TSJ Regiones - Decisión

Se refiere este procedimiento a una acción de Desalojo incoada por el Abogado JUAN CARLOS SANCHEZ MARQUEZ, plenamente identificado en autos, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano MOUNIB AL MATAR, quien mantiene contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado con la empresa “FARMACIA LA ESPERANZA, C.A.” también identificada en autos, sobre un inmueble ubicado en la Avenida Miranda Nº 59-1 de esta ciudad, fundamentando su pretensión en las causales “a”, “c” y “e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mediante la cual pide al Tribunal que la demanda sea condenada a hacer entrega del referido inmueble completamente desocupado de bienes y personas para poder realizar la reparaciones que amerite y restaurar en su totalidad el local comercial, ajustándolas a las exigencias mínimas de habitabilidad y condiciones de medio ambiente de conformidad a las Leyes que rigen la materia. Estimó la demanda en la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00) que equivalen a SETENTA Y OCHO CON NOVENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (78,95UT).-
Por otra parte, al momento de dar contestación, el apoderado judicial de la parte demandada propone reconvención a la demandante para que convenga o en su defecto, sea condenado por el Tribunal a que cumpla con el contrato de arrendamiento celebrado, en el sentido de suministrarle el servicio de agua que el arrendador le quitó por no tenerlo al libre acceso de la empresa arrendataria, estimando la reconvención en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) o su equivalente a SEISCIENTOS CINCUENTA Y SIETE CON OCHENTA Y NUEVE UNIDADES TRIBUTARIAS (657,889UT).-
Planteada de esta manera los hechos controvertidos, esta sentenciadora, procede a analizar los elementos probatorios que, con la finalidad de probar sus alegatos.
Las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, que según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, debe probar quien afirma la existencia de un hecho, no quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.
Conforme a lo antes expuesto esta Juzgadora pasa de seguidas a analizar el acervo probatorio cursante a los autos.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA.
Documentales:
1. Original Documento Poder conferido por el ciudadano MOUNIB AL MATAR, Autenticado ante la Notaría Pública tercera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 06 de abril de 2011, anotado bajo el Nº 59, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría. Por cuanto dicha documental no fue impugnada, este Juzgador la aprecia de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con lo pautado por el Artículo 429 Código de Procedimiento Civil y le otorga pleno valor probatorio; de dicho documento se evidencia la cualidad del Abogado JUAN CARLOS SANCHEZ MARQUEZ como Apoderado Judicial del accionante.
2. Contrato original de arrendamiento suscrito entre el ciudadano MOUNIB AL MATAR, y la empresa “FARMACIA LA ESPERANZA, C.A”, inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Estado Guarico, bajo el N° 54, Tomo 09-A, en fecha 07 de octubre de 2.002, al cual esta Juzgadora le concede pleno valor probatorio a dicho documento público de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.357 del Código Civil.
3. En copia simple de la notificación judicial realizada por el ciudadano MOUNIB AL MATAR a la Empresa “FARMACIA LA ESPERANZA C.A.” , mediante la cual este Tribunal notificó a la arrendataria que, en virtud de que el contrato de arrendamiento expiraba en fecha treinta de marzo de 2009, el mismo no sería prorrogado ni renovado y que, por lo tanto, a partir de esa fecha de vencimiento comenzaría a disfrutar de la prórroga prevista en el artículo 38 literal “a” del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo hacer entrega del inmueble arrendado en la misma forma y condiciones físicas en que lo recibió. Notificación ésta que según el acta levantada por este mismo Tribunal se logró vía telefónica con la ciudadana BLANCA CONCEPCIÓN LEDON DOMINGUEZ, quien autorizó al ciudadano STARSKY RAUL MATOS COLMENARES, titular de la Cédula de Identidad Nº 13.448.190 a recibir la notificación, manifestando que haría uso de la prórroga legal que le otorga la Ley. En relación a esta documental observa esta sentenciadora que nada aporta a este proceso, pues si bien es cierto que se refiere a un acto realizado entre las parte intervinientes en la relación arrendaticia bajo análisis, no es menos cierto que no guarda relación con las causales en las cuales se fundamenta la presente acción de desalojo, al no estar en controversia lo atinente al disfrute o no de la prórroga legal allí notificada.
