TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2010-001082
Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio por vencimiento de la prórroga legal (cumplimento de contrato) que ha presentado el ciudadano CARLOS ERNESTO VELA SILVA, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.22.520.528, asistido por la abogada María Alejandra Parra Martínez, IPSA # 85.432; contra el ciudadano OSWALDO RAFAEL CAIBETT, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No. 4.271.835.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la parte actora que es propietario de un inmueble situado en el Conjunto Residencial “El Cortijo del Ávila”, Torre Catuche, Piso 3°, No.34-C, en la Tercera Transversal de Guaicaipuro Norte, Parroquia El Recreo, Distrito Capital, cuyo título anexa.
Menciona tres contratos que dice haber celebrado con la parte demandada: el de fecha 19 de julio de 2008, el de fecha 26 de julio de 2004, y el de fecha 30 de julio de 2005. Este último por doce meses, contados a partir del 01 de agosto de 2005.
En fecha 01 de agosto de 2006 dice que le informa al arrendatario que el contrato no iba a ser renovado y que necesitaba el inmueble; manifestándole el demandado que él haría uso de la prórroga legal, que, en vista del tiempo de la relación, sería de un año.
Narra después cierta diferencia de criterio con el arrendatario en relación con el comienzo de la prórroga legal; ya que el arrendatario considera que comenzaba el 11 de abril de 2007. y el actor dice que el inicio de la prórroga legal se hizo efectivo el 2 de agosto de 2007.
Dice que el 2 de agosto de 2007, le comunicó al arrendatario que ya había concluido el lapso legal de la prórroga legal y que debía entregar el inmueble.
El arrendatario consigna los cánones de arrendamientos ante el Juzgado 25° de Municipio, de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2007.
Después de explanar el fundamento de derecho de la demanda, transcribiendo artículos del Código Civil y del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concluye con el petitorio, donde pide la entrega del inmueble, por cuanto el arrendatario ha hecho uso de la prórroga legal de un año, por haber durado la relación tres años. Estima la demanda en Bs.f.7.200, oo, de conformidad con el art. 36 CPC
Contestación de la demanda
La parte demandada no fue posible citarla personalmente por medio del Alguacil, ni tampoco acudió al emplazamiento que se le hizo por la prensa; por lo que se le nombró defensor ad-litem, en la persona del Dr. Maule reina Flamerich; quien, luego de citado; paso a contradecir y negar la demanda; ya que—dice—el demandado le había advertido al actor que la prórroga legal se iniciaría el 11 de abril de 2007, y ha estado depositando judicialmente los cánones de arrendamiento.
Examen de las pruebas
1.-
Al folio 10 y ss corre documento protocolizado representativo el título de propiedad del inmueble de autos en cabeza de la parte actora.
El tema de la propiedad del actor sobre el inmueble arrendado no ha sido debatido en este juicio, por lo cual pasamos sobre él, sin mayores comentarios.
2.-
Al folio 19 y ss corre un fotostato de un documento privado de fecha 19 de junio de 2003, el cual no se puede tomar en cuenta; dado que los fotostatos de documentos privados carecen de valor probatorio, de conformidad con el art. 429 CPC, que solo se lo reconoce provisionalmente a los documentos públicos y privados reconocidos; pero no, a los simplemente privado cono es el fotostato ahora examinado.
3.-
Al folio 23 corre fotostato de otro documento privado, respecto del cual cabe decir lo mismo.
4.-
Al folio 24 y ss corre en fotostato otro documento privado, respecto del cual cabe decir lo mismo.
5.-
Al folio 25 y 26 corren en fotostato tres documentos privados; respecto de los cuales cabe decir lo mismo.
6.-
Al folio 28 y ss corre, en copias certificadas de fotostato, el Expediente de Consignaciones de Alquileres No.2007-1878, del Juzgado 25° de Municipio de Caracas, que contiene las consignaciones de los cánones de arrendamientos realizadas por la parte demandada a favor de la parte actora. Fue promovido por la parte actora, junto con su libelo.
Como quiera que es un “expediente judicial”, aún cuando esté en copias fotostáticas certificadas, conserva provisionalmente su valor probatorio, de conformidad con el art. 429 CPC. A diferencia de los fotostatos anteriores, estos de ahora son recaudos certificados que obran en un expediente del Tribunal de Consignaciones
Al folio32 corre un documento privado representativo de un contrato de arrendamiento de fecha 26 de julio de 2004, celebrado por las partes del presente juicio sobre el inmueble de autos. Como quiera que dicho documento habría sido aportado al expediente judicial de consignaciones por la misma parte arrendataria, se le considera “reconocido” por el demandado, y se pasa a valorarlo, de conformidad con el art. 429 CPC.
