TSJ Regiones - Decisión

En fecha 19 Septiembre de 2011, se introduce libelo de demanda por ante el Juzgado distribuidor, correspomdiéndole el conocimiento de la causa previa distribución a este Tribunal.
En fecha 22 de Septiembre de 2011, se admitió la demanda ordenándose la citación de la parte demandada.
En fecha 10 de Octubre de 2011, mediante diligencia el Alguacil del Tribunal consigna Boleta de Citación correspondiente a la parte demandada, sin practicar.
En fecha 13 de Octubre de 2011, el apoderado judicial de la parte Accionante, solicita la citación por carteles de la parte demandada.
En fecha 24 de Octubre de 2011, mediante diligencia presentada por el abogado Juan Erasmo Molina Yepez, se da por citado en nombre de su representado, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada de autos, consignando en el expediente el Instrumento Poder debidamente autenticado.
En fecha 26 de Octubre de 2011, se levantó acta dejando constancia de que ninguna de las partes compareció al acto conciliatorio.
En fecha 26 de Octubre de 2011, mediante escrito la parte demandada dio contestación a la demanda y opuso para que sea resuelto como punto previo a la sentencia definitiva, la cuestión previa de la Cosa Juzgada.
En fecha 27 de Octubre de 2011, mediante nota de secretaría se dejó constancia que en fecha 26-10-11, venció el lapso de contestación de la demanda.
En fecha 31 de Octubre de 2011, mediante diligencia el apoderado judicial de la parte demandante, contradice la cuestión previa opuesta en contra de su mandatario.
En fecha 02 de Noviembre de 2011, mediante escrito los apoderados judiciales de la parte demandada promovieron pruebas.
En fecha 03 de Noviembre de 2011, mediante auto se acordó abrir una nueva pieza del expediente, denominada Pieza Nº 2.
En fecha 03 de Noviembre de 2011, mediante escrito el apoderado judicial de la parte accionante promueve pruebas.
En fecha 03 de Noviembre de 2011, se admitieron las pruebas presentadas por las partes salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 07 de Noviembre de 2011, mediante escrito los apoderados judiciales de la parte demandada promueven la prueba de informes.
En fecha 08 de Noviembre de 2011, mediante diligencia el Abg. Miguel Ledón, en su carácter de autos, impugna los documentos cursantes a los folios 244 al 318 del presente expediente.
En fecha 08 de Noviembre de 2011, se realizó nombramiento de experto.
En fecha 08 de Noviembre de 2011, mediante escrito se admitio la prueba de informes promovida por el apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 08 de Noviembre de 2011, mediante diligencia el Alguacil del Tribunal consigna Boleta de Notificación correspondiente a los ciudadanos: Carlos Báez Olivo y Gregorio Delfín Garcóa, debidamente firmadas.
En fecha 09 de Noviembre de 2011, los expertos aceptaron su designación y se juramentaron.
En fecha 09 de Noviembre de 2011, se trasladó el Tribunal a practicar la Inspección Judicial solicitada por la parte demandada.
En fecha 09 de Noviembre de 2011, mediante escrito el apoderado judicial de la parte demandada procede a ratificar la prueba documental cursantes a los folios 133 al 231 del presente expediente.
En fecha 10 de Noviembre de 2011, se trasladó el Tribunal a practicar la Inspección Judicial solicitada por la parte accionante.
En fecha 10 de Noviembre de 2011, los expertos consignaron su Informe.
En fecha 11 de Noviembre de 2011, se admitió el escrito de pruebas presentado por la parte demandada.
En fecha 11 de Noviembre de 2011, mediante auto se agregó el Informe consignado por los expertos.
En fecha 14 de Noviembre de 2011, mediante nota de secretaría se dejó constancia que en fecha 11-11-11, venció el lapso de promoción y evacuación de pruebas.
En fecha 14 de Noviembre de 2011, se recibió oficio Nº 829-11, procedente del Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico.
En fecha 21 de Noviembre de 2011, mediante escrito se agregó el oficio procedente del Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico.
