TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, ocho (8) de abril de 2011
200º y 152º

PARTE DEMANDANTE: “AURA MARGARITA CHACÍN FUENMAYOR”, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.466.680; con domicilio procesal en: Avenida Universidad, Edificio Ávila, Oficina 75, esquina Sociedad, Caracas.
REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “ALFONSO ALBORNOZ NIÑO, LUIS RODRÍGUEZ PRADA y OMAIRA BENDJOYA,” inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 18.235, 55.621 y 69.591, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: “OLGA MAGDALENA GUILLÉN ALBUJAS”, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 636.662; sin domicilio procesal constituido en autos.
REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “Sin representación judicial”; se hizo asistir de la abogada Imelda González, inscrita en el Inpreabogado con la matricula N° 80.807.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2010-004004
I
DESARROLLO DEL JUICIO

Comienza el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 15 de octubre de 2010, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo su conocimiento a este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, tal como consta al folio 1 del expediente de marras.
La parte actora, Aura Chacín Fuenmayor, pretende el desalojo de un inmueble de su propiedad cedido en arrendamiento a la parte demandada Olga Guillén Albujas, fundamentado en el artículo 34 literal a) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por auto de fecha 26 de octubre de 2010, se admitió la demanda conforme lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación de la demanda.
Mediante diligencia estampada el día 1 de noviembre de 2010, la representación judicial de la parte actora consignó los recaudos requeridos a los fines de la elaboración de la compulsa.
El día 8 del mismo mes y año, se libró la compulsa.
En fecha 17 de noviembre de 2010, la representación judicial de la parte demandante dejó constancia en autos de haber suministrado los emolumentos necesarios a los fines de la citación personal de la parte demandada.
En fecha 3 de diciembre de 2010, el ciudadano Alguacil Grejosver Planas informó mediante diligencia, que citó personalmente a la ciudadana Olga Guillén Albujas.
Así las cosas, el día 6 de diciembre de 2010, compareció personalmente la parte demandada, asistida de abogada, y contestó la demanda alegando todo cuanto estimó pertinente en defensa de sus derechos e intereses.
El día 13 de diciembre de 2010, el abogado Alfonso Albornoz, representante judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de prueba documental; asimismo, presentó un escrito impugnando los instrumentos acompañados junto al escrito de contestación a la demanda.
Luego, en fecha 11 de enero de 2011, la parte demandada presentó un escrito de promoción pruebas documentales.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal procede a dictar la sentencia definitiva, sobre la base de las siguientes consideraciones:
II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA
La representación judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que fundamenta su pretensión, alega en el libelo de la demanda, los siguientes hechos:
Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte actora
a) Expone, que su representada es propietaria de un apartamento identificado con el N° PH-4, ubicado en la planta Pent House, Torre A del Edificio denominado Residencias Las Guacamayas, situado entre la Avenida San Martín y la Avenida José Ángel Lamas de la Urbanización San Martín, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Caracas; el cual fue arrendado a la ciudadana Olga Guillén Albujas, según contrato suscrito el día 9 de abril de 2004, por un canon de arrendamiento mensual de Bs. 300,00.
b) Alega, que en el expediente de consignaciones de cánones de alquiler N° 2005-9039, nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, se evidencia la falta de pago del canon de arrendamiento por parte de la arrendataria a partir del mes de abril de 2010.
c) Afirma, que la arrendataria ha incumplido con el contrato y lo establecido en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al dejar de pagar más de dos (2) mensualidades; motivo por el cual presenta la demanda pretendiendo el desalojo del inmueble arrendado; y consecuencialmente la entrega del mismo.

A los fines de combatir los hechos libelados, la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, sostiene los siguientes hechos:
Alegatos formulados por la parte demandada
a) Rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes los hechos y el derecho señalado en el libelo de la demanda.
b) Alega, que se quedó desempleada y tuvo que afrontar situaciones delicadas y difíciles con uno de sus hijos; sin embargo, ha tratado de pagar correctamente los cánones de arrendamiento del inmueble, lo cual ha realizado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.

