TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veinticuatro (24) de septiembre de 2010
200º y 151º

PARTE DEMANDANTE: “JOAQUIN ROGELIO FERREIRO GARCÍA”, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.339.627. Con domicilio procesal en: Avenida Lecuna, Miracielos a Hospital, Edificio Sur 2, Piso 3, Oficina 309, Parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador, Caracas.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: “JOAO HENRIQUES DA FONSECA y MIGUEL LÓPEZ GUTIÉRREZ”, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 18.301 y 70.637, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: “ASCENZIO VALVO”, italiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-1.028.775. Sin domicilio procesal constituido en autos.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “OLGA FEBRES CORDERO”, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 26.614.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2010-000235

I
DEL ITER PROCEDIMENTAL

El día 26 de enero de 2010, el abogado en ejercicio de su profesión Miguel López Gutiérrez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.637, con el carácter de mandatario judicial del ciudadano Joaquín Rogelio Ferreiro García, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda pretendiendo con fundamento en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el desalojo y consecuencialmente la entrega material de un inmueble cedido en alquiler al ciudadano Ascenzio Valvo, constituido por el apartamento PH-B, ubicado en el piso 5 del Edificio Iguazu, construido sobre la parcela de terreno N° 106, y da su frene con las Calles Río Orinoco y Caroní, de la Urbanización Cumbres de Curumo, Municipio Baruta del estado Miranda.
Por auto de fecha 1 de febrero de 2010, se admitió la demanda conforme el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, a los fines de la contestación a la demanda.
Mediante diligencia del 4 de febrero de 2010, la representación judicial de la parte accionante consignó los fotostatos respectivos a los fines de la elaboración de la compulsa.
En fecha 17 del mismo mes y año se libró la compulsa.
Luego, el día 23 de febrero de 2010, dicha representación judicial de la parte actora, dejó constancia de haber suministrado los emolumentos necesarios a los fines de la citación de la parte demandada.
Así las cosas, el 9 de marzo de 2010, el ciudadano Alguacil Mario Díaz informó mediante diligencia, que citó personalmente a la parte demandada quien firmó el correspondiente recibo de la compulsa.
En vista de esta actuación, en fecha 11 de marzo de 2010, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, alegando todo cuanto estimó pertinente en defensa de sus derechos e intereses.
En fecha 18 de marzo de 2010, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas; que proveyó el Tribunal por auto de fecha 19 del mismo mes y año.
El día 22 de marzo de 2010, la parte demandada instituyó mandataria judicial a la abogada Olga Febres Cordero, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 26.614.
El día 25 de marzo de 2010, la representación judicial de la parte demandada, promovió igualmente medios de pruebas; que proveyó el Tribual por auto de fecha 26 del mismo mes y año.
Mediante diligencia estampada en fecha 8 de abril de 2010, el abogado Miguel López Gutiérrez impugnó los documentos aportados por la representación judicial junto al escrito de pruebas.
En fecha 16 de junio de 2010, la representación judicial de la parte actora solicitó el pronunciamiento de la sentencia-
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal procede a resolver el fondo de la controversia, sobre la base de las siguientes consideraciones:
II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

La representación judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, alega en el libelo de la demanda lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte actora

