TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 30 de Septiembre de 2010
200º y 151º

ASUNTO: AH15-V-2008-000228
PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES IBEPRO S.R.L, sociedad mercantil Inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15 de agosto de 1.978, bajo el Nº 28, Tomo 105-A Segundo.
APODERADOS DEMANDANTE: ANA ISABEL VICENTE GARRIDO, ELIZABETH ALEMAN BALI Y CARLA LUISA PESTANA PEREIRA, abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO, bajo los Nos. 48.622, 58.364 y 80.336, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JUDITH DEL CARMEN RONDON BAYE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-12.549.195.

APODERADOS DE LA DEMANDADA: JOSÉ EMIDIO GONZÁLEZ MÁRQUEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO, bajo el No. 56.106.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
TIPO DE SENTENCIA: Definitiva (apelación).-

Se reciben las presentes actas procedentes del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con motivo de la apelación formulada por la parte actora contra la decisión del 8 de octubre de 2008, la cual declaró sin lugar la demanda incoada contra la ciudadana JUDITH DEL CARMEN RONDON BAYE por cumplimiento de contrato. Este Tribunal en fecha 27 de octubre de 2008 dio por recibido el expediente contentivo de la causa y se avocó al conocimiento de la misma fijando al efecto el lapso para decidir previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 28 de noviembre de 2008 la representación judicial de la parte demandada consignó escrito.
El 24 de marzo de 2009, la parte actora consigna escrito.
El 13 de abril de 2009, la parte demandada se opone al escrito presentado por la representación judicial de la parte actora.
Vencida la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo previas las siguientes consideraciones:
La parte actora presente el libelo de la demanda en el cual hace los siguientes alegatos: que su representada celebró un contrato de arrendamiento con Judith del Carmen Rondón, sobre un apartamento número Treinta y Cinco (Nº 35), de la Torre A, del Edificio denominado Plaza, ubicado entre Luzón y Capuchinos, Sur 8, Urbanización San Martín, Parroquia San Juan Caracas. Que dicho contrato comenzó a regir el día treinta y uno (31) de marzo de mil novecientos noventa y ocho (1998), por un plazo de un (01) año fijo, prorrogable automáticamente por períodos iguales, siempre que una de las partes no notificare a la otra, por escrito, por lo menos con treinta días de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su deseo de no prorrogarlo más. Que la pensión mensual de arrendamiento que rige es de Treinta y Cinco Bolívares con diez céntimos (Bs.f 35,10), de acuerdo a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento el canon estaba sujeto a las modificaciones que establecieran los Organismos Reguladores competentes y ese es el monto estipulado para el apartamento, por resolución Nº 000175, de fecha 28 de enero de 1999, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Desarrollo Urbano. Que en fecha once (11) de febrero de 2005, su representada le manifestó a la arrendataria su voluntad de no prorrogar a partir del treinta y uno (31) de marzo de dos mil cinco (2005), el lapso de arrendamiento. Que en virtud que el contrato de arrendamiento tuvo una duración de siete (07) años, de conformidad con lo pautado en el artículo 38 ordinal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, llegado el día del vencimiento del plazo, éste se prorrogo por un lapso de dos años (02) el cual venció el día treinta y uno (31) de marzo de 2007. Que hasta la fecha de la presentación a la demanda la ciudadana Judith del Carmen Rondón Baye, ha seguido ocupando el apartamento y no lo ha entregado a su representada, totalmente desocupado de personas y bienes de su propiedad, como es su obligación, por lo que procede a demandar, a la ciudadana Judith del Carmen Rondón Baye, para que convenga, o en su defecto sea condenado a ello a cumplir con la obligación que tiene, nacida a partir del treinta y uno (31) de marzo de 2007, de entregar el inmueble, totalmente desocupado de bienes de su propiedad y de personas. Que estima el valor de la demanda en la cantidad de Cuatrocientos Veintiún Bolívares Con Veinte Céntimos (Bs. F 421,20).
En la oportunidad de contestación al fondo de la demanda, la parte demandada alega lo siguiente: Que niega, rechaza el derecho en lo atinente a la demanda incoada por la representación judicial de INVERSIONES IBEPRO S.R.L, señalando que su representada ha permanecido por más de Diez (10) años, en el inmueble a objeto de desalojo, pero ella continua viviendo y no se le termino un proceso judicial es beneficiaria por Decreto de Expropiación publicado el 23 de febrero de 2006, en Gaceta Oficia del Distrito Metropolitano de Caracas, Extraordinaria Nº 0050, y que la misma continua pagando el canon de arrendamiento por los Tribunales de Inquilinato del Área Metropolitano de Caracas. Que en el expediente cursa una notificación realizada por un Tribunal (hoy de Municipio), que su representada nunca tuvo conocimientos de esa notificación judicial que es plasmada en el expediente que lleva esta causa, razón por la cual riega haber recibido esa notificación, ni vecinos y ningún miembro de la familia le hicieron saber de esa notificación, por lo que niega esa existencia.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada admitió la existencia del contrato, con lo que quedó probada en autos la existencia de la relación arrendaticia, así como el hecho de que aceptó el aumento del canon fijado por el ente regulador , Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano.