De acuerdo con la cláusula doce del contrato la duración de dicho contrato fue convenida por doce meses, contados a partir del 1° de agosto de 2004.
Como quiera que no se estipuló que dicho contrato se renovaría automáticamente si no se avisara lo contrario —como se suele estipular—debemos entender entonces que a la llegada de la fecha de vencimiento del plazo anual, vale decir al 1° de agosto de 2005, comenzaría de pleno derecho la prórroga legal; que, a juzgar por el libelo, era de un año, culminando entonces el 1° de agosto de 2006.
A partir de allí, si las partes siguiesen ejecutando el contrato, tenemos que asumir que se habría producido la tácita reconducción de dicho contrato, indeterminándose su vencimiento, de conformidad con el art. 1600 del Código Civil.
Como quiera que la parte actora consideró en el libelo que la relación arrendaticia se prolongaba después del 1 de agosto de 2006, es concluyente pensar que la tácita reconducción del contrato habría operado, haciéndose indeterminado el tiempo de duración de la relación arrendaticia, salvo que las partes hubiesen celebrado otro contrato posterior en que le pusiesen fecha cierta de vencimiento a la misma. La parte actora refirió en el libelo que se había celebrado posteriormente un tercer contrato. Habría que examinarlo cuando corresponda.
Y en cuanto a la demostración de las consignaciones de los alquileres, que dicho expediente judicial tiene el objeto de probar, no resulta pertinente su análisis para este juicio, donde lo que se debate como causal de desalojo es el vencimiento de la prórroga legal, y no la falta de pago de los cánones.
7.-
Al folio 47 y ss corren tres documentos originales privados, representativos de tres contratos de arrendamientos celebrados entre las partes, sobre el inmueble de autos, de fechas consecutivas:
19 de julio de 2003,
26 de julio de 2004
y 30 de julio de 2005.
Se tienen por reconocidos, de acuerdo con el art. 444 CPC.
Ahora bien, es de hacer notar que fueron promovidos por la parte demandante después de la admisión de la demanda y durante la etapa de citación del demandado. Esta promoción, entonces, no fue hecha en las oportunidades previstas en el primer aparte del art. 443 CPC. Sin embargo, aún extemporáneamente, no podemos negar que fueron incorporados al expediente; por lo que de acuerdo con “el principio de adquisición de la prueba” debemos tomarlos en cuenta.
Como quiera que esos tres contratos de arrendamiento son consecutivos en sus fechas (19 de junio de 2003, 26 de julio de 2004 y 30 de julio de 2005), tomaremos en cuenta el último contrato, que es de fecha 30 de julio de 2005, que corre al folio 51 y ss; ya que representa la última voluntad de las partes, respecto a la relación arrendaticia, quedando sin efecto la de los contratos anteriores.
En la cláusula décima de este último contrato se estipuló que la duración sería de doce meses, contados a partir del 1° de agosto de 2005. No se previó prórroga automáticas, a falta de aviso; sino se dijo que al día siguiente al vencimiento el arrendatario debía entregar el inmueble.
Quiere ello decir que a partir del 1° de agosto de 2006, que es cuando se vencen los doce meses de vigencia del contrato, comenzaría de pleno derecho la prórroga legal, que es de un año, de acuerdo con el art.38, letra a) del Decreto; la cual finalizaría el 1° de agosto de 2007., comenzando a partir de allí la obligación de devolver el inmueble arrendado; salvo que posteriormente las partes hubiesen continuado ejecutando de hecho el contrato; en cuyo caso el contrato se habría reconducido tácitamente, indeterminándose su duración; lo que es necesario demostrar en el juicio. Cosa que no se ha hecho.
Es de observar que el hecho que el inquilino haya consignado judicialmente cánones de arrendamiento de meses posteriores al vencimiento de la prórroga legal, no hace que se reconduzca tácitamente el contrato; dado que al ser la consignación inquilinaria una actividad unilateral del inquilino, no hay en ello consentimiento del arrendador, salvo que éste voluntariamente hubiese retirado del Tribunal de Consignaciones dichos depósitos, lo cual se deberá demostrar.
Sin embargo llama la atención que la parte arrendadora haya tardado más de dos años para demandar el desalojo después de vencida la prórroga legal, aún cuando no exista prueba de que hubiese retirado las consignaciones de cánones.
A pesar de que no existe en la ley ningún plazo para demandar el desalojo una vez que nazca la obligación de cumplir el contrato, por el vencimiento de la prórroga legal, llama la atención que se haya demorado tanto tiempo en demandar el desalojo, cosa que pudiera en algún momento interpretarse como una aceptación tácita de la permanencia del arrendatario dentro del inmueble.

