TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

En su nombre:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO
201° Y 152°
Actuando en Sede Civil

EXPEDIENTE N° 7.033-11
MOTIVO: DESALOJO.
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana CLARA ROSA FARIA QUINTANA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 8.518.106 y domiciliada en Valle de la Pascua.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogados GUSTAVO ADOLFO MARTINEZ HIGUERA e YDALIA JOSEFINA MARTINEZ HIGUERA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nrs. 76.141, 61.475 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil MEGATIENDA 2.004, C.A., inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en fecha 02 de Junio de 2.000, bajo el Nº 06, Tomo 6-A, según se evidencia de instrumento poder otorgado en la Notaría Pública de Valle de la Pascua del Estado Guárico, actuando en representación de dicha Empresa la Ciudadana IPOLITTI MITSELOS DE TZIAMOS, venezolana, casada, comerciante, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 19.736.444, actuando en su carácter de Presidente y Director Gerente.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados BIANELL ALEXANDER MIRELES Y JUAN CARLOS RAMIREZ ROJAS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los Nrs. 124.353, 125.926.
.I.
Narrativa
Comienza el presente proceso de DESALOJO, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, mediante escrito libelar y anexos marcados de la “A” a la “G”, presentado por la Parte Actora, en fecha 09 de Agosto de 2.010 y a través del cual alegó: que en fecha 12 de Marzo de 2.003, dio en arrendamiento un local comercial del cual es copropietaria, ubicado en el cruce de las calles Guasco y González Padrón de la Ciudad de Valle de la Pascua, Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, alinderado de la siguiente forma: NORTE: que es su frente, con calle Guasco; SUR: con inmueble que fue de la arrendadora; ESTE: con casa de Manuel Vargas; y OESTE: calle González Padrón; a la parte demandada; dicho contrato de arrendamiento fue autenticado ante la notaría pública de valle de la pascua, el 31 de Marzo de 2.003, anotado bajo el Nº 29, Tomo 16 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho. Dicho local comercial le pertenece en comunidad junto a sus hijos RUSMARI MARGARITA , JOHENDY RAFAEL, MARISELYS DEL VALLE y CLARELIS ERNESTINA VARGAS FARIAS, por haberlo heredado de su común causante RAFAEL VARGAS GONZÁLEZ, según consta de documento de partición inicialmente registrado por vía de autenticación en la oficina subalterna de Registro Público del Distrito Infante del Estado Guarico, anotado bajo el Nº 798, Folio 109, tomo 14, segundo trimestre de 1.994; y posteriormente registrado en la citada oficina de registro público, el 27 de Julio de 2.000, anotado bajo el Nº 34, folio 227 al 240, protocolo primero, tomo tercero. El contrato se celebro inicialmente con un lapso de duración de dos (02) años y se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 400.00) mensual para el primer año en vigencia y QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00), mensual para el segundo año de vigencia del contrato. Posteriormente se ajustó la pensión arrendaticia mensual, en la cantidad de UN MIL CUATROSCIENTOS (Bs. 1.400,00), siendo ésta la cantidad que la arrendataria cancela actualmente. Sigue expresando la actora; que una vez vencido el contrato de arrendamiento, la arrendaría continuo en el goce pacifico del local arrendado y cancelando mensualmente la cantidad antes mencionada a la actora, circunstancia ésta que configura la tácita reconducción del contrato, toda vez que el inquilino ha permanecido por seis (06) años en el goce del inmueble y la arrendadora le ha dejado y permitido en el goce de la cosa, en consecuencia, el contrato se renovó en las mismas condiciones del contrato inicial, pero verbal y por tiempo indeterminado. Es el caso por lo expuesto; que el canon que se recibe mensual es insuficiente para cubrir los gastos mensuales de todos los propietarios del mismo, en especial de RUSMARY MARGARITA VARGAS FARIAS, quien a su vez es madre de una niña de ocho (08) años de edad llamada RUSLIANNYS CAROLINA RONDÓN VARGAS; así como CLARELIS ERNESTINA VARGAS; quien esta en estado de gestación de su primer hijo; así como la actora, que además sufraga los gastos de vestido, comida, medicinas y estudios de su otra hija MARISELIS DEL VALLE VARGAS FARIAS; quien además sufre de retardos mentales, así como lo de ella propios. La hija de la arrendadora, RUSMARY MARGARITA VARGAS FARIAS, para obtener mayores ingresos y así poder cubrir un poco más sus gastos personales y de su menor hija; quien se ha dedicado al comercio informal de refrescos, maltas, dulces y golosinas en un espacio improvisado en su casa ubicado en el caserío Las Campechanas, jurisdicción del Municipio Leonardo Infante; para de esa manera subsistir y que mal se pueden saldar con el irrisorio canon de arrendamiento que perciben por el alquiler del local comercial, el cual en reiteradas oportunidades la demandada se ha negado a aumentar. En virtud de tal situación, muchos e infructuosos han sido los intentos de aumento de canon de arrendamiento y menos aún a desalojar el local comercial objeto de la presente acción, que en repetidas ocasiones de manera amistosa se hay solicitado el desalojo del mismo. También alegó la actora, que la demandada posee actualmente tres (03) sucursales mas la sede principal ubicada en la calle Atarraya Sur Nº 16 de la Ciudad de Valle de la Pascua; la cual es objeto de la presente acción; la Nº 02 en la calle descanso, entre calles Atarraya y Retumbo de la misma Ciudad y la Nº 03 ubicada en la población de Santa María de Ipire del Estado Guárico; siendo además que su capital social ha sido aumentado gradualmente hasta alcanzar actualmente la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000,00), circunstancias éstas que demuestran por una parte el poderío económico y fortaleza financiera de la arrendataria que no se vería afectada por el desalojo de dicho local comercial; y por la otra en la desventaja económica en la que se encuentran frente a la demandada.
