TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dieciocho (18) de abril de 2011
200º y 152º

PARTE DEMANDANTE: “INVERSIONES 26 DE MARZO, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el día 23 de noviembre de 1979, bajo el N° 30, tomo 194-A Pro. Con domicilio procesal en: Avenida Urdaneta, Centro Financiero Latino, Piso 10, Oficina 4, Municipio Libertador, Caracas.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: “FELIPE MEDINA GUTIÉRREZ y ZULAHIDA MONTAÑA VALDERRAMA”, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 99.340 y 121.132, en su orden.

PARTE DEMANDADA: “LIBRERÍA PROPATRIA, S.R.L.”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el día 1 de septiembre de 1983, bajo el N° 84, tomo 106-A Sgdo. Sin domicilio procesal constituido en autos.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “WILLIAMS MERIÑO PALOMARES y JOSÉ QUINTERO MARTÍNEZ”, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 112.845 y 70.412, en su orden.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2010-003658
I
DEL ITER PROCEDIMENTAL

El día 24 de septiembre de 2010, el abogado en ejercicio de su profesión Felipe Medina Gutiérrez, inscrito en el Inpreabogado con la matricula Nº 99.340, en su carácter de mandatario judicial de la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Inversiones 26 de Marzo, C.A., presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda contra la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Librería Propatria, S.R.L., ambas partes ut supra identificadas, pretendiendo el desalojo y consecuencialmente la entrega material del inmueble descrito en el contrato de arrendamiento accionado; así como también, el pago de los cánones de arrendamiento reclamados insolutos, “mas los cánones que sigan venciendo hasta la fecha en que la demandada entregue el inmueble que ilegamente ocupa”.
Por auto dictado el día 4 de octubre de 2010, se admitió la demanda conforme el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, a los fines de la contestación a la demanda.
Mediante diligencia estampada el día 25 de octubre de 2010, la representación judicial de la parte accionante consignó los recaudos a los fines de la elaboración de la compulsa.
El día 28 del mismo mes y año se libró la compulsa.
Luego, el día 13 de diciembre de 2010, el ciudadano Alguacil Marcos De Córdova informó mediante diligencia, que citó personalmente a la parte demandada en la persona de Rusela Marcano de Bravo, quien firmó el correspondiente recibo de la compulsa.
En vista de esta actuación, el día 15 de diciembre de 2010, el abogado Williams José Meriño, mandatario judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, alegando todo cuanto estimó pertinente en defensa de los derechos e intereses de su patrocinada.
En fecha 14 de enero de 2011, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas; que proveyó el Tribunal por auto del día 17 del mismo mes y año.
Mediante diligencias estampadas los días 4 y 15 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte demandada solicitó el pronunciamiento de la sentencia.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal procede a resolver el fondo de la controversia, sobre la base de las siguientes consideraciones:
II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
La representación judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, alega en el libelo de la demanda lo siguiente:
Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte actora
a) Sostiene, que su representada es propietaria de un inmueble constituido por el local comercial distinguido con la letra y número C-1, ubicado en la planta nivel cuatro (4) del Centro Comercial Propatria, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, Caracas; y que según consta en el instrumento autenticado en fecha 18 de mayo de 1993, celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Librería Propatria, S.R.L., representada por la ciudadana Rusela Marcano de Bravo.
b) Aduce, que el canon de arrendamiento se pactó en la suma de Bs. 36.000, hoy día equivalente a Bs. 36,00, pagadero por mensualidades vencidas dentro de los cinco primeros días de cada mes; el cual quedó aumentado a la suma de Bs. 1.458,00, por Resolución emitida en fecha 26 de abril de 2004, por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
c) Afirma, que la arrendataria dejó de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de marzo de 1999, hasta el mes de marzo de 2004, a razón de Bs. 36,00; y desde el mes de abril de 2004, hasta el mes de septiembre de 2004, a razón de Bs. 1.458,00; y lo que ha venido consignando ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, desde el mes de marzo de 1999, hasta el mes de noviembre de 2006, es la cantidad de Bs. 36.000,00.
d) Arguye, que la arrendataria ha cambiado el uso del inmueble sin autorización de su representada, pues está destinado a una actividad económica distinta a la señalada en el contrato, como es un fondo de comercio dedicado al área de cosméticos y depósitos de mercancías propias del ramo cuya marca es ESIKA.
e) Asevera, que el contrato fue celebrado el día 2 de mayo de 1993, sin embargo la relación arrendaticia se ha indeterminado en el tiempo, a tenor de lo previsto en el artículo 1.580 del Código Civil, debido a que la relación arrendaticia se ha excedido los 15 años, operando la tácita reconducción.
f) Que por todo lo antes expuesto, procede a demandar a la arrendataria para que convenga o en su defecto a ello sea condenada en: desalojar y entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento accionado, y pagar la suma de Bs. 110.916,00, monto equivalente a los cánones vencidos desde el mes de marzo de 1999, hasta el mes de septiembre de 2010, “más los cánones que se sigan venciendo hasta la fecha en que la demandada entregue el inmueble que ilegalmente ocupa”.
Fundamenta la demanda en el artículo 34 literal a) y d) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.159, 1.264 y 1.167 del Código Civil.
A los fines de combatir los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada contesta la demanda, alegando las siguientes razones:
Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada
a) Promueve la cuestión previa del artículo 346 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 78 eiusdem.
b) Niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el Derecho invocado en la demanda.
c) Niega que la relación arrendaticia se haya transformado a tiempo indeterminado.
d) Luego, aduce que su representada está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, los cuales están consignados en el Juzgado de Consignaciones por el monto estipulado en el contrato, porque la arrendadora dejó de cobrar los mismos y no le fue notificado a su representada la regulación de dicho canon.