a) Alega, que es propietario de un inmueble constituido por el apartamento destinado a vivienda, distinguido PH-B, ubicado en el piso 5 del edificio Iguazu, construido sobre la parcela de terreno N° 106, y da su frente a las Calles Río Orinoco y Caroní, Urbanización Cumbres de Curumo, Municipio Baruta del estado Miranda; según consta de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 23 de junio de 2005, bajo el N° 37, tomo 21, protocolo primero.
b) Expone, que la sociedad mercantil Constructora Iguazu, C.A., mediante documento privado de fecha 15 de noviembre de 2001, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano Ascenzio Valvo, por el apartamento antes identificado, en cuya cláusula segunda se pactó su duración por el término de un (1) año fijo, y se prorrogará automáticamente en las mismas condiciones por períodos iguales de un (1) año cada vez, salvo a lo que respecta a las variables del monto de arrendamiento, al menos que una de las partes contratantes avise por escrito a la otra, con sesenta (60) días calendario de anticipación por lo menos.
c) Alega, que su representado compró el inmueble estando arrendado al ciudadano Ascenzio Valvo, y por tanto resulta aplicable el artículo 1.605 del Código Civil, convirtiéndose el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, que solo puede ser accionado para su desocupación mediante acción desalojo establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
d) Afirma, que su mandante ha tenido conversaciones con el arrendatario exigiéndole la entrega del inmueble objeto del litigio para ocuparlo en forma personal, por no disponer de otro inmueble y vivir actualmente en condición de arrendatario en un inmueble distinguido TC-23, ubicado en el Conjunto Residencial Majestic Park, situado en la Urbanización Miranda, Calle La Pirámide, Municipio Sucre del estado Miranda, pagando mensualmente la suma de Bs. 7.000,00, según contrato que vence el día 3 de noviembre de 2010.
e) Arguye, que en vista de las conversaciones de su representado con el arrendatario Ascenzio Valvo, éste no le pagó más el canon de arrendamiento en forma directa y personal, sino que procedió a consignarlo a nombre de Joaquín Rogelio Ferreiro por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial; por consiguiente, su representado le ha manifestado su voluntad de accionar por vía de acción de Desalojo, como en efecto lo hace, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, basado en la necesidad que tiene el propietario de ocupar el inmueble.

A los fines de combatir los hechos libelados, la parte demandad expone en el escrito de contestación a la demanda, las siguientes razones:

Alegatos esgrimidos por la parte demandada

a) Niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el Derecho, la demanda que con fundamento en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ha sido incoada en su contra, aduciendo que la misma resulta improcedente pues la relación arrendaticia que se pretende dar por terminada no es a tiempo indeterminado, y por tanto debió ser declarada inadmisible conforme lo previsto en el artículo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta.
b) Expone, que el contrato de arrendamiento suscrito y acompañado al libelo es a plazo fijo o a tiempo determinado, en cuya cláusula segunda se pactó la duración en un (1) año fijo a contar del día 15 de noviembre de 2001, con prorroga sucesivas de un (1) año.
c) Niega el argumento que esgrime la parte actora, de que el contrato de arrendamiento se transformó a tiempo indeterminado como consecuencia de la venta del inmueble ex artículo 1.605 del Código Civil, pues -a su entender- se contradice con lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de preferente aplicación a la norma general.
d) Alega, que en el mes de septiembre de 2009, la parte actora le manifestó de manera auténtica como consta en el instrumento notarial que acompaña a los autos, respetando la condición a plazo fijo que hoy desconoce, que el mismo no sería renovado a su vencimiento y que por tanto a tenor de lo previsto en el artículo 38 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entraría en vigencia la prorroga legal de dos (2) años hasta el día 15 de noviembre de 2011, lo que hace inadmisible la demanda conforme lo previsto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De acuerdo con todo lo antes expuesto, se deduce que la parte actora ejerce la acción aspirando obtener una sentencia favorable de condena que acoja la pretensión de desalojo que hace valer contra el arrendatario, ciudadano Ascenzio Valvo; fundamentada en la necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad, conforme lo dispuesto en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En cambio, la parte demandada, no obstante admitir la existencia del vínculo jurídico arrendaticio entre él y la parte accionante, alega como hecho impeditivo que la relación arrendaticia es a tiempo determinado; y sobre la base de esta argumentación, manifiesta que la demanda debió ser declarada inadmisible de acuerdo con lo previsto en el artículo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil.
Por consiguiente, al confrontar las afirmaciones de hecho que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, el thema decidendum se circunscribe a decidir sobre los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión de desalojo que hace valer la parte actora; sin embargo, antes de proceder al examen del merito de la causa, este sentenciador considera que es necesario resolver como punto previo el alegato de inadmisibilidad planteado en la contestación a la demanda, pues la naturaleza jurídica temporal de la relación arrendaticia de marras, resulta vital en la resolución del presente conflicto.
Al respecto se observa:
III
PUNTO PREVIO
El Dr. Arístides Rengel-Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, página 82, al referirse a la cuestión previa sub examine, sostiene que
“…También ocurre cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”, y ha negado, v. gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción. (Subrayado del Tribunal)”.
De lo expuesto se colige, que resultaría procedente la cuestión previa in comento, cuando la ley expresamente excluya en tales casos el derecho a la jurisdicción (carencia de acción), es decir, cuando sea el propio legislador quien establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
Ahora bien, es necesario destacar, que el legislador patrio estableció en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, más que una cuestión formal, las diversas acciones derivadas de una relación arrendaticia distinguiendo, entre ellas, la de cumplimiento, resolución y desalojo; obedeciendo tal distinción a que precisamente, estas acciones son diferentes. En este sentido, el artículo 34 eiusdem consagra las causales para la desocupación de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o escrito por tiempo indeterminado.
Así las cosas, resulta evidente la importancia que tiene la determinación previa de la naturaleza jurídica de una convención arrendaticia en cuanto a su temporalidad, pues de ello depende en gran medida la vía procesal idónea para obtener su revocación, resolución o cumplimiento, según los hechos y circunstancias que la motiven; y especialmente, tratándose de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, la única vía posible es la de desalojo, como atinadamente lo ha establecido la jurisprudencia suprema.
Para ilustrar este argumento, es conveniente invocar las siguientes sentencias:
Sentencia Nº 834, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, estableciendo el siguiente criterio, que este Juzgado hace suyo:
“…En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. Efectivamente, la Sala debe reiterar que el amparo contra decisión judicial, establecido en el citado artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, procede en los siguientes casos…En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…”. (Negrilla del tribunal)

Igualmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Carrasquero López, expediente Nº 04-1845, estableció lo siguiente:

“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….)
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…” (Negrillas del tribunal).

Finalmente, sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 381, de fecha 7 de marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, en el expediente Nº 06-1043,

“…3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…” (Negrillas del tribunal)

En el caso concreto de marras, la representación judicial de la parte actora afirma en el libelo de la demanda, que el negocio jurídico de compraventa celebrado entre la sociedad mercantil Constructora Iguazu, C.A., vendedora, y su patrocinado Joaquín Rogelio Ferreiro García, comprador, transformó a tiempo indeterminado el contrato de arrendamiento que sirve de título a su pretensión de Desalojo, conforme lo dispone el artículo 1.605 del Código Civil.
Sin embargo, la parte demandada sostiene en el escrito de contestación a la demanda, que el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tiene aplicación preferente a la norma de carácter general, pues establece que si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.
Así las cosas, a juicio de este juzgador, el conflicto entre las normas sustantivas precedentemente invocadas es aparente, pues la nueva norma contenida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no contradice, pugna, o colisiona con la norma anterior general prevista en el Código Civil; además de que no existen razones jurídicas para establecer que la enajenación del inmueble arrendado, transforme o convierta a tiempo indeterminado el contrato de arrendamiento que lo tenga por objeto.
En efecto, la representación judicial de la parte demandante Joaquín Rogelio Ferreiro García, se basa en un falso supuesto al subsumir los hechos constitutivos de su pretensión en el artículo 1.605 del Código Civil, toda vez que dicha norma jurídica tiene como supuesto de hecho que no exista el contrato de arrendamiento instrumentado de manera auténtica o privado con fecha cierta; y en el caso concreto de autos, no hay controversia alguna en que el vínculo jurídico arrendaticio entre las partes de la relación procesal, consta en un contrato privado con fecha cierta, que además debe reputarse legalmente por reconocido ex artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Por otra parte, es menester referir que la inteligencia del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios patentiza, sin duda, que es obligatorio tanto para el vendedor como para el comprador de un inmueble cedido en arrendamiento, respetar y preservar las condiciones pactadas; por consiguiente, las acciones relativas a la terminación de tal relación arrendaticia, solamente se podrá tramitar conforme lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Dicho esto, observa este jugador que en la cláusula 2a del contrato de arrendamiento suscrito inicialmente entre Constructora Iguazu, C.A., y Ascenzio Valvo, las partes establecieron lo siguiente:
“…2ª.- La duración de este contrato es de un (01) año fijo a contar del día Quince de Noviembre del corriente año del 2.001, inclusive, y se prorrogará automáticamente en las mismas condiciones aquí pactadas (salvo en lo que respecta a las variables del monto del canon de arrendamiento y del depósito de garantía aquí mismo estipulados), por períodos iguales de un (01) año cada vez, a menos que una cualquiera de las partes contratantes avise por escrito a la otra, con sesenta (60) días calendario de anticipación, por lo menos, al vencimiento del indicado plazo fijo inicial o al de la prórroga que estuviere en curso, según el caso, su voluntad de no prorrogarlo…”

