Inicio Obra el presente juicio por libelo de Demanda y anexo, presentado en fecha 04-08-2010, para su correspondiente sorteo, por el ciudadano FRANK ALEXIS VIÑA SEGOVIA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 8.617.987, debidamente asistido por el Abogado en ejercicio JUAN JOSÉ PINO DE LA ROSA, venezolano, mayor de edad, con domicilio en San Juan de los Morros, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 5.161.628, e inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 19.913, en contra de la Empresa Mercantil LANGUAJES C.A., debidamente inscrita por ante la oficina de Registro Mercantil III, de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, bajo el Nº 35, Tomo 4-A pro de fecha 11 de Agosto de 2008, identificada con el Rif Nº J-29638183-6, representada por su Gerente General ciudadano HENRY JESUS GRANADOS ZAPATA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 5.390.698, por motivo de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, el cual le fue asignado a este Tribunal previo sorteo de fecha 06-08-2010 y admitido en fecha 10-08-2010. Síntesis del Escrito de Demanda Alega el accionante en su escrito libelar que suscribió contrato de arrendamiento entre su persona y la empresa mercantil denominada LANGUAJES C.A., ambas plenamente identificadas, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de Calabozo, en fecha 28 de Agosto de 2008, quedando anotada bajo el Nº 46, Tomo 54, de los libros llevados por dicha notaria, sobre un local comercial distinguido con el Nº H-8 ubicado en el carrera 13 entre calles 6 y 7, planta baja del Edificio Central de esta ciudad, para instalar una firma mercantil y ejercer el libre comercio de prestación de servicio de internet, librería, papelería y laboratorio de idiomas, donde la duración del contrato seria por dos (02) años iniciándose a partir del 01-08-2008, estableciendo como canon de arrendamiento la cantidad de mil bolívares (bs. 1000, oo) mensuales. Que la empresa mercantil demandada-arrendataria, vencido el lapso de dos (02) años para la entrega del inmueble dado en arrendamiento, es decir 01-08-2010, su gerente general no ha dado frente a esa obligación contractual y es por esa razón que procede a demandar a la Empresa Mercantil LANGUAJES C.A., ya identificada, con el objeto de que den cumplimiento al contrato suscrito, o sea en su defecto condenado por el Tribunal a la Resolución del Contrato de Arrendamiento, a una justa compensación como indemnización por los daños y perjuicios calculados en la suma de diez mil bolívares (bs. 10.000, 00) . De igual manera solicita el Tribunal se decrete medida de secuestro sobre el inmueble dado en arrendamiento. Fundamenta su demanda en el contenido de los artículos 1167, 1264, 1579 y 1159 del Código Civil. Estima la presente acción por la suma de treinta mil bolívares (bs. 30.000, oo) equivalentes a 461, 53 unidades tributarias e indica como domicilio procesal el señalado en el escrito libelar. ------------------------------------- Mediante auto del Tribunal de fecha 10 de agosto de 2010 se le dio entrada a la presente acción, se anoto en el libro correspondiente y se admitió mediante el procedimiento breve tal como lo establece el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así mismo se insto a un acto conciliatorio y se libro la correspondiente boleta la cual fue entregada al Alguacil del Tribunal. En cuanto a la medida de secuestro solicitada el Tribunal se abstuvo de proveer hasta que la parte de manera detallada especifique la ubicación del inmueble a secuestrar. En fecha 20-09-2010, el alguacil consigna la boleta de citación debidamente firmada. En fecha 22-09-10, el abogado en ejercicio OMAR JOSÉ SOTO TORREALBA, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 4.877.043 e inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 64.068, consigna poder otorgado por la empresa demandada, debidamente notariado. La parte actora, asistido de abogado, presenta escrito en fecha 22-09-2010, donde identifica de manera detalla el inmueble a secuestrar y consigna documento de propiedad, en copia fotostática simple. En fecha 22-09-2010, se dio lugar al acto conciliatorio, con la asistencia de las partes intervinientes de la presente acción, donde no se llego a la resolución del presente conflicto, dando continuación a la causa. Síntesis del Escrito de Contestación de la Demanda El abogado Omar José Soto Torrealba, con el carácter de apoderado judicial de la empresa mercantil LANGUAJES C.A., en fecha 22-09-2010, presenta escrito de contestación a la demanda y opone cuestiones previas, de la siguiente manera: Que reconoce que su representada formo