La actora fundamento la presente acción en los artículos 1600 y 1601 del Código Civil; así como también en el artículo 34 literal b) de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y por todo lo antes expuesto es que solicita: Primero: Desaloje el local comercial arrendado y ocupado por la arrendataria, ya identificada. Segundo: que en virtud del desalojo demandado se sirva entregar completamente desocupado de personas y cosas dicho local comercial antes identificado; así como solvente los servicios públicos de los que goza dicho inmueble. Tercero: En cancelar las costas que se causen en el presente juicio y estimó la presente acción en la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 190.000,), equivalente a (2.923) unidades tributarias.
Admitida la presente acción en fecha 20 de Septiembre de 2.010, se ordenó la citación de la excepcionada para que compareciera por ante el A Quo al segundo 2º día de despacho a que constara en auto la ultima citación a los fines de que diera contestación a la demanda.
En fecha 24 de Mayo de 2011, la demandada consignó su escrito de contestación de la demanda en los siguientes términos: no es cierto y por lo tanto lo negó formalmente que su representada se haya negado a aumentar el canon de arrendamiento, puesto que en ningún momento ha sido notificada por el Organismo correspondiente , es decir, la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio de ubicación del inmueble objeto de la presente acción, de algún procedimiento de regulación del local comercial, que haya sido solicitado por los propietarios del local; por tal razón rechazan ese alegato. En consecuencia de lo anterior rechazaron, negaron y contradijeron, que la suma de dinero que cancela la arrendataria como canon de arrendamiento y percibe la actora, sea suficiente, para cubrir los gastos mensuales de todos los propietarios y descendencia, si así fuera o estarían en presencia de un local comercial, cuyos propietarios ascendieran a 30 o mas, en este caso su representada no es la obligada a honrar este petitorio que se asemeja a una demanda de manutención por incumplimiento en el pago de los gastos de un padre o cualquier obligado hacia los menores o discapacitados. Por lo tanto consideraron que la causal invocada no se ajusta al caso demandado, ya que no se alego en el escrito libelar ninguna necesidad de ocupar el inmueble para habitarlo sino para explotarlo comercialmente, aunado a la desidia de no solicitar un procedimiento regulatorio del inmueble en cuestión. Es decir que la acción incoada con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario, es manifiestamente IMPROCEDENTE y así solicitó la demandada lo declarara el Tribunal A Quo. En resumen la excepcionada no incumplido las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, encontrándose totalmente solvente en todos sus compromisos contractuales y legales. Rechazó negó, contradijo y se opone a la presente demanda de desalojo del local comercial que legítimamente ocupa la empresa mercantil demandada; así como la entrega de material que pretende la actora por carecer de argumentos legales contundentes. Rechazó negó y contradijo a la pretensión del pago de costas y costos del proceso.