De acuerdo con las afirmaciones de hecho que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, colige este juzgador que el thema decidendum se circunscribe a decidir sobre la procedencia en Derecho de la pretensión de desalojo que formula Inversiones 26 de marzo, C.A. contra Librería Propatria, S.R.L., alegando como causa petendi la falta de pago de cánones de arrendamiento y el cambio de uso del inmueble, fundamentada en el artículo 34 literal a) y d) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Sin embargo, antes de decidir el merito de la causa, este sentenciador se encuentra obligado a resolver in limine y como punto previo, la cuestión previa que en el escrito de contestación a la demanda promueve la representación judicial de la parte demandada.
Al respecto se observa:
III
PUNTO PREVIO
La representación judicial de la parte demandada promueve la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 78 eiusdem, alegando que se incurrió en acumulación prohibida de pretensiones.
A tales efectos, manifiesta que del petitorio de la demanda se desprende que la parte actora pretende el desalojo del inmueble, y a la vez solicita que se le pague la suma de Bs. 110.916,00, por concepto de cánones vencidos y los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble, evidenciando que solicita en forma conjunta la resolución y el cumplimiento del contrato, lo cual violenta el artículo 1.167 del Código Civil.
Además de ello, sostiene que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, conforme se deduce de la voluntad expresada por las partes en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento accionado, pues se ha venido prorrogando con el tiempo, y por tanto no es procedente reclamar el desalojo.
Es necesario destacar, que el artículo 1.167 del Código Civil prevé que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
En el contexto del derecho inquilinario, si la pretensión escogida por la parte demandante es la resolutoria, debe precisarse que la misma queda reservada a la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.
Por otra parte, destaca que la institución del contrato de arrendamiento está regida por el orden público, pues a tenor de la norma contenida en el artículo 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos que la ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.
En tal sentido se inscribe el artículo 34 eiusdem, al establecer que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando se materialice alguno de los supuestos que dicha norma contempla. Esta pretensión que la propia Ley califica de desalojo, al igual que la pretensión de resolución, conlleva a la terminación o extinción del vínculo arrendaticio; es decir, se trata en realidad de una resolución del contrato reglada de manera singular.
Ahora bien, resulta importante señalar que mediante la acción ponemos en actividad la función jurisdiccional del Estado; y mediante la pretensión exigimos del demandado la satisfacción de nuestro derecho. De tal manera que, la eficacia de la pretensión esta condicionada con su debida actuación; es decir, por la necesidad de que el que la lleve a efecto no la acumule de forma indebida, y se halle en determinada relación con el interés que se alega como violado.
La inteligencia del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil pone de manifiesto, que cuando se presenta un escrito libelar, las pretensiones no pueden excluirse entre sí. En efecto, en los escritos libelares pueden acumularse pretensiones periódicas, así como también acumularse pretensiones de varios demandantes o contra varios demandados, siempre que provengan de la misma causa, o versen sobre el mismo objeto o se hallen entre sí en relación de dependencia o deban servirse de las mismas pruebas, aunque sea diferente el interés de unos y otros.
