TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
AÑOS: 200º y 152º

PARTE SOLICITANTE: BEATRIZ CECILIA RUIZ DE VISO, ZULAY JOSE JIMENEZ ROJAS y PEDRO PEÑALOZA SOLANO, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.184.247, V-4.361.060 y V-16.526.656, respectivamente.
ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE SOLICITANTE: LIDUZCA NOEMI LICAUSI SALERNO, titular de la cédula de identidad Nº V-3.667.126, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita e el Inpreabogado bajo el Nº 38.172.
MOTIVO: Interlocutoria sobre pedimentos de reuniones previas.

I
Se recuerda, que antes del nombramiento del administrador judicial ad hoc, la situación del conjunto residencial Prado Humbolt estaba acéfala, ello por la falta de nombramiento por vía ordinaria de quien ejerciera como administrador así como por falta del nombramiento de la Junta de Condominio.
Esta situación se suma a la complejidad del referido conjunto residencial, producto de múltiples factores, donde destaca la cantidad de unidades habitacionales más locales de oficinas, junto a la cantidad de puestos estacionamientos privados más los comunes, y especialmente, por la situación agravada de los problemas administrativos generados con el supuesto extravío de unas sumas de dinero en la gestión administrativa anterior.
Por ello, desde el 6 de julio de 2009 gracias a la solicitud de algunos copropietarios, en el mejor interés de solventar la situación exigieron la designación de un administrador judicial, a falta de administración ordinaria.
Este tribunal, por decisión del 14 de junio de 2010 designó como administrador a la ciudadana SANDRA ARZOLA, a quien se le impuso algunos límites como se precisó en aquella oportunidad y hoy se ratifican.
Hasta la presente fecha, la administradora judicial ha presentado en forma periódica resumen de su gestión (en forma mensual), y ha explicado en forma pública en reuniones, el contenido de su gestión, a cuyas reuniones ha asistido este tribunal.
Ahora bien, consta en las últimas reuniones, como la de fecha 02 de marzo de 2010 (folio 330 pieza II) cuando la administradora expuso en detalle su gestión, como en la de fecha 18 de marzo de 2010 (folio 331 pieza II) con las juntas de enlace junto con algunos de los copropietarios presentes, que algunos de los presentes han mostrado interés sobre el contrato de servicios firmado con la abogada MIRIAM CONTRERAS.
A pesar de que la administradora ha recibido el apoyo mayoritario de los copropietarios presentes en las reuniones, quienes apoyan su gestión en medio de las dificultades propias de administrar un conjunto residencial con las características de Prado Humbolt, también un grupo importante de los presentes en las referidas reuniones, piden explicación de una serie de circunstancias relacionadas con la referida contratación (como costes que asumen los copropietarios, consecuencias de los actos de las abogadas, límites del mandato, condicionamiento de la contratación, etc.), aunado al hecho que un grupo de los presentes tenía la idea “incorrecta”, que para la contratación de las abogadas en referencia, el tribunal la había avalado o colaborado en la recomendación de las abogadas contratadas, cuestión que fue aclarada a los presentes por el tribunal.
Esta situación obliga al tribunal, como rector del proceso en la designación del administrador judicial y en aras de la pulcritud en la administración como se ha venido haciendo, siempre mejorable cuando se tiene voluntad, de entrar a decidir la presente incidencia en virtud de la necesidad del procedimiento, aplicando por analogía la facultad prevista en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, que reza:
“Artículo 607.- Si por resistencia de una parte a alguna medida legal del Juez, por abuso de algún funcionario, o por alguna necesidad del procedimiento, una de las partes reclamare alguna providencia, el Juez ordenará en el mismo día que la otra parte conteste en el siguiente, y hágalo ésta o no, resolverá a más tardar dentro del tercer día, lo que considere justo; a menos que haya necesidad de esclarecer algún hecho, caso en el cual abrirá una articulación por ocho días sin término de distancia.

Si la resolución de la incidencia debiere influir en la decisión de la causa, el Juez resolverá la articulación en la sentencia definitiva; en caso contrario decidirá al noveno día.”

En tal sentido, conforme a las siguientes consideraciones expuestas, se decidirá con base a dos supuestos (i) la contratación de las abogadas, (ii) la naturaleza y condición de la contratación de las abogadas.

(i) De la contratación de las profesionales del derecho:
Se hace constar en forma expresa, que el tribunal no tiene ninguna injerencia en la escogencia por parte de la administradora judicial, para la contratación de las abogadas a los fines de representación de los copropietarios, ni avaló en forma alguna la escogencia de las referidas abogadas, ni promovió, ni recomendó en forma alguna, ello para aclarar de una buena vez que en dicha decisión la administradora Lic. Sandra Arzola, procedió en forma autónoma.
Dispone la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 18 que: “La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador…”; y a falta de designación por la Asamblea de copropietarios sobre el administrador, dispone el artículo 19 de la misma ley, que: “…A falta de designación oportuna del Administrador, éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer preferentemente en uno de los copropietarios…”
Esto indica que el administrador judicial o ad hoc (que designa el tribunal), se sustituye en el administrador ordinario (que no designó en forma natural la Asamblea de Copropietarios), haciendo sus veces y funciones, y en tal sentido en su proceder, según el literal “e” del artículo 20 de la tratada Ley de Propiedad Horizontal:

“…Corresponde al administrador….e.) Ejercer en juicio la representación de los copropietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio…” (Subrayado del tribunal).