I
MOTIVA
ARGUMENTOS DE LA PARTE ACCIONANTE
El apoderado judicial de la parte demandante alega que sus mandatarios son propietarios del inmueble donde están ubicados los locales 4 y 5, donde funciona la Firma Mercantil Cosméticos La Oferta, ubicado en la carrera 12, esquina de la calle 8 de esta ciudad de Calabozo, siendo el propietario del mencionado inmueble el ciudadano YANDAL ILBI EL CHAER (difunto), quien es cónyuge y padre de dos de sus mandantes, tal como se evidencia de documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Francisco de Miranda del Estado Guárico, en fecha 26 de Marzo de 1985, bajo el Nº 95, Folio 145, Protocolo Primero, Tomo Segundo adicional, Primer Trimestre del año 1985, por haber heredado de su padre, según Declaración Sucesoral de fecha 01 de Julio del año 2002 y Exp. 0090 de la Dirección General Regional Interna de San Felipe, Estado Yaracuy, quien fue la persona que lo dio en arrendamiento al ciudadano Manuel Balgoa Gandarela, de nacionalidad española, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº E-975.471, o sobre la empresa y/o firma mercantil denominada Cosméticos La Oferta, el 13 de Mayo de 1987, según documento reconocido en contenido y firma por el extinto Juzgado del Distrito Miranda de las Circunscripción Judicial del Estado Guárico, bajo el Nº 362, y luego del fallecimiento del arrendador se celebró nuevo contrato de arrendamiento con su esposa Yfragie Nasser de Ylbi, por ante la Notaría Pública de Calabozo, Estado Guárico en fecha 09 de Mayo del año 2005, bajo el Nº 20, Tomo 21, tal como se evidencia del mencionado contrato, anexo a los autos.
De igual forma expresa que desde hace tiempo sus representados han querido recuperar el inmueble objeto del juicio, por ello cuando se celebró el último contrato se realizó de manera improrrogable y después se demandó y se declaró sin lugar la demanda, pero siempre la intención ha sido de que el arrendatario le desocupe el inmueble, ya que tienen previsto poner a funcionar una ferreteria la cual esta registrada en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en fecha 30 de Noviembre de 2010, bajo el Nº 22, Tomo 14-A, pero ha sido imposible a pesar de la necesidad que tiene de ocupar su inmueble para montar la ferretería denominada Ferreyandal C.A., ya que donde tiene funcionando la empresa es en el Estado Yaracuy y le están pidiendo la desocupaciòn del inmueble y es allí, cuando deciden mudarse para esta ciudad y poder arrancar con el negocio de la ferretería, lo cual no han podido hacer ya que el inquilino no ha desocupado dichos locales y los promuevo para que se constate la necesidad de ocupar el inmueble como documentos que constituyen los instrumentos fundamentales de la acción, sin tomar en cuenta que el inquilino ya tiene comprado un local que el mismo ha construido. A pesar de todas las gestiones personales realizadas para que haga entrega del local por las circunstancias ya expresadas, es por lo que deciden demandar al ciudadano Manuel Balgoa Gnadarela, ya identificado, con quien siempre se ha tenido la relación conctracual y siendo el último canon de arrendamiento mensual la cantidad de Un Mil Novecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 1.950), más el IVA, dando un monto total de Dos Mil Ciento Ochenta y Cuatro Bolívares (Bs. 2.184) e indica de igual forma que de acuerdo con el último contrato, el inquilino está obligado a pagar cada año el aumento de los cánones de arrendamiento, cuestión ésta, que no lo ha hecho constituyéndose en insolvente en los cánones de arrendamiento mensuales, desde el 01 de Abril de 2008, tal como lo establece la cláusula tercera, es por todo lo ante expuesto, que demandan al ciudadano Manuel Balgoa Gandarela, para que desaloje o convenga haciendo entrega o desalojando el inmueble libre de personas y cosas, o en su defecto sea condenado por el Tribunal a desocupar y entregar el inmueble a sus representados, asimismo sea condenado en costas.
La parte accionante fumdamentó su demanda en los siguientes artículos: 14, 33, 34 ordinales a y b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada a fin de desvirtuar lo alegado por los accionantes exponen lo siguiente: Para que sea decidida como punto previo de la sentencia definitiva oponen la cuestión previa de la Cosa Juzgada, ya que alegan que se está en presencia de una nueva demanda que fue admitida por este Tribunal en fecha 22 de Septiembre del año 2011, signada bajo el Nº 2709-11, bajo la acción de Desalojo contemplado en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobliliarios referente a “la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo”, y que esta demanda, ya fue intentada anteriormente en la causa Nº 804-09 por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, cuya copia certificada cursa en los autos, donde el Actor Desistió de la Acción, y en sentencia definitivamente firme de fecha 11 de Agosto del año 2009, cursante a los folios 92 y 93, el juez de la causa le impartió su homologación y declara homologado el Desistimiento de la Acción, en lo que respecta al desalojo por el Estado de Necesidad que dio origen a la acción intentada por la demandante a la cual se hace referencia en la causa signeda con el Nº 804-09 y que ahora se pretende demandar en un nuevo libelo de demanda. Es de observar, que de manera clara y evidente, los requisitos exigidos por la ley se cumplieron para que se produzca la Cuestión Previa de la Cosa Juzgada en la presente causa, es decir, en la nueva demanda y que es manifiesto que existe identidad entre las partes que llenan los requisitos exigidos por la ley, igualmente es evidente e innegagle que existe también identidad de causa, ya que ésta no es otra que el fundamento inmediato de derecho a beneficio legal que hace valer entre las partes. De todo lo expuesto, se deducen claramente los requisitos necesarios para que se produzca la cosa juzgada, por cuanto repito, está demostrado que existe identidad de las partes, identidad de causa e identidad de la cosa que está en litigio, requisitos éstos necesarios para que se produzca la cosa juzgada.