contrato de arrendamiento con el demandante, con una duración de dos (02) años, iniciándose a partir del 01-08-2010, siendo este a tiempo determinado, con un canon mensual de mil bolívares (bs. 1000, oo). Que rechaza en resolver el contrato por cuanto encausa la existencia de un incumplimiento de las condiciones existentes dentro de la relación contractual, lo que no ha operado, ya que el local comercial dado en arrendamiento se encuentra en buen estado de uso y conservación y solvente de todos los servicios y de los cánones de arrendamientos. Que niega que el demandante haya hecho innumerables gestiones para lograr el cumplimiento del contrato, ya que en fecha 09 de junio de 2010, el demandante se presento al local dado en arrendamiento con la presencia del Tribunal Segundo de este Municipio, a los fines de notificar la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato suscrito por las partes en fecha 28-08-2008 y le fue notificada a su representada el derecho de prorroga legal de un año a partir del vencimiento del contrato y que vencido este deberá a proceder a la entrega del local arrendado. Que rechaza la solicitud de medida de secuestro, por cuanto no existe motivo esencial para ello y no están llenos los extremos contenidos en el Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil; de igual manera rechaza la compensación de diez mil bolívares (bs. 10.000, oo) por incumplimiento, así como rechaza la suma estimada en el libelo de demanda, ya que su representada se encuentra bajo el amparo de la PRORROGA LEGAL, prevista en la Ley. De conformidad con el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opone la cuestión previa establecida en el ordinal 7º, en cuanto a la existencia de una condición o plazo pendiente, por cuanto del presente caso se observa que el contrato de arrendamiento goza de prorroga legal establecida y prevista en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que en fecha 01-08-10, finalizo la vigencia del contrato y de allí opero por efecto del mandato la prorroga legal de un (01) año, y aunado a ello en fecha 09 de junio de 2010, le fue notificada a su representada por medio del Tribunal Segundo de este municipio, la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato suscrito y de conceder la prorroga legal a partir del 01-08-2010, por lo que se encuentra un plazo pendiente para la culminación del contrato hoy demandado por resolución. La secretaria del Tribunal deja constancia que en fecha 22-09-2010, venció el lapso para dar contestación a la demanda. Mediante auto del Tribunal de fecha 23-09-2010, se ordeno la apertura del cuaderno de medidas e insto a la parte a proveer sobre las copias a los fines del pronunciamiento del Tribunal. A los folios 40 al 51 vto., consta auto fundamentado del Tribunal dictado por la Juez Temporal Abg. Fanny Escobar de fecha 24-09-2010, donde entre otras cosas en cuanto a la cuestión previa del ordinal 7º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta en la contestación a la demanda por el apoderado judicial de la parte demandada, se tramitara de conformidad con el Artículo 351 ejusdem, y la parte demandante diera contestación a la referida cuestión previa. En fecha 28-09-2010, el apoderado judicial de la parte accionada, Abg. Omar Soto, ya identificado, presenta escrito donde rechaza y se opone a que el demandante Frank Viña, ya identificado, proceda a dar contestación a la cuestión previa opuesta, por cuanto tanto la contestación a la demanda como la promoción de la cuestión previa se realizo de acuerdo a lo previsto en el Artículo 35 de la Ley de Arrendamiento, por lo que no es aplicable abrir el procedimiento del 351 del Código de Procedimiento Civil, ofendiendo el debido proceso, y solicita se deje sin efecto el auto dictado en fecha 24-09-2010. Mediante auto fundamentado del Tribunal dictado por la Juez Temporal, Abg. Fanny Escobar de fecha 28-09-2010, se niega el petitorio hecho por la parte demandada, toda vez que de acuerdo a lo expreso en el Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo las defensas de fondo serán decididas en la definitiva como punto previo. En fecha 29-09-2010, el ciudadano Frank Viña, asistido de abogado, con el carácter de demandante de la presente causa y plenamente identificado, presenta escrito fundamentado donde contradice la cuestión previa del ordinal 7º, de la siguiente manera: Rechaza el contenido del auto dictado por el Tribunal en fecha 24-09-2010, ya que las cuestiones previas opuestas por el demandado de acuerdo al Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deben ser decididas en la definitiva, pero de igual manera para a