Llegada la oportunidad para promover las pruebas respectivas, la parte actora lo hizo mediante el siguiente escrito: promovió prueba testimonial de las siguientes Ciudadanos: ALBERTO FERNÁNDEZ, CARMEN GISELA TORO, REGULO ANTONIO SAEZ, ROSA MARGARITA RONDÓN DE CORONADO, MARIA DE TOVAR, BIRMARNA SILVA, JORGE DURAND PEREYRA, JESU ANTONIO QUINTANA y CESAR DAVID PALMA QUINTANA, venezolanos, titulares de las cedulas de identidad Nrs. 12.362.379, 2.422.721, 8.571.458, 3.952.912, 5.331.831, 10.979.381, 21.663.516, 8.556.479, 13.155.330; respectivamente, quienes están domiciliados en la población de Las Campechanas, Municipio Leonardo Infante. Seguidamente consignó escrito de pruebas la parte demandada, alegando lo siguiente: Promovió las siguientes testimoniales, Ciudadanos IVONNE JOSEFINA AGUILAR LÓPEZ, JULIO ENRIQUEZ CHACON MARTINEZ, FREDY RAMÓN VARGAS MEZONES y MIRIAN JOSEFINA RUBIN MARTINEZ, todos venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nrs. 3.217.207,10.983.887, 3.639.360 y 9.921.043, respectivamente, todos con domicilios en la ciudad de Valle de la Pascua, dicha prueba con el objeto de probar, el inicio de la relación arrendaticia, el alegato de que mi representada es comerciante por naturaleza y que desarrolla la actividad social alegada en la contestación de la demanda. Promovió prueba de Inspección Judicial, de conformidad de lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual solicitó el traslado y constitución del Tribunal al inmueble objeto del arrendamiento y de la presente acción de desalojo ubicado en las calles Guascos y González Padrón de loa Ciudad de Valle de la Pascua, para que sirva dejar constancia expresa de: Primero: de la identificación del fondo de comercio que allí funciona. Segundo: de la actividad comercial que se desarrolla dentro de dicho comercio es la venta de ropa y enseres variados para damas, caballeros y niños así como la venta de uniformes y accesorios escolares. Cuarto: del costos de adquisición al público, de las prendas y enseres especificados en el numeral tercero de esta prueba. Quinto: del numero de personal que labora en dicho fondo de comercio, el objeto de dicha prueba es probar los alegatos esgrimidos en la contestación de la demanda en la demostración de los hechos de que su representada desarrolla plenamente una actividad social donde se beneficia el consumidor primeramente con la variedad de mercancía y los costos de adquisición, así como genera un medio de empleo directo e indirecto a todo el personal que allí labora y a sus parientes que dependen de dichos empleados.
En fecha 03 de Junio de 2.011, se admitieron las pruebas promovidas por las partes y se ordenó la evacuación respectiva.
En fecha 8 de Junio de 2.011, la parte actora consignó escrito de pruebas, promoviendo las siguientes documentales públicas administrativas; 1) constancia de estudio emanada del Instituto de Educación Especial “Valle de la Pascua”, de fecha 28 de Abril de 2.011, con el objeto de probar que la Ciudadana MARISELYS VARGAS, curso estudios en dicha escuela de educación especial en el lapso escogido 1.987-2.001, anexo marcado “A”. 2) Constancia de estudio emanada del Director del Taller de educación Laboral “Limón Rodríguez”, con el objeto de probar que la Ciudadana antes mencionada curso estudios en dicha Institución en el periodo 2010-2011, anexo marcado “B”.3) Informe de Terapia Ocupacional, suscrito por Terapeuta ocupacional. del Instituto de Educación Especial “Josefina Bolívar González”, de fecha 26-07-1.990, con el objeto de probar el retardo mental de dicha ciudadana; anexo marcado con la letra “C”; 4) Informe de terapia ocupacional, de fecha 6-7-89, emanada del Instituto de educación especial “Josefina Bolívar González” donde consta la condición especial de la mencionada ciudadana, anexó marcada “D”. 5) Constancia de estudio emanada de la escuela Básica Bolivariana “Francisco Lazo Martí” de la Ciudad de Valle de la Pascua, con el objeto de demostrar que la niña RUSLIANNYS CAROLINA RONDON, cursa estudios en dicha Institución; quien es hija de RUSMARY VARGAS; anexó marcado “E”, 6) Acta de Nacimiento del Niño DANIEL SEBASTIAN VAGAS FARIA, hijo de CLARELIS ERNESTINA VARGAS FARIAS, marcada con el Nº 2621, emanada del Registro Civil de Valle de la Pascua, Estado Guárico, anexó en copia certificada, marcada “F”. 7) Copia simple constante de tres (03) folios útiles, marcado “G”, de documento de venta del local comercial que era propiedad de la secesión Vargas Farías, autenticado en la Notaria Pública de Valle de la Pascua, en fecha 11 de julio de 2005, anotado bajo el Nº 02, tomo 67 de los Libros de autenticaciones llevados por ese despacho. 8) Contrato de arrendamiento del local comercial, autenticado ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua, el 31 de marzo de 2003, anotado bajo el Nº 29, tomo 16 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho. 9) Documento de partición y adjudicación de herencia del causante Rafael Vargas, donde constaba la propiedad de la demandante sobre el local objeto del litigio. 10) Acta de nacimiento Nº 772 de los Libros de Registro Civil de nacimiento llevados por la Prefectura del Municipio Autónomo Infante durante el año 1982, donde consta que la ciudadana Rusmary Magonta es hija de la demandante. 11) Acta de nacimiento Nº 1011 de los libros de Registro Civil, año 1992, donde consta que la ciudadana Clarelis Vargas es hija de la demandante. 12) Acta de nacimiento Nº 1814 de los libros de Registro Civil de nacimientos, año 2002, donde consta que Rusmary Carolina es hija de Rusmary Vargas Farias. 13) Acta Constitutiva y estatutos sociales de la demandada Mega Tienda 2004, C.A. y acta de asamblea de la misma donde consta el capital social de la empresa, así como 3 sucursales que tienen constituidas. En fecha 09 de junio de 2011 el Apoderado de la parte demandada impugno las pruebas promovidas por el demandante, consignado a los folios 167, 169, 170, 171, 176, solicitando la aplicación del articulo 202 del Código de Procedimiento Civil.