Ahora bien, alegada la cosa juzgada procedemos a dar constestación a la temeraria demanda, admitiendo como cierto, lo cierto y negando, rechazando y contradiciendo tanto en los hechos como en el derecho por ser falso e incierto y temerario e infundado, lo plasmado en el contenido del libello de la demanda por no establcer la verdad y no estar ajustado a derecho. Por lo tanto, admiten como cierto que los demandantes son propietarios por herencia de los locales 4 y 5, donde funciona la firma mercantil Cosméticos La Oferta, ubicados en la Carrera 12, esquina de la Calle 8 de esta ciudad de Calabozo, Estado Guárico, por haber heredado los locales del difunto Yandal Ylbi El Chaer, quien a su vez lo adquirió por documento de compra venta que le hiciera el ciudadano Andrés Raúl Vargas Arocha, como se evidencia de documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Francisco de Miranda, Estado Guárico, en fecha 26 de Marzo de 1985, quedando registrado bajo el Nº 95, Folio 145, Protocolo Primero, Tomo Segundo Adicional, Primer Trimestre, como también es cierto, que su representado suscribió contrato de arrendamiento con el De Cujus arriba mencionado, sobre los referidos locales en fecha 13 de Mayo de 1987, según consta en documento reconocido en contenido y firma por ante el Extinto Juzgado del Distrito Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, bajo el Nº 362, y después de fallido se suscribió nuevo contrato con la ciudadana Yfragie Nasser de Ylbi, debidamente autenticado en fecha 09 de Mayo de 2005.
Asimismo niegan, rechazan y contradicen tanto en los hechos como en el derecho, que desde hace tiempo los demandantes han querido recuperar ese local, por cuanto lo cierto, es que los demandantes siempre lo que han querido es aumentar el canon de arrendamiento a Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000), tal como se evidencia del libelo de la demanda donde se homologó el Desistimiento de la Acción, que cursaba por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal del Estado Guárico, el cual cursa en los autos, e igualmente niega que los demandados tengan necesidad de ocupar el inmueble para montar la ferretería y que le estén pidiendo la desocupación en San Felipe, Estado Yaracuy, ya que la demanda que tenían en Yaracuy, la misma le declararon una Perención Breve de la Instancia y no existe otra demanda que los obligue a desocupar, además los accionantes son propietarios en Yaracuy, de un inmueble de dos plantas conformados por siete locales comerciales en la planta baja de un edificio, ubicado en la calle 12 con avenida 8 en la ciudad de San Felipe. Estado Yaracuy. Niegan que su representado haya comprado ningún local y mucho menos que haya construido un local; niega que su mandatario se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, por cuanto el consigna el monto correspondiente por ante el Tribunal Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal del Estado Guárico; niega por ser falso, que de acuerdo con el último contrato en la cláusula tercera y de acuerdo al artículo 14 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esté obligado cada año a pagar un aumento de los cánones de arrendamiento y en consecuencia, que esté insolvente desde el 01 de Abril de 2008, por lo que el demandado alega la tácita reconducción y también alega, que el inmueble en cuestión está sujeto a regulación, en virtud de que tiene su origen anterior al 02 de Enero de 1987, entre otras cosas esto fue lo alegado por la parte demandada al momento de contestar la demanda de autos.

ANALISIS Y VALORACION DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
En la oportunidad establecida en el Articulo 889 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora promovió las siguientes pruebas, para demostrar sus alegatos de los hechos:
El mérito favorable de los autos, específicamente los documentos anexos al libelo de la demanda:
- Instrumento Poder signado con la letra “A”.
- Documento de compra venta del inmueble objeto del litigio signado con la letra “B”.
- Las Cédulas de Identidad de los accionantes de autos y la Declaración Sucesoral donde se refleja el inmueble objeto del litigio marcado con la letra “C”.
- Los documentos de Contratos de Arrendamiento celebrados sobre el inmueble objeto del juicio signado con las letra “D” y “E”.
