REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2010-003146


PARTE DEMANDANTE:
ORLANDO JOSE LIENDO LIENDO e IGMA ROSA VILLEGAS DE LIENDO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-3.471.996 y V-7.647.007, respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
MARGARITA SOTO DOS SANTOS, HENRY ALBERTO BORGES y PEDRO JOSE VALOR REYES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 72.750, 63.323 y 139.490, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:



MANUEL NAVARRO ARAGONES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-2.101.191.-

MILAGRO MAITA GARCIA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 20.310.-


ABOGADA ASISTENTE DE LA
PARTE DEMANDADA:


MOTIVO:
NULIDAD DE CONTRATO.-

I

Se inició la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 02 de Agosto de 2010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial asignándose al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que mediante auto dictado en fecha 03 de Agosto de 2010, la admite y ordena su tramite conforme a las reglas dispuestas para el Juicio Breve.- Cumplido el trámite procesal para decidir se observa:
ALEGATOS DE LAS PARTES
Narran los actores que celebraron en fecha 12 de Septiembre de 1992, contrato privado por el cual tomaron en arrendamiento de manos de la ciudadana DOLORES ARAGONES DE NAVARRO un inmueble constituido por una casa distinguida con el número 5, ubicada en la Urbanización Nueva Caracas, Calle El Perú, Callejón San Rafael, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, pagándole un canon de TRES MIL BOLÍVARES (BS.3.000,00) mensuales.- Que ese contrato ha venido prorrogándose en el tiempo de manera automática e ininterrumpida y cancelando al hijo de la arrendadora ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONES hasta que esté en fecha 10 de Diciembre de 2009 se negó a recibir el canon, situación por la cual acudieron ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio e iniciaron el procedimiento de consignaciones que corre bajo el expediente 2009-2173.-
Siguen los demandantes señalando que la ciudadana DOLORES ARAGONES DE NAVARRO, antes de morir, actuando de mala fe y vulnerando su derecho de preferencia, así como sus derechos constitucionales, vendió el inmueble arrendado a su hijo MANUEL NAVARRO ARAGONES.- Sigue afirmando que siendo que la venta se hizo sin tomar en cuenta el derecho especial de preferencia, solicita la nulidad de la venta conforme a lo establecido en el artículo 1346 del Código Civil, señalando además como pretensión que se le subrogue en la venta hecha y que se declare nula la venta y en consecuencia se les venda a ellos el inmueble en las mismas condiciones.-
Por su parte la parte demandada en su defensa afirma que el contrato de arrendamiento solo tiene por objeto una porción del inmueble constituida por una habitación con patio y lavadero ubicada en la segunda planta del inmueble y que la primera planta ha sido arrendada a personas distintas encontrándose en la actualidad bajo una medida cautelar de secuestro.- Significa además que en fecha 11 de agosto de 2006, notificó a los inquilinos que a partir del 13 de Septiembre se iniciaría la prórroga legal que prevé el Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios y que de esa notificación se desprende que tenían conocimiento de su condición de propietario.- En este mismo sentido el demandado destaca que los arrendatarios desde el año 2000 depositaban en una cuenta bancaria a su nombre, consientes de que era el nuevo propietario.-
Sigue la parte demandada indicando que su madre habitó en la segunda planta del inmueble hasta que presentó cáncer de mama y ello ameritó que se internara en una institución para que le cuidaran, permitiendo a los inquilinos hacer uso de algunos muebles por lo que niega haya procedido con mala fe y violentando el derecho a la preferencia ofertiva, señalando que la misma no procedía conforme al artículo 49 del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios ya que se trataba de la venta de la totalidad del inmueble cuyas partes estaban arrendadas.- Concluye pidiendo se declare sin lugar la demanda propuesta en su contra.-

Durante el curso del proceso ambas partes presentaron las pruebas que estimaron convenientes a la demostración de sus alegatos, las cuales adelante se relacionan, valoran y aprecian.-

En estos términos ha quedado planteada la litis y así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por las partes en el curso del proceso, queda definido el tema “decidemdum” y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los restantes capítulos del fallo.-
II
PRUEBAS