Estando en la oportunidad para dictar sentencia el A-quo difirió la misma por el lapso de veinte días. Luego en fecha Doce (12) de Agosto de 2011, el tribunal de la causa dictó sentencia declarando sin lugar la pretensión interpuesta por la demandante, al no haber demostrado la necesidad de ocupar el inmueble.
En fecha 14 de octubre de 2011, mediante diligencia la Apoderada Judicial de la parte demandante apelo de la sentencia al no estar conforme con la misma. En fecha 25 de octubre de 2011 el Tribunal de la causa oyó la apelación en ambos efectos ordenando remitir el expediente a este Tribunal, lo cual fue recibido en fecha 23 de Noviembre de 2011, fijando el Décimo (10) día de despacho siguiente para dictar sentencia.
Llegada la oportunidad para dictar sentencia, pasa hacerlo y al respecto observa.

.II.
Motiva
En el caso sub – lite, pretende la parte actora la desocupación de un inmueble comercial arrendado, - según expresa -, en fecha 12 de marzo de 2003, ubicado en el cruce de las calles Guasco y González Padrón de la Ciudad de Valle de la Pascua, Municipio Leonardo Infante del estado Guárico, alinderado así: NORTE: que es su frente, con calle Guasco; SUR: con inmueble que fue de la arrendadora; ESTE: con casa de Manuel Vargas; y OESTE: calle González Padrón. Dicho inmueble se encuentra ocupado por la arrendataria sociedad mercantil MEGA TIENDA 2004 C.A. bajo relación de arrendamiento a tiempo indeterminado, con un canon mensual de 1.400,oo Bs, monto el cual, según expresa la arrendadora – actora es insuficiente para cubrir los gastos mensuales de todos los propietarios del mismo y, por ende, la hija de la arrendadora para obtener mayores ingresos y así poder cubrir más sus gastos personales y de su menor hija se ha dedicado al comercio informal de refrescos, maltas, dulces y golosinas en un espacio improvisado en su casa en el caserío las campechanas de ese mismo municipio, para subsistir, - continúa expresando – en esta situación económica que están afrontando y que mal pueden saldar con el irrisorio canon de arrendamiento que perciben por el alquiler del local comercial. Además alega que: “… en reiteradas oportunidades la Sra Ippolin Mitselos, en representación de la Sociedad Mercantil Mega Tiendas 2004 se ha negado a aumentar... muchos e infructuosos han sido los intentos de aumentar el canon de arrendamiento y menos aún de desalojar el inmueble…”. Por último expresa que tiene la necesidad de ocupar el inmueble para establecer en él un fondo de comercio que les sea suficiente para cubrir satisfactoriamente sus necesidades; ya que: “… el canon que la arrendataria cancela es encarecidamente insuficiente a lo que obstinadamente se ha negado a aumentar la pensión mensual…”. Solicitando se proceda a la desocupación del inmueble y al pago de las costas y costos del proceso, estimando la pretensión en la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES. (190.000,oo Bs).
Llegada la oportunidad de la perentoria contestación, el reo expresa que efectivamente acepta la existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, pero que ésta viene desde el 12 de enero de 2001; acepta igualmente el pago del canon mensual arrendaticio de 1.400,oo Bs, el cual, - según expresa-, se cancela puntualmente ; pero contradice la pretensión al establecer que su representada (arrendataria – accionada) nunca se ha negado a aumentar el pago del canon de arrendamiento, puesto que en ningún momento ha sido notificado por la Dirección de Inquilinato del Municipio de ubicación del inmueble para la regulación del mismo y que haya sido solicitada por el propietario del mismo, expresando que esa pretensión no se subsume dentro del literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto no se refiere el canon arrendaticio a una pensión de alimentos, pues tal causal se refiere a la necesidad del propietario o de alguno de sus parientes de explotar el inmueble y no para que cubra las necesidades de todos los integrantes de la sucesión.