- Registro Mercantil de la Ferretería Ferreyalda C.A., signado con la letra “F”.
- Copia de expediente marcado con la letra “G”.
Este Juzgado observa, que de los mencionados instrumentos se evidencia que efectivamente existe una relación arrendaticia entre las partes del juicio, que el inmueble lo obtuvieron por sucesión de su cónyuge y padre los accionantes, se demostró la tradición del inmueble objeto del litigio, y por cuanto los mismos son documentos públicos que no fueron tachados ni impugnados por ninguna de las partes, de acuerdo a las causales establecidas en los artículos 1380 y 1381 del Código Civil, en la oportunidad legal para ello, es decir, en la contestación de la demanda, por lo tanto, se le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asi se decide.-
En cuanto a la Inspección Judicial praticada, si bien es cierto, que la misma fue realizada con todas las formalidades de ley por el funcionario competente y de la misma, se evidenció que en la parte superior del Edificio Yandal existe un gran salón estilo galpón en construcción y dos locales pequeños con piso de cerámica como para oficina y otro apto para un baño, y que de igual forma existen cajas con diferentes materiales y cierta cantidad de diferentes materiales de construcción y objetos de ferretería, y que de igual manera en la planta baja existen varios locales comerciales, en total seis (6), no es menos cierto, que esta prueba no es el medio idóneo para demostrar a esta Juzgadora, que la parte Accionante quiere montar una ferretería y con la necesidad de que funcione en el inmueble objeto de la controversia, en virtud de ello se desecha dicha prueba, ya que no aporta nada al fondo del litigio. Asi se decide.-
En cuanto al resultado de la experticia contable, de la misma se evidencia el índice infacionario de los años: 2008, 2009, 2010 y 2011, es decir, la variación que ha tenido el mismo, estableciendo el monto de los cánones de arrendamiento que debería pagar el arrendatario en los mencionados años de acuerdo a dicho índice inflacionario, y que fue praticada por los funcionarios competentes y bajo el rigor de ley, no es menos cierto, que la mencionada prueba no sirve para demostrar el estado de insolvencia del demandado, tal como lo indicó la representación de la parte Acionante al promover el medio probatorio, por ello se desecha dicha prueba. Asi se decide.-
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
En el lapso de Diez (10) días que le otorga la ley para promover y evacuar pruebas en este Procedimiento Breve, la parte Demandada a fin de desvirtuar lo alegado por la parte Accionante y demostrar la verdad de sus dichos, promovió algunos de los medios probatorios establecidos en la ley, y por cuanto los mismo no son ilegales este Juzgado los admitió salvo su apreciación en la definitiva. Esta Juzgadora conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil., procede analizar cada una de las pruebas a fin de establecer cual medio probatorio debe ser valorado y cual debe ser desechado, entre las pruebas promovidas tenemos las siguientes:
El mérito favorable de los autos, se traduce en que la parte solicita al Juez que tome y valore a su favor todos los medios que no hayan sido promovidos por él y que le favorezcan. Por último, cuando la parte reproduce el mérito probatorio no invocando un medio de prueba en específico que le favorezca y la forma como lo beneficia, el Juez no se encuentra obligado a tomar o valorar las pruebas a favor de alguna de las partes procesales, por ello se desecha dicha prueba. Así se decide.-
En cuanto a la Comunidad de la Prueba o “Principio de la Comunidad de la Prueba”, reiteradamente se ha sostenido que el principio de la comunidad de la prueba, conocido también como principio de la adquisición procesal, es uno sólo, esto es, que ambas expresiones son sinónimas, pero, lo más importante, es que no constituyen un medio probatorio que pueda ser producido por las partes en el lapso correspondiente, sino que significa que la prueba, luego de producida en el expediente no le pertenece a ninguna de las partes, sino al proceso y que el Juez debe valorar todas las pruebas legales y pertinentes evacuadas, para resolver la controversia, y que, por ejemplo, una prueba producida por el demandante puede perjudicarle y beneficiar a la contraparte. Este principio está contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil y sirve para que las partes, en sus informes ilustren específicamente al Juez, señalándole qué prueba de las promovidas por la parte contraria y con qué alcance le beneficia, sin que sea suficiente, señalar esa práctica arraigada en los abogados por el formulismo, de señalar simplemente “reproduzco, invoco o hago valer el mérito favorable de las actas procesales a favor de mi representada”, o la comunidad de la prueba qué es la frase, que por regla general se utiliza en el ejercicio profesional; de modo que, cuando en los escritos de pruebas se señala que se reproduce “el merito favorable de los autos”, “el principio de la comunidad de la prueba” o “las presunciones hominis”, que son las conclusiones que saca el Juez, de los indicios que arroja el expediente o simplemente se reproducen pruebas, por ejemplo, acompañadas con el escrito de la demanda o con el escrito de contestación de ésta, no se está ante una verdadera promoción de pruebas que el Juez esté obligado a valorar, sino que éste, por ministerio de la Ley está obligado a valorar todas las pruebas concretas producidas por las partes, por muy nimias que sean, sin necesidad de que éstos recurran a tal mecanismo; es decir, quien quiera acogerse a la comunidad de la prueba, debe indicar cual prueba de las promovidas por su contraparte quiere que se le valore a su favor y en que considera que le beneficia. Así se decide.-