4. Copia simple del documento de propiedad del inmueble ubicado en la Avenida Miranda, N° 59-1 de esta ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guarico, que pertenece al actor según documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz del Estado Guarico, bajo el N° 27, Tomo 3º habilitado, Protocolo 1º, Segundo Trimestre de 1.983, documental que es valorada de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, otorgándole pleno valor probatorio para demostrar la propiedad del inmueble dado en arrendamiento.
5. INSPECCIÓN JUDICIAL, practicada por este Tribunal en fecha 14 de julio de 2011, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, la cual se aprecia tanto en su mérito como en su contenido conforme a lo dispuesto en los artículos 1.360, 1.428 y 1.429 del Código Civil, por cuanto es idónea para demostrar PRIMERO: Que existe el local comercial donde funciona la Empresa Farmacia La Esperanza C.A., SEGUNDO: Que en el inmueble se observan manchas de humedad en diferentes áreas del techo de platabanda que conforma el local. Así mismo, en algunas (escasas) áreas de la pared que conforma el lindero Oeste, la presencia de pequeñas manchas por humedad y levantamiento en la pintura. TERCERO: Que el inmueble tiene el servicio de electricidad, así como de aguas blancas y negras, CUARTO: Que el local comercial tiene el servicio de aguas servidas; que al abrir las llaves sale agua y en los tanques de las pocetas hay agua.
6. EXPERTICIA realizada por los Expertos designados CESAR ENRIQUE BORREGO MARQUEZ, SERGIO ESPINOZA y JESUS COLMENARES, en el cual se sugiere y recomienda lo siguiente: Remover y cambiar en su totalidad el manto asfáltico, corregir la pendiente de drenaje del techo, remover y sustituir el friso afectado por la humedad, tanto en paredes como en losa de techo, sugiriendo que no exista personal laborando ni productos medicinales durante estos trabajos de mantenimiento y reparación del inmueble, por la presencia de polvo al raspar, el manejo de los escombros y el olor a pintura, podrían afectar a los empleados y al público en general, inclusive si usasen tapabocas o mascarillas. Por otra parte, en ampliación de la Experticia realizada, señalaron los expertos: Que el inmueble no tiene un medio propio para subir al techo del local, señalando además que se puede acceder por una escalera portátil, tanto por en frente del local como por la parte posterior del mismo. Con respecto a la experticia, el Tribunal observa lo siguiente: Sabido es que la Experticia no es propiamente una prueba en materia civil, sino un auxiliar de la prueba los expertos no dan testimonios del hecho ni afirman su existencia o inexistencia. Son llamados ordinariamente a apreciar ciertas circunstancias y a emitir opinión sobre ellas, más o menos probable, según los conocimientos especiales que poseían y los puntos que el Tribunal o las partes someten al examen pericial. En este sentido, el Artículo 1.422 del Código Civil, preceptúa: “Siempre que se trate de una comprobación o de una apreciación que exija conocimientos especiales, puede procederse a una experticia.” La norma transcrita no es regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, sólo limita su contenido dispositivo a permitir bajo determinados supuestos, que se practique la experticia. Por lo que, la experticia o prueba pericial “consiste en la aportación del Juez de la opinión de personas expertas sobre la materia controvertida”. En este orden de ideas, en atención a la Jurisprudencia y la Doctrina el valor probatorio en esta materia de Experticia como prueba pericial, el Juez que conozca del mérito de la causa, “le asigna el valor probatorio a la experticia, según las reglas de la sana critica, esto es la regla lógica y de sentido común, sus conclusiones no obligan la decisión del Juez ni hacen plena prueba, lo cual se justifica ampliamente, porque en caso contrario el Perito o Experto sería el Juez puesto que decidiría la controversia”. De la revisión efectuada a los informes consignados por los expertos tenemos que el mismo es claro, preciso y fue realizado conforme a la inspección física sobre el inmueble en conflicto, y al ser concatenado con la Inspección Judicial realizada por este Tribunal, en la cual se pudo constatar la existencia de filtraciones en pared y techo del inmueble, es una prueba idónea para demostrar que en virtud de los referidos deterioros que presenta el inmueble, éste debe ser objeto de las reparaciones antes descritas, lo cual amerita, al criterio de los Expertos, que no haya presencia de personas ni de productos medicinales para la elaboración de los trabajos requeridos, por lo cual, considera esta sentenciadora que la experticia debe ser valorada como plena prueba, por coincidir con lo observado por este Tribunal.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE.