Tal cual lo establece el Dr. Hernando Morales Molina (Curso de Derecho Procesal Civil. Parte General, Tomo I, Bogotá, 1.960, Pág. 353 y 354), para que puedan acumularse varias pretensiones en una demanda, estas deben ser conexas por la causa o por el objeto, o inconexas, más unas dependientes de las otras, o que deban servirse de las mismas pruebas, o que no tengan ninguno de éstos nexos sino sólo la unidad de partes, y a tal efecto, se exigen tres requisitos, a saber: a.- Que el Juez sea competente para conocer todas; b.- Que puedan tramitarse todas por un mismo procedimiento, esto es, que sigan el mismo tramite, y; c.- Que las pretensiones no se excluyan entre sí, salvo que se propongan como principales y subsidiarias.
Se entiende entonces, que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los casos que esta se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda.
En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00407 del 21 de julio de 2009, con ponencia del magistrado Dr. Luis Ortiz Hernández, se pronunció de la siguiente manera:
“…Al respecto es de observar lo establecido por esta Sala sentencia Nº RC-760 del 13 de noviembre de 2008, expediente Nº 2007-907, con ponencia del Magistrado que con el mismo carácter suscribe la presente, que reitera el criterio contenido en decisión Nº RC-483 de fecha 22 de julio de 2005, expediente Nº 2005-212, en torno a la incongruencia del fallo por distorsión o tergiversación que dispone:…
De igual forma cabe señalar que la prohibición de la ley de admitir la demanda, por inepta acumulación de pretensiones, constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si esta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el Juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes.
En efecto esta Sala en sentencia Nº RC-75 de fecha 31 de marzo de 2005, expediente Nº 2004-856, señaló:
“...En referencia a la acumulación de acciones, se ha señalado que son de eminente orden público…” (…)
Así mismo bajo el principio IURA NOVIT CURIA, que la doctrina y jurisprudencia de esta Sala ha establecido de la siguiente forma: …
El Juez de la recurrida declaró la inadmisibilidad de la demanda por inepta acumulación de pretensiones.
A este respecto es necesario señalar lo siguiente:
El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil establece: …
Por su parte, el artículo 78 de la misma Ley Civil Adjetiva señala…
De las anteriores disposiciones procesales se puede evidenciar que por mandato de la propia Ley, el Juez está facultado para inadmitir una demanda cuando evidencie que es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. (…)
En el mismo sentido se pronunció la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal, en sentencia N° 779, del 10 de abril del 2002, caso: Materiales MCL, C.A., expediente 01-0464, en la que estableció:…
Dicho lo anterior, es menester señalar que el Juez de la recurrida actuó conforme a derecho, por cuanto forma parte de la activad oficiosa del Juez, revisar en cualquier estado y grado del proceso la conformidad en los requisitos de admisión de la demanda y declarar la inadmisibilidad de la misma –de la demanda-, por cualquiera de los motivos establecidos en la ley, entre ellos, si contiene la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 de la Ley Civil Adjetiva, como ocurrió en este caso concreto, dado que el Juez después de un análisis de las actuaciones intimadas determinó, que estas eran judiciales y extrajudiciales, y que en consecuencia al tener procedimientos incompatibles, era inadmisible la demanda por inepta acumulación de pretensiones, y en aplicación de lo previsto en los artículos 341 y 78 del Código de Procedimiento Civil, el Juez está facultado para negar la admisión o decretar la inadmisibilidad de la demanda, por auto razonado expresando los motivos de la negativa, pues el cumplimiento de los requisitos de admisibilidad constituye materia de orden público. (…)
De manera que la actividad del Juez no puede estar sujeta a que la parte demandada eventualmente alegue la causal de inadmisibilidad de la acción, cuando desde el inicio éste ha advertido de la existencia del vicio, más aún cuando tal desatino puede ser declarado en cualquier estado y grado del proceso…”