De las Documentales promovidas por el demandado:
- Documento de compra venta marcado con la letra “A”, por cuanto el mismo es un documento público que no fue tachado ni impungado por el adversario en la oportunidad legal para ello por ninguna de las causales establecidas en la ley, y ya que del mismo se demuestra la manera como el ciudadano Yandal Hamdan Ylbi Elchaer, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.599.969 (hoy difunto), obtuvo la propiedad del inmueble objeto del litigio, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.-
- En realción a las demás documentales signados con las letras “ B, C, D, E, F, G, H , I, J, K, L, Ñ, M, N, O, R, P y Q “, cursantes a los folios 244 al 318 del expediente, las mismas fueron impugnadas por la parte accionante, y por cuanto la parte demandada no insitió en hacerlos valer tal como lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en su último aparte, donde establece que la parte que quiera servise de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. Y por cuanto no insitió en hacerla valer. Se desechan dichas pruebas. Asi se decide.-
En cuanto a la Inspección Judicial, la misma fue practicada cumpliendo todos los requisitos de ley, de la cual se pudo evidenciar que el Edificio Yandal está conformado por seis (6) locales comerciales, de los cuales uno se encuentra cerrado que es el No. 3 y los demás están alquilados, es decir, de ella se constata que los accionantes también poseen otros locales comerciales y no únicamente el inmueble constituido por los locales Nros. 4 y 5, objetos del juicio, se le otorga valor probatorio a la prueba. Asi se decide.-
En relación a la prueba de Informes, de la misma se evidencia que en el Tribunal Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, existe un Expediente de Consignación signado con el Nº 101-09, donde el consignatario es el ciudadano Manuel Balgoa Gandarela y como beneficiaria la ciudadana Yfragie Nasser de Ylbi, desde el mes de Marzo del año 2009 hasta la actualidad; más con esta prueba no se indica si el consignatario está al día o no en el pago, y por cuanto la misma proviene de un funcionario competente se le otorga valor probatorio. Así se decide.-
En cuanto a la otra prueba de Informes procedente del Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, de la misma se evidencia que existe una sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva de fecha 11 de Agosto de 2009, donde se Homologó el Desistimiento de la Acción, en el juicio de Desalojo incoado por la ciudadana Yfrangie Nasser de Ylbi, contra el ciudadano Manuel Balgoa Gandarela, se le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.-
En cuanto a la documental de copias certificadas cursantes a los folios 133 al 231 de la primera pieza del presente expediente, por cuanto las mismas no fueron tachadas ni impugnadas por ninguna de las causales de ley, y ya que de la misma se demuestra que efectivamente existió un juicio en el Tribunal Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal, cursante en el Expediente Nº 804-09 y donde hubo desistimiento de la acción por parte de la demandante la ciudadana Yfrangie Nasser de Ylbi, fue homologado por el Tribunal de la causa, se le otorga valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil. Así se decide.-

ARGUMENTACIÓN PARA DECIDIR
De lo plasmado en autos esta juzgadora pudo evidenciar, que la parte accionante solicita la desocupación de un inmueble ubicado en la Carrera 12, esquina de la Calle 8 de esta ciudad de Calabozo, Estado Guárico, donde funciona la Firma Mercantil denominada Cosméticos La Oferta, alegando un estado de necesidad, indicando que necesita el mencionada local comercial para poner a funcionar una Ferretería denominada Ferreyandal C.A., ya que la misma funciona en la ciudad de San Felipe, Estado Yaracuy, pero que le están pidiendo que desaloje el local donde funciona dicha ferretería en Yaracuy, de igual forma solicita el pago de los cánones de arrendamiento adeudados, alegando insolvencia de parte del arrendatario por no haber cumplido con lo estipulado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. Ahora bien, la representación de la parte demandada alega como defensa para ser resuelta como punto previo de la sentencia definitiva la excepción de la la Cosa Juzgada, en vista de que existe una sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva donde se homologó el desitimiento de la acción en un juicio con las mismas partes, el mismo motivo y petitorio.