1. Cursante entre los folios catorce (14) y quince (15) del expediente copia fotostática de instrumento privado que se desecha por ilegal ya que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo pueden promoverse en fotostatos los instrumentos públicos y los privados reconocidos o que tengan el valor de tal.- Ahora bien, original de este contrato se incorporó entre los folios cincuenta y ocho (58) y cincuenta y nueve (59) del expediente, esta probanza se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa entre las partes aquí en conflicto y en especial que la misma tiene por objeto conforme a la cláusula primera: “…un cuarto de habitación con patio afuera y lavadero…” que conforme a la cláusula tercera es por tiempo determinado “…de seis meses fijos, prorrogables automáticamente por periodos de seis meses…”.-
2. Cursante entre los folios dieciséis (16) y veintitrés (23) del expediente copia de comprobantes bancarios de consignaciones hechas en la cuenta bancaria del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, las cuales fueron impugnadas por la demandada, frente a lo cual la actora produjo los correspondientes originales cursantes entre los folios sesenta (60) y Sesenta y seis (66) del expediente.- Estas instrumentales se valoran conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecian como plena prueba de haberse realizado la consignación de la pensión de arrendamiento por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 250,00) en los meses de Enero a Julio del año 2010.-
3. Cursante entre los folios veinticuatro (24) y veintiocho (28) cursa copia de instrumento protocolizado en fecha 26 de Octubre de 1998 por el cual la ciudadana DOLORES ARAGONES DE NAVARRO da en venta al ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONES un terreno y la casa sobre el construida situada en Caracas, Urbanización Nueva Caracas, Calle El Perú, Callejón San Rafael, Número 5, Parroquia Sucre del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.- Esta Instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba respecto a la venta cuya nulidad se pide en la presente causa.-
4. Cursando al folio veintinueve (29) copia fotostática de auto dictado en fecha 21 de junio de 2010 por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio convocando a solicitud del ciudadano Manuel Navarro un acto conciliatorio en la causa AP31-V-2009-003555.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del código Civil y se aprecia como plena prueba respecto a la existencia de la causa judicial referida.-
5. Cursante al folio cuarenta y cinco (45) del expediente copia fotostática de certificado de defunción de la ciudadana ARAGONES DE NAVARRO DOLORES.- Esta es la copia de un documento público administrativo que se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena respecto a la muerte de la referida ciudadana, hecho ocurrido el 12 de Octubre de 1999.-
6. Cursante al folio cuarenta y seis (46) del expediente copia fotostática de instrumento privado que se desecha por ilegal ya que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo pueden promoverse en fotostatos los instrumentos públicos y los privados reconocidos o que tengan el valor de tal.-
7. Incorporadas entre los folios cuarenta y siete (47) y cuarenta y ocho (48) del expediente copias de telegramas, relativos a la notificación al ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONES, de consignaciones efectuadas a su favor ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta circunscripción. Estas instrumentales se desechan que no se cumple con la regla para su establecimiento como prueba en la causa.-
8. Cursante a los folios cuarenta y nueve (49) y cincuenta (50) del expediente copia fotostática de instrumento privado, notificación al arrendatario que se desecha por ilegal ya que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo pueden promoverse en fotostatos los instrumentos públicos y los privados reconocidos o que tengan el valor de tal.-
9. Cursante al folio cincuenta y uno (51) del expediente instrumento privado Cheque que se desecha por impertinente ya que no guarda relación con el tema probatorio de la causa.-