De acuerdo con lo argumentos que esgrimen las partes de la relación procesal, se desprende que el thema decidendum queda circunscrito a decidir sobre los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión de desalojo que hace valer la parte accionante, cuya causa petendi radica en el incumplimiento por parte de la arrendataria, en el pago de los cánones de arrendamiento a partir del mes de abril de 2010.
Así pues, tomando en cuenta que es deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes; quien aquí decide, a objeto de verificar el cumplimiento de la carga probatoria y por ende satisfacer el requisito de la motivación del fallo, procede a valorar los medios probáticos ofrecidos por las partes en el proceso, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil.
Al respecto se observa:
-III-
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandante
a) Aporta junto al libelo de la demanda, copia fotostática del instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, hoy Distrito Capital, en fecha 16 de noviembre de 1994, bajo el N° 43, tomo 29, protocolo primero; el cual se tiene por fidedigno para demostrar la titularidad del derecho de propiedad que asiste a la parte actora sobre el inmueble objeto de la litis, y de allí su legitimidad para intentar el juicio; así se establece.-
b) Promueve copia simple del pretenso instrumento privado suscrito en fecha 9 de abril de 2004, el cual se desecha del proceso conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no es un documento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido; así se establece.-
c) Promueve copia simple del fallo dictado por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 4 de noviembre de 2008, conociendo en sede constitucional; así como también, copia simple del fallo dictado por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, en fecha 11 de julio de 2007; los cuales se desechan del proceso por cuanto ningún elemento de convicción producen en este juzgador respecto al merito del asunto debatido, que tiene como causa el presunto incumplimiento en el pago de cánones de alquiler por parte de la arrendataria; así se establece.-
d) Durante la etapa probatoria, promueve certificación expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, que guarda relación con el expediente de consignaciones de cánones de alquiler N° 2005-9039, de su nomenclatura interna, la cual se aprecia conforme lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil, reputándose idónea y pertinente para demostrar los pagos que en concepto de arrendamiento ha efectuado la ciudadana Olga Guillén Albujas a favor de la ciudadana Aura Margarita Chacín, así se establece.-

Pruebas promovidas por la parte demandada
a) Promueve junto al escrito de contestación a la demanda, legajo de planillas de depósitos bancarios efectuados con ocasión del pago por consignación de cánones de alquiler, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente N° 2005-9039, cuyos originales se aprecian como tarjas y se tienen por fidedignas conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; no así las simples copias fotostáticas, pues no solamente no son instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, sino que además fueron impugnadas por su adversario mediante escrito de fecha 13 de diciembre de 2010; así se establece.-
b) Durante la etapa probatoria, reproduce el merito de autos, promueve copia simple del fallo dictado por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conociendo en sede constitucional, en fecha 4 de noviembre de 2008, y certificación expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, que guarda relación con el expediente de consignaciones de cánones de alquiler N° 2005-9039, de su nomenclatura interna; instrumentos que fueron apreciados ut supra.
IV
FUNDAMENTOS DEL FALLO
En la misión que tiene este operador jurídico de administrar justicia, le corresponde resolver sí los hechos alegados y probados por las partes de la relación procesal, se subsumen en el supuesto de hecho de las normas jurídico-positivas que invocan en sustentos de sus pretensiones; teniendo en cuenta que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados.
Es importante destacar, que conforme dispone el artículo 1.133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De allí que la mejor doctrina jurídica afirme, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
En el caso concreto de marras, aun cuando fue desestimado del proceso el pretenso instrumento fundamental sobre el cual la representación judicial de la parte actora sustenta la demanda, resulta claro que la relación arrendaticia entre lo sujetos procesales quedó reconocida, y por tanto no forma parte de los hechos controvertido la existencia de un vínculo jurídico sin solución de continuidad, que tiene por objeto el apartamento identificado con el N° PH4, ubicado en la planta Pent House, Torre A del Edificio Residencias Las Guacamayas, situado entre la Avenida San Martín y la Avenida José Ángel Lamas de la Urbanización San Martín, Parroquia San Juan, Caracas; asumiendo la arrendataria la obligación de pagar un canon de arrendamiento mensual por la suma de Bs. 300,00, como contraprestación por el uso y goce del inmueble; lo que se corresponde con una de las características de esta institución, cual es sin duda la de ser un contrato de tracto sucesivo o de ejecución sucesiva, esto es, aquél en que las prestaciones de una de las dos partes son de cumplimiento reiterado o continuo.
Sobre la base de esa relación arrendaticia, la parte accionante interpone la demanda afirmando –causa petendi- que la arrendataria Olga Guillén Albujas, incumplió con la obligación de pagar el canon de arrendamiento a partir del mes de abril de 2010.
Frente a tal aseveración, la parte demandada pretendió probar como hecho extintivo que pagó dichas mensualidades de alquiler. A tales efectos, aportó una certificación expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con ocasión del pago por consignación contenido en el expediente N° 2005-9039 de su nomenclatura interna, en virtud de la cual se hace constar las fechas en que la arrendataria efectuó los correspondientes depósitos a partir del mes de abril de 2010.
Ahora bien, el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios consagra que cuando el arrendador de un inmueble rehusase expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario consignarla ante el Tribunal de Municipio competente por el territorio, dentro de los quince (15) días continuos siguientes el vencimiento de la mensualidad; y de acuerdo a la norma contenida en el artículo 56 eiusdem, en virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez.
Al respecto de lo antes expresado, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 5 de febrero de 2009, con ponencia del magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, expediente Nº 07-1731, estableció el siguiente criterio vinculante de interpretación:
“…En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido …omissis…Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces …omissis…Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide…”