1. Testimoniales de los ciudadanos ROYMIZ YOSBELY MONGES IZQUIER, ROSA AURORA IZQUIER DE MONGES, MARIA MERCEDES TOVAR CEBALLOS, quienes según sus dichos prestan sus servicios para la demandada FARMACIA LA ESPERANZA C.A., circunstancia que resta credibilidad a sus testimonios dada la relación de dependencia que mantienen con ésta, existiendo un interés evidente en las resultas del presente juicio, en virtud de lo cual, sus testimonios son desechados por esta sentenciadora. Por su parte, el testigo EUGENIO PALACIOS, manifestó que pudo comprobar que la empresa Farmacia La Esperanza C.A. no tiene servicio de agua, porque yo él le prestó de su local, porque le cortaron el agua. Que exactamente no sabe desde cuándo, pero que tiene tiempo. A pregunta del Representante legal de la demandada, si sabe que la ciudadana Blanca Ledón aparte del agua que usted le da, usted la ha visto comprando botellones de agua también para el uso de la Farmacia? Respondió que si. Y a pregunta del actor de cómo le consta que a la Farmacia La Esperanza le cortaron el agua, contestó: “Porque ella fue a pedirme agua y yo le pregunte que había pasado con su agua y ella me dijo que se la habían cortado que el vecino le había cortado el agua”. En relación a este testimonio, estima esta Juzgadora que su testimonio es referencial, ya que de su propio dicho se desprende que tiene conocimiento de los hechos por lo que le ha manifestado la ciudadana BLANCA CONCEPCIÓN LEDÓN y en tal sentido, considera que su testimonio no hace plena prueba en relación a los hechos controvertidos. Y así se decide.-
2. INSPECCIÓN JUDICIAL practicada por este Tribunal en fecha 14 de julio de 2011, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, la cual resulta conducente para demostrar que no existe una toma de agua en la acera o avenida al frente de la Empresa “FARMACIA LA ESPERANZA, C.A”, no obstante, el local comercial inspeccionado cuenta con el servicio de aguas blancas y aguas servidas, como se evidencia en el acta levantada por este Tribunal, lo cual es concordante con la prueba de Informe emanada de C.A. HIDROLÓGICA PÁEZ , en la cual informan al Tribunal que se determinó que tanto la Lunchería El Parque, como un local a nombre de Mariondo Motor y la Farmacia La Esperanza se surten de una toma de agua potable ubicada en la Avenida Miranda Nº 59 a nombre de la Lunchería El Parque, Código de Identificación de suscripción 01-023-160-00 y, en este sentido, se les otorga pleno valor probatorio, en atención a la regla prevista en los artículos 1430 del Código Civil y 507 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente.