En el caso bajo estudio, la parte demandante plantea que tiene la necesidad imperiosa de ocupar el inmueble de su propiedad para montar una ferretería, razón por la cual solicita el desalojo del inmueble, fundamentando su acción en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual paso a transcribir:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el Articulo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo. (Subrayado y negrilla nuestras).

Cabe señalar que en relación a la causal esgrimida, pauta el artículo 34 literal b) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“… b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado de consanguinidad o el hijo adoptivo.” Puntualiza al respecto Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1. La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal, no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.
También sobre esta causal, el autor José Luis Valera en su Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, nos comenta: “En esta causal de desalojo no media incumplimiento culposo por parte del inquilino. Es necesario comprobar, tanto el vínculo de parentesco que une al beneficiario del desalojo, salvo que sea el mismo propietario quien tenga la legítima necesidad, como la necesidad de ocupar el inmueble, que tenga el propietario para él o sus consanguíneos hasta el segundo grado (padres, abuelos, hijos, nietos o hermanos del propietario)”.
Así uniformemente se ha interpretado que la procedencia de esta acción de desalojo en estos casos está sujeta a que se establezca: a) que el actor es titular de la propiedad del inmueble arrendado; b) la existencia de una necesidad de ocupar el inmueble, bien por parte del propietario o por parte de alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
En el caso de autos, de los documentales producidos, existe la demostración de ser propietarios los demandantes. También, se comprueba la existencia de la relación contractual arrendaticia a tiempo indeterminado, se evidencia del último contrato cursante en los autos y suscrito entre las partes que comenzó a tiempo determinado pero con el transcurso de los años ocurrió la tácita reconducción establecida en el artículo 1600 del Código Civil.
En este sentido debemos resaltar, que en relación a la necesidad de ocupar el inmueble, tal como lo ha sostenido insistentemente la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo y así lo ha acogido este Tribunal, es un hecho que no puede ser probado de manera directa sino solo puede ser objeto de pruebas indirectas que lleven al juez a la convicción de la existencia de tal necesidad.
Asegura la parte actora de autos, que le están pidiendo la desocupación del inmueble que tiene alquilado en San Felipe, Estado Yaracuy y por eso deciden mudarse a esta ciudad a montar la ferretería denominada Ferreyandal C.A., de las pruebas traídas a los autos los accionantes no han logrado demostrar el estado de necesidad alegado por ellos, ya que de las inspecciones judiciales realizadas al inmueble se demostró que efectivamente, los accionantes son propietarios de un edificio conformado por seis (6) locales comerciales y que en la parte de arriba existe un gran salón en construcción (galpón), con dos habitaciones con piso de cerámica como para oficinas y otro más pequeño para que funcione un baño, pero esto, no lleva a esta Jurisdicente a crear certeza sobre el estado de necesidad alegado, en virtud de que si bien es cierto que en dicho galpón se encuentran guardados cierta cantidad de materiales de construcción y ferretería, no es convicción para quien aquí decide, que exista la necesidad de establecer la ferretería en los locales donde funciona la firma personal Cosméticos La Oferta, objeto de controversia. Así se establece.
Ahora bien, esta Juzgadora, de conformidad con el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el cual de manera determinante se establecen los derechos que la Ley otorga para beneficiar o proteger a los arrendatarios y que éstos son irrenunciables; no debe ignorar la demostración en autos de la existencia de otros bienes que podrían servir para montar la ferretería indicada por las partes demandantes, pues del mismo documento de propiedad del Edificio Yandal y de las inspecciones judiciales practicadas al edificio en comento, se evidencia que existen otros locales en el edificio, en total cuatro (4) más, que de igual manera son propiedad de la parte demandante y uno de ellos se encuentra desocupado, y es reiterado, que para que proceda la acción de desalojo por esta circunstancia, es requisito sine qua non que quede demostrado el estado de necesidad de ocupar el inmueble por no tener otro inmueble u otra forma de resolver la situación, y al respecto nada prueba la parte accionante. De tal manera, siendo preciso aplicar aquí el principio probatio qui dicit no qui negat, que prescribe que la parte accionante o su mandatario no lograron probar sus dichos sobre la necesidad apremiante que tienen ellos de utilizar el bien arrendado. Así se establece.