desvirtuar los argumentos de fondo alegados por la demandante en su libelo, debido a que si se está en presencia de un contrato a tiempo determinado, mal puede esgrimirse una condición pendiente de una clausula contractual que no se encuentra vigente, y el demandado se encuentra en mora . En fecha 30-09-2010, el Tribunal mediante auto fundamentado dictado por la Juez Temporal Abg. Fanny Escobar, ordena la reposición de la causa al estado de que de apertura al lapso de promoción de pruebas y deja sin efecto las actuaciones cursantes a los folios 49 y subsiguientes. En fecha 04-10-2010, la juez natural del Tribunal, Abg. Delia González de Leal, se aboca al conocimiento de la presente causa, y se acuerda librar las boletas de notificaciones. En fecha 05-10-2010, el alguacil del Tribunal consigna las boletas debidamente firmadas por las partes. Mediante nota de secretaria se deja constancia que en fecha 11-10-2010, venció el lapso de allanamiento. En fecha 14-10-10, el apoderado judicial de la parte demandada, presenta escrito de pruebas en cinco (05) capítulos y dos (02) anexos. Mediante auto del Tribunal de fecha 15-10-2010, el Tribunal admite las pruebas promovidas por la parte accionada, salvo su apreciación en la definitiva y acuerda la intimación del demandante para la prueba de exhibición de documento, por lo que se libra boleta. La parte accionante en fecha 20-10-2010, mediante escrito promueve pruebas en tres (03) capítulos y presenta anexos marcados con las letras de la “A1 a la A42” y de la “B1 a la B3”, las cuales son admitidas por el Tribunal mediante auto de fecha 21-10-2010, salvo su apreciación en la definitiva, y se libro oficio para la prueba de informe. Mediante nota de secretaria se deja constancia que en fecha 29-10-2010, venció el lapso establecido para las pruebas. Mediante auto del Tribunal de fecha 02-11-2010, el Tribunal paraliza la causa hasta tanto conste las resultas de la prueba de informe. La parte demandante, asistido de abogado, mediante escrito de fecha 08-11-2010, apela del auto dictado por el Tribunal. El alguacil del Tribunal consigna en fecha 08-11-2010, la boleta de intimación debidamente firmada. En fecha 10-11-2010, se declara desierto el acto de exhibición de documentos, sin la presencia de las partes intervinientes de la presente acción. En fecha 11-11-2010, mediante auto del Tribunal, se oye la apelación hecha por la actora en un (01) solo efecto. Mediante diligencia de fecha 15-11-2010, la parte apelante señala las copias a los efectos de remitir la apelación por él ejercida. El Tribunal por medio de auto de fecha 16-11-2010, acuerda la expedición de las copias fotostáticas certificadas y en fecha 17-11-2010 se elabora oficio Nº 2570-756-10, dirigido al Tribunal Superior Civil de este estado a los fines de que resuelva la apelación planteada. Mediante sentencia del Tribunal Superior Civil de este estado, de fecha 22-12-2010, declara con lugar la apelación ejercida por la parte actora y ordena comience a computar el lapso para dictar sentencia. En fecha 03-02-2011, se agregan a la presente causa las actuaciones procedentes del Tribunal Superior Civil de esta circunscripción. Por medio de auto de fecha 07-02-2011, el Tribunal en acatamiento a la decisión dictada por el Juzgado Superior Civil de fecha 22-12-2010, ordena la reanudación de la causa y acuerda librar boletas. En fecha 24-02-2011, el alguacil del Tribunal consigna las boletas debidamente firmadas por las partes. Mediante nota de secretaria se deja constancia que en fecha 23-03-2011, venció el lapso de diez (10) días para la reanudación de la causa. En fecha 24-03-2011, la parte actora presenta escrito de informe o especie de conclusiones Del Cuaderno de Medidas: solo consta las copias fotostáticas certificadas. Punto Previo Antes de pasar a resolver el fondo del asunto, se hace necesario para este Tribunal, decidir acerca de la cuestión previa del ordinal 7º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil promovida por el demandado en su escrito de contestación de fecha 22-09-2010, relativa a la existencia de una condición o plazos pendientes, y la cual fue contradicha por la parte actora en la oportunidad establecida en la ley, por medio de escrito presentado en fecha 29-09-2010, por lo que pasa a realizar las siguientes consideraciones: La cuestión previa bajo análisis sólo atañe, como lo afirma el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, a estipulaciones contractuales de término o aún no cumplidas: al quando debeatur de la obligación, por lo que no pueden invocarse como base de la misma circunstancias distintas a la condición o al término, siendo la