La disposición contractual in comento, tomando en cuenta el principio de la buena fe contractual previsto en el artículo 1.160 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 12 del Texto Adjetivo Civil, determina que la voluntad real de las partes contratantes fue la de instrumentar la relación arrendaticia estableciendo un termino fijo de duración, renovable automáticamente salvo manifestación de voluntad en contrario.
Así las cosas, resulta de suyo evidente que dicho contrato de arrendamiento se inició en la fecha señalada, prorrogándose automáticamente por períodos iguales y consecutivos considerados a tiempo determinado. De igual modo, aún siendo cierto que en fecha 12 de septiembre de 2009, el ciudadano Joaquín Rogelio Ferreiro García notificó mediante carta misiva (desahucio) al arrendatario Ascenzio Valvo, su voluntad de no renovar el contrato al vencimiento del término, esto es a partir del día 15 de noviembre de 2009, lo que se pretende demostrar con la copia simple fotostática inserta al folio 38 del expediente, resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –iura novit curia- en cuya virtud, durante la prorroga legal la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las excepciones allí previstas; además del artículo 41 eiusdem a tenor del cual, cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.
En fuerza de los anteriores razonamientos, se colige que la relación arrendaticia entre las partes en conflicto es a tiempo determinado; y así se establece.-
Seguidamente, resulta importante señalar, que el ciudadano Joaquín Rogelio Ferreiro García, parte accionante, afirma que tiene necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad, actualmente cedido en arriendo al ciudadano Ascenzio Valvo, y fundamenta su pretensión en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin tomar en cuenta que la relación arrendaticia es a tiempo determinado, y sin cumplir con la carga de demostrar cuales fueron esos hechos que -a su entender- transformaron de manera categórica la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia en cuanto a su duración, conforme se determinó ut supra.
Por lo tanto, visto que entre las partes del presente conflicto existe una relación arrendaticia sin solución de continuidad por tiempo determinado, estima este sentenciador que resulta inadmisible aspirar el desalojo de un inmueble arrendado bajo un contrato escrito por tiempo determinado, como erróneamente pretende la parte accionante, y para ello se precisa que según el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo podrá demandarse el desalojo de inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito por tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las causales allí previstas, lo que no es el caso de autos; ergo, inexorablemente la demanda debe declararse inadmisible, de acuerdo con el artículo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento; así se decide.-
La resolución anterior impide al Tribunal, descender al examen del merito de la causa; es decir, juzgar sobre los hechos que debieron ser demostrados, para de esta manera subsumirlos en la causal de necesidad que invoca la parte actora como causa petendi, contemplada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; quien por tanto debe sucumbir en el presente litigio como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo, y así igualmente se decide.

IV
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: INADMISIBLE la pretensión de desalojo contenida en la demanda incoada por el ciudadano Joaquín Rogelio Ferreiro García contra el ciudadano Ascenzio Valvo, ambas partes identificadas en el presente fallo, de acuerdo con lo previsto en el artículo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de septiembre de 2010. Años: 200º de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria, Acc.

Yajaira Larreal

En la misma fecha siendo las 12:48 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.

La Secretaria