En este sentido, la parte accionante al no haber demostrado sus dichos, en virtud de no convencer a esta Juzgadora, del estado de necesidad que tienen de montar la ferretería en cuestión, en el inmueble objeto de desalojo donde funciona la firma mercantil Cosméticos La Oferta, tal y como lo señala el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En los cuales reza lo siguiente;
ART. 506 Código de Procedimiento Civil:
LAS PARTES TIENEN LA CARGA DE PROBAR SUS RESPECTIVAS AFIRMACIONES DE HECHO. QUIEN PIDA LA EJECUCIÓN DE UNA OBLIGACION DEBE PROBARLA, Y QUIEN PRETENDA QUE HA SIDO LIBERTADO DE ELLA, DEBE POR SU PARTE PROBAR EL PAGO O EL HECHO EXTINTIVO DE LA OBLIGACION.
LOS HECHOS NOTORIOS NO SON OBJETOS DE PRUEBAS.-
ART. 1354 Código Civil:
QUIEN PIDA LA EJECUCION DE UNA OBLIGACION DEBE PROBARLA, Y QUIEN PRETENDA QUE HA SIDO LIBERTADO DE ELLA DEBE POR SU PARTE PROBAR EL PAGO O EL HECHO QUE HA PRODUCIDO LA EXTINCIÓN DE LA OBLIGACION.-
De estas normas transcritas señala nuestro máximo Tribunal en sentencia dictada en fecha 30-11-2000, por la Sala de Casación Civil, exp. 00.261 (obtenida en Internet WWW.TSJ.GOV.VE jurisprudencias), con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G, se estableció que:
“.... el Articulo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenten la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste, puede encontrarse en afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para la exigencia de los efectos…” (subrayado nuestro).
Por cuanto la parte Demandante no trajo a los autos elementos suficientes que llevaran al convencimiento del juez de la certeza y veracidad de los hechos alegados, es decir, falta de probanza, ya que probar es esencial para el resultado de la litis, se declara sin lugar la presente demanda. Así se decide.

PUNTO PREVIO
DE LA COSA JUZGADA
La doctrina ha señalado, que la cosa juzgada es una institución jurídica que tiene por objeto fundamental, garantizar el estado de derecho y la paz social, y su autoridad es una manifestación evidente del poder del Estado, cuando se concreta en ella la jurisdicción. La eficacia de la autoridad de la cosa juzgada, según lo ha establecido la doctrina y nuestro máximo Tribunal en reiteradas jurisprudencias las cuales son acogidas por esta sentenciadora.
Al respecto, el maestro Eduardo J. Couture, señala en su obra “Fundamentos de Derecho Procesal”, lo siguiente:
“Además de la autoridad, el concepto de cosa juzgada se complementa con una medida de eficacia.
Esa medida se resume en tres posibilidades (omissis), la inimpugnabilidad, la inmutabilidad y la coercibilidad.
La cosa juzgada es inimpugnable en cuanto la ley impide todo ataque ulterior tendiente a obtener la revisión de la misma materia. Si ese proceso se promoviera, puede ser detenido en su comienzo con la invocación de la propia cosa juzgada esgrimida como excepción.
También es inmutable o inmodificable (omissis), esta inmodificabilidad no se refiere a la actitud que las partes puedan asumir frente a ella, ya que en materia de derecho privado siempre pueden las partes, de común acuerdo modificar los términos de la cosa juzgada. La inmodificabilidad de la sentencia consiste en que en ningún caso, de oficio o a petición de parte, otra autoridad podrá alterar los términos de una sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada.”
En este sentido, la cosa juzgada presenta un aspecto material y uno formal, este último, se presenta dentro del proceso al hacer inimpugnable la sentencia, mientras que la primera trasciende al exterior con la finalidad de prohibir a las partes el ejercicio de una nueva acción sobre lo ya decidido, obligando a su vez a los jueces, así como al resto de las personas a reconocer el pronunciamiento de la sentencia que contiene el derecho que debe regir entre las partes.
El fallo pronunciado por el juez del Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico en fecha 11 de Agosto de 2009, adquirió valor y fuerza de cosa juzgada; institución del Derecho Procesal, que evita un nuevo pronunciamiento sobre una sentencia definitivamente firme, en virtud de la existencia de un mandato expreso, inmutable e inmodificable de un Juez, evitando así la inseguridad jurídica que produciría una nueva decisión sobre una materia ya decidida, es decir, un Juez no puede conocer de la decisión definitivamente firme de otro, porque de lo contrario existiría una violación tal al marco jurídico establecido, que se configuraría una ineficacia absoluta en la administración de justicia.