En la oportunidad procesal pertinente la parte actora también trajo a los autos los siguientes elementos probatorios:
1) Cursante a los folios 6 y 7, copia simple, contentiva del poder que otorgare la empresa mercantil Inversiones Ibepro S.R.L, a los abogados Ana Isabel Vicente Garrido, Elizabeth Aleman Bali y Carla Pestana, debidamente autenticado por antes la Notaría Pública Primero del Municipio Baruta del Estado Miranda.; 2) Cursante de los folios 08 al 14, copia simple del expediente Nº 42.247, de la Regulación del inmueble arrendado, llevado por el Ministerio del Desarrollo Urbano, de la Dirección General Sectorial de Inquilinato; 3) Cursante a los folios 21 al 34, original de actuaciones realizadas por ante el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivas de la notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento por parte de la hoy actora; estos documentos no fueron de alguna forma impugnados por la parte demandada por lo que el juez a quo los valoró y apreció de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el último de los señalados fue apreciado en concordancia con los artículos 1363 y 1364 del Código Civil.
Por su parte la demandada también trajo a los autos los siguientes elementos probatorios:
1) Cursante al folio sesenta y uno (61) cursa Gaceta Oficial 0050, de fecha veintitrés de febrero de dos mil seis (2006), mediante la cual se declara de utilidad pública e intereses social el proyecto de dotación de viviendas para las familias que habitan en condición de arrendatarios en inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas, donde habitan familias con mas de diez años en condición de arrendatarios, que se han visto imposibilitadas para acceder a la propiedad de esos inmuebles; 2) Cursante a los folio 62 al 66, planillas de depósitos efectuados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; el señalado en el numeral 1 fue apreciado por el a quo de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil y el señalado en el numeral 2) fueron valoradas en virtud de que no fueron impugnadas, tachadas o desconocidas.
Habiendo quedado demostrada la relación contractual entre las partes intervinientes el Tribunal a quo analizó la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento “en relación a su tiempo de duración, y determinar si el mismo es determinado o indeterminado”, y la validez de la notificación efectuada por la arrendadora a la arrendataria con ocasión de manifestarle su decisión de no renovar el contrato, en tal razón señaló la recurrida que:
“… se observa de la cláusula tercera, la duración del mismo fue establecido por un lapso de un (1) año a partir del 31 de marzo de 1998, prorrogable automáticamente por períodos de un (01) año, convenidos siempre que una de las partes no notificare a la otra, por escrito, por lo menos treinta (30) días anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prorrogas, su deseo de no prorrogarlo mas. En el presente caso, la parte actora alega que notificó de manera válida su voluntad de no renovar el contrato, y para ello aporta la siguiente probanza: Cursante del folio treinta y uno (31) al treinta y cuatro (34) original de la solicitud de notificación efectuada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha once (11) de febrero de dos mil cinco (2005). De las mismas se puede evidenciar que la empresa Inversiones Ibepro S.R.L, solicita a dicho Juzgado, para que se traslade y constituya en la dirección del inmueble arrendado, y una vez allí proceda a notificar a la ciudadana Judith del Carmen Rondón Baye o a cualquier persona mayor de edad que se encontrare en dicho inmueble en el momento de practicarse la notificación, para notificarle su voluntad de no renovar a su vencimiento, el lapso de duración del contrato de arrendamiento y que debía entregar el inmueble a su representada Inversiones Ibepro S.R.L, en el plazo estipulado en el ordinal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, libre de bienes y personas. Se verifica que el mencionado Juzgado, se trasladó en fecha 11 de febrero de 2005, Apartamento Nº 35, Piso 11, Torre A del Edificio Plaza, ubicado entre las esquinas de Luzón y Capuchinos, Urbanización San Martín, Parroquia San Juan de esta ciudad de Caracas, a los fines de la práctica de la notificación solicitada y una vez en el lugar fue atendido por una ciudadana que dijo ser y llamarse Judith Rondón, titular de la cédula de identidad Nº 12.549.195, quien en su carácter de Arrendataria del Inmueble, le fue impuesta de la misión del Tribunal, procediendo el mismo a dar lectura al escrito de las actuaciones y se le hizo entrega de una copia simple del mismo, quedando debidamente notificado del contenido. En primer lugar se observa que la solicitud de notificación judicial es presentada por la ciudadana Yolimar Duque Morales, en su carácter de apoderada judicial de la empresa Inversiones Ibepro S.R.L, en fecha veinticinco de enero de 2005, ante el Juzgado Distribuidor de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole la practica de la misma al Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. “ (sic)
El Juez a quo para determinar la validez de la notificación practicada por el Juzgado Décimo Tercero del Municipio del Área Metropolitana de Caracas, sobre la participación de no renovación del contrato, hace referencia al criterio sentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia No 2294 de fecha 14 de diciembre de 2.006, en la cual estableció que:
“…la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1137 in fine del Código Civil que dispone:
“La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.”