10. Cursante entre los folios sesenta y siete (67) y sesenta y nueve (69) del expediente copia de comprobantes bancarios de consignaciones hechas en la cuenta bancaria del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.- Estas instrumentales se valoran conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecian como plena prueba de haberse realizado la consignación de la pensión de arrendamiento por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 250,00) en los meses de Agosto, Septiembre y Octubre del año 2010.-
11. Cursante al folio ochenta y seis (86) del expediente copia fotostática de instrumento privado que se desecha por ilegal ya que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo pueden promoverse en fotostatos los instrumentos públicos y los privados reconocidos o que tengan el valor de tal.-
12. Cursante entre los folios ochenta y ocho (88) y ciento quince (115) del expediente copia fotostática de copia certificada del expediente 2009-2173 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial relativo a las consignaciones hechas por el ciudadano ORLANDO JOSÉ LIENDO a favor del ciudadano MANUEL NAVARRO, esta instrumental se valora conforme al artículo 1357 del código de Procedimiento Civil y se aprecia como plena respecto a la existencia del referido proceso consignatorio.-
13. Entre los folios ciento quince (115) y doscientos quince (215) legajo de copias de actuaciones judiciales realizadas ante otros Tribunales que se desechan por impertinentes ya que no guardan relación con el tema de la controversia relativo a la nulidad solicitada respecto a la venta del inmueble del cual forma parte el inmueble arrendado.-
14. Instrumento privado emanado de un tercero que cursa al folio doscientos dieciséis (216) relativo a la constancia sobre la permanencia de Dolores Aragonés en una residencia.- Esta instrumental se desecha ya que no se ha cumplido con la regla de establecimiento del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil que exige su ratificación testimonial.-
15. Testimoniales de los ciudadanos: EDGAR ERNESTO ESPINOZA, ROSALBINA MORA y JHONY OSCAR BERMUDEZ quienes están contestes respecto a la existencia de la relación arrendaticia, a la muerte de la ciudadana DOLORES ARAGONES y respecto a que al no serles recibidos los pagos del canon al demandado este los consignó en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio.-
16. Testimoniales de los ciudadanos GLADYS RICHART MOMPO, MIGUEL USECHE, MANUEL GOMEZ, DOLORES MONPO DE RICHART, MIGUEL ANGEL ANGULO, MIGUEL ANGEL TRILLOS, MADENIS LASCARRO y DILCIA SILVA, todos contestes respecto a que la ciudadana DOLORES ARAGONES, vivió en el inmueble al que se ha hecho referencia, que el mismo se dedicó al arrendamiento por separado de la planta baja y parte de la alta.-
17. Informe emanado del Juzgado superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial por el cual deja constancia que por ante ese despacho cursa una causa en la que el ciudadano MANUEL NAVARRO demando a la ciudadana ISABEL MALDONADO y que la misma se conoció por apelación sentenciándose el 05 de Noviembre de 2010.- Esta probanza se aprecia como plena respecto a la existencia de la referida causa judicial.-
18. Informe emanado del Banco Plaza por el cual deja constancia que el ciudadano MANUEL NAVARRO es titular de una cuenta en esa entidad y que no puede suministrar el resto de la información requerida, siendo así esta probanza no hace ningún mérito.-
Adminiculando las probanzas anteriores logra establecerse que entre las partes en conflicto existe un contrato de arrendamiento que tiene por objeto una parte del inmueble (casa) situada en Caracas, Urbanización Nueva Caracas, Calle El Perú, Callejón San Rafael, Número 5, Parroquia Sucre del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, que consiste en una habitación con patio y lavadero.- Se establece además que la totalidad del inmueble fue adquirida por compra venta verificada en fecha 26 de Octubre de 1998.- Se establece también que al momento de efectuarse la venta se encontraba vigente el arrendamiento.- No hay pruebas que se haya ofrecido en venta el inmueble a los arrendatarios.-