3. COPIA CERTIFICADA del Expediente de Consignación Nº 086-06, el cual considera esta sentenciadora es impertinente para este proceso, por cuanto se refiere a unas consignaciones efectuadas desde el año 2006 hasta el año 2008, lo cual no es objeto de controversia y, en consecuencia, es desechado del proceso.-
4. Copias simple de vauchers de depósitos bancarios efectuados en la Cuenta Nº 0114-0502-90-5020117909 de Bancaribe, cuyo titular es el ciudadano AL MATAR MOUNIB. En relación a esta prueba, ha establecido la jurisprudencia que para que tengan valor probatorio, es menester que se cumplan determinados requisitos: en primer lugar, que se traten de instrumentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; y, en segundo lugar, que no fueren impugnadas por el adversario. En tal sentido tenemos que dichos documentos fueron desconocidos e impugnados por la parte actora en el presente juicio y, en consecuencia, pierden toda eficacia probatoria, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
5. Cuarenta y dos (42) FACTURAS emanadas de la Empresa Caridad Yoleitza Hernández de Toledo, Distribuidor de Agua Mineral, cuya eficacia probatoria está limitada al cumplimiento de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en virtud del cual debía el promovente solicitar la prueba testimonial para que tuviesen eficacia jurídica, en consecuencia, es desechada del proceso.

Analizados y valorados los elementos probatorios cursantes en autos pasa esta sentenciadora a pronunciarse en los siguientes términos:

SOBRE LA ACCIÓN DE DESALOJO:
En cuanto a la causal prevista en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estima esta sentenciadora que por cuanto el demandado negó el hecho de estar insolvente respecto al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a mayo de 2011, correspondía a éste demostrar tal hecho, es decir, el pago de las mensualidades insolventes, lo cual no hizo el demandado, pues los documentos (copias de vauchers de depósito) que consignó para demostrar el pago de los referidos cánones de arrendamiento, fueron desechados del proceso y por cuanto el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, al no existir prueba alguna que demuestre el pago, debe tenérsele como insolvente en relación a las mensualidades señaladas y, en consecuencia, en relación a esta causal, la presente acción debe prosperar en derecho como efectivamente se señalará en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASI SE DECIDE.-
En relación a la causal prevista en el literal “c”, quedó suficientemente demostrado en autos con la Inspección Judicial, así como con el Informe realizado por los Expertos designados, que el inmueble presenta deterioro y filtraciones que ameritan ser reparados para lo cual se hace necesario que esté desocupado de personas, en vista de que debe efectuarse manejo de escombro, saneamiento de paredes, vigas, columnas y losa de techo, lo cual afectaría al personal y público en general, lo cual hace que deba declararse con lugar el desalojo por esta causal., otorgándole el lapso de seis (6) meses que prevee el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASI SE DECIDE.-
En cuanto a la causal prevista en el literal “e”, considera esta sentenciadora que no existe en autos elemento probatorio alguno que demuestre que el arrendatario haya ocasionado algún daño o deterioro mayor a los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, en virtud de lo cual debe negarse lo pedido en relación a esta causal. Y ASI SE DECIDE.-

SOBRE LA RECONVENCIÓN.

Para el autor Arístides Rengel Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano “La reconvención, mutua petición o contrademanda puede definirse como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia.”
Definiendo la reconvención, la Sala de Casación Civil, mediante decisión proferida el 26 de marzo de 1987, en el juicio seguido por la sociedad mercantil Inversiones Xoma, C.R.L. contra Lya Márquez Corao de Valery, expresó:
“…Ahora, bien, la reconvención o mutua petición es un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez, en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, incluso referida a situaciones diferentes de las que se plantean en el juicio principal…”.

Posteriormente en sentencia publicada el 12 de junio de 1991, en el juicio de Inversiones Siciliano Maggiolo C.A., contra Dr. José J. Amaro López, indicó:
“…Para la doctrina, la reconvención o mutua petición es la acción que intenta el demandado contra el actor, dentro del mismo proceso al que ha sido llamado, para con ello obtener la declaración de existencia de su propio derecho o de liberación de su propia obligación independientemente de la decisión sobre la pretensión del actor.