primera de ellas la relación entre la obligación y el acontecimiento futuro e incierto del cual se hace depender la existencia o la resolución de la obligación misma del hecho de verificarse ese acontecimiento y la segunda el acontecimiento futuro de realización cierta al que está sujeta la eficacia o extinción de la prórroga, expuesto lo anterior, se aprecia que lo aducido por el cuestionante no se subsume en el supuesto de hecho previsto en el dispositivo contractual. Ahora bien, tanto la doctrina como la jurisprudencia, ha establecido de forma precisa que la cuestión previa alegada se refiere a que el nacimiento o extinción de las obligaciones derivadas del contrato dependan de la realización de un acontecimiento futuro, posible e incierto. En este mismo orden de ideas el Código Civil, en el artículo 1.198, señala que es suspensiva la condición cuando la obligación se hace depender de un acontecimiento futuro e incierto y es resolutoria, cuando verificándose, repone las cosas al estado que tenían, como si la obligación no se hubiese jamás contraído y visto el alegato esgrimido por la parte demandada es obvio que éste, no se subsume en las causales que hacen procedente la Cuestión Previa opuesta, pues el Contrato de Arrendamiento que cursa en autos no está sometido a ninguna condición o plazo, en consecuencia no procede la Cuestión Previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara. Vista la declaración sin lugar de la cuestión previa opuesta del ordinal 7º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, este órgano jurisdiccional procederá a resolver el asunto de fondo: De la Valoración de las Pruebas En el proceso civil venezolano, de la actividad de las partes depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas; de modo, que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos. En tal sentido, nuestro Código de Procedimiento Civil, señala lo referente a la distribución de la carga de la prueba, que se encuentra establecida en el artículo 506, el cual establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.” Como quedó dicho, en virtud del sistema dispositivo que rige nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren fehacientemente la base fáctica de sus argumentos. En consecuencia de lo anterior, pasa quien juzga, al análisis del acervo probatorio aportado por las partes a la litis. Dentro de la oportunidad establecida en la Ley ambas partes promovieron las pruebas que considera necesarias y el Tribunal las admite por considerar que no son manifiestamente ilegales ni pertinentes, salvo su apreciación en la definitiva y conforme a los Artículos 509 y 12 del Código de Procedimiento Civil se procede al análisis, estudio y valoración de las pruebas promovidas; tenemos las siguientes: Parte demandada: en la etapa probatoria promovió pruebas en cinco (05) capítulos: a) Capítulo I: invoco el merito favorable que se desprende de los autos a favor de su representada; este Tribunal observa que el merito favorable de los autos constituye una simple invocación en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal, ya que el mismo no constituye medio de prueba y así lo sostiene la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 460 de fecha 10-07-2003 y si se invoca el mismo la parte que lo haga debe indicarle al Tribunal los documentos que quiere que se le valoren a su favor. Así se decide. b) Capítulo II: promueve y hace valer como elemento probatorio el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; traída a los autos en copia fotostática certificada, este Tribunal observa que el mismo no fue ni tachado e impugnado por la parte contraria, siendo un hecho cierto admitido por las partes y de lo expuesto tanto en el libelo de demanda y sus anexos, como en el escrito de la contestación y las pruebas aportadas por la accionada, que las partes afirman, admiten y confiesan la existencia de un contrato de arrendamiento, mediante el cual, nace la relación contractual entre el ciudadano FRANK ALEXIS VIÑA SEGOVIA y la empresa mercantil LANGUAJES C.A., plenamente identificadas, por lo que no es un hecho controvertido, quedando demostrado con ello el inicio y culminación del citado contrato, se le otorga plena prueba. Así se establece. c) Capítulo III: promueve las copias certificadas de la solicitud Nº S-260 de fecha 28-09-2010, del libro diario de actuaciones llevadas por el Juzgado Segundo de este Municipio, de los días 25-05-2010,donde se realiza la distribución de la solicitud de notificación judicial realizada por el hoy demandante, 03-06-2010, donde se fija la oportunidad para llevar a cabo la notificación a la empresa demandada, día 