En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1137 eiusdem a la participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual. (…omissis…)
…La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto del arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado”.
Por lo que en virtud del criterio jurisprudencial transcrito y aplicando analógicamente el artículo 1137 del Código Civil, el Juzgado a quo otorgó validez a la notificación practicada, señalando que si la parte demandada quería objetar la misma debía haberla tachado, cosa que no efectuó.
Una vez que la recurrida dejó establecido lo anterior , el Tribunal procedió a verificar si la notificación había sido efectuada dentro del tiempo establecido en el contrato, a saber que fuere hecha con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la expiración de la prórroga en curso. De dicho análisis concluyó que la misma fue hecha con el lapso de anticipación exigido contractualmente, por lo que el arrendatario de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato de arrendamiento.
El Tribunal a quo dejó sentado que la prorroga legal otorgada a la arrendatario culminó el 01 de abril de 2007, y que a partir de esa fecha ha debido entregar el inmueble al arrendador por vencimiento del término.
No obstante de autos se observa que para el momento de introducir la presente demanda, 27 de junio de 2008, la prórroga legal había vencido hacía un año y veintisiete (27) días, por lo que en tal virtud el Juzgado a quo analizó el contrato a la luz del artículo 1614 del Código Civil, el cual señala:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
Como se puede observar de la norma transcrita, la misma consagra dos requisitos para la procedencia de la denominada tácita reconducción, a saber: 1) Que el inquilino continuare ocupando el inmueble después de vencido el término; y 2) Que no hubiere oposición del propietario. Por lo que en el presente caso, nos encontramos que llegado el 31 de marzo de 2.007, el arrendatario continuo ocupando el inmueble y dado el tiempo transcurrido entre esta fecha y la fecha de introducción de la demanda, mas de (1) año, debe entenderse que la inactividad del arrendador manifestada en la falta de acción concreta para exigir al arrendatario la devolución del inmueble por motivo del vencimiento del término, es entendido por el Tribunal a quo como “… una conducta que encaja en el supuesto de hecho del artículo 1.614 del Código Civil cuando se refiere a la frase “sin oposición del propietario”, por lo que se encuentran llenos los extremos de ley para la ocurrencia de la tácita reconducción, por lo que el contrato que vincula a las partes pasó de ser un contrato a tiempo indeterminado” .
Establecido que el contrato bajo examen se convirtió en uno a tiempo indeterminado, hay que analizar los hechos expuestos a la luz del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que los contratos a tiempo indeterminado sólo podrán ser demandados por desalojo por las causales establecidas en dicho artículo, por lo que siendo el presente contrato a tiempo indeterminado, la parte actora no podía accionar la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del término, tras dicho análisis la presente demanda fue desechada por el Juzgado a quo.
Revisadas minuciosamente las actas que conforman el presente expediente y muy especialmente la sentencia recurrida, debe esta Sentenciadora concluir que la decisión bajo examen esta completamente ajustada a derecho, en razón de lo cual la apelación formulada por la parte actora no puede prosperar, y así se decide.
Por los razonamientos expuestos, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley se declara sin lugar la apelación formulada por la empresa mercantil INVERSIONES IBEPRO S.R.L contra la decisión de fecha 8 de octubre de 2008, dictada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en la demanda incoada contra la ciudadana JUDITH DEL CARMEN RONDON BAYE por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, ambas partes suficientemente identificadas en esta decisión.
En consecuencia, se confirma en todas sus partes la decisión apelada.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.-
Se ordena la notificación de las partes de la presente decisión, de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y Sellado, en la Despacho del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los TREINTA días del mes de SEPTIEMBRE del año dos mil diez (2010). Años 200° y 151°.-
La Juez Titular
Dra. Aura Maribel Contreras de Moy.
La Secretaria Titular
Abog. Leoxelys Venturini Méndez
En esta misma fecha, siendo las , previó cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
La Secretaria Titular
Abog. Leoxelys Venturini Méndez
Asunto: AH15-V-2008-000228