Para Armiño Borjas, citado por Abdón Sánchez Noguera: “Cuando alguien es llamado a juicio, es natural y justo que, junto con el derecho de defensa, se le reconozca además, caso de tener contra su adversario alguna acción que hacer valer, el de ventilarla en la misma lid a que éste le ha traído, evitándose así que se multipliquen los pleitos, y facilitándose a los litigantes la manera de dejar solucionados simultáneamente sus mutuas reclamaciones judiciales”.
La reconvención no puede confundirse con la excepción, por tratarse ésta de una respuesta defensiva contra el ataque del actor, formando junto con la pretensión una sola causa en tanto que aquella es un ataque propiamente contra el actor, una nueva demanda, una nueva causa que se constituye con vida autónoma, surtirá respecto del demandado reconveniente y del demandante reconvenido los mismos efectos de la demanda original, salvo los efectos de iniciar el procedimiento y determinar la competencia.
La oportunidad para intentar la reconvención o mutua petición está consagrada en el último aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, o sea, en la oportunidad de dar contestación a la demanda. En este sentido se ha pronunciado la Sala al catalogar a la demanda y a la reconvención como acciones autónomas, tomando en consideración para determinar la cuantía de la causa el de la representada cuantitativamente en una cantidad mayor, no siendo procedente la sumatoria de ambas cantidades para determinar el interés principal del proceso, “porque desde un punto de vista asimétrico y lógico no es posible la adición de cantidades heterogéneas, como son necesariamente las que integran el petitorio del libelo y de la reconvención…”.

Luego, el 12 de noviembre de 1997, en el juicio de Polita Zamora G. contra Seguros Avila C.A., se definió una vez más la reconvención como:
“…La reconvención es definida como una pretensión independiente que el demandado hace valer contra el demandante en el juicio, fundamentándola en igual o en diferente título que el alegado por el actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante una única sentencia.
La reconvención es una pretensión independiente que no se dirige a rechazar o inhibir la pretensión del actor, sino que se constituye un ataque, que, como tal, podría plantearse en una demanda autónoma.
La naturaleza de la reconvención es ajena a la noción de defensa o excepción con el juicio principal, por lo tanto, las defensas argumentadas por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda no constituye lo que conoce como una reconvención o contrademanda…”.

De esta misma forma se pronunció la Corte en Pleno en decisión del 16 de febrero de 1994, expediente Nº 301, al expresar:
“…En lo atinente ya no a las características que presenta la norma dada su naturaleza procedimental, sino a la naturaleza de la institución de la reconvención, debe señalarse que la reconvención en su contenido es una acumulación de pretensiones, que da origen a un proceso con pluralidad de objetos, cuya situación procedimental es la necesidad de que ambas sean tratadas ante un solo Juez (idem iudex) y mediante un solo proceso (simultaneus processus), en virtud del principio de la economía procesal…”.
En el caso de especie, la parte demandada reconviene al arrendador para que cumpla con el contrato de arrendamiento celebrado con su representada en suministrarle el preciado servicio público de agua o en su defecto sea condenado por este Tribunal a que dicho local goce del preciado servicio que está bajo control del arrendador y no del arrendatario.
Ahora bien, observa esta sentenciadora que de los elementos probatorios analizados y valorados anteriormente, se desprende el hecho de que efectivamente el local comercial dado en arrendamiento a la Empresa FARMACIA LA ESPERANZA, C.A. no carece del servicio de agua, pues como quedó evidenciado en la Inspección Judicial realizada, se pudo constatar que si contaba con el preciado líquido y en virtud de que la parte demandada reconviniente no comprobó en forma alguna y de manera fehaciente, la falta de agua dentro del local comercial, tampoco logró su objetivo de demostrar sus afirmaciones de hecho en que se fundamenta en el escrito de reconvención, es evidente que la parte demandada-reconviniente no dio cumplimiento a la carga procesal que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, en consecuencia, esta juzgadora considera que la reconvención planteada debe declararse sin lugar. Y ASI SE DECIDE