09-06-2010, se traslada el mencionado Tribunal para realizar la notificación de la prorroga legal, día 14-06-2010, retiro de la solicitud de notificación judicial por parte del ciudadano demandante, este Tribunal en base a lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil las valora, en virtud que tales actuaciones guardan estrecha relación con lo que aquí se discute. Así se establece. d) Capítulo VI: copia fotostática simple de la solicitud Nº S-153-10 emanada del Tribunal Segundo de este Municipio, el cual trata sobre notificación judicial efectuada a la parte demandada, donde se le hace mención que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes se vence en fecha 01-08-2010, y se le otorga la prorroga legal de un (01) año a partir de esa fecha, por lo que deberá hacer entrega del local arrendado, desocupado, solvente en los servicios públicos y privados y en las mismas condiciones en que lo recibió; este Tribunal observa que tal prueba no fue tachada por la parte adversaria, por lo que se aprecia y valora. Así se decide. e) Capítulo V: en cuanto a la prueba de exhibición del documento original de notificación judicial, llegada la oportunidad para que la misma se llevara a cabo ninguna de las partes se presento, siendo el intimado debidamente notificado, así lo demuestras las actuaciones que rielan al expediente, pero en base al contenido del Artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, y existiendo la presunción de que tal documento está en manos del adversario, de acuerdo a las copias fotostáticas certificadas del libro diario llevados por el Tribunal Segundo de este municipio, donde se verifica que tal solicitud fue retirada por el hoy demandante en fecha 14-06-2010, y aunado a ello está la copia fotostática simple que se deja al notificado, esta juzgadora toma como cierta que la referida pruebas se encuentra en manos del accionante, por lo que se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide. Parte demandante: promovió pruebas en tres (03) capítulos: a) Capítulo I: alego la comunidad de la prueba presentada por la parte demandada en cuanto le favorezca, este es un principio también llamado de la adquisición, el cual se refiere a que la prueba pertenece al proceso, ya no es la prueba de quien la aporta a los autos si no que pertenece a la comunidad procesal concreta, y una vez incorporada a los autos puede ser utilizada en beneficios de ambas partes, en general los alegatos formulados en el libelo de contestación de la demanda y en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, el Tribunal no se pronuncia en cuanto a dicha prueba por no ser este un hecho controvertido, quedando demostrada con las pruebas ya valoradas, la existencia del contrato de arrendamiento. Así se decide. b) Capítulo II: al primero en cuanto a las pruebas documentales, las cuales tratan sobre estados de cuentas emitidos por el banco de Venezuela, con el objeto de demostrar la morosidad por parte de la empresa demandada, este Tribunal no valora tales pruebas por cuanto lo que se discute es la resolución del contrato por extinción o vencimiento del término, lo que no aporta nada a la litis. Así se decide. Al segundo promovió pruebas de informe, donde no se constata las resultas de las misma, por lo que el Tribunal no tiene prueba que valorar. Así se decide. c) Capítulo III: recibos de pago que no le fueron entregados al ciudadano Henry Jesús Granados Zapata, en virtud de su mora en el pago de las cuotas dejadas de pagar e igualmente en la demora de los pagos del IVA, el Tribunal en cuanto a que la parte demandante, quiera desvirtuar el procedimiento que dio inicio a la traba como lo es la resolución de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, a la acción de cumplimiento por el demandado encontrarse en mora, no aprecia ni valora tales recibos, por no darle aporte al procedimiento, y porque este solamente está suscrito por una de las partes. Así se decide. DECISIÓN DEL TRIBUNAL Es necesario establecer que las pruebas traídas al proceso otorgan convicción a la juzgadora sobre la verdad de las afirmaciones de los hechos discutidos, para estar en posibilidad de decir el derecho, y, por tanto, de impartir justicia, recordemos que el Juez no valora los hechos objeto del juicio, sino sus pruebas, ya que el juzgador no puede examinar el hecho a juzgar, sino solo el material de convicción. Establecidos los términos de la demanda, procede esta Juzgadora a la revisión y estudio de las actas procesales que conforman la presente causa, que trata de una Demanda por motivo de Resolución de Contrato por el vencimiento del término, o como algunos lo