III
MERITO
La actora pretende la nulidad del contrato de compra venta por la cual el ciudadano: MANUEL NAVARRO ARAGONES, adquiere de manos de su madre la propiedad del inmueble y como fundamento de esta pretensión se afirma que al no habérsele respetado su derecho de preferencia se incurrió en infracciones que comportan la violación de sus derechos constitucionales.-

Advierte el Tribunal que el Decreto Legislativo Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, recoge la tradición de la legislación inquilinaria venezolana consagrando a favor del arrendatario un derecho preferente para adquirir el inmueble en este sentido dispone textualmente:
“Artículo 42 La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.” (Negrillas y cursivas del Tribunal).-
De la norma transcrita se deduce que este beneficio corresponde a todo arrendatario que tenga más de dos (2) años en esa situación, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.- Al efecto de concretarse el beneficio la Ley estipula la necesidad de una notificación autentica y determina el contenido de la misma.- En paralelo el artículo 43 “ibídem” consagra el retracto legal arrendaticio como el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado.-
Ahora bien en orden a la resolución de la controversia que nos ocupa deben hacerse dos precisiones, la primera de ellas deriva de la letra expresa del artículo 49 del Decreto Legislativo Sobre Arrendamientos Inmobiliarios que dispone:
“Artículo 49 El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.”
Así conforme a esta previsión cuando la enajenación tiene por objeto la totalidad de un inmueble conformado por unidades destinadas al arrendamiento, no procede la preferencia ofertiva y tal disposición encuentra el respaldo de una pacífica y diuturna interpretación judicial.-
Esa es precisamente la situación en la que nos encontramos en esta causa, en efecto las probanzas aportadas permiten establecer con claridad meridiana que el inmueble (casa) situada en la Urbanización Nueva Caracas, Calle El Perú, Callejón San Rafael, Número 5, Parroquia Sucre del Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, está conformada por al menos dos (2) partes independientes la primera “parte baja” arrendado en distintas épocas y la otra la “planta alta” donde se encuentra la sección ocupada por los demandantes y que también sirvió de vivienda en un tiempo a la propietaria arrendadora antes de su fallecimiento.-
Por otra parte y como segunda circunstancia es necesario significar que la omisión de la oferta de venta al arrendatario hace surgir para este el derecho al retracto arrendaticio que en definitiva se resuelve en una subrogación en la posición del adquiriente.- Pero tal circunstancia no puede interpretarse como un reconocimiento de una nulidad de la venta efectuada, en efecto la subrogación es una figura legal por la cual en una relación de derecho se sustituye una cosa en lugar de otra o una persona en vez de otra, en el primer caso será subrogación real y en el segundo subrogación personal, pero la relación jurídica sigue siendo la misma.-
En el caso que nos ocupa el Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios regula una hipótesis de subrogación legal de carácter personal.- La procedencia de la misma está vinculada no solo al hecho de que el inquilino debe encontrarse solvente del pago del canon y tener más de dos (2) años de antigüedad como tal, sino en que ejerza tal derecho dentro de los cuarenta (40) días siguientes al haber tenido conocimiento de la venta.- En el caso de autos destaca que conoció la venta con habérsele citado en el juicio que tramitó el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 04 de Diciembre de 2009.- No obstante esta demanda no se interpone sino hasta el 02 de Agosto de 2010, alegando una nulidad.-
En la teoría de la nulidad absoluta de los contratos la doctrina más autorizada señala que la misma se produce y conlleva a quitarle los efectos atribuidos por las partes y la ley, cuando el contrato carece de los elementos esenciales a su existencia, que están contemplados en el Artículo 1.141 del Código Civil, y en aquellos casos, donde se lesiona el orden público o la buena costumbre, en los mismos se violan una norma imperativa o prohibitiva de la ley, destinada a proteger esos intereses.- Los contratos que tienen objeto ilícito y causa ilícita, siempre están afectados de nulidad absoluta y estos no son susceptibles de ser confirmados por las partes.- En el caso de autos no existe una norma que sancione la nulidad de la venta hecha sin cumplirse la oferta al arrendatario, por lo tanto, mal podría entonces considerarse nula la compraventa examinada en la causa.-
De modo que lo procedente en derecho y en justicia es desechar la demanda y así se declara.-
IV
DISPOSTIVA
En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR, la demanda de NULIDAD DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, intentada por los ciudadanos ORLANDO JOSE LIENDO LIENDO e IGMA ROSA VILLEGAS DE LIENDO en contra del ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONES, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión.-

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante perdidosa, por haber resultado vencida en el proceso.-

Asimismo, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión, sin lo cual no comenzará a transcurrir el lapso legal establecido para su impugnación.-

Regístrese, Publíquese y Déjese Copia de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, a los cuatro (04) días del mes de Abril del año dos mil once (2011). 200 Años de Independencia y 152 Años de Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha, 04 de Abril de 2011 siendo las 10:56 a.m. , se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. Nº AP31-V-2010-003146