En el caso concreto de autos, si bien la representación judicial de la parte actora pretende de la parte demandada el desalojo del inmueble objeto material del contrato de arrendamiento accionado, que conlleva a la extinción del vínculo jurídico, no menos cierto es que también pretende que cumpla con pagar la suma de Bs. 110.916,00, equivalente a los cánones vencidos, “más los cánones que se sigan venciendo hasta la fecha en que la demandada entregue el inmueble”; es decir, los cánones que se causen a futuro, y sin especificar que tal reclamación es a título de daños y perjuicios. Estas pretensiones, desalojo y pago de cánones a futuro, a juicio de quien aquí decide, son incompatibles y contrarían las reglas legales establecidas, es decir, las que estatuyen la no contrariedad o exclusión recíproca de pretensiones.
En efecto, debe precisarse que la pretensión de desalojo y el pago de cánones de arrendamientos vencidos, al igual que ocurre con la pretensión de resolución, de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí, pues son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponde tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve. Sin embargo, el meollo del asunto gira en torno a los cánones reclamados a futuro hasta la entrega definitiva del inmueble, sin especificar que es a título de indemnización de daños y perjuicios, lo cual se proyecta hasta mas allá de que quede definitivamente firme el fallo, y conlleva a pronunciar un fallo con el vicio de indeterminación objetiva.
Por consiguiente, visto que la representación judicial de la parte actora acumula indebidamente en el libelo de la demanda, una pretensión de desalojo y una pretensión de cumplimiento de una obligación principal, ésta última referida al pago de los cánones de arrendamiento que se causen hasta la entrega definitiva del inmueble, a juicio de quien aquí decide la cuestión previa sub examine debe prosperar en Derecho; así se establece.-
En todo caso, resalta un hecho importante en la resolución de la litis, como es lo señalado por la representación judicial de la parte demandada en cuanto a la naturaleza temporal de la relación arrendaticia de marras, la cual estima que es a tiempo determinado; en efecto, dentro del contexto de la cuestión previa, adujo que el contrato se ha venido prorrogando por voluntad de las partes tal y como se pactó en la cláusula segunda contractual, y que por ende no es procedente ejercer una pretensión de desocupación.
Al respecto, resulta importante referir la importancia que tiene la determinación previa de la naturaleza jurídica temporal de una convención arrendaticia, pues de ello depende en gran medida la vía idónea para obtener su revocación, resolución o cumplimiento según los hechos y circunstancias que la motiven; y especialmente, tratándose de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, la única vía posible es la de desalojo, como atinadamente lo ha establecido la jurisprudencia suprema. Contrariamente, no podrá exigirse judicialmente el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado.
Para apoyar la tesis anterior, destaca el criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 834, de fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, en la cual estableció lo siguiente:
“…En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. Efectivamente, la Sala debe reiterar que el amparo contra decisión judicial, establecido en el citado artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, procede en los siguientes casos…En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…”. (Negrilla del tribunal)

Igualmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1.391, del 28 de junio de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Carrasquero López, expediente Nº 04-1845, determinó lo siguiente:
“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….)
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…” (Negrillas del tribunal).
Finalmente, se invoca la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 381, de fecha 7 de marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, en el expediente Nº 06-1043:
“…3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…” (Negrillas del tribunal)

En el caso concreto de marras, la cláusula segunda del contrato de arrendamiento en que se fundamenta la pretensión que hace valer la parte actora, que se aprecia de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es del siguiente tenor:

“SEGUNDA:…El término de duración del presente Contrato será de UN (1) AÑO FIJO, contado a partir del día DOS de MAYO de 1.993 (02.05.1.993) hasta el día DOS de MAYO de 1.994 (02.05.1994). Este término será prorrogable por lapsos de UN (01) AÑO también fijo mientras una de las partes no notifique a la otra por los (sic) menos TREINTA (30) DIAS antes del vencimiento del término fijo de cualquiera de las prórrogas que hubiere sufrido este Contrato, su voluntad de darlo por resuelto. Para todos los efectos legales y contractuales, las prórrogas que hubiere de sufrir este Contrato se regirán por las modalidades que regulan el plazo inicial de duración o término del mismo…”

La disposición contractual in comento, tomando en cuenta el principio de la buena fe contractual previsto en el artículo 1.160 del Código Civil, determina que la voluntad real de las partes contratantes –pacta sunt servanda- fue la de establecer un término fijo de duración al contrato, renovable automáticamente por períodos iguales de un (1) año salvo manifestación de voluntad en contrario.
Así las cosas, se aprecia que la relación arrendaticia de marras inició en la fecha señalada, prorrogándose automáticamente hasta hoy día por períodos iguales y consecutivos considerados a tiempo determinado, sin que conste en autos que alguna de las partes haya cumplido con la modalidad de notificación o desahucio. De tal manera que, siendo un contrato a tiempo fijo, las prorrogas sucesivas siguen siendo también a término fijo; y el hecho de prolongarse en el tiempo por un período superior a 15 años, a juicio de este juzgador, ello no produce la indeterminación en el tiempo ni la tácita reconducción; tampoco se subsume en el supuesto de hecho de la norma contenida en el artículo 1.580 del Código de Civil, que contempla una acción de reducción en cabeza del arrendador y sus causahabientes, de ser el caso.
En resumen, resulta claro que la relación arrendaticia entre las partes en conflicto es a tiempo determinado, pues la voluntad expresada claramente en el contrato original, fue la de que el arrendamiento continuara de año en año, hasta que alguna de las partes resolviera sobre su terminación mediante el aviso y la forma de expresarlo, pautado en la mencionada cláusula contractual; por lo tanto, cada prorroga se entiende como establecida por un plazo fijo de un año, y no ha operado la tácita reconducción conforme lo disponen los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil.
Corolario de lo antes expuesto, acatando lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil y los criterios fijados por la jurisprudencia suprema ut supra referidos, resulta forzoso para este operador de justicia declarar con lugar la cuestión previa del artículo 346 ordinal 6° eisudem, y por lo tanto inadmisible la demanda, pues no solamente la representación judicial de la parte actora incurre en una inepta acumulación de pretensiones, sino que además la pretensión de desalojo se encuentra excluida por la Ley, cuando la relación arrendaticia sea a tiempo determinado; así se decide.-
La resolución anterior, impide al Tribunal descender al examen del merito de la causa; es decir, juzgar sobre los hechos que debieron ser demostrados, para de esta manera subsumirlos en las causales de desalojo que invoca la parte actora como causa petendi, contempladas en el artículo 34 literal a) y d) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así igualmente se decide.
IV
DISPOSITIVA
En razón de todos los argumentos de hecho y de Derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Con lugar la cuestión previa del artículo 346 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 78 eiusdem, por inepta acumulación de pretensiones; e inadmisible la demanda.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de abril de 2011. Años: 200º de la Independencia y 152° de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria

Abg. Johana Rondón Mendoza

En la misma fecha siendo la 1:28 p.m., se registró y publicó la anterior decisión.

La Secretaria