Trabada así la litis, es evidente que la solicitud de la actora se refiere a la insuficiencia del monto que cancela la inquilina para soportar sus necesidades y de las del resto de los propietarios del inmueble y que ello es producto de la no aceptación por parte de la arrendataria del ajuste del canon de arrendamiento, lo cual le lleva a intentar la presente pretensión de necesitar el inmueble para establecer un fondo comercial, todo ello conforme al artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ante tal carga alegatoria, y la infitatio del reo, la carga de la prueba sobre la necesidad del inmueble le corresponde a la parte actora, debiendo demostrar a su vez que va a establecer un fondo de comercio y que dicho canon es insuficiente por que la arrendataria se ha negado en diversas oportunidades a aumentar el mismo.
En el caso bajo examine example, habiendo invocado el actor, la necesidad de ocupar el inmueble, por parte de sus propietarios, por efecto del artículo 34.b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (G.O. 36.845 del 07 de diciembre de 1999), que expresa:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: … b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado .”
Es necesario entrar a escudriñar que ha expresado, tanto la Doctrina como la Jurisprudencia Nacional en relación a la interpretación del literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así las cosas, nuestra Jurisprudencia ha venido reseñando que, tanto la necesidad de ocupación del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado o del hijo, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social y familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer esa exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular, no solo de la persona natural, sino que, como lo ha admitido la Corte Primera de lo Contencioso – Administrativo, en fallo del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre dicha necesidad de ocupación que está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual forme parte el necesitado.
Esta Alzada debe señalar que para la Doctrina Inquilinaria, la causal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, encabezada por el Abogado JOSÉ LUIS VARELA (Legislación Inquilinaria Práctica. Editorial El Guay. Caracas, 1997, Pág. 181), no media a través de un incumplimiento culposo por parte del inquilino, sino en la necesidad que tiene el propietario o un pariente consanguíneo en segundo grado de ocupar el inmueble, cuya carga probatoria, incumbe al arrendador.
Para JOSÉ AGUSTÍN CATALÁ, hijo (Temas Jurídicos Inquilinarios. Ed. José Catalá. Caracas, 1997, pág. 95), ese derecho de ocupar el inmueble, entra en el poder discrecional de analizar sí, el propietario tiene una causal justa y válida para requerir la devolución de su inmueble una vez vencido el lapso de duración pactado en el contrato de arrendamiento, pues de no ser así, por efecto de la limitación legal, deberá aceptar que el inquilino que haya cumplido sus obligaciones continúe en la posesión del inmueble en la misma condición.
Para el tratadista Valenciano EDGAR NUÑEZ ALCÁNTARA (Manual de Derecho Inquilinario. Editorial Vadell. Valencia, 1999, pág. 203), el extremo que debe comprobar el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado, es el de la necesidad de ocupar el inmueble, inclusive hasta cuando el inmueble lo fuere para actividades laborales, industriales o comerciales.
En el caso sub lite, lo que pretendía el actor, es invocar la insuficiencia del canon de arrendamiento para subsistir los propietarios y la necesidad que tienen de establecer un fondo comercial, pero no prueban los actores, en primer lugar, su afirmación fáctica relativa a que la accionada – arrendataria se ha negado a aceptar un aumento del canon y en segundo lugar su intensión de establecer un fondo de comercio, hasta ahora inexistente, pues no alegan que ya lo tienen constituido, ni a que se va a dedicar, sino que es un hecho futuro e incierto. Lo único que demuestran los actores, según las deposiciones de testigos hábiles y contestes es que el canon de arrendamiento no es suficiente para mantener a los propietarios, pero dicho alegato – probado, no involucra per se, la causal del literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vale decir, la necesidad de ocupar el inmueble arrendado.
En efecto, no existe a los autos, ningún elemento de prueba que soporte y pueda llevar a la convicción plena del Juzgador conforme al artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la afirmación libelar contradicha de la actora en relación a la imposibilidad de aumentar el canon de arrendamiento, pues si se trata de un inmueble cuya cédula de habitabilidad es anterior al 02 de febrero de 1987, debería constar en autos alguna notificación de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Leonardo Infante (Municipio de la ubicación del inmueble) que demuestre la existencia de una solicitud de regulación por parte de la actora – propietaria, vale decir que, varían las formas del establecimiento de los cánones de arrendamientos pues conforme a la ley especial en los inmuebles sujetos a regulación, los cánones de arrendamientos deben fijarse conforme a los artículos 29 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y para el caso especial en que el inmueble haya sido construido en fecha posterior al 02 de Enero de 1.987, como expresamente se excluye de la regulación, conforme el artículo 4, Literal “b” de la Ley Especial, es necesario que conste a los autos el medio de prueba conducente para acreditar tal situación fáctica, como es la cedula de habitabilidad o instrumento equivalente que sea posterior al 02 de Enero de 1.987, lo cual estableció el legislador para la promoción e incentivo de la construcción de bienes inmuebles destinados para el arrendamiento y donde en dicho caso los aumentos posteriores a lo fijado contractualmente deben estar regulados o ajustados al ser un inmueble exento de regulación, conforme a lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “En los contratos de arrendamientos, a tiempo determinado o indeterminados, que versen sobre inmuebles exento de regulación y en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo periodo, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo.”.
En el caso bajo examine example, no existe ningún medio de prueba que demuestre alguno de los supuestos de hecho explicados, vale decir, si el inmueble está sujeto a regulación, la ocurrencia ante la dirección de inquilinato o la solicitud de aumento del canon anterior, en el segundo caso dirigido a la arrendataria o a la propia Dirección de Inquilinato, por lo tanto la actora no demuestra que se le haya impedido el aumento del canon arrendaticio, cuya carga le correspondía; pero aparte de ello el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no se refiere a que dicho canon de arrendamiento sea insuficiente para el mantenimiento o subsistencia de los propietarios, la causal de que el canon no es suficiente o de que los propietarios no tengan otros ingresos, no es causal suficiente. Causal suficiente sería el hecho probado de ocupar tal inmueble, pues tienen un fondo de comercio que no tiene local propio, o que el arrendado es insuficiente, vale decir, de un hecho o circunstancia no futuro o incierto, como el alegado de querer montar un fondo de comercio, pues no se prueba ese hecho per se, se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo que demuestra el interés indudable del necesitado de ocupar dicho inmueble, - se repite -, como lo ha admitido la Corte Primera de lo Contencioso – Administrativo, en fallo del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre dicha necesidad de ocupación que está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual forme parte el necesitado.
Así, la doctrina nacional, encabezada por el Abogado JOSÉ LUIS VARELA (Legislación Inquilinaria Práctica. Editorial El Guay. Caracas, 1997, Pág. 181), ha expresado que: “…en cuanto al término “necesidad” utilizado por el legislados en la causal b) del artículo 34, no puede ser la de una “necesidad” personal exclusivamente del propietario o arrendador; sino que se extiende a otros requerimientos esenciales de los mismos tales como aquellos que se vinculan con sus actividades profesionales, comerciales o industriales…” Bajo la carga alegatoria del actor, ésta sólo está referida a la insuficiencia del canon para mantener a los propietarios, por falta de aceptación de aumento de la arrendataria, situación fáctica ésta que no se subsume dentro de la causal b) del artículo 34 ibidem, pues no está alegada la necesidad de establecer una actividad comercial ya existente, sino un hecho futuro e incierto que no se relaciona con la actividad de las propietarias. Consagrar como causal de desalojo, el hecho de la insuficiencia del canon para mantener al propietario, sería tanto como consagrar la tesis pensión alimenticia – canon de arrendamiento que no existió en la mente del legislador. No fue probada a los autos la intención del propietario – arrendador de trasladarse a ocupar el inmueble, a constituir en él un fondo de comercio, de desarrollar en el mismo una actividad comercial.
Nuestra Corte Primera de lo Contencioso en sentencia de fecha 22 de septiembre de 1988, sostuvo lo siguiente (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso – Administrativo, Oscar Pierre Tapia, Tomo 8-9, año 88, pag 79): “… el problema estriba en demostrar fehacientemente que existen razones ineludibles a favor del propietario para decidirse a ocupar el inmueble. Al efecto, fue alegada la urgencia, pero no se aportó ningún elemento que probase la intensión del propietario de trasladarse a ese local; de constituir en él un nuevo fondo de comercio, de desarrollar en el mismo una actividad comercial. Lo que figura es una simple manifestación de voluntad sobre lo cual no se no se pronuncia ésta Corte, del apoderado del propietario, de dedicar en el futuro el local ocupado por un comercio establecido desde un tiempo relativamente extenso, para un nuevo tipo de gestión económica. El solicitante del desalojo no demuestra así que fuera a constituir una nueva empresa…”. Así pues, el Actor no cumplió la carga probatoria de la manifestación de voluntad de constituir un fondo de comercio en el local alquilado, tal cual lo expresa la Jurisprudencia supra transcrita, no se trata de una simple manifestación del propietario de la necesidad del inmueble arrendado sino una verificación real y efectiva de la misma, verificable a través de los medios de prueba (Carlos Brender Ackerman. Problemas Inquilinarios. Ed Librosca. Caracas, 1996, pág 6), debiendo darse cumplimiento al principio de la exhaustividad probatoria establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de dejar constancia de tal incumplimiento del “Omnus Probandi” por parte de la propietaria – arrendadora.
Así pues, junto con el escrito libelar, la parte actora acompaña copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y admitido por éstas de fecha 31 de mayo de 2003, autenticado por ante la Notaría Pública de la Ciudad de Valle de la Pascua, el cual quedó anotado bajo el Nº 29, Tomo 16 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, de donde se demuestra existe entre las partes una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del presente proceso y que dicha relación se convirtió a tiempo indeterminado. De la misma manera de los folios 17 al 30, corre instrumental pública con valor de plena prueba relativa a la propiedad de la accionante y sus hijas del inmueble del presente proceso, hecho éste que nunca fue discutido en la trabazón de la litis y así se establece. Corre al folio 32 corre partida de nacimiento de la ciudadana RUSMARY MARGARITA, como hija de la Actora, con lo cual se demuestra que la parte Actora tiene tal hija o descendiente, la cual es plena prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil y al folio 34 corre partida de nacimiento de RUSLIANNYS CAROLINA, como hija de RUSMARY MARGARITA y nieta de la actora. Al folio 33 corre partida de nacimiento de la Ciudadana CLARELIS ERNESTINA, hija de la actora con lo cual se demuestra que la parte Actora tiene tal hija o descendiente, la cual es plena prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil.
De los folios 35 al 68, corren copias certificadas de las actas constitutivas y modificativas de la excepcionada, las cuales no son pertinentes a los fines de demostrar una verificación real y efectiva de la intensión de la actora de constituir un fondo de comercio que funcionaría en el inmueble arrendado, por lo cual deben desecharse tales instrumentales por impertinentes y así se decide.
De los folios 107 al 109 corren copias simples de instrumental autenticada con valor de plena prueba donde se demuestra la afirmación del accionado en relación a que la relación arrendaticia comenzó el 12 de enero de 2001, instrumental emanada de la Notaría Pública de la Ciudad de Valle de la Pascua, de esa misma fecha, autenticada bajo el Nº 55, Tomo 02 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Consta igualmente Permiso de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Leonardo Infante y autorización de la actora a la excepcionada para reparar partes del inmueble, circunstancia ésta no discutida en la trabazón de la litis lo cual hace recaer sobre el medio su respectiva impertinencia y así se establece. Corre de los folios 117 al 126, copias simples de actas de sesiones de la accionada que no son pertinentes a la presente litis debiendo desecharse las mismas y así se decide.
Llegada la oportunidad de la evacuación del medio de prueba testimonial, compareció a deponer el testigo CÉSAR ALBERTO HERNÁNDEZ, quien dijo conocer a la actora y su hija y que ésta vende maltas, refrescos y helados en su casa de habitación y que ellas no subsisten con el monto del canon de arrendamiento del inmueble arrendado y que la conoce de hace años. Repreguntada la testigo no incurrió en contradicciones y analizada conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, puede observarse que el testigo da por demostrado que el canon de arrendamiento del inmueble objeto del proceso no les alcanza a la actora y su descendencia para su subsistencia. De la misma manera compareció a deponer el testigo REGULO A, SAEZ, quien dijo conocer a la actora y su hija y que ésta vende maltas, refrescos y helados en su casa de habitación y que ellas no subsisten con el monto del canon de arrendamiento del inmueble arrendado y que la conoce de hace años. Repreguntada la testigo no incurrió en contradicciones y analizada conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, puede observarse que el testigo da por demostrado que el canon de arrendamiento del inmueble objeto del proceso no les alcanza a la actora y su descendencia para su subsistencia. Por su parte la testigo ROSA MARGARITA RONDON DE CORONADO depuso conocer a la actora y su hija y que ésta vende maltas, refrescos y helados en su casa de habitación y que ellas no subsisten con el monto del canon de arrendamiento del inmueble arrendado, que es su única fuente de ingreso y que la conoce de hace años a ella y a su familia. Repreguntada la testigo no incurrió en contradicciones y analizada conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, puede observarse que el testigo da por demostrado que el canon de arrendamiento del inmueble objeto del proceso no les alcanza a la actora y su descendencia para su subsistencia. La testigo IVONNE J. AGUILAR, se desecha pues sus dichos son impertinentes en relación a la trabazón de la litis en especial sobre la causal de desalojo invocada relativa a la necesidad del inmueble por parte de la actora, todo ello de conformidad con el artículo 508 ibidem y así se establece. Compareció a deponer igualmente el testigo JORGE DURAND PEREYRA, quien dijo conocer a la actora, que el canon de arrendamiento que recibe es su único sustento, que conoce a la hija de la actora, que vende refrescos y empanadas y que conoce lo expuesto, pues tiene un negocio por esa zona de las campechanas. Repreguntada la testigo no incurrió en contradicciones y analizada conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, puede observarse que el testigo da por demostrado que el canon de arrendamiento del inmueble objeto del proceso no les alcanza a la actora y su descendencia para su subsistencia. Compareció a deponer la testigo MARÍA BIRMANIA SILVA, quien dijo conocer a la actora, que el canon de arrendamiento que recibe es su único sustento, que conoce a la hija de la actora, que vende refrescos y empanadas y que conoce lo expuesto, pues tiene un negocio por esa zona de las campechanas. Repreguntada la testigo no incurrió en contradicciones y analizada conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, puede observarse que el testigo da por demostrado que el canon de arrendamiento del inmueble objeto del proceso no les alcanza a la actora y su descendencia para su subsistencia. Por último depuso el testigo JESÙS ANTONIO QUINTANA quien dijo conocer a la actora, que el canon de arrendamiento que recibe es su único sustento, que conoce a la hija de la actora, que vende refrescos y empanadas y que conoce lo expuesto, pues tiene un negocio por esa zona de las campechanas. Repreguntada la testigo no incurrió en contradicciones y analizada conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, puede observarse que el testigo da por demostrado que el canon de arrendamiento del inmueble objeto del proceso no les alcanza a la actora y su descendencia para su subsistencia.
Si bien tales testigos demuestran que el canon de arrendamiento del inmueble propiedad de la actora es su único sustento y no le alcanza para subsistir junto con su descendencia, ello no demuestra que la actora vaya a establecer un fondo de comercio en el inmueble arrendado, pues se repite el canon de arrendamiento no es una pensión de alimento, no puede subsumirse en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual tales testigos no demuestran la intención de la actora de constituir un fondo de comercio en tal inmueble y así se establece. Se desecha por impertinente la inspección judicial promovida y evacuada por la excepcionada en fecha 09 de junio de 2011, sobre el inmueble arrendado y de donde se desprende la actividad comercial de la excepcionada, pues tal supuesto de hecho, no entra dentro del hecho trabado fundamental como lo es la necesidad de la actora de ocupar el inmueble objeto de arrendamiento.
Por otra parte comparecieron a deponer como testigos los ciudadanos FREDY RAMÓN VARGAS y BIANELL A. MIRELES se desechan tales testigos pues sus dichos son impertinentes en relación a la trabazón de la litis en especial sobre la causal de desalojo invocada relativa a la necesidad del inmueble por parte de la actora, todo ello de conformidad con el artículo 508 ibidem y así se establece.
Se desechan asimismo, las instrumentales administrativas promovidas fuera del lapso de promoción de pruebas que cursan de los folios 167 al 172, pues tales instrumentales, si bien se asemejan a las instrumentales públicas pues gozan de una presunción de certeza, no son instrumentales públicas per se que permite el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, presentar hasta los últimos informes, debiendo desecharse por extemporáneas en su presentación y así se decide. Asimismo consta partida de nacimiento de DANIEL SEBASTIAN, nieto de la Actora e hijo de la ciudadana CLARELIS ERNESTINA VARGAS FARÍAS, tal instrumental es una documental con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil y así se decide. Consta igualmente copia simple de instrumental autenticada a través de la cual la actora en su propio nombre y en representación de sus menores hijos dio en venta un inmueble a favor de la Ciudadana CARMEN GISELA TORO DE RONDÓN, instrumental ésta impertinente a los fines de demostrar el tema de decisión de la litis en relación a la intención de la actora de constituir un fondo de comercio en el inmueble arrendado.
Así pues, el Actor no cumplió la carga probatoria de la manifestación de voluntad de constituir un fondo de comercio en el local alquilado, no se trata de una simple manifestación libelar del propietario de la necesidad del inmueble arrendado sino una verificación real y efectiva de la misma, verificable a través de los medios de prueba, que puedan llevar, de conformidad con el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, la plena prueba de la pretensión deducida, debiendo sucumbir la acción y así se decide.
En consecuencia:
III.
Dispositiva
Por todo lo antes expuesto, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, y del TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte Actora Ciudadana CLARA ROSA FARIA QUINTANA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 8.568.106. Se declara SIN LUGAR la acción de desalojo intentada por la parte actora bajo el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en contra de la excepcionada MEGA TIENDA 2004 C.A, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del estado Guárico en fecha 02 de junio de 2000, bajo el Nº 06, Tomo 6-A. Se CONFIRMA el fallo de la recurrida Juzgado Segundo de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, de fecha 12 de Agosto de 2011 y así se establece.
SEGUNDO: Se condena a la parte actora al pago de las COSTAS del recurso al confirmarse en su totalidad el fallo de la recurrida de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.
Regístrese, Publíquese, y Déjese copia autorizada.
Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Doce (12) días del mes de Diciembre de Dos Mil Once (2.011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.-
El Juez Titular.

Dr. Guillermo Blanco Vázquez.
La Secretaria.

Abg. Shirley M. Corro B.
En la misma fecha siendo las 2:30 p.m. se publicó la anterior Sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada.-
La Secretaria.
GBV.