus anexos de mi propiedad, construido con muros de piedra rellenos de granzón, piso de cemento, paredes de bloque de cemento y puertas de hierro, ubicado en el cruce de la Avenida José Félix Rivas y la Calle Santa Rosa de la mencionada ciudad de San Juan de los Morros, Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, cuyo terreno lo tuve por compra que hice al ciudadano MIGUEL YANEZ ALVAREZ….” Del análisis del documento antes señalado se desprende que la manifestación del ciudadano PEDRO ANTONIO QUINTERO CASTILLO, es realizada en fecha dieciséis (16) de septiembre de 2010, es decir, casi dos (2) meses después de haber sido interpuesta la demanda. Ahora bien, la Sala ha indicado reiteradamente: …”Conforme a la doctrina de la Sala, se entiende que el apoderado judicial está debidamente facultado para gestionar en un proceso civil, cuando resulta comprobado que antes del acto en cuestión, efectivamente ya se le había otorgado el poder invocado, aún si éste es incorporado al expediente con posterioridad a la realización de acto. (S. 18/02-92; reiterada en S. 05/02-98, textilera Harrison C.A.)…” (Sentencia, SCC, 22 de Mayo de 2001, Ponente magistrado Dr. Franklin Arrieche, juicio Franklin D. Trujillo Vs. Proyectos Daymar XI, C.A., Exp. Nº 01-0147, S RH. Nº 0031; Reiterada: S., SCC, 13/08-2009, Ponente Magistrado Dra. Isbelia Pérez Velásquez, juicio Antonio J. Flores Vs. Jesús A. Flores y otra, Nº 07-0288, S.); así mismo, ha establecido “… La relación de actos bajo el imperio de un mandato inexistente, acarrea la nulidad absoluta de dichos actos procesales por cuanto en la ejecución de los mismos no se guardaran las formas sustanciales requeridas para su validez. Luego, no puede ser convalida la nulidad absoluta que resulta insanable, por lo cual es imposible que actos posteriores rectifiquen lo absolutamente nulo…”.- Sentencia SPA, 24 de Enero de 1996, Ponente Magistrado Dr. Humberto J. La Roche, juicio Tobías Carrero Nácar Vs. Corcoven, S.A., Exp. Nº 269-96. Nuestra Carta Magna en su Artículo 26, establece que “Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses….” Por otra parte el Artículo, 16 del Código de Procedimiento Civil señala, Que para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Y el Art. 150 Código de Procedimiento Civil, prevee “Cuando las partes gestionen en el proceso civil por medio de apoderados, estos deben estar facultados con mandato o poder” En el caso de autos, de acuerdo a lo alegado por el demandado y en virtud del documento poder consignado por el propio actor, resulta evidente que para el momento de interponer esta acción el ciudadano WHITMAN ALVAREZ QUINTERO no tenía cualidad alguna para ejercer actos relacionados con el terreno cuyo desalojo pretende y si bien es cierto que en este juicio por desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento no se discute la propiedad, no es menos cierto que para interponer la demanda se requiere que el actor tenga cualidad, es decir, sea el titular del derecho que se reclama, por lo que la presente acción no puede prosperar en derecho como en efecto será señalado en la parte dispositiva del presente fallo.