Esta Juzgadora ha acogido la doctrina del Tribunal Supremo de Justicia en cuanto a la Cosa Juzgada como Institución Procesal y a tal efecto, se ha establecido:
“(...) en principio toda sentencia adquiere autoridad de cosa juzgada si no ha sido atacada en la forma y dentro de los plazos previstos en la Ley, o que no haya manera alguna de atacarla.
(...) La autoridad de la cosa juzgada dimana del ius imperium del órgano jurisdiccional legítimo que ha dictado el fallo “en nombre de la República y por autoridad de la Ley”
Pasa entonces esta Sentenciadora, a analizar la cuestión previa establecida en el ordinal 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la Cosa Juzgada, la cual fue opuesta para ser resuelta como punto previo a la sentencia, conforme a los hechos expuestos por las partes y de los recaudos acompaños a los autos, y comprobar si procede o no la cuestión previa alegada; a tal efecto dicha figura jurídica se encuentra regulada en la norma sustantiva civil en su ordinal 3° del artículo 1395, al señalar: “La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos. Tales son:… 3º La autoridad que da la Ley a la cosa juzgada. La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior”; conforme señala la norma ut supra citada, para que prospere la excepción de la cosa juzgada deben darse la triple identidad de sujetos, objeto y causa a pedir (eadem personae, eadem res, eadem causa petendi); por lo que se pasan a analizar estos elementos:
A) El primer elemento subjetivo, es decir, los sujetos procesales, referido a la identidad física y la del carácter. Así tenemos que, en la presente causa actúan como parte actora los ciudadanos: ISAM YANDAL YLBI NASSER, SHADI YANDAL YLBI NASSER Y YFRAGIE NASSER DE YLBI, en contra del ciudadano MANUEL BALGOA GANDARELA, en representación de la firma mercantil Cosméticos La Oferta. Y en el juicio de Desalojo donde se pretende hacer valer la cosa juzgada, fue incoado por la ciudadana YFRAGIE NASSER DE YLBI, en contra del ciudadano MANUEL BALGOA GANDARELA, en representación de la firma mercantil Cosméticos La Oferta, y que se llevó a cabo por ante el Tribunal Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, cursando en el Expediente Nº 804-09, tal como se denota de copia certificada cursante de los folios 133 al 231 del presente expediente, específicamente del libelo de demanda de Desalojo cursante del folio 134 y su vuelto, y de la copia certificada remitida a este Despacho por el Juzgado Segundo de los Municipios de esta ciudad de Calabozo, supra mencionado, a través del Oficio Nº 829, observando esta Juzgadora, que tanto en el caso de autos como en el juicio que se hace valer la Cosa Juzgada no actúan las mismas partes, motivado a que solo fue incoado por la ciudadana YFRAGIE NASSER DE YLBI, por lo que no existe identidad de sujetos, y así se establece.
B) En cuanto al segundo elemento; el objeto, que la doctrina llama el núcleo de la cosa o de la cosa que ha sido juzgada, en la presente causa se refiere a un juicio de Desalojo de un Local Comercial, ubicado en los locales 4 y 5 del Edificio Yandal, Carrera 12, esquina de Calle 8 de esta ciudad de Calabozo, Estado Guárico y el juicio que se pretende hacer valer la excepción de cosa juzgada, se refiere a un Juicio de Desalojo de un Local Comercial, ubicado en los locales 4 y 5 del Edificio Yandal, Carrera 12, esquina de Calle 8 de esta ciudad de Calabozo, Estado Guárico; por lo que el objeto es el mismo y así se establece.
C) El tercer elemento, referido a la Identidad de la Causa a pedir, y debe entenderse por causa o título, los fundamentos de hecho que delimitan la petición del actor; es decir, el petitorio y en la presente causa, la relación de los hechos enfocan a un Desalojo del local comercial por legítima necesidad y al pago de los cánones insolutos por diferencia del aumento por índice inflacionario; y lo peticionado y liquidado en el juicio de Desalojo cursante en el expediente Nº 804-09, donde hubo desistimiento de la acción y el cual fue homologado por el Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal del Estado Guárico en fecha 11 de Agosto de 2009, sobre el desalojo del local comercial por legitima necesidad y el cobro de alquiler por aumento; lo que permite concluir que existe identidad de causa entre el presente juicio y el juicio que se pretende hacer valer la excepción de Cosa Juzgada, y así se decide.
Por lo antes expuesto y en razón de haberse demostrado que no existe la triple identidad de los elementos necesarios para la procedencia de la cuestión previa de la cosa juzgada en la presente causa, obliga a este sentenciadora a declarar Sin Lugar la defensa opuesta de cosa juzgada en el caso de autos, es decir, la cuestión previa del ordinal 9° del artículo 346 de la norma adjetiva civil. Así se decide.-