denominan acción de extinción por el vencimiento del término, por la acción resolutoria aplicable en principio al negocio jurídico a tiempo determinado, fundamentada en los Artículos 1167, 1579, 1159 y 1264 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el Artículo 33 la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, argumentando el Demandante que suscribió un contrato de arrendamiento debidamente notariado y a tiempo determinado con la Empresa Mercantil LANGUAJES C.A, representada en la persona de su gerente General, ciudadano HENRY JESUS GRANADOS, ya identificado, quien ocupa el referido inmueble, constituido por un local comercial distinguido con el Nº H-8, ubicado en la carrera 12, entre calles 6 y 7 de la planta baja del edificio Central de esta ciudad de Calabozo, de donde se evidencia de las actas que corren insertas a la presente causa, más aún de los anexos presentados como pruebas, específicamente de la notificación judicial Nº S-153-10, practicada a solicitud del ciudadano demandante Frank Alexis Viña Segovia, por el Tribunal Segundo de este municipio, que el contrato suscrito por las partes comenzó a correr desde el 01-08-2008 hasta el 01-08-2010, donde no se demostró la insolvencia por parte del arrendatario-demandado, y que goza de la prorroga legal de un (01) año, a partir del vencimiento del contrato, lo que ocurrió en fecha 01-08-2010, quedando notificada que vencido este deberá proceder a la entrega del local arrendado, desocupado, solvente de todos los servicio y en las mismas condiciones que lo recibió, no demostrando el accionante las malas condiciones que dice él, estar el inmueble dado en arredramiento y reconociendo el demandado que dicho contrato es a tiempo determinado y que el contrato se encuentra vencido, pero que no acepta la entrega del inmueble dado en arrendamiento antes del 01-08-2011, fecha en la cual se vence la prorroga legal donde la parte actora no reconoce tal derecho, y siendo las normas legales de orden público estas no pueden ser relajadas por ninguna de las partes. En efecto en la relación jurídica arrendaticia a plazo determinado, su regulación esta normada por los dispositivos del Código Civil y ante el incumplimiento de una de las obligaciones las partes pueden acudir a lo consagrado en el artículo 1.167 de la referida norma, cosa que aquí no se ha cumplido por cuanto el contrato de arrendamiento se extinguió por vencimiento del término y no porque el arrendatario dejase de cumplir con alguna de sus obligaciones como lo es pagar el canon de alquiler en los términos convenidos y aceptados por el arrendador, servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y no subarrendar sin autorización expresa o por escrito del arrendador, siendo diferente la situación en el caso de la extinción del contrato por vencimiento del término, donde al cumplirse el plazo estipulado en el contrato opera tácitamente y obra de pleno derecho la prorroga legal contenida en el Artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de carácter obligatorio para el arrendador y en consecuencia únicamente después de vencido la prorroga, el arrendador podrá instaurar la acción por cumplimiento de contrato destina a obtener la entrega del inmueble. Dicha prorroga legal no requiere de pacto alguno entre las partes porque esta opera automáticamente con el solo hecho de la terminación del contrato. En el libro “Curso de Derecho Inquilinario, Ponencias”, se señala que la prorroga se producirá de manera obligatoria para el arrendador y optativa para el inquilino, lo que significa que esta concedida en beneficio de este último, quien puede no usarla, usarla parcialmente o agotarla íntegramente hasta el último día, lo que no se puede es renunciar a ella, a priori, es decir, no es válida la clausula contractual o el convenio separado en virtud del cual el inquilino de antemano renuncie a la prorroga legal, pues tal renuncia esta prohibida por el Artículo 7º de la norma. “los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatario son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.” Demostrado entonces la existencia de la prorroga legal, es necesario traer a colación el Artículo 41 ejusdem, donde se desprende: “Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el Artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término…” Por lo que resulta forzoso para este Tribunal en aras a la igual de condiciones y a la tutela judicial efectiva declarar la presente demanda por motivo de cumplimiento de contrato por vencimiento del término sin lugar debido a la inadmisibilidad de la presente acción, y así se declarara en la dispositiva del fallo.