8.-
Al folio 56 corre documento privado emanado de la parte demandada representativo de una carta de fecha 11 de abril de 2007, que el arrendatario le enviara al arrendador, donde le comunica que se acoge a la prórroga legal de un año, que—dice—se había convenido de mutuo acuerdo comenzara a partir del el 11 de abril de 2007.
Este convenio de las partes de que la prórroga legal comenzara a partir del 11 de abril de 2007 debe probarse por el demandado, dado que es a él a quien beneficia (art. 506 CPC); ya que de lo contrario la prórroga legal habría comenzado a cursar a partir de 1° de agosto de 2006, concluyendo el 1° de agosto de 2007, como hemos dicho antes.
9.-
Al folio 111 y ss corre documento protocolizado representativo del título de propiedad del inmueble de autos en cabeza de la parte actora.
Ya dijimos antes que la condición de propietario de la parte actora sobre el inmueble de autos no ha sido tema de controversia en este juicio, por lo que pasamos sobre dicha prueba, sin mayores comentarios.
10.-
Al folio122 corre en fotostato Gaceta Oficial donde parece la naturalización de la parte demandada.
Cabe decir lo mismo.
11.-
Al folio 125 y ss corren en fotostato tres documentos privados representativo de contrato de arrendamiento.
Carecen de valor probatorio, dado que los fotostatos valen en tanto en cuanto se refieran a documentos públicos o privados reconocidos, de conformidad con el art. 429 CPC.
12.-
A los folios 132, 133 y 134 corren tres fotostatos de documentos privados, que carecen de valor probatorio, de acuerdo con el art. 429 CPC, como ya hemos referido.
13.-
Al folio 135 y ss corren recaudos, representativo del escrito de solicitud del demandado por consignaciones Judiciales de cánones de arrendamiento a favor del actor, que cursa ante el Juzgado 25° de Consignaciones Judiciales, donde el inquilino procede a consignar las consignaciones de los cánones de arrendamientos.
No porta nada útil en relación con el vencimiento de la prórroga legal.
Ya dijimos que las consignaciones del inquilino, salvo que fuesen retiradas voluntariamente por el arrendador, no pueden servir para reconducir el contrato, dado que es una actividad unilateral del arrendatario; siendo que el art. 1600 CC, cuando habla que al arrendatario quede y se le deje en posesión de la cosa, y el art. 1614 CC, cuando dice que la ocupación del arrendatario se haga sin oposición del propietario, esta implicando en ello la voluntad concorde del arrendador a favor de la permanencia del inquilino en el inmueble en la continuación del contrato más allá de su vencimiento., lo cual no se da con la sola consignación de alquileres.
Solo quedaría como un indicio una demora prolongada del arrendador en demandar el desalojo, después de vencida la prórroga legal; pero que consideramos debería adminicularse con otros indicios para presumir consentimiento tácito del arrendador por no hacer oposición a la estadía del arrendatario en el inmueble, de conformidad con el art.1399 del Código Civil, que exige pluralidad de indicios para fundamentar la presunción homine.
Conclusiones
Visto el material probatorio aportado a los autos podemos concluir que el ultimo contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, de fecha 30 de julio de 2005 (folio 52), nos demuestra que el mismo venció el 1° de agosto de 2006, comenzando a partir de allí una prórroga legal de un año que finalizaba el 1° de agosto de 2007.
No hay prueba de que después de esa fecha y hasta que se presentó la demanda, el 24 de marzo de 2010, las partes hayan seguido ejecutando de hecho el contrato, para pensar que el mismo se hubiere reconducido tácitamente, de conformidad con el art. 1600 CC, por lo que es concluyente pensar que la obligación de devolver el inmueble alquilado por razón del vencimiento de la prórroga legal, sigue vigente. Así se declara.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la república y por autoridad de la ley, declara con lugar la demanda que ha presentado Carlos Ernesto Vela Silva contra Oswaldo Rafael Caibett, ambas partes arriba identificadas. En consecuencia condena a la parte demandada a que proceda a desalojar y entregar el inmueble arrendado a la parte demandante, por motivo del vencimiento de la prórroga legal. Dicho inmueble se identifica así: inmueble situado en el Conjunto Residencial “El Cortijo del Ávila”, Torre Catuche, Piso 3°, No.34-C, en la Tercera Transversal de Guaicaipuro Norte, Parroquia El Recreo, Distrito Capital
Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Se debe notificar la presente Sentencia al Municipio Librador, a los fines de los trámites conciliatorios, previstos en el Decreto del Alcalde
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce días del mes de enero del año dos mil once, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota_
En esta misma fecha, siendo las doce de la mañana se publicó el anterior fallo, son su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria