TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO. Valle de la Pascua, Cinco (05) de Diciembre del año 2.011.
201º y 152º

EXP. Nº: 18.626.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
PARTE DEMANDANTE: Empresa Mercantil “REPRESENTACIONES A.M.C.A” (RAMCA).
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados ANTONIO ANATO, JOSE GREGORIO CABEZA VIETTRY, ANTONIO BOANERGES ANATO y JESUS ANTONIO ANATO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 3.100, 37.554, 47.556 y 90.906, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: NORMA CALZOLARI DE MALAVASI, VITO VICTOR MALAVASI CARZOLAZI, TIZIANO TAZIO MALAVASI CALZALAZI y RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cedulas de identidad Nros. E-168.305, V-5.330.845, V-5.330.838 y V-5.330.844 respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados EDGAR LOPEZ y EDGARDO LOPEZ LEDEZMA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 22.550 y 145.143, respectivamente.

I
Mediante libelo, cursante a los folios 1 al 12, de fecha 03 de Marzo del 2.011, presentado por ante este Tribunal por los ciudadanos Abogados ANTONIO ANATO, JOSE GREGORIO CABEZA VIETTRY, ANTONIO BOANERGES ANATO y JESUS ANTONIO ANATO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad nros. 1.479.698, 8.569.676, 6.339.554 y 13.482.876, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 3.100, 37.554, 47.556 y 90.906, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad de Comercio denominada Representaciones A.M.C.A. (RAMCA), empresa mercantil en proceso de liquidación, con sede social en esta ciudad de Valle de la Pascua e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en fecha 08 de Abril de 1.997, bajo el Nº 11, Tomo 4-A, procedieron a demandar por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO a los ciudadanos NORMA CALZOLARI DE MALAVASI, mayor de edad, viuda, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº E-168.305; VITO VICTOR MALAVASI CARZOLAZI, TIZIANO TAZIO MALAVASI CALZALAZI y RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, venezolanos, mayores de edad de este domicilio, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-5.330.845, V-5.330.838 y V-5.330.844, respectivamente. Igualmente, solicitó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el Inmueble antes mencionado y medida cautelar innominada sobre el mismo, por lo que este Tribunal por auto de fecha 31 de Marzo del 2.011, cursante a los folios 17 al 29 del Cuaderno de Medidas se decretó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de este juicio y se negó la medida cautelar innominada solicitada, y dicha medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, fue modificada según consta en auto de fecha 26 de Abril del 2.011, cursante a los folios 79 al 81 del mencionado cuaderno. Acompañó los recaudos que aparecen agregados a los folios 13 al 114 del Cuaderno Principal.
La demanda fue admitida por este Tribunal, mediante auto de fecha 10 de Marzo de 2.011, cursante al folio 115, ordenándose el emplazamiento de los demandados, para que comparecieran el segundo día de despacho siguiente a aquel en el cual constara en autos la ultima de las citaciones, a dar contestación a la demanda.
Vista la diligencia cursante a los folios 119 y 120, ambos inclusive, suscrita por la ciudadana RONDA RITA MALAVASI, en su carácter de co-demandada mediante la cual solicitó, de conformidad con el Artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, que el Tribunal fijara oportunidad a los fines de que la parte actora, exhibiera los documentos mencionados en el instrumento poder, cursante a los folios 24 y 25, resolviendo el Tribunal al respecto mediante auto de fecha 24 de Marzo de 2011, cursante al folio 121, en el cual se acordó que se fijaría oportunidad para realizar dicho acto, una vez que constara en autos la ultima de las citaciones de los co-demandados, y en esta misma diligencia, la precitada ciudadana le otorgó poder especial a los Abogados EDGARGO LOPEZ y EDGAR LOPEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 145.143 y 22.550, respectivamente.
En diligencia de fecha 28 de Marzo del 2.011, cursante a los folios 122 y 123, el Abogado EDGAR LOPEZ, actuando en su carácter de co-apoderado judicial de la co-demandada RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, solicitó a este Tribunal que se deje sin efecto por contrario imperio (artículo 310 ejusdem) el auto de fecha 24 de Marzo del 2.011, y procediera a proveer lo conducente acerca de la petición que hizo su representada., y por auto de fecha 30 de Marzo de 2011, folio 125 al 128, el Tribunal negó el pedimento formulado por la mencionada ciudadana, asimismo, este despacho en auto de fecha 31 de Marzo del 2.011, cursante a los folios 129 y 130, negó lo solicitado por el Abogado JESUS ANTONIO ANATO, en su carácter de co-apoderado de la parte actora, en la diligencia cursante al folio 124.
Por auto de fecha 04 de abril de 2011, cursante al folio 179, el Tribunal de conformidad con el articulo 218 del Código de procedimiento Civil, dispuso que la secretaria libre boleta de notificación en la cual comunique al ciudadano TIZIANO TAZIO MALAVASI CALZALAZI, la declaración del alguacil, haciéndole saber que una vez constara en autos la diligencia de la misma, debería comparecer el segundo día de despacho a dar contestación a la demanda, todo ello en virtud de que el mencionado ciudadano se negó a firmar el recibo de citación, tal como lo manifestó el Alguacil de este Tribunal en la diligencia cursante al folio 132.
Por auto de fecha 07 de abril de 2011, folio 183, y a solicitud de la parte actora, el Tribunal acordó de conformidad con el Artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, la citación de los ciudadanos NORMA CALZOLARI DE MALAVASI y VITO VICTOR MALAVASI, por medio de carteles para que comparecieran dentro del termino de quince días de despacho siguiente a aquel en que conste en autos la fijación, publicación y consignación de los mencionados carteles, con la advertencia de que si no comparecieran en el termino señalado se le designaría defensor ad-litem.
La secretaria de este Despacho, en diligencia de fecha 11 de Abril del 2.011, cursante al folio 186, dejó constancia que fijó los precitados carteles, en las moradas de los co-demandados NORMA CALZOLARI DE MALAVASI y VITO VICTOR MALAVASI; así mismo mediante diligencia de esa misma fecha, cursante al folio 187, la secretaria de este Tribunal dejó constancia que entregó la boleta de notificación librada al ciudadano TIZIANO MALAVASI CALZALAZI.
Mediante diligencia de fecha 03 de Mayo de 2011, folio 190, el Abogado JOSÉ GREGORIO CABEZA VIETTRY, consignó carteles de citación debidamente publicados, librados a los ciudadanos VITO VICTOR MALAVASI y NORMA CALZOLARI DE MALAVASI.
Cursa al folio 194, diligencia de fecha 04 de Mayo de 2011, mediante la cual los ciudadanos Norma CALZOLARI DE MALAVASI, VITO VÍCTOR MALAVASI CARZOLASI Y TIZIANO TAZIO MALAVASI, se dan por citados en la presente causa, y solicitaron a este Tribunal que fije oportunidad para que los apoderados judiciales de la parte actora, exhiban los documentos que mencionan en su poder.
A los folios 24 al 28, de la segunda pieza, escrito de pruebas promovido por los Abogados EDGAR LOPEZ y EDGARDO LOPEZ, en su carácter de apoderados judiciales de los demandados.
En fecha 17 de Mayo del 2.011 y a los folios 40 al 47, Pieza II, corre inserta acta, en la cual se dejó constancia que se llevó a cabo el acto de exhibición de Actas Constitutivas, Registro Mercantil y Acta de Asamblea Extraordinaria de la Empresa RAMCA.
Asimismo, mediante escrito de fecha 17 de Mayo del 2.011, cursante a los folios 81 al 85, de la Pieza II y recaudos cursantes a los folios 86 al 106, de fecha 17 de Mayo del 2.011, los Abogados ANTONIO ANATO, JOSÉ GREGORIO CABEZA VIETTRY y JESÚS ANTONIO ANATO, en su carácter acreditado en autos, promovieron las pruebas que constan en el mencionado escrito, las cuales serán analizadas más adelante.
Al folio 107, corre inserto auto de fecha 17 de Mayo del 2.011, mediante el cual se fijó el segundo (2) día de despacho siguiente al de hoy, para la designación de los expertos.
Por auto de fecha 18 de Mayo de 2.011, folio 108 y 109, Pieza II, fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte demandada, a excepción de la prueba promovida en el Capítulo I. Así mismo, por auto de esa misma fecha, cursante a los folios 111 al 114, fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte actora, a excepción de la promovida en el Capítulo I.
Mediante acta de fecha 19 de Mayo del 2.011, inserta al folio 151, el Tribunal declaró desierto el acto de designación de expertos, en virtud de que no compareció la parte promovente.
Del folio 152 al folio 155 de la segunda pieza, el co-apoderado judicial de la parte demandada, Abogado EDGAR LOPEZ, promovió otra prueba que consideró pertinente, la cual aparece agregada al folio 156, y por escrito de fecha 23 de Mayo del 2.011, cursante a los folios 162 al 170 Pieza II, promovió otras pruebas, las cuales fueron agregadas a los folios 171 al 173.
Por auto de fecha 23 de Mayo de 2011, folios 174 al 177, de la segunda pieza, este Tribunal, motivado a los pedimentos hechos por los apoderados judiciales de la parte demandada, conforme a lo dispuesto en el articulo 894 del Código de Procedimiento Civil a los fines de no emitir opiniones contradictorias dejó sentado que se pronunciaría al respecto al momento de emitir la sentencia definitiva.
Por auto de fecha 24 de Mayo de 2011, folio 178 Pieza II, fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente en sus escritos y recaudos anexos cursantes a los folios 152 al 156 y 162 al 173, respectivamente. Así como, mediante escrito de fecha 26 de Mayo del 2.011, cursante a los folios 248 y 249 Pieza II, promovió otras pruebas, las cuales fueron admitidas en auto de fecha 30 de Mayo de 2011, cursante al folio 16 de la Tercera Pieza.
En fecha 30 de Mayo del 2.011, cursante al folio 18, Pieza III, el Tribunal dejó constancia que venció el lapso para promoción y evacuación de pruebas, por lo que la causa entró en estado de dictar sentencia.
Por escrito de fecha 07 de Junio del 2.011, cursante a los folios 34 al 57, Tercera Pieza, los apoderados judiciales de la parte actora-reconvenida, solicitaron que declare inadmisible la reconvención interpuesta y sin lugar la demanda de desalojo incoada en la mencionada reconvención.
Al folio 106 y 115 al 117 Pieza III, corren insertos escritos de fecha 21 de Junio del 2.011 y 11 de Julio del 2.011, mediante los cuales el co-apoderado judicial de la parte demandada Abogado EDGAR LOPEZ, solicitó la acumulación de las causas Nros. 18.607 (nomenclatura de este Tribunal) y el presente expediente Nº 18.626, lo cual fue decidido por este Tribunal, según consta en sentencias de fechas 01 y 22 de Julio del 2.011, cursantes a los folios 107 al 111 y 118 al 122, de la misma pieza, en la cual se negó dicho pedimento.
CUADERNO DE MEDIDAS:
Mediante auto de fecha 14 de abril de 2011, se ordenó aperturar el Cuaderno de Medidas, a los fines legales consiguientes. Por auto de fecha 31 de Marzo del 2.011, que riela a los folios 17 al 29 del Cuaderno de Medidas, se decreto medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el bien inmueble descrito en autos.
Mediante decisión dictada en fecha 26 de abril de 2011, folios 79 al 81, del presente cuaderno, se modificó la mencionada medida de Prohibición de Enajenar y Gravar dictada por este Juzgado, quedando decretada la misma, solamente sobre los Trescientos Treinta y Seis metros cuadrados (336 Mts. 2) específicamente donde funciona la Empresa Representaciones AM, C.A. (RAMCA) por lo cual se ordeno librar nuevo oficio al Registrador respectivo y se dejó sin efecto el oficio anteriormente librado con oficio nº 240-11.
Llegada la oportunidad para sentenciar, este Tribunal no pudo dictar la respectiva sentencia en su oportunidad de Ley, debido al gran cúmulo de trabajo existente en este Despacho, por lo que la sentencia que ahora se dicta le será notificada a las partes de conformidad con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Para decidir este Tribunal previamente hace las siguientes reflexiones:

I I
A partir de que en la legislación inquilinaria venezolana consagró el retracto legal, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, hoy previsto en el art. 43 de la extinta de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento en que se interpuso la presente acción, por remisión legal de la mencionada norma, al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones de derecho común contenidas en el Código Civil en los artículos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto en cuanto puedan ser ajustadas al retracto legal arrendaticio.
Antes de seguir adelante es oportuno advertir, que ESTE DESPACHO EN EL PRESENTE ASUNTO SE VA A REGIR DE ACUERDO A LO ESTABLECIDO EN EL EXTINTO DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL Nº 36.845 DEL 07 DE DICIEMBRE DE 1.999, vigente para el momento en que se interpuso la presente acción, todo de conformidad con el Artículo 3 del Código de Procedimiento Civil (Principio de la Perpetuatio iurisdictionis).
De esta manera, estima conveniente quien aquí decide, traer a colación lo que al respecto señalan los artículos 42 y 43 del mencionado y derogado Decreto Ley:
“Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario.
Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.
Nótese, pues, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis la existencia de un contrato de arrendamiento y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde – como único titular- ejercer ese derecho.
El arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma ley, los requisitos que debe reunir el arrendatario que pretenda ejercer esta acción, y sea procedente la misma, los cuales se resumen así: 1°) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión, 2°) que se encuentre solvente en los pagos y 3°) que satisfaga las aspiraciones del propietario.
Para que no proceda la acción de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal instaurada contra ella por parte de la accionante, ya que en este orden de ideas, hay que destacar que el artículo 42 del extinto Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra una preferencia Ofertiva para que el arrendatario pueda comprar el inmueble, siendo esta preferencia un derecho del arrendatario para que el arrendador le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble objeto de arrendamiento.
Esta figura de acuerdo a la doctrina internacional es denominada el tanteo convencional y consiste en la preferencia que por disposición de la Ley se tiene para la adquisición de un bien cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario”, derecho de adquisición que le corresponde al arrendatario con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado.
El Dr. GERT KUMMEROW en su obra “El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, señala:
“…El tanteo viene a ser, en síntesis, uno de los llamados “derechos de prelación”, derecho éste que se materializa toda vez que la situación normativa en que se halla un sujeto puede subsumirse en un tipo legal que lo autoriza para reclamar se prefiere su oferta a la de un tercero, en la adquisición de una cosa, cuando el dueño directo quiera enajenarla, siempre que su propuesta coincida con sus líneas esenciales con la del pretenso adquiriente…”

Asimismo los autores RICARDO ENRIQUE LA ROCHE Y JORGE C. KIARIKIRES LONGHI, en su obra “El Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, expresan que para que pueda existir el Retracto Legal Arrendaticio deben cumplirse dos requisitos de ley para que el arrendatario tenga el derecho de preferencia, entre los cuales está: Que tiene que ser arrendatario por más de dos (02) años; Que tiene que estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y debe satisfacer las aspiraciones del propietario. En este orden de ideas el artículo 1.546 del Código Civil venezolano establece: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común”.
Ha señalado el Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, Pág. 381 y siguientes, lo que a continuación se transcribe:
“…En el retracto legal arrendaticio, también observamos dos tipos de requisitos que guardan relación de la manera siguiente:
1.- En atención a la persona del arrendatario: a) que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal; b) esté solvente en el pago de las pensiones arrendaticias, c) satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae; d) que el arrendatario ejerza el derecho de retracto dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente.
2.- En relación con el propietario arrendador: a) que el mismo no haya realizado la notificación prevista en el artículo 44 de la LAI; b) que aun cuando la hubiere realizado, no obstante omitió en la misma alguno de los requisitos exigidos; c) efectuada la venta al tercero, el precio resultare inferior al ofertado; d) o que sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.
3) Tratándose del tercero adquiriente: a) que el mismo haga notificación cierta de la negociación que realizó con el propietario arrendador; y, b) que anexe a dicha notificación copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado…”
PUNTO PREVIO:
Mediante escrito de contestación de fecha 06 de Mayo del 2.011, cursante a los folios 196 al 229, la parte demandada opuso las Cuestiones Previas establecidas en los Ordinales 3º y 10º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal pasa a pronunciarse de la manera siguiente:
Con respecto a la primera Cuestión Previa opuesta establecida en el Ordinal 3º del Artículo 346 ejusdem, relacionada con la Ilegitimidad de las personas que se presentaron como apoderados o representantes del actor, alegaron los demandados, que los apoderados de la demandante, no tienen la representación que se atribuyen, ya que, según ellos, la empresa RAMCA fue disuelta y liquidada, y en consecuencia cesó sus operaciones mercantiles, y el liquidador no tiene facultades para otorgar poder y por lo tanto los precitados abogados carecen de la mencionada representación.
La finalidad de esta Cuestión Previa es impugnar, según los supuestos que ahí establecen, a las personas que se presenten como apoderado del actor o en representación de éste, es decir, que se persigue evitar que alguien atribuyéndose un falso mandato, puede intentar un juicio en nombre de otro.
Observa este Juzgador que ciertamente la Empresa Representaciones A.M.C.A (RAMCA) se encuentra en proceso de liquidación, tal como se observa en documentos públicos que rielan del folio 42 al 50 de la Pieza I, en los cuales se designó por unanimidad al ciudadano LUIS AUGUSTO FIGUEROA SILVERA, titular de la cédula de identidad Nº 5.333.627, como liquidador de la misma, al respecto el Artículo 351 del Código de Comercio, establece que aquellas empresas en proceso de liquidación, ya sean demandantes o demandadas, serán representadas en juicio por los liquidadores, por lo que el Artículo 1.681 del Código Civil, prevé que la personalidad de la sociedad subsiste para las necesidades de la liquidación, hasta el fin de ésta.
En sintonía con lo anterior, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 76 de fecha 12 de Febrero de 1.998, con Ponencia de la Magistrada Dra. JOSEFINA CALCAÑO DE TEMELTAS, Expediente Nº 7.901, en un juicio parecido, estableció, entre otras cosas lo siguiente:
“…En efecto, la declaratoria de liquidación de cualquier sociedad representa el inicio de un proceso durante el cual la sociedad en liquidación mantiene su personalidad jurídica y no se convierte en un ente inexistente. Tal como lo señala nuestra doctrina sobre la materia, “la liquidación comprende todas las operaciones subsiguientes a la disolución y necesarias para terminar los asuntos pendientes, cobrar los créditos, pagar las deudas sociales, transformar con tal fin, si fuese necesario, los bienes en dinero por medio de su venta total o parcial, hasta llegar a determinar el activo neto”
La existencia jurídica de la sociedad en fase de liquidación viene a ser confirmada por el principio consagrado en el artículo 1.681 del Código Civil, que establece que la personalidad jurídica de la sociedad subsiste para las necesidades de la liquidación, hasta el fin de ésta…”.

Desde Sentencia Nº 1030 de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 03-03-64, en el cual se dejó sentado, que aún cuando el liquidador de una compañía no se le haya conferido facultades o poderes expresos, siempre que en aquel Registro se hubiere anotado el acta de la asamblea de accionistas donde conste el acuerdo de liquidación y el nombramiento de liquidador, ha sido criterio jurisprudencial, que éste podrá ejercer en juicio por sí o por medio de apoderado, la representación de la compañía en liquidación, y tendrá por lo tanto, la facultad de apelar contra las decisiones judiciales que sean contrarias a ella, en el presente asunto el liquidador fue designado en asamblea de socios de fecha 26 de Abril del 2.007, la cual fue inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial en fecha 23 de Mayo del 2.007, tal como se observa a los folios 236 al 239, y según Acta de fecha 07 de Febrero del 2.011, la cual riela del folio 30 al 33 Pieza I, registrada igualmente el 23 de Febrero del presente año por ante el mismo registro mercantil, los socios acordaron por unanimidad que la Empresa Representaciones A.M.C.A (RAMCA) “…subsiste y se mantiene en proceso de liquidación…”, por lo que el liquidador ciudadano LUIS AUGUSTO FIGUEROA SILVERA le otorgó poder a los Abogados ANTONIO ANATO, JOSE GREGORIO CABEZA, VIETTRY, ANTONIO BOANERGES ANATO y JESUS ANTONIO ANATO, tal como se observa a los folios 23 al 25. Estos documentos públicos no fueron impugnados, desconocidos, ni tachados de falsedad, por lo que el Tribunal los aprecia y los valora.
De manera pues, a criterio de quien aquí decide, y de acuerdo a lo antes expuesto, ha quedado evidenciado que ciertamente el liquidador designado, tiene facultades para otorgar poderes, así como de apelar contra las decisiones judiciales que sean contrarias a su representada, es decir, que los apoderados judiciales del liquidador de la Empresa Representaciones RAMCA, Abogados ANTONIO ANATO, JOSE GREGORIO CABEZA VIETTRY, ANTONIO BOANERGES ANATO y JESUS ANTONIO ANATO, suficientemente identificados en autos, a criterio de quien aquí decide, si tienen la representación que se atribuyen, por lo que resulta forzoso declarar SIN LUGAR la primera Cuestión Previa opuesta, y así se decide.
Con respecto a la segunda Cuestión Previa opuesta, establecida en el Ordinal 10º del Artículo 346 ejusdem, referida a la Caducidad de la acción, manifestaron, que los demandados no tenían la obligación de notificarle a la Empresa Representaciones A.M.C.A. (RAMCA), que se haría transferencia global de la propiedad del inmueble, en virtud de que los mismos, en su condición de co-herederos comuneros co-propietarios hicieron entre ellos mediante particiones amistosas una división, redistribución y adjudicación de los bienes de la comunidad hereditaria, y alega la mencionada caducidad, ya que, según ellos, el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que el arrendatario debe ejercer el retracto dentro del plazo de cuarenta (40) días, y los presuntos apoderados manifestaron, en su escrito libelar, que tuvieron conocimiento de la negociación de la transferencia de la propiedad el 27 de Enero del 2.011, y que la presente demanda fue admitida el 10 de Marzo del 2.011, es decir, que según la parte demandada, ya habían transcurrido más de cuarenta días para intentar esta acción.
Ahora bien, La CADUCIDAD, es lo que la doctrina define como una sanción jurídica en virtud de la cual, el transcurso del tiempo fijado por la Ley, para la validez de un derecho, el cual acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer con posterioridad. Por tanto, la puede oponer el juez de oficio, porque es de orden público, toda vez que el mismo, es el vencimiento de un plazo concedido para ejercer un derecho. La consecuencia de efectuarse la caducidad, acarrea la pérdida irreparable del derecho que se tenía de ejercitar la acción.

Los tratadistas modernos consideran la caducidad como Institución Jurídica autónoma:

“…la caducidad o decadencia puede ser convencional o legal, en la caducidad nace el derecho sometido, a un término fijo de duración, prescindiéndose de toda consideración de negligencia en el titular, la caducidad produce efectos de manera directa y automática. Por ello, dice Es necesario que el plazo de caducidad ha de tomarse en cuenta por el Juez, aunque solo se desprende su transcurso de la exposición del demandante; la caducidad se refiere especialmente a los derechos llamados potestativos…”

Por ello es, que la caducidad de la “acción” establecida en la Ley, es un caso típico de litis ingressum independiente, ya que la norma no se refiere a caducidades convencionales, cuya disputa ha querido queden involucradas en la discusión del contrato como cuestión de merito. Se refiere solo a la caducidad ex lege, puesta expresamente por la Ley para que en un término perentorio se deduzca la demanda, so pena de perecimiento de la acción, valga decir, de la postulación judicial del pretendido derecho. Hay caducidad cuando el ejercicio de un derecho o la ejecución de un acto, depende de que lo sea dentro de un espacio de tiempo predeterminado, ya sea por disposición legal o por convenio de las partes interesadas.

A tales efectos, en lo que respecta a la caducidad, este juzgador comparte el criterio de la jurisprudencia del Máximo Tribunal de la República de fecha 3 de mayo del 2.006, N° 797-06, de la sala de Casación Civil la cual estableció:

“…Solo la caducidad legal puede hacerse valer como cuestión previa, conforme al artículo 346 ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil, lo cual significa que la caducidad contractual solo es oponible como defensa de fondo, es decir, en la oportunidad de dar contestación a la demanda. Los anteriores criterios jurisprudenciales nos permiten determinar y precisar que será la naturaleza de la caducidad opuesta en cada caso particular, vale decir, contractual o legal, la que determine la vía procesal idónea para oponerla.”

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 12 de Agosto de 2.005 con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Antonio Carrasqueño López en el expediente N° 04-3051, dejó sentado:

“…Sobre este particular, en sentencia N° 364 del 31 de marzo de este mismo año, (caso Hotel Bar, Restaurant, C.A.), se asentó: “(…) Este lapso de caducidad creado por el legislador tiene como función primordial el mantenimiento de la paz social, y resulta ser un presupuesto de validez para el ejercicio de la acción. En este sentido, señala el procesalista Enrique Vescovi: ´(…) si se ha producido la caducidad de la acción, no podrá constituirse la relación valida. Luego, si estamos ante un plazo de caducidad y este ha vencido, irremisiblemente faltara el presupuesto procesal y el juez podrá decidirlo, aunque la otra parte no lo oponga”. (Ver. Enrique Vescovi: Teoría General del Proceso. Editorial Temis Librería. Bogotá-Colombia 1984, Pág. 95).

Con respecto al caso que nos ocupa, el Artículo 47 del extinto Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estableció lo siguiente:
“El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado”.

En relación con lo dispuesto en el mencionado artículo 47, se ha pronunciado la Sala de Casación civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 24 de enero de 2006, Exp. No. AA20-C-2005-000409, al atribuirle a los efectos de la protocolización del documento negocial, efectos meramente presuntivos, y en ese sentido fijó el criterio para el caso que el arrendatario, encontrándose presente, no haya sido notificado o avisado de la enajenación del bien, a fin que tenga el derecho de ejercer el retracto dentro del lapso de cuarenta días contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación.

Ahora bien, ha sido criterio jurisprudencial que cuando se trata del ejercicio de una acción o demanda, que deba proponerse en un término prefijado so pena de caducidad de la misma, será necesario haber introducido tal demanda antes del cumplimiento del lapso de caducidad estipulado. No es necesario cumplir con ninguno de los requisitos que establece el artículo 1.969 Código Civil para la interrupción de la prescripción, esto es, no se requiere ni la citación del demandado, ni el registro del libelo con inclusión del decreto que ordena la comparecencia del demandado, tan solo se exige comprobar el hecho de la introducción de la demanda.

En sintonía con lo anterior, observa este Juzgador que la parte actora en su escrito libelar el cual riela del folio 1 al 12, manifestó que tuvo conocimiento de la transferencia de la propiedad del inmueble objeto de este juicio, en fecha 27 de Enero del 2.011, y la presente demanda fue interpuesta por ante este Tribunal, el 03 de Marzo del 2.011, tal como se observa en Nota de Secretaría que riela al folio 12, Pieza I, es decir, que desde el 27 de Enero del 2.011 al 03 de Marzo del 2.011, transcurrieron Treinta y Cinco (35) días calendario o continuos, y en razón que no se toma en consideración la fecha de admisión de la demanda los efectos de la caducidad, sino la fecha en que la misma es consignada o introducida por ante el tribunal, por lo que habiendo interpuesto la parte demandante la presente acción dentro del lapso de Ley, debe igualmente este Despacho declarar SIN LUGAR la mencionada Cuestión Previa opuesta, y así se decide.

Ahora bien, en el presente asunto, la parte actora a través de sus apoderados judiciales, demandó a los ciudadanos NORMA CALZOLARI DE MALAVASI, VITO VICTOR MALAVASI CARZOLAZI, TIZIANO TAZIO MALAVASI CALZALAZI y RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, suficientemente identificados en autos, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, alegando que su representada es una sociedad de comercio que se encuentra en estado o proceso de liquidación, y es legítima arrendataria de un inmueble constituido por un lote de terreno con una extensión superficial de Trescientos Treinta y Seis metros cuadrados (336 mts. 2) aproximadamente, y las instalaciones destinadas a oficinas allí existentes, con sus servicios de agua, luz y teléfono ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos cruce con Calle Orituco de esta ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico, dentro de los siguientes linderos particulares y específicos: Norte: Avenida Rómulo Gallegos en el medio y Edificio propiedad de la Sucesión Locurcio; Sur: Local comercial de la arrendadora, donde funciona la firma IMPCA; Este: Calle Orituco en medio y Edificio de la Sucesión Malavasi y Oeste: Parte del mismo terreno y local donde funciona Restaurante.
Asimismo, manifestó la parte demandante, que dicha relación fue pactada y convenida en diversos documentos, unos auténticos y otros privados, entre su representada RAMCA y la señora NORMA CALZOLARI DE MALAVASI, y data desde el 1 de Noviembre de 1.997 y se mantiene vigente hasta esa fecha, según se desprende de los documentos marcados con las letras “D”, “D1”, “D2”, “D3” y “D4”, el cual se ha mantenido, según ellos, inalterado por más de trece (13) años, variando única y exclusivamente en los montos del canon; y que la arrendadora NORMA CALZOLARI DE MALAVASI y los ciudadanos VITO VICTOR MALAVASI CARZOLAZI, TIZIANO TAZIO MALAVASI CALZALAZI y RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, actuando todos ellos como integrantes de la sucesión de su causante PAOLO MALAVASI CORSINI (Difunto), de mutuo acuerdo otorgaron documento de partición y liquidación amistosa de los bienes y activos integrantes de la mencionada sucesión MALAVASI, en el cual le fueron adjudicado a los ciudadanos VITO VICTOR MALAVASI CARZOLAZI y RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, los derechos de propiedad sobre un (1) inmueble constituido por una extensión de terreno y la construcción edificada en el mismo, con una extensión o superficie de un mil ochocientos ochenta y cuatro metros cuadrados (1.884 M2), situado en el cruce de la Avenida Táchira, hoy Rómulo Gallegos y la Calle Orituco de esta ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico, posteriormente, y mediante documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, en fecha 25 de Marzo del 2.010, inscrito bajo el Nº 2010.665, los mencionados ciudadanos, realizaron y efectuaron la partición amistosa definitiva del mencionado inmueble, adjudicándosele a la ciudadana RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, un inmueble conformado por un terreno de setecientos sesenta y cuatro metros cuadrados (764 mts. 2) aproximadamente, que corresponde a los linderos Norte: Avenida Rómulo Gallegos; Sur: Terreno propiedad de Ronda Rita Malavasi de González y Vito Víctor Malavasi Carzolazi, donde funciona actualmente la firma IMPCA; Este: Calle Orituco y Edificio de la Sucesión Malavasi, y Oeste: Inmueble de Distribuidora Guárico, C.A. y local donde funciona actualmente Comercial Lugo; y un Local Comercial edificado en el antes descrito terreno, cuyos linderos son: Norte: Avenida Rómulo Gallegos, Sur: Terreno propiedad de Ronda Rita Malavasi de González y Vito Víctor Malavasi Carzolazi, Este: Calle Orituco, y Oeste: Inmueble donde funciona actualmente Comercial Lugo.
Igualmente manifestó la parte actora, que la propiedad del inmueble arrendado, objeto de la litis, ha sido trasferido y traspasado en definitiva, a una persona natural e individualmente considerada, distinta a la sucesión de PAOLO MALAVASI CORSINI, esto es a la ciudadana RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, sin que se le hubiese respetado a la inquilina, es decir, a RAMCA, su legitimo derecho a adquirir en iguales condiciones el precitado inmueble, y que durante el tiempo que la empresa RAMCA ha sido arrendataria, nunca ha dejado de cumplir con sus obligaciones derivadas del arrendamiento existente, pagando puntualmente los cánones de arrendamiento, por lo que considera la demandante que se le vulneró y cercenó su legítimo derecho de ejercitar el derecho de preferencia ofertiva que le asiste para adquirir el mencionado inmueble, toda vez que en ningún momento le fue notificada esa situación jurídica, y que por todas esas razones, es por lo que interpone la presente demanda en contra de los ciudadanos antes identificados, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 42 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y en consecuencia, solicitó que este Tribunal declare que su representada RAMCA tenía y tiene el derecho irrenunciable como arrendataria, en que se le ofreciera en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble antes descrito.
Por su parte, los demandados, mediante escrito de fecha 06 de Mayo del 2.011, cursante a los 196 al 229 Pieza I, dieron contestación a la presente demanda, aparte de las cuestiones previas opuestas, las cuales ya fueron decididas, alegaron que negaban, rechazaban y contradecían tanto en los hechos como en el derecho, la pretensión de la parte accionante y en todo su contenido la Acción de Retracto Legal Arrendaticio, por lo que manifestaron que la empresa Representaciones RAMCA no tiene derecho al mencionado retracto legal arrendaticio, todo de conformidad con el Artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de que la mencionada empresa es arrendataria solamente de un inmueble constituido por Trescientos Treinta y Seis Metros Cuadrados (336 M2) aproximadamente, el cual forma parte de una mayor extensión, tal como se observa en los contratos de arrendamientos consignados por la parte actora, marcados con las letras “D”, “D1”, “D3” y “D4”.
Igualmente manifestó la parte demandada, que realizaron la partición amistosa de la totalidad de los bienes que constituyeron la comunidad hereditaria de bienes de su causante PAOLO MALAVASI CORSINI de la que formaba parte en su condición de coherederos comuneros, tal como se observa en documento protocolizado por ante el Registro Público de Valle de la Pascua, el 21 de Febrero de 2.003, anotado bajo el Nº 1, folios 1 al 14, Protocolo Primero, Tomo Quinto, Primer Trimestre, anexado junto con el libelo de la demanda marcado con la letra “E”, y en consecuencia, co-propietarios legales, tal como lo dispone el artículo 765 del Código Civil, dicha partición amistosa de bienes comunes pertenecía al inmueble global o total, constituido por una extensión de terreno constante de 1.884 M2 y una construcción edificada en la Avenida Táchira hoy Rómulo Gallegos cruce con Calle Orituco de esta ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico, el cual fue adjudicado en plena propiedad en partes iguales a los coherederos comuneros copropietarios VITO VICTOR MALAVASI CALZOLAZI y RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ.
Así mismo, la parte accionada expresó que los ciudadanos VITO VICTOR MALAVASI CALZOLAZI y RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, conforme se evidencia de los documentos cursantes en autos marcados con las letras “F”, consignados por la parte actora, luego realizaron la división o partición amistosa definitiva del precitado inmueble, adjudicándosele al ciudadano VITO VICTOR MALAVASI CALZOLAZI, 848,78 M2 aproximadamente, y a la ciudadana RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, se le adjudicó 764 M2 de terreno aproximadamente, y el local comercial construido en él, donde quedó comprendida la parte de terreno que se le dió en arrendamiento a la parte actora, y la otra parte de terreno a otra empresa jurídica donde funciona un restaurant, es decir, que a la Empresa RAMCA solamente se le dió, una parte de terreno y oficina, de una mayor extensión y cabida cuya propiedad global fue transferida a la ciudadana RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ.
Igualmente manifestaron los demandados, que el ciudadano ALEXI ANTONIO AVILA AVILA, creó una nueva empresa denominada Representaciones A.L.C.A (RALCA), donde además de ser socio, es el presidente de la misma, como se evidencia de documento inscrito en el mismo Registro Mercantil, anotado bajo el Nº 77, Tomo 5-A, de fecha 01 de Junio de 2.007, y luego, de manera ilegal se instaló para realizar operaciones mercantiles en el mismo local donde funcionaba “RAMCA, transfiriendo y/o subarrendando el inmueble a su nueva empresa RALCA; y que las empresas RALCA y RAMCA en la actualidad se encuentran de manera ilegal en “comunidad arrendataria”, dentro de la porción o lote de terreno constante de trescientos treinta y seis metros cuadrados (336 mts2) aproximadamente y, las instalaciones destinadas a oficinas allí existentes con sus servicios de agua, luz y teléfono, que forma parte de mayor cabida, ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos cruce con calle Orituco de esta ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico, dentro de los linderos particulares siguientes: Norte: Avenida Rómulo Gallegos en medio y edificio propiedad de la Sucesión Locurcio; Sur: Local comercial propiedad del señor Vito Víctor Malavasi donde funciona la firma IMPCA; Este: Calle Orituco en medio y edificio de la Sucesión Malavasi, y Oeste: Parte del mismo local donde funciona un restaurante de comida china.
Así mismo, expusieron en su escrito de contestación, que la empresa RAMCA esta insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde hace aproximadamente cuatro (04) años, y que prueba de ello son los recibos que consignó la parte actora con la demanda, los cuales, según ellos, casi en su totalidad no están firmados por los demandados, por lo que desconocieron los mencionados recibos, cursantes a los folios 64 al 110, (folio 212), por cuanto la firma no les pertenece, y que por todos los razonamientos expuestos y de conformidad con el Artículo 888 del Código Civil, y los Artículos 20, 33, 34 literales “C” y “G” y el Artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en nombre de la ciudadana RONDA RITA MALAVASI DE GONZÁLEZ, proponen RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN en contra de la Empresa Representaciones A.M.C.A. (RAMCA), para que conviniera en Desalojar y entregarles desocupado libre de personas y cosas, el inmueble que ocupa en comunidad arrendataria, junto con la empresa RALCA o en caso contrario a ello sea condenado por este Tribunal, y estimaron la citada Reconvención en la cantidad de Quinientos Treinta y Dos Mil Bolívares (Bs. 532.000,oo) equivalente a Siete Mil (7.000) unidades tributarias, y acompañaron con dicho escrito de contestación, los recaudos que aparecen agregados a los folios 230 al 272.
La parte actora-reconvenida, mediante escrito de fecha 10 de Mayo del 2.011, cursante a los folios 2 al 22 de la Pieza II, dieron contestación a la reconvención propuesta en su contra por los demandados, alegando entre otras cosas que, rechazaban, negaban y contradecían tanto en los hechos como en el derecho, la demanda interpuesta en su contra, y manifestaron que rechazaban la cuestión previa contenida en el numeral 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, interpuesta en su contra porque no se encuentran incursos en ninguna de los supuestos a que se refiere la norma. Con relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del mencionado artículo manifestaron que la misma no debe prosperar por cuanto no se ajusta a lo que consta de las actas procedimentales, ya que, según ellos, tuvieron noticias de la transferencia de la propiedad del inmueble en fecha 27 de Enero del 2.011, e interpusieron la presente demanda en fecha 03 de Marzo del 2.011, es decir el Trigésimo Quinto (35) día continuo, lo que se constata de la nota de secretaría, por lo que manifestaron que a los efectos de la caducidad no es necesario la admisión de la demanda, sino con tan solo la interposición del libelo, extingue la posibilidad de cualquier caducidad. Así mismo, la parte actora-reconvenida impugnó y desconoció la constancia de la Dirección de Hacienda Pública Municipal, la supuesta comunicación atribuida al ciudadano ALEXI AVILA, las inspecciones del Cuerpo de Bomberos de Valle de la Pascua y de la Dirección de Desarrollo Urbano, la declaración de ingresos brutos de acuerdo a Planilla Nº 5210, la constancia emitida por la Dirección de Hacienda de este Municipio, el Permiso de Construcción emitido por la Dirección de Ingeniería Municipal. Igualmente, manifestaron que los ciudadanos VITO VICTOR MALAVASI CARZOLAZI, TIZIANO TAZIO MALAVASI CALZALAZI y RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, no tienen cualidad ni interés para sostener ésta pretensión reconvencional, por cuanto según ellos, son terceros extraños a los contratos locativos celebrados única y exclusivamente entre NORMA CALZOLARI DE MALAVASI y RAMCA, por lo que solicitaron que este Despacho declare con la mencionada falta de cualidad y de interés alegada y la inadmisibilidad de la presente reconvención. De igual forma, promovieron la prueba de Cotejo sobre las rúbricas de quienes suscribieron los recibos de pago, dicha prueba no fue efectuada.
De seguidas pasa este Tribunal a analizar el material probatorio traído a los autos por las partes:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA:
Mediante escrito de fecha 17 de Mayo del 2.011, cursante a los folios 81 al 85 de la Pieza II, y sus recaudos cursantes a los folios 86 al 106, la parte actora-reconvenida, promovió las siguientes pruebas:
CAPITULO I. DE LA COMUNIDAD DE PRUEBAS:
Invocó a favor de su representada el Principio de la Comunidad de Pruebas, y reprodujo el mérito favorable de los autos, por lo que el Tribunal no la aprecia ni la valora, por cuanto la misma no fue admitida por este Despacho, según consta en auto de fecha 18 de Mayo del 2.011, cursante a los folios 111 al 114 de la Pieza II.
CAPITULO I I. DE LAS DOCUMENTALES:
Promovió los siguientes documentos:
1.- Legajo marcado “A1”, cursante a los folios 14 al 22 del Cuaderno Principal, contentivo del Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la Empresa REPRESENTACIONES A.M.C.A.(RAMCA).

Ciertamente, el mencionado documento riela en copia certificada, a los folios 14 al 22 de la Pieza I, marcado con la letra “A”, y no “A1” como dice la parte actora, por lo que el mismo, en razón de no haber sido impugnado, ni desconocido, ni tachado de falsedad, el Tribunal lo aprecia y lo valora, todo de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y sirve para demostrar que efectivamente la Empresa Mercantil Representaciones A.M.C.A. (RAMCA), fue registrada por ante el Registro Mercantil II de esta Circunscripción Judicial, en fecha 08 de Abril de 1.997, inscrita bajo el Nº 11, Tomo 4-A, y así se resuelve.

2.- Legajo marcado “B1”, cursante a los folios 26 al 36 del Cuaderno Principal, contentivo de Copia Certificada de la Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la Empresa Representaciones A.M.C.A. (RAMCA), en la que se dispuso la continuación del trámite de liquidación de la mencionada empresa.
El precitado instrumento riela en copia certificada, a los folios 26 al 36 de la Pieza I, marcado con la letra “C”, y no “B1” como dice la parte actora en su escrito de pruebas, por lo que el mismo, en razón de no haber sido impugnado, ni desconocido, ni tachado de falsedad, el Tribunal lo aprecia y lo valora, todo de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y sirve para demostrar que por unanimidad de socios se acordó que la Empresa Representaciones A.M.C.A (RAMCA), SUBSISTE Y SE MANTIENE EL PROCESO DE LIQUIDACION, y así se resuelve.

3.- Legajo marcado “C1”, cursante a los folios 37 al 39 del Cuaderno Principal, contentivo de la copia simple del contrato de alquiler suscrito entre NORMA CALZOLARI DE MALAVASI y RAMCA, autenticado en Valle de la Pascua el día 17 de Noviembre del 1.997, el cual quedó inserto bajo el Nº 25, Tomo 103 de los Libros de Autenticaciones llevados por la mencionada oficina.

El mencionado documento riela en copia simple, a los folios 37 al 39 de la Pieza I, marcado con la letra “D”, y no “C1” como dice la parte actora en su escrito de pruebas, y así mismo riela en copia certificada a los folios 86 al 91 de la Pieza II, por lo que el mismo, en razón de no haber sido impugnado, ni desconocido, ni tachado de falsedad, el Tribunal lo aprecia y lo valora, todo de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y sirve para demostrar que la ciudadana NORMA CALZORARI DE MALAVASI, el 17 de Noviembre de 1.997, le dió en arrendamiento a la Empresa Representaciones A.M.C.A (RAMCA), el inmueble objeto de este juicio, conformado por Trescientos Treinta y Seis metros Cuadrados (336 M2), ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos cruce con Calle Orituco de esta ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico, y así se resuelve.

4.- Legajo marcado “D1”, cursante a los folios 40 al 42 del Cuaderno Principal, contentivo de la Copia simple del contrato locativo suscrito entre NORMA CALZOLARI DE MALAVASI y RAMCA, autenticado en esta ciudad de Valle de la Pascua, el día 01 de Diciembre de 1.998, el cual quedó anotado bajo el Nº 19, Tomo Nº 95 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada oficina.

El mencionado documento riela en copia simple, a los folios 40 al 42 de la Pieza I, marcado con la letra “D1”, y así mismo riela en copia certificada a los folios 92 al 96 de la Pieza II, por lo que el mismo, en razón de no haber sido impugnado, ni desconocido, ni tachado de falsedad, el Tribunal lo aprecia y lo valora, todo de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y sirve para demostrar que la ciudadana NORMA CALZORARI DE MALAVASI, el 01 de Diciembre de 1.998, le dió en arrendamiento a la Empresa Representaciones A.M.C.A (RAMCA), el inmueble objeto de este juicio, conformado por Trescientos Treinta y Seis metros Cuadrados (336 M2), y así se resuelve.

5.- Legajo marcado “F1”, cursante a los folios 43 al 44 del Cuaderno Principal, contentivo de la copia simple del Contrato Privado de Arrendamiento suscrito entre NORMA CALZOLARI DE MALAVASI y la Empresa RAMCA, en fecha 11 de Diciembre del 2.000.
Ciertamente, riela en copia simple, el mencionado documento, a los folios 43 al 44 de la Pieza I, marcado con la letra “D3”, y no “F1” como dice la parte actora en su escrito de pruebas, y en razón de que el mismo no fue tachado, no fue negado, ni desconocido en su debida oportunidad, el Tribunal lo aprecia y lo valora, todo de conformidad con los artículos 429, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y sirve para demostrar que la ciudadana NORMA CALZORARI DE MALAVASI, el 11 de Diciembre del 2.000, le dió en arrendamiento a la Empresa Representaciones A.M.C.A (RAMCA), el inmueble objeto de este juicio, conformado por Trescientos Treinta y Seis metros Cuadrados (336 M2), y así se resuelve.

6.- Legajo marcado “G1”, cursante a los folios 45 al 46 del Cuaderno Principal, el cual contiene la copia simple del Contrato Privado de Arrendamiento suscrito entre NORMA CALZOLARI DE MALAVASI y la Empresa RAMCA, en fecha 13 de Noviembre del 2.001.
Efectivamente, el mencionado documento, riela en copia simple, a los folios 45 al 46 de la Pieza I, marcado con la letra “D4”, y no “G1” como erradamente dice la parte actora en su escrito de pruebas, y en razón de que el mismo no fue tachado, no fue negado, ni desconocido en su debida oportunidad, el Tribunal lo aprecia y lo valora, todo de conformidad con los artículos 429, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y sirve para demostrar que la ciudadana NORMA CALZORARI DE MALAVASI, el 13 de Noviembre del 2.001, le dió en arrendamiento a la Empresa Representaciones A.M.C.A (RAMCA), el inmueble objeto de este juicio, conformado por Trescientos Treinta y Seis metros Cuadrados (336 M2), y así se resuelve.

7.- Legajo marcado “H1”, cursante a los folios 47 al 60 del Cuaderno Principal, contentivo de la copia certificada del Instrumento de Partición amistosa de la sucesión Malavasi.
El mencionado documento, riela en copia certificada, a los folios 47 al 60 de la Pieza I, marcado con la letra “E”, y no “H1” como erradamente dice la parte actora en su escrito de pruebas, y en razón de que el mismo no fue tachado, no fue negado, ni desconocido en su debida oportunidad, el Tribunal lo aprecia y lo valora, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y sirve para demostrar que los ciudadanos NORMA CALZOLARI DE MALAVASI, VITO VICTOR MALAVASI CARZOLAZI, TIZIANO TAZIO MALAVASI CALZALAZI y RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, en su carácter de únicos y universales herederos del de-cujus PAOLO MALAVASI CORSINI, en documento Registrado por ante la Oficina de Registro Público del Estado Guárico, de fecha 21 de Febrero del 2.003, quedando anotado bajo el Nº 1, folios 1 al 14, Protocolo Primero, Tomo Quinto, Primer Trimestre, efectuaron la partición amistosa del activo que conformaba la totalidad de la mencionada sucesión, y así se resuelve.

8.- Legajo marcado “J1”, cursante a los folios 61 al 63 del Cuaderno Principal, el cual contiene la copia simple del Documento en el cual se le adjudicó en plena propiedad a la ciudadana RONDA RITA MALAVASI el inmueble objeto de contrato alquiler, por uno de sus hermanos.
El precitado instrumento, riela en copia simple, a los folios 61 al 63 de la Pieza I, marcado con la letra “F”, y no “J1” como erradamente dice la parte actora en su escrito de pruebas, así mismo, riela en copia certificada del folio 97 al 102 Pieza II, y en razón de que el mismo no fue tachado, no fue negado, ni desconocido en su debida oportunidad, el Tribunal lo aprecia y lo valora, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y sirve para demostrar que los ciudadanos RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ y VITO VICTOR MALAVASI CARZOLAZI, en su condición de herederos y únicos y universales del de-cujus PAOLO MALAVASI CORSINI, en documento Registrado por ante la Oficina de Registro Público del Estado Guárico, de fecha 25 de Marzo del 2.010, quedando anotado bajo el Nº 2010.665, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 345.10.1.1.1182 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, efectuaron la partición amistosa del inmueble que les fue adjudicado a ellos, según documento que se analizó en el numeral 7 de estas pruebas, y así se resuelve.

9.- Legajo marcado “K”, el cual contiene los distintos y variados recibos de pago, suscrito por NORMA CALZOLARI DE MALAVASI en su condición de arrendadora y todos los demás miembros de la sucesión Malavasi y su familia, los cuales rielan del folio 64 al 114 del cuaderno principal.
Los mencionados recibos, ciertamente rielan en originales, a los folios 64 al 114 de la Pieza I, marcados con la letra “G”, y no “K” como erradamente dice la parte actora en su escrito de pruebas, sin embargo, los mismos fueron claramente desconocidos por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, cursante a los folios 196 al 229 Pieza I, de fecha 06 de Mayo del 2.011, por lo que la parte actora-reconvenida, en su escrito de contestación de la reconvención el cual riela a los folios 2 al 22 Pieza II, de fecha 10 de Mayo del 2.011, insistieron en hacer valer los mencionados recibos y promovieron la prueba de cotejo respectivamente, y este Tribunal por auto de fecha 17 de Mayo del 2.011, cursante al folio 107 Pieza II, fijó la oportunidad para la designación de los expertos, y llegada esa oportunidad se declaró desierto dicho acto, por cuanto no compareció la parte promovente, tal como se observa en acta de fecha 19 de Mayo del 2.011, cursante al folio 151 Pieza II, por lo que este Despacho de conformidad con los Artículos 429, 443, 444 y 445 del Código de Procedimiento Civil, desecha del proceso dichos recibos, y así se decide.
10.- Instrumental marcada con la letra “L”, que contiene la Prueba de Inspección Judicial llevada a cabo en la sede de RAMCA.
Al respecto, este Despacho observa, que según auto de fecha 30 de Mayo del 2.011, el cual riela al folio 18 de la Pieza III, este Tribunal dejó constancia que venció el lapso de promoción y evacuación de pruebas, entrando la causa en estado de dictar sentencia, y la parte actora-reconvenida, consignó la mencionada prueba de inspección judicial (prueba trasladada), según diligencia de fecha 07 de Junio del 2.011, cursante al folio 19 de la Pieza III, es decir fuera del lapso legal, por lo que el Tribunal no aprecia ni valora la precitada prueba por extemporánea, y así se decide.
CAPITULO I I I. DE LA PRUEBA DE CONFESION:
En atención a lo preceptuado en el Artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, promovieron la prueba de confesión con el propósito de que la ciudadana NORMA CALZOLARI DE MALAVASI, se sirviera absolver las posiciones juradas que oportunamente le formularían, por lo que el Tribunal no aprecia ni valora esta prueba, en razón de que la misma no fue evacuada, tal como dejó constancia este Despacho en auto de fecha 30 de Mayo del 2.011, cursante al folio 17 Pieza III, y así se decide.

Ahora bien, antes de entrar a analizar las pruebas aportadas a los autos por la parte demandada, es oportuno observar, que la parte actora-reconvenida, según escrito de fecha 10 de Mayo del 2.011, el cual riela a los 2 al 22 de la Pieza II, impugnó y desconoció sin prueba alguna, los siguientes documentos administrativos: a) Constancia de la Dirección de Hacienda Pública Municipal, marcada con la letra “B-B”, la cual riela al folio 246 de la Pieza I; b) Inspecciones del Cuerpo de Bomberos de Valle de la Pascua y de la Dirección de Desarrollo Urbano, marcadas con las letras “E-E” y “F-F”, las cuales rielan a los folios 255 al 257; c) Declaración de ingresos brutos de acuerdo a Planilla Nº 5210, marcada con la letra “G-G”, la cual riela al folio 258; d) Constancia emitida por la Dirección de Hacienda de este Municipio, marcada con la letra “H-H”, la cual riela al folio 261; e) y el Permiso de Construcción emitido por la Dirección de Ingeniería Municipal.

Sobre este asunto, el TRIBUNAL SUPERIOR CIVIL DE ESTE ESTADO, en Sentencia de reciente data, de fecha 27 de Mayo del 2.009, Expediente Nº 6.494-09, dejó sentado lo siguiente:

“…Esta ha sido la corriente de nuestros Administrativistas al referirse al documento administrativo. Por ejemplo la Dra. HILDEGARD RONDÓN DE SANSÓ, ha expresado que el documento administrativo no se equipara con el documento público civil y por lo tanto no se le puede aplicar el procedimiento de tacha. El administrativista Venezolano Dr. HENRIQUE MEIER, por su parte, al referirse al documento administrativo, expresa que comparte la tesis de J.E. CABRERA, en el sentido de que la tacha de falsedad, sólo es aplicable para impugnar la verdad de los dichos del funcionario en el caso del documento público negocial y no en el documento administrativo.

Así, lo ha compartido la Corte Primera de lo Contencioso–Administrativo, en fallo del 25 de abril de 1983, donde expresó: “…esta Corte observa que a pesar de que la actuación del Tribunal a quo, estuvo viciada, sin embargo resulta correcta su declaración de improcedencia de la tacha, efectuada como punto previo en la definitiva, ya que el documento objeto de la misma era inidóneo por su naturaleza para quedar sometido a un procedimiento de tacha el cual está reservado a los documentos públicos …”. Criterio ratificado en fallo posterior de fecha 17 de enero de 1985, donde se concluyó: “… los documentos administrativos si bien no se igualan o no tienen el valor del documento público que reconoce nuestro ordenamiento jurídico, producen pleno efecto probatorio en el proceso correspondiente, y su valor probatorio solo puede ser desvirtuado mediante medios iguales o semejantes. Mientras esta impugnación no tenga lugar, mientras el interesado no aporte al proceso pruebas idóneas para restar o quitar valor a los documentos administrativos, dichos documentos surtirán pleno valor probatorio…”. Por su parte, la Doctrina Nacional más joven, constituida por el Dr. HUMBERTO BELLO TABARES (Tratado de Derecho Probatorio. Tomo II. Ed Paredes. 2007,pág 839), ha expresado que: “ … esta clase de instrumentos administrativos, desde el momento de su formación gozan de una presunción de certeza, de veracidad y legalidad que le viene impreso con la actuación del funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, ello producto del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que dimana de ellos …presunción relativa que puede ser cuestionada o desvirtuada mediante prueba en contrario, de allí que la forma de impugnación no sea por vía de la tacha de falsedad, sino que admite prueba en contrario que la desvirtúe …”.

Es decir, que la parte actora-reconvenida impugnó y desconoció una serie de documentos administrativos sin aportar prueba alguna que lograra despojar el valor probatorio a los mencionados documentos, es por lo que de acuerdo al criterio doctrinario y jurisprudencial anteriormente expuesto, resulta forzoso para este Despacho declarar SIN LUGAR dichas impugnaciones, ya que se tratan de documentos emanados de funcionarios públicos en ejercicio de sus funciones, tal como lo dispone el Artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y así se decide.
Así mismo, la parte actora-reconvenida, en el mencionado escrito, le solicitó a este Despacho que declare inadmisible la reconvención propuesta, alegando que los ciudadanos VITO VICTOR MALAVASI CARZOLAZI, TIZIANO TAZIO MALAVASI CALZALAZI y RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, no tienen cualidad ni interés para sostener la precitada reconvención, y le solicitó a este Tribunal, que declare Con Lugar la Falta de Cualidad de los mencionados ciudadanos, ya que según ellos, los mismos son terceros extraños a los contratos locativos, los cuales fueron celebrados de manera única y exclusiva entre NORMA CALZOLARI DE MALAVASI y la Empresa RAMCA.
Al respecto, sobre la cualidad de las partes para obrar y comparecer en juicio, el Tribunal Superior Civil de este Estado, en Sentencia de reciente data de fecha 11 de Agosto del 2.010, Expediente Nº 6.709-10, dejó sentado lo siguiente:
“…Ahora bien, como segunda excepción perentoria la demandada sociedad anónima RANCHO E´PEDRO, opone la falta de cualidad e interés al expresar que: “…estamos en presencia de un litisconsorcio pasivo necesario, forzoso, por disposición del legislador, es decir, que la parte actora no demandó, como era su deber, para que actuaran en su propio nombre a los ciudadanos JUNIOR ALFREDO MARTÍNEZ; LUIS ENRIQUE MORENO LORETO Y JUAN LUIS LORETO PÁRRAGA, suscribientes de las actas cuya nulidad se demanda …”.

“…Ahora bien, la falta de cualidad e interés, se puede oponer como defensa perentoria, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “… junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio…”. Ante ello, debe establecerse que la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio de la acción o para sostener el juicio y debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, bien sea como demandante o demandado, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra de alguna de las partes actuantes en la litis.
A tal efecto, es necesario traer a colación lo expuesto por el procesalista Guariqueño, LUIS LORETO, en su “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, donde se pregunta: ¿Quién tiene Cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, planteándose así, la cuestión practica de saber qué sujetos de derechos pueden y deben figurar en la relación procesal, tanto como parte actora, como demandada. La Doctrina Nacional se encuentra dominada principalmente por la Escuela Francesa, que en Venezuela encabeza ARCAYA (Estudio Crítico de las Excepciones de Inadmisibilidad y Otras Previas del Derecho Procesal Venezolano. Tipografía Americana. Caracas), quien siguiendo a GARSONNET, define la Cualidad como la facultad legal de obrar en justicia y, por consiguiente, el título por el cual se figura en un acto jurídico o en un proceso. Para ARMINIO BORJAS (Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, 1.924, Tomo III, Pág. 129), la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción, y es sinónima o equivalente de interés personal e inmediato. Para MARCANO RODRIGUEZ (La Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, estudio publicado en “El Nuevo Diario”, N° 3.274, del 09 de Febrero de 1.922), la Falta de Cualidad no es el derecho, sino el titulo del derecho. Para esta Alzada Guariqueña, el problema de la Cualidad se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando completamente un derecho o poder jurídico y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La Cualidad, en sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción, con lo cual cabe escudriñar la excepción perentoria del demandado en relación, a la Falta de Cualidad del propio accionado para sostener el juicio, teniendo presente que en el caso de autos, se demanda la nulidad de unas actas de asambleas de una sociedad mercantil, demandándose únicamente a esa sociedad denominada RANCHO E´PEDRO, cuya citación se solicita en el escrito libelar…”

Ahora bien, quien aquí decide observa, que los apoderados judiciales de la parte demandada, en su escrito de contestación de demanda, que riela a los folios 196 al 229 de la Pieza I, entre otras cosas, expresaron claramente al momento de interponer la mencionada Reconvención, lo siguiente: “….de conformidad con el Artículo 888 del Código Civil y, los Artículos 20, 33, 34 literales (c) y (g) y 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en nombre y representación de RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, única propietaria del inmueble tantas veces señalado, proponemos reconvención o mutua petición en contra de la empresa RAMCA (identificada en autos) para que convenga en desalojar y entregarnos desocupado 8libre de personas y cosas) el inmueble que ocupa en “comunidad arrendataria” con la empresa RALCA…” , es decir, que la reconvención fue propuesta solamente por la ciudadana RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, en su condición de única propietaria del inmueble objeto de esta causa, y no por los otros co-demandados en la causa principal, por lo que efectivamente la mencionada ciudadana, si tiene cualidad para intentar y sostener la presente acción reconvencional, ya que ciertamente, los mencionados contratos de arrendamientos cursantes a los folios 37 al 46 de la Pieza I, fueron suscritos como parte arrendadora por la ciudadana NORMA CALZOLARI DE MALAVASI, sin embargo, según documento registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, de fecha 25 de Marzo del 2.010, que riela en copia simple a los 61 al 63 de la Pieza I, y en copia certificada del folio 97 al 102 Pieza II, se puede observar que el mismo se trata de una partición amistosa, mediante la cual se le adjudica en plena propiedad, a la ciudadana RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, el inmueble objeto de este juicio, al respecto el Artículo 20 del extinto Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reza textualmente lo siguiente: “…Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”, es decir, que en el presente asunto existe lo que la ley y la doctrina denominan la subrogación arrendaticia, por lo que de acuerdo a lo antes expuesto resulta forzoso para este Tribunal NEGAR dicho pedimento, ya que la propietaria parte demandada-reconviniente ciudadana RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, efectivamente si tiene cualidad e interés para intentar y sostener la presente reconvención, todo de conformidad con el Artículo 20 ejusdem, y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Mediante escritos de fechas 16, 19, 23 y 26 de Mayo del 2.011, cursantes a los folios 24 al 28, 152 al 155, 162 al 170 y 248 al 249 de la Segunda Pieza, respectivamente, los apoderados judiciales de la parte demandada, Abogados Edgar López y Edgardo López, promovieron las pruebas siguientes:
PRIMER ESCRITO DE PRUEBAS: FOLIOS 24 AL 28 Pieza I I:
1.- (Capítulo I). Promovieron la prueba de informe de conformidad con el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que la Oficina de Hacienda Pública de la Alcaldía del Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, informara a este despacho sobre los particulares a que se refiere en el mencionado escrito, la cual no la aprecia ni la valora este Tribunal, en virtud de que la misma fue inadmitida por este Despacho según consta en el auto de fecha 18 de Mayo del 2.011, cursante a los folios 108 y 109 de la Segunda Pieza, y así se resuelve.
2.- (Capítulo II). Promovieron inspección judicial a los fines de que este Tribunal se constituyera en la Oficina de la Dirección de Hacienda Pública de la Alcaldía del Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, a los fines de que dejara constancia de los particulares a que se refiere en el mencionado escrito de pruebas.
La resulta de esta inspección judicial corre inserta en Acta de fecha 30 de Mayo del 2.011, cursante a los folios 3 al 9 de la Pieza III, y en razón de que la misma no fue impugnada ni desconocida ni tachada de falsedad, y emana de este Despacho, se aprecia y se valora la misma, de conformidad con los Artículos 472 y 938 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.429 y 1.430 del Código Civil, y sirve para demostrar que en la Dirección de Hacienda de la Alcaldía de este Municipio, existe un expediente administrativo identificado con el Nº 1182 de las Empresas RAMCA y RALCA, y que en dicho expediente se encuentran las planillas de declaración de ingresos brutos de los años 2.007 al 2.010 de la Empresa RALCA y que la misma tiene su dirección en la Avenida Rómulo Gallegos cruce con Calle Orituco de esta ciudad, y que en los mencionados años no existe tales planillas de la empresa RAMCA, así mismo, sirve para demostrar que existe una carta de fecha 20 de Agosto del 2.007, enviada por el ciudadano ALEXI ANTONIO AVILA, a la mencionada dependencia pública, en su condición de Presidente de la empresa RAMCA, participando el cambio de denominación para representaciones RALCA, que igualmente, existen originales de los certificados de conformidad emitidos por el Cuerpo de Bomberos de esta ciudad a favor de la empresa RALCA, correspondiente a los años 2.007 al 2.011, y que durante esos años esos certificados, no le fueron emitidos a la empresa RAMCA, y que los originales de zonificación de comercio para patente y constancia de habitabilidad del 2.007 al 2.009, fueron emitidos a RALCA y no a RAMCA, igualmente que existe resolución de fecha 16 de Febrero del 2.011 en la cual multan a RAMCA y RALCA, así como existe un recurso jerárquico tributario interpuesto por el ciudadano ALEXI ANTONIO AVILA, en nombre de amabas empresas, y así se decide.

3.- (Capítulo III). Promovieron de conformidad con el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, que este Tribunal oficiara a la oficina del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) de esta localidad, a los fines de que informara a este Despacho sobre los datos a que se refiere en su escrito de pruebas.
Las resultas de esta prueba corren insertas de los folios 186 al 247 de la Pieza II, las cuales son unas copias certificadas emanadas de la oficina del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) de esta localidad, Gerencia Regional de Tributos Internos, y en razón de que las mismas no fueron impugnadas, ni desconocidas, ni tachadas de falsedad y emanan de un funcionario público, el Tribunal las aprecia y las valora, todo de conformidad con los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y sirven para demostrar que ciertamente el local en el cual funcionan las empresa RAMCA y RALCA fue clausurado desde el 16 al 19 de Febrero del 2.011, y así se resuelve.

SEGUNDO ESCRITO DE PRUEBAS: FOLIOS 152 AL 155 Pieza I I:
1.- Promovieron marcada con la letra “L-L”, Constancia de Elaboración del Proyecto de Construcción de la nueva edificación emitida por el Arquitecto CORNELIO SAAVEDRA.
Efectivamente, la mencionada Constancia riela en original al folio 156 de la Pieza II, marcada con la letra “L-L”, y por cuanto la misma se trata de un documento emanado de un tercero que no es parte en este juicio, y fue ratificada claramente, tal como se observa en Acta de fecha 30 de Mayo del 2.011, la cual riela al folio 15 de la Pieza III, es por lo que este Despacho la aprecia y la valora, todo de conformidad con el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y sirve para demostrar que el mencionado ciudadano Cornelio Saavedra Rodríguez, Arquitecto en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-10.101.219, para la fecha del 03-12-2.010, se encontraba elaborando un Proyecto de Arquitectura para uso Comercial-Residencial, constante de los siguientes niveles: 1.- Nivel Sótano, 2.- Nivel Planta Baja, 3.- Nivel Mezzanina, 4.- Nivel Planta Tipo Residencial (2 niveles) y 5.- Nivel Azotea, perteneciente a la ciudadana Ronda Rita Malavasi de González, portadora de la cédula de identidad Nº V-5.330.844, y así se decide.
TERCER ESCRITO DE PRUEBAS: FOLIOS 162 AL 170 Pieza I I:
PRIMERO:
1.- Promovieron el documento protocolizado en el Registro Público de Valle de la Pascua de fecha 21 de Febrero de 2.003, anotado bajo el Nº 1, folios 1 al 14, Protocolo Primero, Tomo Quinto, Primer Trimestre del año 2.003, la cual acompañaron en copia certificada marcada con la letra “E”.

Efectivamente, el mencionado documento, riela en copia certificada, a los folios 47 al 60 de la Pieza I, marcado con la letra “E”, el cual ya fue valorado y apreciado por este Despacho anteriormente, tal como se observa en el Capítulo II, numeral 7 de las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida, por lo que el Tribunal se abstiene de emitir un nuevo pronunciamiento, y así se resuelve.

2.- Promovieron el documento marcado con la letra “F”, donde VITO VÍCTOR MALAVASI CARZOLAZI Y RONDA RITA MALAVASI DE GONZÁLEZ, en su condición de adjudicatarios hereditarios, hicieron la división definitiva del inmueble que tenían en comunidad o copropiedad.
Ciertamente, el precitado instrumento, riela en copia simple a los folios 61 al 63 de la Pieza I, marcado con la letra “F”, así mismo, riela en copia certificada del folio 97 al 102 Pieza II, traído a los autos por la parte actora-reconvenida, dicha documental ya fue valorada y apreciada por este Tribunal anteriormente, tal como se observa en el Capítulo II, numeral 8 de las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida, por lo que el Tribunal se abstiene de emitir un nuevo pronunciamiento, y así se resuelve.

3.- Invocaron e hicieron valer la Inspección Judicial que realizó este Tribunal en fecha 18 de Abril del 2.011, en la Edificación objeto de este juicio, cuyos resultados cursan a los folios 62 al 76 del Cuaderno de Medidas.
La resulta de esta inspección judicial corre inserta en Acta de fecha 18 de Abril del 2.011, cursante a los folios 62 al 76 del cuaderno de medidas, y en razón de que la misma no fue impugnada ni desconocida ni tachada de falsedad, y emana de este Despacho, se aprecia y se valora, todo de conformidad con los Artículos 472 y 938 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.429 y 1.430 del Código Civil, y sirve para demostrar que ciertamente este Despacho se constituyó en la mencionada fecha, en el inmueble objeto de este juicio propiedad de la ciudadana RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, y se dejó constancia que más de la mitad del precitado inmueble, está ocupado por la Empresa “Restaurant HONG MIAN 2011, C.A.”, el cual celebró contrato de arrendamiento con la mencionada propietaria, y así se resuelve.
SEGUNDO:
a) A los fines de demostrar que la Empresa Representaciones RAMCA, fue liquidada, y que dejó de existir como persona jurídica, y que como consecuencia de ello el liquidador no podía otorgar poder, promovieron el Acta de Asamblea Extraordinaria de accionistas de la Empresa RAMCA, que fue inscrita en el Registro Mercantil Segundo, anotado bajo el Nº 24, Tomo 5-A en fecha 23 de Mayo del 2.007, la cual cursa en autos marcada con las letras “A-A”.
Ciertamente, el mencionado documento riela en copia certificada del folio 235 al 245 de la Pieza I, marcado con las letras “A-A”, y en razón de que el mismo no fue impugnado, ni desconocido, ni tachado de falsedad, el Tribunal lo aprecia y lo valora, todo de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil, y sirve para demostrar que efectivamente la mencionada empresa en Acta de Asamblea de fecha 23 de Mayo del 2.007, acordaron la disolución anticipada de la mencionada sociedad, y por lo tanto se nombró como liquidador al ciudadano Abogado LUIS AUGUSTO FIGUEROA SILVERA, sin embargo, este Despacho no puede pasar por alto, que según Acta de Asamblea registrada el 23 de Febrero del 2.011, la cual riela en copia certificada del folio 29 al 32 de la Pieza I y a los folios 71 al 75 de la Pieza II, los socios de la mencionada empresa RAMCA, acordaron que la misma SUBSISTE, y SE MANTIENE EL PROCESO DE LIQUIDACION, por lo que efectivamente, a criterio de quien aquí decide, el liquidador si tiene facultades para otorgar poder, tal como explicó este despacho anteriormente, al momento de analizar las cuestiones previas opuestas en este juicio, y así se resuelve.

b) Promovieron el Acta de Asamblea Extraordinaria de la Empresa RAMCA, inscrita en el Registro Mercantil de Valle de la Pascua, anotado bajo el Nº 72, Tomo 2-A SDO, en fecha 23 de Febrero del 2.011, la cual corre inserta a los folios 29 al 32.
El Tribunal se abstiene de emitir nuevo pronunciamiento sobre esta prueba, en virtud de que la misma ya fue valorada y apreciada por este Despacho, tal como se evidencia en el Capítulo II, Numeral 2 de las pruebas promovidas por la parte actora, y así se resuelve.

TERCERO:
a) Promovieron Constancia Original marcada “B-B” emanada de la Dirección de Hacienda Pública de la Alcaldía del Municipio Infante del Estado Guárico.
El mencionado documento ciertamente riela en original al folio 246 de la Pieza I, marcado con la letra “B-B”, por lo que el Tribunal lo aprecia y lo valora, todo de conformidad con el Artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y sirve para demostrar que la Empresa Representaciones A.M.C.A. (RAMCA), no se encuentra inscrita en el Registro de actividades económicas llevado por la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía de este Municipio, y que la misma está inactiva desde el año 2.006, y que su expediente reposa en el archivo muerto de esa oficina, y así se decide.

b) Promovieron Inspecciones que en el sitio donde funciona la Empresa Representaciones A.L.C.A (RALCA), realizaran el Cuerpo de Bomberos de Valle de la Pascua el día 18 de Enero del 2.011, y la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Infante del Estado Guárico, el día 26 de Enero del 2.011, según copias certificadas que se anexan marcadas con las letras “E-E” y “F-F”.
Ciertamente, los mencionados instrumentos rielan en copias certificadas a los folios 255 al 257 Pieza I, marcadas con las letras “E-E” y “F-F”, por lo que el Tribunal los aprecia y los valora, todo de conformidad con el Artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y el primero sirve para demostrar, que el Cuerpo de Bomberos de este Municipio, en fecha 19 de Enero del 2.011, realizó una inspección en el inmueble donde funciona la Empresa Representaciones A.L.C.A (RALCA), en la Avenida Rómulo Gallegos cruce con Calle Orituco de esta ciudad, otorgándole el CERTIFICADO DE CONFORMIDAD, y el segundo de los nombrados, sirve para demostrar que la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de este Municipio Leonardo Infante, le otorgó a la mencionada empresa, en fecha 28 de Enero del 2.011, CONSTANCIA DE HABITABILIDAD DE COMERCIO, y el tercero, sirve para demostrar que la Dirección de Desarrollo Urbano de la precitada Alcaldía, el 27 de Enero del 2.011, igualmente le otorgó a la mencionada Empresa RALCA, CONSTANCIA DE ZONIFICACION DE COMERCIO PARA PATENTE, y así se decide.

c) Promovieron Constancia marcada con la letra “H-H”, emanada de la Dirección de Hacienda Pública del Municipio Infante del Estado Guárico.
Efectivamente, el precitado documento administrativo, riela en original al folio 261 de la Pieza I, marcado con la letra “H-H”, por lo que el Tribunal lo aprecia y lo valora, todo de conformidad con el Artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y sirve para demostrar a través de constancia emitida por la Dirección de Hacienda de este Municipio de fecha 03 de Mayo del 2.011, que la Empresa Representaciones A.L.C.A (RALCA), se encuentra ubicada en la Avenida Rómulo Gallegos cruce con Calle Orituco de esta ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico, y registrada bajo el número de Licencia de Actividades Económicas 1708, Expediente Nº 1182, RIF. Nº J-29430916-0, y que su representante legal es el ciudadano ALEXI ANTONIO AVILA AVILA, quien presentó las declaraciones de la mencionada empresa, correspondientes al ejercicio fiscal de los años 2.007 al 2.010, y así se resuelve.

CUARTO:
1) Promovieron e hicieron valer la Planilla de Liquidación para multas de actividades económicas, la cual fue consignada marcada con la letra “I-I” con el escrito de reconvención, igualmente solicitó a este despacho que de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se oficie al IVSS, ubicada en esta ciudad de Valle de la Pascua, para verificar la afiliación de la ciudadana LETIMAR SANABRIA, titular de la cédula de identidad Nº 16.961.796, quien es la secretaria de la Empresa RALCA.
El mencionado documento (Planilla de Liquidación de Multas), emana de la Dirección de Hacienda Municipal, y riela en copia certificada al folio 262 de la Pieza I, marcado con la letra “I-I”, y el Tribunal lo aprecia y lo valora, todo de conformidad con el Artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y sirve para demostrar que el ciudadano ALEXI AVILA AVILA, en su condición de representante legal de las Empresas RAMCA y RALCA, según Resolución Nº HM-AE-0017-02-11-R, fue multado por la mencionada dependencia pública municipal, y así se decide.
Con respecto a la prueba de informes, dichas resultas de esta probanza, rielan al folio 11 de la Pieza III, y tratándose de un documento administrativo que emana del IVSS, este Tribunal lo aprecia y lo valora, todo de conformidad con el Artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y sirve para demostrar que la ciudadana LETIMAR DEL CARMEN SANABRIA RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-16.961.796, Secretaria de la Empresa Representaciones A.L.C.A. (RALCA), se encuentra asegurada por ante esa oficina, por la mencionada empresa desde el 01 de Marzo del 2.008, y así se decide.
2 y 3) Promovieron Copia Certificada del recurso jerárquico interpuesto por ALEXI ANTONIO AVILA, en la Dirección de Hacienda del Municipio Infante del Estado Guárico en nombre de RAMCA y RALCA, marcada con la letra “J-J”. Así como, promovió instrumentos que corren insertos en autos marcados con la letra “K-K”, relacionados con la decisión que frente al recurso jerárquico tomó la Dirección de Hacienda del Municipio Infante del Estado Guárico.
Los presentes documentos administrativos, rielan en copias certificadas del folio 264 al 272 de la Pieza I, marcados con las letras “J-J” y “K-K”, y en razón de los mismos emanan de un funcionario público, es decir, de la Directora de Hacienda de este Municipio, este Tribunal los aprecia y los valora, todo de conformidad con el Artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y así se decide.
QUINTO: Promovieron de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, al ciudadano Arquitecto CORNELIO SAAVEDRA RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad Nº 10.101.219, para que ratifique la constancia de elaboración del proyecto de construcción, emitida por él, en fecha 03 de Diciembre del 2.010, la cual cursa en autos marcada “L-L”, al respecto, este Tribunal se abstiene de emitir nuevo pronunciamiento, en virtud de que ya lo hizo anteriormente en el numeral 1 del Segundo escrito de estas pruebas, y así se decide.
CUARTO ESCRITO DE PRUEBAS: FOLIOS 248 AL 249 Pieza I I:
a) Promovieron Copias Certificadas de Licencia de Actividades Económicas emitidas por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Infante, correspondientes a los años 2.007, 2.009 y 2.010, donde consta el nombre del contribuyente Representaciones ALCA (R.A.L.C.A.), al respecto, este Tribunal se abstiene de emitir nuevo pronunciamiento, en virtud de que ya lo hizo anteriormente en el Tercer escrito de prueba en su Capítulo Tercero y así se resuelve.
b) Promovieron Copias Certificadas de las gestiones o actuaciones que realizaron el Alguacil (suplente) y secretaria de este Tribunal, cuando el primero practicaba la citación de RALCA (Exp. Nº 18.607) y cuando la segunda fijó el cartel de citación en la dirección señalada, dirigido a la mencionada empresa RALCA (Exp. Nº 18.607).
Los mencionados documentos rielan del folio 253 al 258 de la Pieza II, y tratándose de copias certificadas de otro expediente Nº 18.607, llevado por este mismo Tribunal, es decir, que los mismos se tratan de documentos públicos, razón por la cual este Despacho los aprecia y los valora, y sirven para demostrar que ciertamente la secretaria de este Tribunal, y el Alguacil Accidental de este Despacho para ese entonces, a los efectos de lograr la citación del ciudadano ALEXI ANTONIO AVILA AVILA, en su carácter de representante de la Empresa REPRESENTACIONES A.L.C.A (RALCA), parte demandada en esa causa, se trasladaron y fijaron Cartel de citación en el inmueble objeto de este juicio, y así se decide.
Ahora bien, el Retracto Legal Arrendaticio, de conformidad con el Artículo 43 del extinto decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, instrumento jurídico vigente al momento en que se interpuso la presente acción, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad, es decir, que el arrendatario tiene derecho en que se le ofrezca en venta CON PREFERENCIA A CUALQUIER TERCERO, el inmueble que ocupa en esa condición, y debe tener como mínimo dos (2) años como arrendatario y que se encuentra solvente en los cánones de arrendamiento (Artículo 42 ejusdem).
En el retracto legal, la doctrina es clara al que señalar que la legitimación pasiva, según explica NERIO PERERA PLANAS en su Código Civil Comentado, y JOSÉ LUIS AGUILAR GORRONDONA en su texto Contratos y Garantías, corresponde al extraño adquiriente y sus causahabientes a cualquier titulo, ya que precisamente el efecto del retracto legal es la subrogación personal (un cambio de sujeto en el contrato), que opera retroactivamente para la fecha de la adquisición verificada por el extraño y que afecta a los terceros. En consecuencia, cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer un nuevo contrato traslativo, sino que el mismo contrato que antes producía transferencia a favor del extraño pasa a producirla con, con efecto retroactivo, en favor del retrayente.
En el presente asunto, la Empresa Representaciones A.M.C.A. (RAMCA), a través de sus apoderados judiciales, demandó por retracto legal arrendaticio a los ciudadanos NORMA CALZOLARI DE MALAVASI, VITO VICTOR MALAVASI CARZOLAZI, TIZIANO TAZIO MALAVASI CALZALAZI y RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, alegando, como se dijo anteriormente, que su representada es una sociedad de comercio que se encuentra en estado o proceso de liquidación, y es legítima arrendataria de un inmueble constituido por un lote de terreno con una extensión superficial de Trescientos Treinta y Seis metros cuadrados (336 mts. 2) aproximadamente, ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos cruce con Calle Orituco de esta ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico, y que dicha relación fue pactada y convenida en diversos documentos, unos auténticos y otros privados, entre su representada RAMCA y la señora NORMA CALZOLARI DE MALAVASI, y data desde el 1 de Noviembre de 1.997 y se mantiene vigente hasta esa fecha, según se desprende de los documentos anexados junto con el libelo de la demanda), y que la propiedad del inmueble arrendado, objeto de la litis, ha sido trasferido y traspasado en definitiva, a una persona natural e individualmente considerada, distinta a la sucesión de PAOLO MALAVASI CORSINI, esto es a la ciudadana RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, sin que se le hubiese respetado a la inquilina, es decir, a RAMCA, su legitimo derecho a adquirir en iguales condiciones el precitado inmueble.
Sin embargo, observa este Juzgador, que la parte actora, hace apreciaciones equivocadas cuando manifiesta que el inmueble le fue transferido a una persona distinta a la sucesión de PAOLO MALAVASI CORSINI, es decir, a la ciudadana RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, criterio totalmente errado, ya que ésta ciudadana, en su condición de coheredera comunera, es y ha sido siempre co-propietaria legal del inmueble objeto de este juicio, es decir, que no es ningún tercero extraño a la mencionada comunidad hereditaria, tal como se observa en el documento público que riela en copia certificada a los folios 47 al 60 de la Pieza I, el cual fue Registrado por ante la Oficina de Registro Público del Estado Guárico, en fecha 21 de Febrero del 2.003, quedando anotado bajo el Nº 1, folios 1 al 14, Protocolo Primero, Tomo Quinto, Primer Trimestre, el cual ya fue valorado anteriormente por este Despacho, y con el que se demostró que los ciudadanos NORMA CALZOLARI DE MALAVASI, VITO VICTOR MALAVASI CARZOLAZI, TIZIANO TAZIO MALAVASI CALZALAZI y RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, en su carácter de únicos y universales herederos del de-cujus PAOLO MALAVASI CORSINI, efectuaron la partición amistosa del activo que conformaba la totalidad de la mencionada sucesión, y luego, mediante documento registrado por ante la misma oficina, en fecha 25 de Marzo del 2.010, el cual riela en copia simple a los 61 al 63 de la Pieza I, y en copia certificada del folio 97 al 102 Pieza II, igualmente valorados anteriormente, se le adjudicó en plena propiedad, a la ciudadana RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, el inmueble ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos cruce con Calle Orituco de esta ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico, conformado por SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (764 M2) aproximadamente, más un local comercial edificado en el mismo terreno, cuyos linderos son: Norte: Avenida Rómulo Gallegos; Sur: Terreno propiedad de Ronda Rita Malavasi de González y Vito Víctor Malavasi Carzolazi, donde funciona actualmente la firma IMPCA; Este: Calle Orituco y Edificio de la Sucesión Malavasi, y Oeste: Inmueble de Distribuidora Guárico, C.A. y local donde funciona actualmente Comercial Lugo; y un Local Comercial edificado en el antes descrito terreno, y en dicha totalidad de terreno se encuentra la porción que le fue dada en arrendamiento a la Empresa REPRESENTACIONES A.M.C.A. (RAMCA), es decir, TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS METROS CUADRADOS (336 M2), tal como se evidencia en los contratos de arrendamientos que rielan a los folios 37 al 46 de la Pieza I, por lo que la presente demanda no encaja dentro de lo establecido en el mencionado artículo 42, aunado a que no estamos en presencia de una venta, sino de una adjudicación de bienes hereditarios, producto de una sucesión hereditaria.
Así mismo, el artículo 49 ejusdem establece que: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.
Respecto de este punto, el autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, manifiesta sobre la excepción al retracto legal lo siguiente:
“El principio in genere del artículo 43 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios encuentra excepcionado por el artículo 49 eiusdem, cuando el bien arrendado forme parte del inmueble objeto de transmisión o transferencia en su globalidad, si el arrendado consiste en vivienda, oficina o local comercial, tal como así lo estatuye el artículo 49 ibídem”.
Dicha situación encuadra perfectamente en el caso de autos, en donde quedó demostrado fehacientemente en los documentos anteriormente valorados, que a la ciudadana RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ se le adjudicó en plena propiedad el inmueble conformado por SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (764 m2) aproximadamente, en el cual se encuentra incluido la porción del inmueble que le fue dado en arrendamiento a la parte actora reconvenida, es decir, TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS METROS (336 M2) aproximadamente, por lo que de conformidad con el mencionado artículo 49 la presente demanda no debe prosperar en derecho, como así se hará constar en la parte dispositiva que se dicte en el presente fallo, aunado a que la Empresa RAMCA se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, requisito indispensable establecido en el mencionado artículo 42 ejusdem, a los fines de ejercer el Retracto Legal Arrendaticio, y así se decide.
Ahora bien, antes de seguir adelante, es oportuno resaltar, que la legitimación de una parte, viene dada por su vinculación sustancial al objeto del litigio, calificándose de activa cuando se refiere a la parte que se afirma titular del interés jurídico que emana de aquella relación, pasiva cuando se refiere a la persona contra quien debe afirmarse necesariamente la existencia de dicho interés. Cuando la relación sustancial afecta a dos o más sujetos de derecho, nos encontramos en presencia de un litisconsorcio necesario, sujetos de derecho a quienes no se puede excluir del debate sustantivo de rigor. En sentido técnico, el litisconsorcio puede definirse como la situación jurídica en que se hallan diversas personas vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en un proceso voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados.
Hay litisconsorcio necesario o forzoso cuando existe una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, de manera que las modificaciones de dicho vínculo o estado jurídico deben operar frente a todos sus integrantes para tener eficacia; por tanto, al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás. En estos casos, la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos frente a todos los demás y debe resolverse de modo uniforme para todos.
Sobre el particular, el autor Emilio Calvo Baca en su obra ‘Código de Procedimiento Civil Venezolano Comentado’ (Páginas 219-221) expresa lo siguiente:
“...El litisconsorcio necesario evidencia un estado de sujeción jurídica de forma inquebrantable. Esta unidad inquebrantable puede ser implícita en la Ley o puede ser impuesta en forma expresa. Está implícita cuando no es posible concebir fraccionada en cada persona integrante del grupo, sino unitariamente en todos. Es expresa, cuando la propia Ley impone la integración en forma imperativa...”.
En el caso de autos, la ciudadana RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, en el escrito de fecha 06-05-2.011, tantas veces mencionado, cursante a los folios 196 al 229 de la Pieza I, RECONVINO por DESALOJO a la parte actora, Empresa Representaciones A.M.C.A. (RAMCA), a los fines de que desalojara el inmueble que le fue dado en arrendamiento y que hoy ocupa según ellos, en comunidad arrendataria con la Empresa Representaciones A.L.C.A. (RALCA), alegando que dicho inmueble se trata de una estructura y edificación vieja, que tiene proyectado construir un edificio en la totalidad de terreno de su propiedad, fundamentando su pedimento en los numerales “c” y “g” del Artículo 34 del extinto Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para el momento en que se interpuso la presente acción.
Es oportuno señalar que la RECONVENCION o mutua petición es un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez, en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, incluso referida a situaciones diferentes de las que se plantean en el juicio principal. Ha sido criterio doctrinario y jurisprudencial, que la reconvención es en sí una demanda, que comienza un juicio independiente del juicio en el cual ocurre y que ambos juicios participan entre sí, tan solo del mismo procedimiento.
En nuestra doctrina RAMON F. FEO, reconocido comentarista de nuestro Código de Procedimiento Civil de 1.897, ha considerado que la reconvención es una segunda demanda propuesta por el demandado contra el actor en el mismo acto en que él conteste la demanda que le fue propuesta. Esa segunda demanda es la denominada reconvención o mutua petición, denominación que, aclara Feo proviene de la voz latina “reconventio”, pues los romanos llamaban “conventio” a la primera demanda.

Al respecto, observa este despacho que con la Inspección Judicial que corre inserta a los folios 3 al 9 de la Pieza III, quedó suficientemente probado que en la Dirección de Hacienda de la Alcaldía de este Municipio, existe un expediente administrativo identificado con el Nº 1182 de las Empresas RAMCA y RALCA, y que en dicho expediente se encuentran las planillas de declaración de ingresos brutos de los años 2.007 al 2.010 de la Empresa RALCA y que la misma tiene su dirección en la Avenida Rómulo Gallegos cruce con Calle Orituco de esta ciudad, y que en los mencionados años no existe tales planillas de la empresa RAMCA, así mismo se demostró que existe una carta de fecha 20 de Agosto del 2.007, enviada por el ciudadano ALEXI ANTONIO AVILA, a la mencionada dependencia pública, en su condición de Presidente de la empresa RAMCA, participando el cambio de denominación para representaciones RALCA, y que en dicho expediente existen originales de los certificados de conformidad emitidos por el Cuerpo de Bomberos de esta ciudad a favor de la empresa RALCA, correspondiente a los años 2.007 al 2.011, y que durante esos años esos certificados, no le fueron emitidos a la empresa RAMCA, y que los originales de zonificación de comercio para patente y constancia de habitabilidad del 2.007 al 2.009, fueron emitidos a RALCA y no a RAMCA, igualmente que existe resolución de fecha 16 de Febrero del 2.011 en la cual multan a RAMCA y RALCA, así como existe un recurso jerárquico tributario interpuesto por el ciudadano ALEXI ANTONIO AVILA, en nombre de ambas empresas.
Así mismo, este Despacho valoró los documentos administrativos que rielan del folio 255 al 257 Pieza I, marcados con las letras “E-E” y “F-F”, en los cuales se evidenció que el Cuerpos de Bomberos de esta ciudad realizó una inspección en la oficina donde funciona la Empresa RALCA, ubicada en la Avenida Rómulo Gallegos cruce con Calle Orituco, es decir, en la misma dirección donde funciona en calidad de arrendataria la Empresa RAMCA, otorgándole el Certificado de Conformidad, así como la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de este Municipio, le otorgó la Constancia de Habitabilidad de Comercio.
Igualmente, según documento administrativo, valorado por este Despacho, que riela al folio 261 de la Pieza I, la Dirección de Hacienda de este Municipio, a través de una constancia dejó especificado que la mencionada Empresa Representaciones A.L.C.A (RALCA), se encuentra ubicada en la Avenida Rómulo Gallegos cruce con Calle Orituco de esta ciudad, es decir, que la precitada empresa, sin contrato alguno, funciona evidentemente en la misma dirección en donde se encuentra en calidad de arrendataria la Empresa Representaciones A.M.C.A (RAMCA) tal como se dijo anteriormente y por último, este Tribunal apreció y valoró el documento privado que riela al folio 156 de la Pieza II, en el cual quedó evidenciado que el ciudadano CORNELIO SAAVEDRA RODRÍGUEZ, Arquitecto en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-10.101.219, para la fecha del 03-12-2.010, se encontraba elaborando un Proyecto de Arquitectura para uso Comercial-Residencial, constante de los siguientes niveles: 1.- Nivel Sótano, 2.- Nivel Planta Baja, 3.- Nivel Mezzanina, 4.- Nivel Planta Tipo Residencial (2 niveles) y 5.- Nivel Azotea, perteneciente a la ciudadana RONDA RITA MALAVASI DE GONZÁLEZ, portadora de la cédula de identidad Nº V-5.330.844.
En conclusión, quedó demostrado en autos que efectivamente la mencionada Empresa Representaciones RALCA funciona sin contrato alguno, en el mismo local en donde funciona en calidad de arrendataria la Empresa RAMCA, así como quedó demostrado en autos que el ciudadano CORNELIO SAAVEDRA RODRIGUEZ, de Profesión Arquitecto, anteriormente identificado, elaboró un Proyecto de Arquitectura para uso comercial residencial perteneciente a la ciudadana RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, es por lo que de acuerdo a los criterios doctrinarios y jurisprudenciales anteriormente transcritos, es que la RECONVENCION o MUTUA PETICION interpuesta por la ciudadana RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, debe prosperar en derecho como así se hará constar en la parte dispositiva que se dicte en el presente fallo, todo de conformidad con el Artículo 34, Ordinales “c” y “g” del derogado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aunado a que la empresa RAMCA no se encuentra solvente en el pago de sus cánones de arrendamientos, ya que la parte demandada desconoció e impugnó los recibos de pago, como se dijo anteriormente, y la parte actora a pesar de que promovió la prueba de cotejo, no compareció a nombrar los expertos , y así se decide.

I I I
Por las razones expuestas este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por la EMPRESA REPRESENTACIONES AM.C.A. (RAMCA) contra los ciudadanos NORMA CALZOLARI DE MALAVASI, VITO VICTOR MALAVASI CARZOLAZI, TIZIANO TAZIO MALAVASI CALZALAZI y RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ, plenamente identificados en autos, sobre el inmueble constituido por un lote de terreno con una extensión superficial de Trescientos Treinta y Seis metros cuadrados (336 mts. 2) aproximadamente, y las instalaciones destinadas a oficinas allí existentes, con sus servicios de agua, luz y teléfono ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos cruce con Calle Orituco de esta ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico, dentro de los siguientes linderos particulares y específicos: Norte: Avenida Rómulo Gallegos en el medio y Edificio propiedad de la Sucesión Locurcio; Sur: Local comercial de la arrendadora, donde funciona la firma IMPCA; Este: Calle Orituco en medio y Edificio de la Sucesión Malavasi y Oeste: Parte del mismo terreno y local donde funciona Restaurante, todo de conformidad con los Ordinales “c” y “g” del Artículo 34, en concordancia con los Artículos 42 y 49 del extinto Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.
SEGUNDO: CON LUGAR la RECONVENCION interpuesta por la ciudadana RONDA RITA MALAVASI DE GONZALEZ contra la Empresa REPRESENTACIONES A.M.C.A (RAMCA), la cual se encuentra inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, de fecha 08 de Abril de 1.997, anotada bajo el Nº 11, Tomo 4-A, por lo que se ordena el DESALOJO de la mencionada Empresa, del inmueble anteriormente identificado, ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos cruce con Calle Orituco de esta ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico, así como también se ordena el desalojo de la Empresa REPRESENTACIONES A.L.C.A. (RALCA), la cual se encuentra inscrita por ante el mismo Registro Mercantil, de fecha 01 de Junio de 2.007, anotada bajo el Nº 77, Tomo 5-A, quien funciona de manera ilegal en el precitado inmueble, y así se decide.
TERCERO: Se deja sin efecto la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada sobre el precitado inmueble, la cual fue decretada en el auto de fecha 26 de Abril del 2.001, cursante a los folios 79 al 81 del Cuaderno de Medidas, y participada a la oficina de Registro Público de este Municipio, según Oficio Nº 293-11 de esa misma fecha, por lo que se ordena oficiar lo conducente, al mencionado funcionario en su debida oportunidad.

Se condena en costas a la parte actora-reconvenida, todo de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y así se resuelve.
Notifíquese esta decisión a las partes litigantes, de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese incluso en la página web del Tribunal Supremo de Justicia, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en Valle de la Pascua a los Cinco (05) días del mes de Diciembre del año 2.011.- Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
El Juez

DR. JOSÉ ALBERTO BERMEJO.
La Secretaria

Abog. CELIDA MATOS.
Publicada y registrada en su fecha, siendo las 03:00 p.m., previa las formalidades legales.
La Secretaria

Exp. 18.626
JAB/cm/scb.