De lo antes transcrito se saca como conclusión, que al no haber actividad por parte de la Junta de Condominio (por la inexistencia absoluta), entonces queda habilitada la administradora judicial para efectuar la representación de los copropietarios en forma excepcional. Ahora bien, dada esa excepcionalidad, la administradora judicial estaba llamada a hacerlo con la mayor prudencia, tomando en cuenta no solo la excepcionalidad del caso, sino y especialmente porque este tribunal en sentencia del 14 de junio de 2010 (donde se le designó), ordenó:
…insta a la Administradora designada a hacer consultas de todo cuanto sea superior a la administración ordinaria: Cambio de contratos, nuevos servicios, resolución de contratos, y otras actividades que de esta naturaleza que superen la simple administración…”

Cuando para tal contratación de los abogados por representación de los copropietarios, aunque se haga en las personas técnica y profesionalmente preparados y aptos, se omite consultar a los copropietarios bajo cualquier mecanismo (carta consulta por ej.), se generan los cuestionamientos naturales de quienes se sienten “excluidos” no solo del control o vigilancia, sino de opinar lo que considere respecto al tipo de contrato, personalidad de los abogados propuestos, etc.
La administradora judicial seguramente actuando en buena fe, contrató los servicios profesionales en personas capacitadas, dadas la alta morosidad presentada en las finanzas, lo que es un hecho notorio frente a todos, pero ello no la eximía de evacuar consultas sobre los particulares relacionados con una contratación de esta naturaleza, porque se está facultando la representación del resto de los copropietarios a terceras personas.

(ii) Sobre la naturaleza y condiciones del contrato de servicios profesionales:
Que la administradora esté legitimada para suscribir el contrato en referencia, es distinto que autorizar a la referida administradora a omitir consultas a los copropietarios del conjunto residencial sobre la trascendencia del tipo de contrato que nos ocupa, sobre las implicaciones legales y financieras que asumen los copropietarios, como las consecuencias y bondades para la contratación de estos profesionales del derecho y no de otros. En fin, se pide al juez en las reuniones atienda el contenido del referido contrato.
Se insiste que los presentes en las reuniones ha manifestado su aprobación a la gestión de la administradora, pero también su preocupación porque no se ha presentado ni para esta, ni para otras contrataciones que consideran importante, varias ofertas o varios presupuestos o prospectos, que consideran fundamental para la escogencia del o la mejor, en base a precio, calidad, tipo de servicio, etc.
Considera quien decide, que para el presente caso, aunque se suponga la competencia de las abogadas contratadas, era preferible la consulta de otras propuestas de otros profesionales del derecho junto a otras cotizaciones, cuya omisión genera en el colectivo la duda razonable sobre por qué de esas razones; en el sentido de cuestionar por qué estas abogadas y no otras, pues los copropietarios tienen el interés y el derecho de saber las consecuencias del contrato, y hasta opinar sobre el contenido y trascendencia del contrato. Si, cuando menos, se hubiera convocado a las juntas de enlace para que opinaran al respecto de la contratación, se hubiera evitado las dudas que esa contratación produce en algunos copropietarios, quienes están llamados conforme a la decisión de este tribunal de fecha 14 de junio de 2010, a coadyuvar a la administradora, y especialmente se exhorta a toda la comunidad, que: “…también debe vigilancia en las funciones que ejerza…” (folio 53, pieza II).
Ahora bien, es importante señalar que hasta el presente la administradora ha venido cumpliendo con la labor encomendada, pudiendo mejorarse –como seguramente quieren todos- algunos aspectos en pro de ese objetivo, uno de los cuales, es el tema de las consultas a temas tan sensibles como el que nos ocupa. Luego, tampoco puede quien decide quien no es parte en un contrato, opinar o cuestionar si las condiciones del mismo son buenas o malas para los copropietarios, leoninas o no, en el sentido que no corresponde por esta vía ni procedimiento, decidir la suerte del referido contrato, el cual, está en vigencia por ser celebrado entre la administradora judicial ad hoc, actuando con representación delegada y las abogadas contratadas.
Esto no significa que el mismo pueda ser revisado por las propias partes, y hasta explicado a los copropietarios para procurar su aval y mayor tranquilidad, en el sentido que por medio de la presente se exhorta a los copropietarios para que en forma ordenada y a través de sus respectivas juntas de enlace (hasta ahora no sustituidas), o en forma individual –si lo considerasen- hagan respetuosamente las observaciones “por escrito” que consideren pertinentes con relación al contrato de servicios que nos ocupa.
Del contenido de tales observaciones escritas, se dará cuenta (participará) al tribunal, quien de ser necesario, convocará reunión a los fines de someter a consulta respectiva sobre la conveniencia de ratificar o no su aprobación sobre el contenido de la contratación, y dependiendo con los resultados, se exhortará o no a la administradora de mantener o no el contrato, que se insiste, está vigente y no puede anularse por esta vía, y solo puede rescindirse por voluntad de las partes contratantes.
Para mejor comprensión de este fallo, se ordena notificarlo de la forma como se ha venido haciendo (por medio de boletas fijadas), mediante secretario accidental que se designa a tales efectos.
Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los cinco (5) días del mes de abril de 2011.-
EL JUEZ TITULAR

ABG. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
LA SECRETARIA

ABG. FABIOLA DOMINGUEZ
En esta misma fecha y siendo la 01:30 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, quedando asentada en el libro diario con el Nro._______.
LA SECRETARIA
ABG. FABIOLA DOMINGUEZ
LAPG/FD.-
AP31-S-2009-003695.-