Entonces, tomando en cuenta el anterior criterio constitucional, que este Tribunal hace suyo, resulta evidente que en el caso sub iudice la arrendataria debió honrar su compromiso de pagar el canon de arrendamiento por mensualidades vencidas, entre el día 1 y el día 15 de cada mes calendario; de tal manera que, el término cierto que corre a su favor por voluntad de la ley, para efectuar el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2010, venció el día 15 de mayo de 2010; y de igual modo, el día 15 de los subsiguientes meses caducó el termino para el pago de la mensualidad correspondiente al período anterior.
Siendo así, el examen de la certificación de pago por consignación emanada del órgano judicial competente, determina lo siguiente:
La arrendataria efectuó el depósito de la suma dineraria correspondiente al pago del mes de abril de 2010, el día 3 de mayo de 2010; mayo de 2010, no consta allí reflejado, y la copia simplemente fotostática de la pretensa planilla N° 1193180 aportada junto al escrito de contestación a la demanda, no tiene valor probatorio conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto fue impugnada por el adversario; junio de 2010, el día 20 de agosto de 2010; julio de 2010, el día 20 de octubre de 2010; agosto de 2010, el día 20 de octubre de 2010; septiembre de 2010, el día 22 de noviembre de 2010; y octubre de 2010, el día 22 de noviembre de 2010. Las siguientes mensualidades no se toman en consideración, visto que la demanda fue presentada el día 15 de octubre de 2010.
La situación antes descrita evidencia, que la arrendataria pagó tempestivamente el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2010; no así los cánones correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010, pues fueron depositados de forma extemporánea por tardía, esto es fuera del plazo de 15 días a que se refiere el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ergo, dicho pago por consignación no fue legítimamente efectuado ni produce efectos liberatorios, para lo cual cabe considerar que el contrato de arrendamiento es de tracto sucesivo, esto es aquél en que las prestaciones de una de las partes son de cumplimiento reiterado o continuo.
Entonces, la conducta de la arrendataria patentiza el incumplimiento culposo de una obligación esencial a la institución del contrato de arrendamiento, como es el pago del precio de alquiler a tiempo, lo que produce consecuencias jurídicas en su contra. En efecto, a juicio de este jugador no aportó plena prueba capaz de desvirtuar los hechos afirmados en el escrito libelar, específicamente en cuanto al incumplimiento en el pago tempestivo de los cánones de arrendamiento a partir del mes de mayo de 2010, desconociendo la carga procesal que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Por el contrario, la representación judicial de la parte actora cumplió con su correspondiente carga, pues quedó demostrado el supuesto de hecho de la norma jurídica que invoca en tutela de sus derechos, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y de esta manera se hace acreedora de las consecuencias jurídicas que el artículo 34 literal a) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla, pues quedó demostrada no solamente la existencia de la obligación pecuniaria que se afirma incumplida; sino además, la materialización del evento que produce la necesidad de un pronunciamiento judicial, respecto a la pretensión de desalojo que hace valer la parte actora en el libelo de la demanda; así se decide.-
V
DISPOSITIVA
En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Procedente en Derecho la pretensión de desalojo contenida en la demanda incoada por la ciudadana Aura Margarita Chacín Fuenmayor contra la ciudadana Olga Magdalena Guillén Albujas, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble objeto de la demanda, constituido por el apartamento identificado con el N° PH-4, ubicado en la planta Pent House, Torre A, Edificio denominado Residencias Las Guacamayas, situado entre la Avenida San Martín y la Avenida José Ángel Lamas de la Urbanización San Martín, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Caracas.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de acuerdo con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese y notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 8 días del mes de abril de 2011. Años: 200º de la Independencia y 152° de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria, Acc.

Yajaira Larreal García

En la misma fecha siendo las 11:31 de la mañana se registró y publicó la anterior decisión.

La Secretaria